Судья Бузаев С.А.                                                          дело №33-2354

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 октября 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего                        Прошиной Л.П.,

судей                                          Земцовой М.В., Овчаренко А.Н.,

при секретаре                                    Жуковой О.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по апелляционной жалобе Гуляевской Т.А. на решение Зареченского городского суда Пензенской области от 31 июля 2012 года, которым постановлено:

«Исковые требования Ломовой Е.И. к Хромову С.Г. и Гуляевской Т.А. о взыскании долга по договору аренды жилого помещения и задолженности по коммунальным услугам - удовлетворить.

Взыскать с Хромова С.Г. и Гуляевской Т.А солидарно в пользу Ломовой Е.И. задолженность по оплате аренды жилого помещения и коммунальных услуг за период с 27 апреля 2011 года по 02 мая 2012 года в размере <данные изъяты>, стоимость смесителя в размере <данные изъяты> рублей, расходы, связанные с исполнением договора аренды, отправкой корреспонденции и юридические услуги в размере <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>.

Взыскать с Хромова С.Г. и Гуляевской Т.А. солидарно в пользу Ломовой Е.И. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.

В удовлетворении встречного искового заявления Хромова С.Г. и Гуляевской Т.А. к Ломовой Е.И. о взыскании суммы неосновательного обогащения - отказать».

Заслушав доклад судьи Овчаренко А.Н., объяснения ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Гуляевской Т.А. и ее представителя - Мартыновой Е.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, просивших решение суда отменить, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Ломова Е.И. обратилась в суд с иском к Хромову С.Г., Гуляевской Т.А. о взыскании долга по договору аренды жилого помещения и задолженности по коммунальным услугам, указав, что <данные изъяты> между ней и ответчиками был заключен договор аренды жилого помещения сроком по 27 апреля 2012 года, в соответствии с которым она передала в аренду квартиру, находящуюся по адресу: <данные изъяты>. По условиям договора Хромов С.Г. и Гуляевская Т.А. обязались оплачивать арендную плату в размере <данные изъяты> рублей путем перечисления сумм на счет истца в Сбербанке РФ и ежемесячно производить оплату коммунальных услуг. Кроме того, ответчики обязались аккуратно обращаться с вещами в квартире, в случае повреждения возместить убытки, а в случае невыполнения условий договора, невнесения платы - уплатить штрафные санкции в размере 2% от суммы неуплаты. В нарушение условий договора Хромов С.Г. и Гуляевская Т.А. принятые на себя обязательства не выполнили. По состоянию на 25.04.2012 года задолженность по арендной плате и коммунальным услугам составила <данные изъяты>. На основании изложенного Ломова Е.И. просила взыскать с Хромова С.Г. и Гуляевской Т.А. задолженность по арендной плате и коммунальным услугам в размере <данные изъяты>, а также возложить на ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Впоследствии истица Ломова Е.И. уточнила заявленные требования и просила суд взыскать с ответчиков задолженность по арендной плате и коммунальным услугам в сумме <данные изъяты>. В связи с нарушением ответчиками условий договора аренды просила взыскать штраф в размере 2% от суммы неуплаты, что составляет <данные изъяты>. Также просила взыскать с ответчиков расходы, связанные с исполнением договора аренды, а именно: стоимость проездных билетов, расходы, связанные с отправкой корреспонденции, оказание юридических услуг и причиненного ответчиками материального ущерба, выразившегося в повреждении смесителя в ванной комнате и необходимости установки нового смесителя стоимостью 1 <данные изъяты>, расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>. (л.д.63об-64).

В процессе рассмотрения дела Хромов С.Г. и Гуляевская Т.А. предъявили встречный иск к Ломовой Е.И. о взыскании суммы неосновательного обогащения (л.д. 51,52). В обоснование своих требований указали, что <данные изъяты> года заключили с Ломовой Е.И. договор аренды квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты>. По условиям договора аренды обязались производить ежемесячную оплату за пользование жильем в размере <данные изъяты> рублей, путем перечисления указанных средств на расчетный счет последней, а также обязались производить ежемесячную оплату коммунальных услуг. В указанном жилом помещении они проживали с 27 апреля 2011 года по 12 апреля 2012 года. При заключении договора аренды Ломова Е.А. представилась собственником квартиры, чем ввела их в заблуждение. Они же в свою очередь добросовестно оплачивали ежемесячно арендную плату и коммунальные платежи. Арендную плату в размере <данные изъяты> рублей за апрель, июль, сентябрь, октябрь 2011 года, за февраль, март и апрель 2012 года, они отдали Ломовой Е.И. на руки. Считали, что на момент заключения договора аренды жилого помещения, Ломова Е.И. не была собственником жилого помещения, следовательно, не имела права сдавать указанное жилое помещение в наем. Просили взыскать с Ломовой Е.И. в их пользу в равных долях сумму неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей и государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Зареченский городской суд Пензенской области, рассмотрев спор по существу, постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Гуляевская Т.А. просила решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Доводы жалобы сводятся к отсутствию у Ломовой Е.И. полномочий на заключение договора аренды жилого помещения от <данные изъяты> года, несоответствию формы данного договора требованиям закона о государственной регистрации, незаконности досрочного расторжения истицей указанного договора.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, и было установлено судом, Ломова А.А. на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан (приватизации) от 28.04.2003 года №218, являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты> года Ломова Е.И., являющаяся матерью Ломовой А.А., заключила договор с Хромовым С.Г. и Гуляевской Т.А., по условиям которого передала им во временное пользование квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты> сроком до 27 апреля 2012 года. По условиям данного договора Хромов С.Г. и Гуляевская Т.А. обязались оплачивать ежемесячно арендную плату в размере <данные изъяты> рублей, с перечислением денежных средств на счет, открытый на имя Ломовой Е.И. в Сберегательном банке России, ежемесячно производить оплату коммунальных услуг, в соответствии со счетами-квитанциями ОАО ЕРКЦ, аккуратно обращаться с вещами в квартире, а в случае невыполнения условий договора, неуплаты за пользование помещением - возместить убытки и уплатить штрафные санкции в размере 2% от суммы неуплаты.

Удовлетворяя исковые требования Ломовой Е.И. о взыскании с ответчиков задолженности по арендной плате и оплате коммунальных услуг, суд исходил из того, что обязательства Хромова С.Г. и Гуляевской Т.А. по внесению указанных платежей по договору от 27 апреля 2011 года не были исполнены ими в полном объеме, при этом, суд пришел к выводу о том, что Ломова Е.И. при заключении указанного договора действовала с согласия и в интересах Ломовой А.А.

Между тем вывод суда о возможности удовлетворения исковых требований Ломовой Е.И., по мнению судебной коллегии, не соответствует требованиям закона исходя из следующего.

Согласно п.п. 1,3 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

В силу положений ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Как следует из обстоятельств дела, предметом договора от <данные изъяты> года (л.д. 7), заключенного между физическими лицами, является передача во временное пользование ответчиков жилого помещения за плату, в связи с чем, данный договор в соответствии со ст. 671 ГК РФ следует квалифицировать как договор найма жилого помещения.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Исходя из данной нормы закона во взаимосвязи со ст. 678 ГК РФ, обязанности нанимателя по оплате жилого помещения и коммунальных услуг корреспондирует право другой стороны обязательства - наймодателя на получение платы за пользование жилым помещением и возмещение расходов на коммунальные услуги.

Между тем, как следует из материалов дела, истица Ломова Е.И. не является собственником указанной квартиры, переданной в пользование ответчиков, а также лицом, управомоченным собственником на передачу жилого помещения по договору найма и получение платы по нему, полномочия на совершение данных действий в доверенности, выданной собственником - Ломовой А.А. на имя Ломовой Е.И. 10 марта 2012 года, удостоверенной нотариусом г. Заречного Пензенской области Сокольниковой В.Н., зарегистрированной в реестре за № 1-443 (л.д. 33), отсутствуют, в связи с чем, Ломова Е.И. не может признаваться наймодателем квартиры, как это предусмотрено ст. 671 ГК РФ, и, следовательно, лицом, обладающим субъективными правами указанной стороны обязательства, в том числе на получение платы за пользование жилым помещением.

То обстоятельство, на которое ссылалась истица, что собственник квартиры - Ломова А.А. фактически дала свое согласие и одобрила заключенный в ее интересах договор найма жилого помещения от <данные изъяты> года (при отсутствии у Ломовой Е.И. надлежащим образом оформленных полномочий), что допускается в соответствии со ст. 183 ГК РФ, не предоставляет Ломовой Е.И. право на предъявление от своего имени самостоятельных материальных требований об исполнении ответчиками обязательств по указанному договору, поскольку в этом случае, права и обязанности по сделке в силу положений п. 2 ст. 183 ГПК РФ возникают у Ломовой А.А.

При указанных обстоятельствах, Ломова Е.И. не может быть признана надлежащим истцом по данному спору, связанному с исполнением обязательств, в связи с чем, решение суда в части удовлетворения исковых требований Ломовой Е.И. к Хромову С.Г. и Гуляевской Т.А, а также в части взыскания с ответчиков государственной пошлины в пользу истицы, не может быть признано законным и подлежит отмене.

При таком положении судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда в указанной части и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ломовой Е.И. в связи с отсутствием правовых оснований для судебной защиты прав истицы.

Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в оставшейся части - в части отказа судом в удовлетворении встречных исковых требований Хромовой С.Г. и Гуляевской Т.А. о взыскании суммы неосновательного обогащения, поскольку суммы заявленные истцами по встречному иску были уплачены ими по договору найма жилого помещения от 27 апреля 2011 года, который в установленном порядке не оспорен и не признан недействительным.

Требования о признании указанного договора недействительным и применении последствий его недействительности, содержащиеся вопреки положениям ч. 2 ст. 322 ГПК РФ в апелляционной жалобе Гуляевской Т.А., не могут быть разрешены судом апелляционной инстанции, поскольку данные требования не заявлялись и не являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Зареченского городского суда Пензенской области от 31 июля 2012 года отменить в части удовлетворения исковых требований Ломовой Е.И. к Хромову С.Г. и Гуляевской Т.А. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения от <данные изъяты> года, задолженности по коммунальным услугам, стоимости смесителя, расходов, связанных с исполнением указанного договора, отправкой корреспонденции и оплате юридических услуг, в общей сумме <данные изъяты>, а также в части взыскания с ответчиков в пользу Ломовой Е.И. расходов по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>; принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении указанных исковых требований Ломовой Е.И. к Хромову С.Г. и Гуляевской Т.А. отказать.

В оставшейся части решение Зареченского городского суда Пензенской области от 31 июля 2012 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: