Судья Наливаев А.В. Дело № 33-1553 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 24 июля 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе: председательствующего Макаровой С.А., и судей Ирышковой Т.В., Бурдюговского О.В., при секретаре Дурманове М.С., заслушала в открытом судебном заседании по докладу Макаровой С.А. дело по апелляционной жалобе Демидочкина В.В. на решение Городищенского районного суда Пензенской области от 19 апреля 2012 года, которым постановлено: Исковые требования Бессоновского отделения № 8459 Сберегательного банка РФ к Демидочкину В.В., Гордеевой Е.П., Каледа В.Н., Демидочкиной Т.М. о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворить. Взыскать досрочно в пользу ОАО «Сбербанк России» в лице Бессоновского отделения № 8459 СБ РФ солидарно с Демидочкину В.В., Гордеевой Е.П., Каледа В.Н., Демидочкиной Т.М. задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> и расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>. Обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>, и имеющееся на нем жилое здание (объект незавершенного строительства), с кадастровым номером <данные изъяты>, инвентарным номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, с пристройкой, баней, гаражом, навесом, забором, двумя воротами, принадлежащие на праве собственности Демидочкину В.В., и являющееся предметом договора ипотеки N 4401 от 17 июля 2008 года Установить начальную продажную цену на публичных торгах земельного участка и объекта незавершенного строительства в размере <данные изъяты>, в том числе жилого дома - <данные изъяты>. Проверив материалы дела, заслушав представителей Демидочкина В.В. Комарову Т.Ф. и Винокурову Е.В., судебная коллегия у с т а н о в и л а : ОАО «Сбербанк России» в лице Бессоновского отделения № 8459 обратился в суд с иском к Демидочкину В.В., Гордеевой Е.П., Каледа В.Н., Демидочкиной Т.М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. В его обоснование указал, что на основании кредитного договора № 4401 от 17.07.2008 Сбербанк предоставил Демидочкину В.В. кредит в размере <данные изъяты> рублей под 13,5% годовых сроком по 17.07.2028. В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору банком были заключены с Демидочкиным В.В. договор ипотеки №4401 от 17.07.2008, договоры поручительства с Гордеевой Е.П. и Демидочкиной Т.М., Каледа В.Н. Договорные отношения заемщиком выполняются недобросовестно, платежи в погашение кредита и уплаты процентов за пользование кредитными средствами не производятся. За период с 11.11.2010 года по 21.10.2011 года сумма полной задолженности по кредитному договору составляет <данные изъяты> коп, из которых просроченный основной долг - <данные изъяты>.; просроченные проценты - <данные изъяты>. Просил взыскать досрочно солидарно с ответчиков задолженность по кредитному договору - 5 <данные изъяты> коп, расходы по оплате госпошлины - <данные изъяты>, а также обратить взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки №4401 от 17.07.2008: незавершенный строительством дом <данные изъяты>% готовности, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок под индивидуальную жилую застройку с площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, по тому же адресу, определив начальную продажную стоимость <данные изъяты> рублей. 22.12.2011 года по заявлению представителя истца Репниковой О.В. цена иска была уменьшена до <данные изъяты> коп с соответствующим возвратом госпошлины по определению суда в сумме <данные изъяты>, поскольку ответчиком была произведена частичная оплата долга. В ходе рассмотрения дела исковые требования в части взыскания задолженности были уменьшены в связи с частичной оплатой просроченных процентов. Окончательно Сбербанк просил взыскать с ответчиков солидарно основной долг в сумме <данные изъяты> коп и просроченные проценты в сумме <данные изъяты>., обратив взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки №4401 от 17.07.2008, установив начальную продажную цену имущества в соответствии с заключением экспертизы <данные изъяты> рубля. Городищенский районный суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение. В апелляционной жалобе Демидочкин В.В. просит решение отменить в части определения начальной продажной цены объекта недвижимости на публичных торгах, установив начальную продажную цену земельного участка и объекта незавершенного строительства в размере <данные изъяты> руб. Полагает, что заключение эксперта, взятое судом за основу, содержало большое количество неточностей и ошибок, которые привели к занижению стоимости земельного участка и жилого дома. В удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы суд отказал. После чего он обратился к оценщику самостоятельно и убедился в ошибочности судебной экспертизы и занижении цены объекта. В возражениях ОАО «Сбербанк России» в лице Бессоновского отделения № 8459 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В судебном заседаниипредставители Демидочкина В.В. Комарова Т.Ф. и Винокурова Е.В. доводы жалобы поддержали. Представитель ОАО «Сбербанк России», ответчики Демидочкин В.В., Гордеева Е.П., Каледа В.Н., Демидочкина Т.М. в судебное заседание не явились, о месте и времени его извещены. Судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело без их участия. Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав представителей Демидочкина В.В., эксперта, специалиста, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда. Как следует из ч.1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. В соответствии с п.1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ установлено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом. На основании пункта 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Материалами дела установлено, что 17 июля 2008 года между ОАО «Сбербанк России» в лице Городищенского отделения № 4281 и Демидочкиным В.В. был заключен кредитный договор № 4401, по которому Сбербанк предоставил Демидочкину В.В. ипотечный кредит на индивидуальное строительство объекта недвижимости (коттедж) в размере <данные изъяты> рублей под 13,5% годовых сроком по 17.07.2028. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору 17 июля 2008 года ОАО «Сбербанк России» в лице Городищенского отделения № 4281 были заключены договоры поручительства с Гордеевой Е.П. (№ 4401/1), Демидочкиной Т.М. (№ 4401/3), Каледа В.Н. (№ 4401/4), а также с Демидочкиным В.В. договор ипотеки №4401. Предметом договора ипотеки явились незавершенный строительством дом 13,5% готовности, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок под индивидуальную жилую застройку с площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по тому же адресу. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 29.03.2012 № 380/16.1-2 ФБУ «Пензенская лаборатория судебной экспертизы», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с имеющимся на нем жилым зданием (незавершенным строительством) общей площадью <данные изъяты> кв.м. с пристройкой, баней, гаражом, навесом, забором, двумя воротами на момент исследования составляет <данные изъяты> руб., в том числе: жилой дом незавершенным строительством с пристройкой, баней, гаражом, навесом, забором, двумя воротами - <данные изъяты> руб.; земельный участок - <данные изъяты> руб. Определяя начальную продажную цену на публичных торгах заложенного имущества, суд первой инстанции обоснованно исходил из указанного заключения эксперта и пришел к правильному выводу о возможности установления начальной продажной цены при реализации заложенного имуществав размере <данные изъяты> руб. Выводы суда соответствуют указанным требованиям закона, а также положениям ст. ст. 50, 64.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. за N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 350 ГК РФ. Доводы жалобы о занижении стоимости объектов недвижимости в заключении эксперта не нашли своего подтверждения. Представителем Демидочкина В.В. Комаровой Т.Ф. в суд апелляционной инстанции представлен отчет об оценке рассматриваемых земельного участка и объекта незавершенного строительства, выполненный АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз», согласно которому рыночная стоимость объектов застройки и земельного участка по адресу: <адрес> составляет округленно <данные изъяты> руб., в том числе стоимость земельного участка <данные изъяты> руб., на основании которого она просит определить начальную продажную цену недвижимого имущества, изменив решение суда. Однако начальная продажная цена на публичных торгах предмета ипотеки не может быть установлена равной рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика, поскольку согласно пункта 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)» она может быть установлена только равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Восемьдесят процентов от <данные изъяты> руб. составит <данные изъяты> руб. Кроме того, при определении рыночной цены объекта незавершенного строительства оценщик использовал лишь затратный подход, не применив сравнительный способ, основанный на определении стоимости сопоставимых продаж либо предложений на рынке, которые схожи с оцениваемым объектом. При этом в суде апелляционной инстанции сослался на отсутствие аналогов на рынке объектов недвижимости, в частности объектов незавершенного строительства. Тогда как экспертом в заключении проведен анализ предложений на рынке, схожих с рассматриваемым объектом и произведена соответствующая корректировка с учетом различий между ними. В этой связи неприменение оценщиком сравнительного подхода судебная коллегия находит необоснованным. Суд правомерно принял экспертное заключение как надлежащее доказательство, поскольку экспертиза проведена экспертом соответствующего полномочного на то учреждения, на основании определения суда, с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, с соблюдением методики исследования, с учетом состояния и территориального расположения объекта. Имевшиеся сомнения в обоснованности заключения устранены путем допроса эксперта, проводившего экспертизу, в судебном заседании апелляционной инстанции. Ответчиком и его представителями не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостатках заключения эксперта, у судебной коллегии каких-либо сомнений в правильности данное заключение не вызывает. Представленный отчет оценщика по указанным выше основаниям, равно как и доводы жалобы, заключение эксперта не опровергают. Именно использование различных подходов (в рассматриваемом случае затратного и сравнительного) дает возможность определить стоимость объекта максимально соответствующей реальной стоимости недвижимого имущества на рынке. Таким образом, оснований для отмены либо изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется. Руководствуясь ст. ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия о п р е д е л и л а : Решение Городищенского районного суда Пензенской области от 19 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Демидочкина В.В. - без удовлетворения. Председательствующий Судьи