Дело № 2-1758/2010
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
«18» ноября 2010 года г. Печора
Печорский городской суд Республики Коми в составе:
председательствующего судьи Гусаровой М.В.
при секретаре судебного заседания Зубаревой Н.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Василевской Г.В., Василевской Ю.В., Масловой И.Е., Измайловой Л.К., Косаревой А.В., Зубовой Н.Е., Зубова Л.Н., Выжимова В.А., Годованного Н.А., Курхули Г.А., Абакумовой Л.М., Ганичева В.А. к Ответчику 1,Ответчику 2 о признании незаконным и недействующим постановления Ответчика 2 №... от **.**.**. о переводе жилых помещений – квартир №..., №... многоквартирного дома №... по ********** в нежилые помещения ООО «****», обязании Ответчика 1 устранить допущенные нарушения прав и свобод граждан,
У С Т А Н О В И Л:
Василевская Г.В., Василевская Ю.А., Маслова И.Е., Измайлова Л.К., Косарева А.В., Зубова Н.Е., Зубов Л.Н., Выжимов В.А., Годованный Н.А., Курхули Г.А., Абакумова Л.М., Ганичев В.А. обратились в суд с иском к Ответчику 1,Ответчику 2 о признании незаконным и недействующим постановления Ответчика 2 №... от **.**.** о переводе жилых помещений – квартир №..., №... многоквартирного ********** по ********** в нежилые помещения ООО «****», обязании Ответчика 1 устранить допущенные нарушения прав и свобод граждан, указывая, что постановлением Ответчика 2 №... от **.**.** квартиры №..., №... в доме №... по ********** переведены во встроенные нежилые помещения ООО «****».
Считают, что данное постановление является незаконным, поскольку нарушает их права и законные интересы собственников жилых помещений в указанном доме, вынесено с нарушением требований Жилищного и Градостроительного Кодексов Российской Федерации и нормативных технических документов. Представленный собственником указанных жилых помещений А. проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения не был оформлен в установленном порядке и не соответствовал техническим, санитарным, противопожарным требованиям; инженерные изыскания не проводились, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий получено не было, проект никем не утверждался; согласия собственников жилых помещений в многоквартирном доме на перевод жилых помещений в нежилые для размещения предприятия общественного питания (расширении пиццерии) получено не было; переоборудование указанных жилых помещений связано с устройством отдельного входа и разрушением части несущей стены, что приводит к изменению объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также влияет на несущую способность стен и механическую безопасность здания; размещение в указанном доме объектов общественного питания не допускается; не был соблюден порядок проведения обязательных публичных слушаний, сроки принятия и опубликования решения.
В судебном заседании истец Измайлова Л.К., представитель истца Абакумовой Л.М. - Оплеснина Т.П., действовавшая на основании доверенности от **.**.**., представитель истца Курхули Г.А. - Марусова Е.Т., действовавшая на основании доверенности от **.**.**., представитель истцов адвокат Мартынова Л.Н., действовавшая на основании ордера №... от **.**.**, на иске настаивали. Дали пояснения, соответствующие доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика 1 Гамлий О.С., действовавшая на основании доверенности от **.**.**., иск не признала. Поддержала предоставленный письменный отзыв. Считает требования истцов не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица ООО «****» Безукладицына О.Д. исковые требования не признала.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассматривалось в отсутствие истцов Василевской Г.В., Василевской Ю.А., Масловой И.Е., Измайловой Л.К., Косаревой А.В., Зубовой Н.Е., Зубова Л.Н., Выжимова В.А., Годованного Н.А., Курхули Г.А., Абакумовой Л.М., Ганичева В.А., представителей третьих лиц ООО «****», ****, ****, ****, ****, ****, извещенных надлежащим образом о дате и месте судебного заседания.
Выслушав объяснения сторон, представителей истца, представителя третьего лица, показания свидетеля К., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что требования истцов основаны на законе и подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками квартир №...,№...,№...,№...,№..., №..., №..., №..., №..., №... в доме №... по ********** (л.д. 118, 120-123, Т.1; 51, 65,86,89, 98, 113, Т.2).
ООО «****» на основании договоров купли-продажи квартиры от **.**.** и от **.**.** принадлежат на праве собственности расположенные на первом этаже трехкомнатной квартиры №... и однокомнатной квартиры №... в доме №... по ********** (л.д.109-110, Т.1; 150-151, Т.2).
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от **.**.** №... единственным учредителем и генеральным директором ООО «****» является Абрарова Л.У. (л.д.133-135, Т.2).
**.**.** генеральный директор ООО «****» Абрарова Л.У. обратилась к Ответчику 2 с заявлением о переводе указанных квартир в нежилые помещения (л.д.106, Т.1).
Распоряжением Ответчика 2 от **.**.** №...-р на **.**.** назначены публичные слушания по проекту правового акта «О переводе квартир, расположенных по адресу: **********, д. №..., кв. №..., №..., во встроенные нежилые помещения ООО «****» с указанием о необходимости опубликования настоящего распоряжения и проекта правового акта в газете «****» (л.д.91, Т.1). Указанные распоряжение и проект правового акта опубликованы в газете «****» **.**.**
( л.д.98, Т.1).
Из протокола публичных слушаний от **.**.** следует, что в результате обсуждения указанного проекта постановления Ответчика 2 было вынесено заключение о согласии с предложенным проектом правового акта Ответчика 1 и с учетом предложений и замечаний решено внести Ответчику 2 для рассмотрения и принятия в установленном законом порядке постановление Ответчика 2 «О переводе квартир, расположенных по адресу: **********, д. №..., квартиры №..., №... во встроенные нежилые помещения ООО «****» (л.д.94-97, Т.1).
**.**.** жители г. **** обратились к Ответчику 2 с открытым письмом с просьбой соблюсти интересы жителей города и отклонить проект постановления о переводе указанных квартир в нежилые помещения (л.д.33-37, Т.1).
Из ответа Ответчика 2 на указанное открытое письмо от **.**.** следует, что количество обращений в **** с заявлением о переводе жилых помещений в нежилые не регламентировано; проект «Реконструкция встроенного нежилого помещения под расширение существующей пиццерии и офисные помещения в доме №... по **********» выполнен ООО «****», имеющим лицензию на проектирование. Согласование с органами **** и **** в соответствии с законодательством не требуется. Факты, изложенные в открытом письме, не нашли своего подтверждения. Вопрос о подписании постановления о переводе квартир №..., №... в доме №... в г. **** решен положительно в пользу заявителя ООО «****» (л.д.38, Т.1).
**.**.** Ответчиком 2 на основании ст.ст. 14, 22, 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации, ст. 4 Федерального закона № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вынесено постановление о переводе квартир №..., №... в доме №... по ********** во встроенные нежилые помещения (л.д.62, Т.1).
В соответствии с п.6 ч.1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.
В соответствии с ч. 4 ст. 15 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, вправе заключать соглашения с органами местного самоуправления муниципального района о передаче им осуществления части своих полномочий за счет межбюджетных трансфертов, предоставляемых из бюджетов этих поселений в бюджет муниципального района в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации.
Согласно пунктам 1.3, 1.11 решения Совета городского поселения «****» от 7 декабря 2009 года № 2-8/48 полномочия по вопросам организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселений в **** году переданы Ответчику 1
( л.д.162 Т.2).
Таким образом, указанное постановление Ответчика 2 было вынесено в пределах предоставленных Ответчику 2 полномочий.
В соответствии с п.1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилых помещений в нежилые осуществляется органом местного самоуправления.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещений (пп.3 п.1 ст. 24 ЖК РФ).
Согласно ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Статьей 23 ЖК РФ предусмотрено, что для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.
Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. По смыслу указанной нормы реконструкцией объекта является комплекс работ по изменению архитектурно-градостроительного объекта путем создания капитальных пристроек, надстроек, мансард, изменения несущих конструкций и систем инженерного оборудования объекта, а также соответствующего изменения инженерного обеспечения и благоустройства территории.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В судебном заседании установлено, что земельный участок под домом №... по ********** не сформирован и государственный кадастровый учет в отношении него не проведен.
Согласно ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
В силу п.2 ст. 23 ФЗ от 21.07.97. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения. Перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества также включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, внутридомовая система отопления, внутридомовая система электроснабжения.
Главный специалист отдела муниципального хозяйства МР «****» К., допрошенная судом в качестве свидетеля, суду показала, что в их отдел обратилась Абрарова, принесла пакет документов для перевода жилых помещений в нежилые. Все документы были в порядке. В связи с чем было выдано разрешение на реконструкцию данных помещений.
Из архитектурно-планировочного задания, выданного МУ «****» **.**.** следует, что необходимо выполнить реконструкцию встроенного нежилого помещения под расширение существующей пиццерии и офисные помещения, расположенной по адресу: **********, дом №..., квартиры №... и №.... В архитектурно-планировочном задании указано, что пешеходные дорожки и площадку перед входом необходимо проектировать с использованием тротуарной плитки с установкой бордюрного камня; благоустройство территории выполнить, исключая вырубку существующих зеленых насаждений; гостевую стоянку для легковых автомобилей запроектировать с учетом высокого уровня автомобилизации населения (л.д.70-71, Т.1).
Из общей пояснительной записки к проектной документации реконструкции указанного встроенного нежилого помещения следует, что проектной документацией предусматривается: полная замена дверей; демонтаж всех существующих перегородок; разборка полов до основания (плит перекрытия); устройство новых перегородок; устройство входа в здание; частичная закладка и пробивка проемов; холодное и горячее водоснабжение осуществляется от существующей внутренней системы водоснабжения жилого дома; электроснабжение объекта осуществляется от существующего вводно-распределительного устройства. Указано также, что вход в нежилое помещение будет располагаться на месте расположении лоджии, с металлическими несущими элементами и металлической лестницей, с кровлей из металлочерепицы.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются, в частности, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Согласно разрешению на строительство №... от **.**.** Ответчик 1 разрешает реконструкцию объекта капитального строительства встроенного нежилого помещения под расширение существующей пиццерии и офисные помещения, расположенного по адресу: **********, д. №....
Таким образом, суд приходит к выводу, что реконструкция указанных жилых помещений связана с устройством отдельного входа, строительством крыльца, частичной закладкой и пробивкой проемов, строительством гостевой стоянки для легковых автомобилей, работ электроснабжению, водоснабжению, прокладки канализационных труб. Выполнение указанных работ влечет за собой использование наружных стен, внутренних помещений дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома. Это приведет к изменению объекта и режима пользования частью земельного участка, уменьшению земельного участка и объектов, расположенных на данном земельном участке, находящихся в общей долевой собственности, в результате чего затронуты права и законные интересы проживающих в многоквартирном доме №... по ********** граждан, предусмотренные положениями ст. 36 ЖК РФ.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, предоставленным ****, в жилом доме №... по ********** в отношении 100 жилых квартир имеются собственники.
Поэтому в соответствии с пунктом 3 статьи 36, пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и в силу ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, для разрешения на перевод жилого помещения в нежилое в данном случае должно быть получено согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.
В силу положений ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом, в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое.
Указание в проектной документации на соответствие технических решений требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм, действующих на территории Российской Федерации, обеспечение безопасной для жизни и здоровья людей эксплуатации объекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами мероприятий содержат технико-экономические аспекты данного вопроса и не заменяют собой получение согласия собственников многоквартирного дома на перевод жилого помещения в нежилое.
Доводы истцов о признании указанного постановления незаконным в связи с нарушением порядка проведения публичных слушаний не могут быть приняты во внимание, поскольку обязательность проведения публичных слушаний при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое не предусмотрена законодательством, а проект указанного постановления Ответчика 2 был вынесен на публичные слушания в соответствии со ст. 28 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» с целью изучения мнения населения по данному вопросу.
На основании изложенного, исковые требования истцов основаны на законе и подлежат удовлетворению, поскольку постановление Ответчика 2 №... от **.**.** нарушает права и законные интересы истцов как собственников жилых помещений в доме №... по **********.
В силу норм действующего законодательства судом дело рассмотрено в рамках заявленных исковых требований, указанного предмета и основания иска.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Постановление Ответчика 2 №... от **.**.** о переводе жилых помещений – квартир №..., №... многоквартирного дома №... по ********** в нежилые помещения ООО «****» признать незаконным.
Обязать Ответчика 2 отменить постановление Ответчика 2 №... от **.**.**. о переводе жилых помещений – квартир №..., №... многоквартирного дома №... по ********** в нежилые помещения ООО «****».
Решение может быть обжаловано и опротестовано в Верховный суд Республики Коми через Печорский городской суд РК в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено «25» ноября 2010 года.
Председательствующий судья М.В. Гусарова