Судья Репина Е.В. Дело № 33 - 1509
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
07 июня 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Сериковой Т.И.,
судей Фроловой Т.А., Овчаренко А.Н.,
при секретаре Аблязове Н.И.,
заслушали в открытом судебном заседании по докладу Фроловой Т.А. дело по кассационным жалобам Филипповой М.А., ООО «Саша» на решение Зареченского городского суда Пензенской области от 08 апреля 2011 года, которым постановлено:
Иск Хачумян К.О. к Филипповой М.А. о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами - удовлетворить частично.
Взыскать с Филипповой М.А. в пользу Хачумян К.О. задолженность по арендной плате за период с 01.06.2010 года по 31.01.2011 года в размере <данные изъяты> рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.08.2010 года по 23.03.2011 года в размере <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>
Взыскать с Филипповой М.А. в пользу Хачумян К.О. проценты за пользование чужими денежными средствами с 23.03.2011 года по день фактической уплаты суммы задолженности, в размере <данные изъяты> рублей, исходя из учетной ставки рефинансирования 8 % годовых.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя по доверенностям Филипповой М.А., ООО «Саша», объяснения Хачумян О.Г., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Хачумян К. О. обратилась в суд с иском к Филипповой М.А о досрочном расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование исковых требований указала, что 30.04.2010 года между Хачумяном О.Г. и индивидуальным предпринимателем Филипповой М.А. был заключен договор аренды 1/2 доли нежилых помещений - первого этажа в здании гостиницы «<данные изъяты>», состоящих из <данные изъяты> помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер 41, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежавших Хачумяну О.Г. на праве собственности.
В соответствии с данным Договором арендодатель передает во временное пользование, а арендатор принимает 1\2 долю нежилых помещений первого этажа в здании гостиницы «<данные изъяты>», состоящих из <данные изъяты> помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер 41.
На основании п.2.3 Договора срок аренды устанавливается с 01.05.2010 года по 31.05.2010 года.
Согласно п. 4.1 Договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, в размере <данные изъяты> рублей безналичными денежными средствами, на расчетный счет арендодателя, не позднее 15 числа каждого месяца.
В силу п. 2.5 Договора, если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока действия настоящего договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.
Во исполнение договора аренды Филиппова М.А. уплатила Хачумяну О.Г. арендную плату в размере <данные изъяты> рублей за май 2010 года, продолжала пользоваться помещением после 31.05.2010 года.
Таким образом, на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также п. 2.5 Договора договор был возобновлен на тех же условиях на тот же срок.
04.05.2010 года между Хачумяном О.Г. и Хачумян К.О. был заключен договор дарения 1/2 доли нежилых помещений первого этажа в здании гостиницы «<данные изъяты>», состоящих из <данные изъяты> помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер 41, расположенных по адресу: <адрес>.
01.06.2010 года договор дарения был зарегистрирован Зареченским отделом УФРС по Пензенской области, право собственности на 1/2 долю нежилых помещений перешло к одаряемой - Хачумян К.О.
23.08.2010 года Филипповой М.А. получено уведомление о переходе права собственности на 1/2 доли вышеназванных нежилых помещений от Хачумяна О.Г. к Хачумян К.О., с указанием реквизитов Хачумян К.О. для перечисления арендатором арендной платы новому арендодателю.
С 01.06.2010 года по настоящий момент арендная плата арендатором Филипповой М.А. не уплачивается.
В силу п. 5 ст. 617 ГК РФ и п. 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды от 30.04.2010 года не подлежит изменению или расторжению, а все права и обязанности Хачумяна О.Г. по договору перешли к Хачумян К.О. с момента государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения.
Пунктом 4.1 Договора определено, что арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере <данные изъяты> рублей безналичными денежными средствами на расчетный счет арендодателя в срок не позднее 15 числа каждого месяца.
Ответчиком нарушены сроки внесения арендной платы: арендная плата не вносилась с 01.06.2010 года по настоящее время, то есть 6 раз подряд.
28.10.2010 года истцом в адрес Филипповой М.А. было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды от 30.04.2010 года - уплатить арендную плату за период с 01.06.2010 года по 31.10.2010 года, то есть с июня по октябрь включительно, всего <данные изъяты> рублей.
Обязанность по уплате арендной платы после получения предупреждения арендатором не исполнена.
По состоянию на 22.11.2010 года задолженность Филипповой М.А. по арендной плате составляет <данные изъяты> рублей. По состоянию на 22.11.2010 года ставка рефинансирования ЦБ Российской Федерации составляет 7,75%.
Таким образом, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.06.2010 года по 22.11.2010 года составляет <данные изъяты>.
На основании изложенного, просила суд досрочно расторгнуть договор аренды 1\2 доли нежилых помещений первого этажа в здании гостиницы «<данные изъяты>», состоящих из <данные изъяты> помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер 41, расположенных по адресу: <адрес> между Хачумяном О.Г., зарегистрированным по адресу: <адрес> (в настоящее время зарегистрирован по адресу: <адрес>), и индивидуальным предпринимателем Филипповой М.А., зарегистрированной по адресу: <адрес>; взыскать с Филипповой М.А. в пользу Хачумян К.О. задолженность по арендной плате, за период с 01.06.2010 года по 30.11.2010 года, в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.06.2010 года по 22.11.2010 года, в размере <данные изъяты>, а также проценты с 23.11.2010 года, по день фактического исполнения решения по ставке 7,75 % годовых, на сумму основного долга <данные изъяты> рублей, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины.
Впоследствии истец Хачумян К.О. увеличила исковые требования, указав, что в связи с тем, что договор аренды не расторгался до 01.02.2011 года, задолженность Филипповой М.А. по арендной плате, а также сумма процентов за пользование чужими денежными средствами увеличилась.
Просила взыскать с Филипповой М.А. задолженность по арендной плате за период с 01.06.2010 года по 01.02.2011 года в сумме <данные изъяты> рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.06.2010 года по 23.03.2011 года в размере <данные изъяты>, а также проценты с 23.03.2011 года по день фактического исполнения решения суда по ставке 8 % годовых на сумму основного долга <данные изъяты> рублей.
Определением Зареченского городского суда Пензенской области от 06 апреля 2010 года производство по гражданскому делу по иску Хачумян К.О. к Филипповой М.А. в части требований о досрочном расторжении договора аренды прекращено в связи с отказом истца от иска и принятии его судом.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Филиппова М.А. просит решение суда отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.
Кассатор считает, что решение вынесено с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.
Представленный суду договор от 30 апреля 2010 года содержит неустранимое противоречие по календарным датам, а именно, договор подписан сторонами 30 апреля 2010 года.
В тексте спорного договора аренды содержится пункт 2.8, в соответствии с которым передача объекта уже состоялась по настоящему договору аренды 01 мая 2010 года, без составления передаточного акта об этом.
Это обстоятельство устанавливается и Зареченским городским судом Пензенской области в мотивировочной части решения от 08 апреля 2011 года.
Кассатор указывает, что суд посчитал доказанным факт передачи недвижимого имущества по договору аренды без составления передаточного акта, в отсутствии иного документа об этом.
Однако с этим выводом суда не согласен, т.к. он не подтвержден надлежащими доказательствам, т.к. в материалах дела отсутствует передаточный акт или иной документ от 01 мая 2010 года, в соответствии с которым указанная передача состоялась.
Сам договор аренды от 30 апреля 2010 года таковым доказательством нельзя считать, т.к. он подписан 30 апреля 2010 года и не может заменять собой документ следующего дня - передаточный акт или иной документ от 01 мая 2010 года.
Кроме того, материалами настоящего дела доказано и не оспаривается сторонами, что все это время (с 01 мая 2010 года и по настоящее время) коммунальные платежи за пользование спорными нежилыми помещениями и арендные платежи за пользование частью земельного участка под этими помещениями оплачивало ООО «Саша»- третье лицо по настоящему делу, которое и осуществляло на вышеуказанных площадях свою деятельность, являющуюся в отсутствии договорных отношений сторон неосновательным обогащением.
08 апреля 2011 года в ходе судебного заседания представителем ООО « Саша» и Филипповой М.А.- Шишенковым А.В. заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с ходатайством о назначении почерковедческой экспертизына предмет проверки подлинности подписи Филипповой Л.П. в договоре аренды от 30 апреля 2010 года, поскольку последняя, будучи допрошенной в качестве свидетеля, высказала свои сомнения относительности подлинности подписи, сделанной от имени Филипповой Л.П.
Суд отказал в данном ходатайстве, однако кассатор считает данный отказ незаконным, так как лишает лицо, участвующее в настоящем деле, на сбор и представление надлежащих доказательств по настоящему делу, что нарушает принцип равноправия и состязательности сторон.
В кассационной жалобе ООО « Саша» также просит об отмене решения суда и вынесении по делу нового решения - об отказе в удовлетворении исковых требований, о взыскании денежной суммы в качестве арендной платы, не передавая дело на новое рассмотрение. В обоснование ссылается на аналогичные доводы.
Кроме того указывает, что Зареченским городским судом по собранным по настоящему делу доказательствам сделан неверный вывод о том, что арендованное имущество 01 мая 2010 года передано арендатору (ответчику по настоящему делу) по договору аренды от 30 апреля 2011года без составления передаточного акта об этом.
Неправильный вывод суда основан на неприменении нормы материального права, подлежащей применению в настоящем деле, а именно - части 1 ст. 655 ГК РФ, в соответствии с ч.1 которой передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому обеими сторонами. В материалах дела подобный документ отсутствует.
Обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ (далее - ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
На основании 1 ст. 614 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Тщательно проверив доводы сторон, исследуя доказательства по делу в их совокупности, с учетом требований действующего законодательства и материалов дела, суд пришел к правильному и обоснованному выводу о частичном удовлетворении требований истца.
При этом суд посчитал установленным, что 30.04.2010 года между Хачумяном О.Г. и индивидуальным предпринимателем Филипповой М.А. был заключен договор аренды доли нежилых помещений, в соответствии с которым Хачумян О.Г. (арендодатель) передал во временное пользование, а Филиппова М.А. (арендатор) приняла 1\2 долю нежилых помещений первого этажа в здании гостиницы «<данные изъяты>», стоящих из <данные изъяты> помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер Ч1, расположенных по адресу: <адрес>, для осуществления деятельности по организации общественного питания, деятельности ресторанов и баров, со сроком действия с 01.05.2010 года по 31.05.2010 года (п. 2.3. Договора аренды). Арендная плата установлена соглашением сторон, в сумме <данные изъяты> рублей безналичными денежными средствами, с перечислением на расчетный счет арендодателя в срок не позднее 15 числа каждого месяца (пункт 4.1 Договора аренды).
Согласно п. 2.8 Договора аренды, арендатор принял, а арендодатель передал объект 01 мая 2010 года по настоящему договору, который имеет силу передаточного акта объекта без составления каких-либо дополнительных документов.
Указанный договор составлен сторонами в письменной форме, подписан арендодателем и представителем арендатора по доверенности, копия которой приложена к договору аренды, соответствует требованиям гражданского законодательства и обычаям делового оборота, на момент рассмотрения дела судом, арендатором и арендодателем не оспорен, недействительным в порядке, установленном законодательством РФ, не признан, в связи, с чем его условия правильно судом были приняты во внимание при рассмотрении гражданско-правового спора по существу.
Доводы ответчика о правомерности данного договора аренды от 30 апреля 2010 года, и, что договор аренды был подписан от имени Филипповой М.А. - Филипповой Л.П., которой, помимо доверенности, не было представлено дополнительное поручение на право заключения договора. Также, подлинность подписи в договоре аренды Филипповой Л.П. судом проверялись, была допрошена, в качестве свидетеля Филиппова Л.П., которая показала, что Филипповой М.А., 17.03.2010 года, ей была выдана доверенность, в том числе, с правом заключения от имени доверителя не запрещенные законом сделки. Вместе с тем, между сторонами также была договоренность о заключении сделок по дополнительным поручениям.
При таком положении у суда не имелось оснований сомневаться в подлинности подписи Филипповой Л.П. в договоре аренды от 30.04.2010 года.
Как видно из объяснений Хачумян О.Г. в суде, договор аренды был подписан лично им и лично представителем Филипповой М.А. - Филипповой Л.П., при чем свидетель Филиппова Л.П. не оспаривала того обстоятельства, что подпись в договоре аренды ей не принадлежит.
Доводы представителя ответчика о том, что Филиппова Л.П. не имела право заключать договор аренды от имени Филипповой М.А. без дополнительного поручения, суд обосновано не принял во внимание.
В соответствии со ст. 182 ГК сделка совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Судом установлено, что в соответствии с содержанием выданной Филипповой М.А. - Филипповой Л.П. доверенности от 17 марта 2010 года Филиппова М.А. доверила Филипповой Л. П. заключать от ее имени все не запрещенные законодательством Российской Федерации и необходимые для осуществления ее предпринимательской деятельности сделки, в том числе договоры.
Суд правильно учел, что на момент подписания договора аренды доверенность не отменялась, в связи с чем, Филиппова Л.П. при заключении договора аренды от 30.04.2010 года действовала от имени Филипповой М.А. в пределах полномочий, представленных ей доверителем.
Правильно определив юридически значимые обстоятельства и, оценивая их, суд обосновано принял во внимание, что 14.05.2010 года, 25.05.2010 года и 31.05.2010 года ООО «Саша» оплатило Хачумяну О.Г. арендную плату по договору б\н от 30 апреля 2010 года в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежными поручениями №, №, №.
Судом установлено, что 04.05.2010 года между Хачумяном О.Г. и Хачумян К.О. был заключен договор дарения 1/2 доли нежилых помещений -первого этажа в здании гостиницы «<данные изъяты>», состоящих из <данные изъяты> помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер Ч 1, расположенных по адресу: <адрес>, который 01.06.2010 года был зарегистрирован Зареченским отделом УФРС по Пензенской области.
В соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Исходя из вышеизложенного, правильным является вывод суда, что, в связи с переходом права собственности на объект договора аренды в собственность истицы Хачумян К.О., договор аренды от 30 апреля 2010 года сохранил свое действие.
При этом суд учел, что пунктом 2.5 Договора аренды от 30 апреля 2010 года, было предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия настоящего договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.
Как видно из материалов дела, со стороны представителя ответчика не оспаривалось того обстоятельства, что до 30.06.2010 года договор аренды продолжал действовать, и арендная плата по договору за июнь 2010 года не оплачена.
На основании ч. 2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст. 610 ГК).
В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пункт 5.3 Договора аренды предусматривает, что договор может быть расторгнут Арендатором досрочно, при этом Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о предстоящем освобождении Объекта, как в связи с окончанием срока действия аренды и при досрочном освобождении и сдать объект Арендодателю по передаточному акту в исправном состоянии, с учетом нормативного износа.
Удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что доказательств, что договор аренды прекратил свое действие 30.06.2010 года и, арендованное имущество было возвращено истцу по акту приема-передачи, в соответствии с требованиями п. 5.3. Договора и ст. 622 ГК в судебное заседание представлено не было.
Более того, судом установлено, что 24.01.2011 года истцом Хачумян К.О. ответчику Филипповой М.А. было направлено требование о прекращении действия спорного договора аренды от 30.04.2010 года.
Доводы, что Филиппова М.А. фактически не пользовалась арендованным помещением, суд правильно не принял во внимание, т.к. в нарушение ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, доказательств, указанных представителем ответчика обстоятельств, представлено не было.
В соответствии с п. 1 ст. 614, ч.2 ст. 622 ГКРФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Поскольку ответчицей и ее представителем не представлено доказательств, подтверждающих факт возврата арендованного помещения, суд правильно бремя доказывания данных обстоятельств возложил на арендатора и, учитывая, что ответчицей Филипповой М.А. факт неоплаты арендных платежей за помещение за период с 01.06.2010 года по 01.02.2011 года не отрицался, суд, исходя из положений ст. 309 ГК РФ, удовлетворил требования истца.
То обстоятельство, что арендная плата за май 2010 года была оплачена ООО «Саша» безналичным расчетом Хачумяну О.Г., само по себе не может являться основанием к отказу в иске к Филипповой М.А. о взыскании задолженности по арендной плате.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным, доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств по делу.
Доводы кассационной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства представителя ответчика Шишенкова А.В. о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы, также не могут являться основанием к отмене решения суда.
Как видно из материалов дела (л.д. 143), суд правильно, учитывая требования ст. 79 ГПК РФ, не усмотрел оснований для назначения данной экспертизы.
При этом исходил из того, что Филиппова Л.П. не оспаривала того обстоятельства, что подпись в договоре аренды от 30. 04. 2011 года ей не принадлежит.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Зареченского городского суда Пензенской области от -8 апреля 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи