Дело № 2-178/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Печорский городской суд Республики Коми в составе:
председательствующего судьи Шахтаровой С.Н.
при секретаре Ишиной Ю.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Печоре 15 февраля 2011 года дело по иску Ковалевой Е.С. к ответчику1, ответчику2 о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым, возложении обязанности передачи технической документации на жилой дом, возложении обязанности заключить договор управления многоквартирным домом,
У С Т А Н О В И Л:
Ответчик1 является управляющей организацией многоквартирного дома ********** в г.Печора Республики Коми на основании договора управления многоквартирным домом от **.**.** (л.д.63-73).
Ковалева Е.С., являющаяся собственником квартиры ********** в г.Печоре, обратилась в суд к ответчику2 о возложении обязанности заключить договор управления с жильцами указанного многоквартирного дома, указывая, что общим собранием собственников жилых помещений данного дома, проведенным в форме заочного голосования, принято решение об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом ********** в г.Печоре, заключенного с ответчиком1, о заключении договора управления многоквартирным домом ********** в г.Печора с ответчиком2. Однако ответчик1 не передал техническую документацию ни ответчику2, ни администрации муниципального района «Печора», а ответчик2 не заключил договор управления многоквартирным домом ********** в г.Печора» с собственниками жилых помещений.
Судом для участия в деле в качестве соответчика привлечен ответчик1, в качестве третьего лица на стороне ответчика – администрация муниципального района «Печора».
**.**.** истец обратилась в суд с уточненными исковыми требованиями к ответчику1, ответчику2 о признании договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: **********, заключенного с ответчиком1, расторгнутым, возложении обязанности на ответчика1 передать техническую документацию на данный жилой дом, возложении обязанности на ответчика2 заключить договор управления многоквартирным домом.
В судебном заседании истец на иске настаивала, пояснив, что договор управления многоквартирным домом считается расторгнутым в связи с односторонним отказом от исполнения договора полностью.
Представители ответчика 1 Воеводина С.В. и Кириченко А.С. иск не признали.
Представитель третьего лица на стороне ответчика администрации муниципального района «Печора» Холод М.А. иск не признала.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассматривалось в отсутствие представителя ответчика 2.
Выслушав объяснения сторон, представителя третьего лица, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что иск основан на законе и подлежит удовлетворению.
В соответствии с ч.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу п.5 ст.4 Закона РФ «О защите прав потребителей», п.49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от **.**.** №..., каждый потребитель имеет право на получение услуг, соответствующих по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм, условиям договора.
В соответствии с п.3 ст.450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно ч.8.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Таким образом, в силу прямого указания закона возможность реализовать право на односторонний отказ от договора при неисполнении управляющей организацией его условий предоставлена собственникам помещений в многоквартирном доме.
Основанием одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом является неисполнение условий договора управляющей организацией, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем исполнении возложенных на нее обязанностей. Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает.
Согласно ст.44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Согласно п.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, кроме перечисленных, относятся другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (ч.2 ст.45 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3 ст.45 ЖК РФ).
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Судом установлено, что инициатором проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ********** в г.Печоре Ковалевой Е.С. были размещены объявления на подъездах данного дома о том, что **.**.** состоится общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования, с перечнем выносимых на голосование вопросов: 1) отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом ********** в г.Печоре, заключенного с ответчиком1, в связи с тем, что управляющая организация не выполняет условий указанного договора, через два месяца со дня уведомления о принятии такого решения общим собранием собственников; 2) заключение договора управления многоквартирным домом ********** в г.Печоре с ответчиком2.
В объявлении было указано также о том, что прием решений собственников проводится по адрес: ********** до ****. **.**.**. Подсчет голосов провести **.**.** в **** по адресу: ********** комиссией в составе не менее трех любых собственников жилых помещений, давших на это согласие (л.д.6).
В судебном заседании установлено, что **.**.** было проведено общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома ********** в г.Печоре в форме заочного голосования.
**.**.** в администрацию муниципального района «Печора» поступило сообщение о проведенном общем собрании собственников жилого помещения дома. При этом в администрацию муниципального района «Печора» представлены сообщение собственникам жилых помещений о проведении собрания и незаполненный бланк решения по вопросам общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома для учета мнения администрации в части долей муниципальной собственности (л.д.7-9).
Из объяснений истца в судебном заседании следует, что каждый собственник получил для заполнения бланк решения по вопросам общего собрания, поскольку она обошла все квартиры; бланк решения был получен также собственником помещения магазина, расположенного в доме.
**.**.** были получены решения собственников жилых помещений спорного дома и произведен подсчет голосов комиссией в составе трех человек.
Результаты голосования были оформлены протоколом №... общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома ********** в г.Печоре, проведенного в форме заочного голосования, согласно которому по всем вопросам повестки собрания «за» проголосовало ****% от общего количества голосов, «против» - ****%, «воздержался» ****% (л.д.13).
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказались от исполнения договора управления многоквартирным домом ********** в г.Печоре, так как ответчик1 не выполняет условий указанного договора.
**.**.** инициатор общего собрания Ковалева Е.С. направила уведомления ответчику1, ответчику2, в администрацию муниципального района «Печора» о принятом решении (л.д.11-12). В уведомлении ответчику1 было указано о необходимости передать техническую документацию на дом ответчику2 или в администрацию муниципального района «Печора». В уведомлении ответчику2 было указано о необходимости заключения договора управления многоквартирным домом ********** в г.Печоре.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что процедура принятия решения общим собранием собственников жилых помещений дома ********** в г.Печора соблюдена. Порядок голосования не нарушен.
Согласно ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с п.3.1 договора управления многоквартирным домом от **.**.** управляющая организация своими силами и за счет собственников, а также силами сторонних организаций, в том числе ресурсоснабжающих, на основании договоров оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества дома; благоустройству и озеленению придомовой территории; капительному ремонту дома; сбору и вывозу мусора и твердых бытовых отходов (ТБО) с придомовой территории; отоплению и горячему водоснабжению; электроснабжению; начислениям и сборам платежей за коммунальные услуги и техобслуживание; работе вентиляционных и иных внутренних коммуникаций дома; иные услуги и работы, направленные на достижение целей управления домом.
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от **.**.** №... (далее – Правила), регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
В соответствии с п.9 Правил при предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены: бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю; бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков; бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.
Факт ненадлежащего предоставления жилищных и коммунальных услуг со стороны управляющей организации подтверждается представленными доказательствами по делу: объяснениями истца, показаниями свидетелей, письменными доказательствами по делу.
Из объяснений истца, показаний свидетелей ****, ****, **** следует, что больше всего претензий по качеству предоставляемых коммунальных услуг возникает на протяжении нескольких лет по отоплению, течи в подвале дома, запаху канализации в подъезде дома.
От жильцов дома **** в г.Печора неоднократно поступали жалобы к ответчику1 по поводу неудовлетворительного обслуживания дома с просьбой произвести перерасчет за отопление, а также заявки в АДС ответчика1 по поводу запаха канализации и течи в подвале, запаха канализации в квартирах, о том, что слабо греет отопление, по поводу отсутствия отопления, что подтверждается выпиской из журнала регистрации заявок за период с **.**.** по **.**.** (л.д.119-131).
**.**.** в рамках проведенной Территориальным отделам Роспотребнадзора по РК в г.Печора проверки при обследовании подвального помещения дома ********** в г.Печоре были выявлены нарушения: допущено затопление на участке около **** кв.м пола подвального помещения водой из системы горячего водоснабжения в нарушение п.9.1 СанПиН 2.1.2.1002-00; не проводятся мероприятия, направленные на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний, связанных с санитарным состоянием жилого здания, в том числе мероприятия по уничтожению грызунов в нарушение п.9.2. СанПиН 2.1.2.1002-00; внутренний водопровод здания не герметичен. В подвальном помещении (в первом подвальном помещении от входа по коридору) обнаружена течь горячей воды из трубопровода системы горячего водоснабжения (верхняя труба в помещении) в месте соединения трубопровода с вентилем, в нарушение п.4.14.3. ГОСТ Р ****.
По неоднократным обращениям жильцов дома ********** в г.Печора в Госжилинспекцию РК в г.Печора проводились проверки соблюдения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, по результатам которых заместителем начальника Госжилинспекции РК в присутствии представителей ответчика1, ответчика2 составлялись акты от **.**.**, **.**.**, **.**.**, **.**.**,, **.**.**, **.**.**, **.**.**
**.**.** по результатам обследования жилищного фонда по обращению граждан по адресу: ********** заместителем начальника Госжилинспекции РК в г.Печоре выдано предписание в отношении ответчика1 об устранении в срок до **.**.** нарушений п.п.4.1.1, 5.8.3 ПиН №... от **.**.**, а именно: подвал затоплен канализационными стоками площадью **** кв.м. В подвале под квартирой №... течь по швам плиты перекрытия, площадь затопления около **** кв.м.
**.**.** по результатам обследования жилищного фонда по обращению граждан по адресу: ********** заместителем начальника Госжилинспекции РК в г.Печоре выдано предписание в отношении ответчика1 об устранении в срок до **.**.** нарушений п.5.2.1 ПиН №... от **.**.**, а именно: в квартирах №...,№...,№...,№... радиаторы прогреваются равномерно, но слабо. Параметры теплоносителя на вводе в дом соответствуют нормативным.
**.**.** в администрацию муниципального района «Печора» поступило коллективное обращение жителей ********** в г.Печора по поводу несоответствия нормам теплоснабжения дома и течи канализации в подвале, которое было перенаправлено ответчику1 для рассмотрения и дачи ответа заявителям.
На указанное обращение жителей ответчиком1 был дан ответ о том, что **.**.** в подвальном помещении дома ********** в г.Печора выполнены все необходимые работы по устранению течей и уборке строений, ранее принадлежавших Детской спортивной школе. На предмет удовлетворительного санитарного состояния подвала по указанному адресу составлен акт от **.**.** за подписью жителей квартир №... и №.... Во время подготовки данного дома к отопительному сезону ****. будут производиться профилактические работы по ревизии запорной арматуры, также будут выполнены промывка, опрессовка, мероприятия по наладке внутридомовой системы отопления.
Из сообщения ответчика1 на обращение жильцов в администрацию муниципального района «Печора» следует, что **.**.** согласно графику были выполнены работы по промывке системы отопления в доме ********** и проведены работы по ревизии запорной арматуры и частичной ее замене.
**.**.** по поручению Печорской межрайонной прокуратуры в связи с обращением Ковалевой Е.С. по поводу протечки канализационных стоков в подвальное помещение, отсутствия промывки отопительной системы была проведена проверка представителями Госжилинспекции РК в **********. В ходе проверки было установлено, что в подвальном помещении имеются густые остатки от затопления канализационными стоками площадью около **** кв.м, площадь посыпана хлоркой, следов течи не обнаружено.
Из объяснений истца, показаний свидетелей в судебном заседании следует, что остаются нерешенными проблемы по канализации в подвале и отоплению. Кроме того, в доме не чистятся вентиляционные каналы и дымоходы.
Суду представлены фотографии подвального помещения дома ********** в г.Печоре, сделанные **.**.**, на которых отчетливо видна вода на канализационной трубе.
Из объяснений представителей ответчика1 в судебном заседании следует, что на фотографии виден конденсат на поверхности трубы.
В соответствии с пунктом 5.8.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от **.**.** №..., следует, что организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков соединений в системах канализации; предотвращение образования конденсата на поверхности трубопроводов водопровода и канализации.
Согласно пункту 3.4.1 указанных Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций; чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья.
В соответствии с п.5.2 указанных Правил эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечивать: поддержание оптимальной (не ниже допустимой) температуры воздуха в отапливаемых помещениях; поддержание температуры воды, поступающей и возвращаемой из системы отопления в соответствии с графиком качественного регулирования температуры воды в системе отопления; равномерный прогрев всех нагревательных приборов; поддержание требуемого давления (не выше допускаемого для отопительных приборов) в подающем и обратном трубопроводах системы; наладка системы отопления.
Предоставление услуг ненадлежащего качества или в ненадлежащие сроки является ненадлежащим исполнением обязательства и одновременно невыполнением условий договора.
Таким образом, в судебном заседании подтвердился факт неисполнения условий договора управления многоквартирным домом ********** в г.Печоре ответчиком1. У собственников помещений дома имелось основание для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом.
Из п.3.1 Устава ответчика2 следует, что общество осуществляет вид деятельности – управление эксплуатацией жилого фонда (л.д.137).
Согласно письменному ответу ответчика2 от **.**.** и объяснениям представителя ответчика2 в судебном заседании от **.**.** следует, что ответчик2 имеет техническую возможность заключить договор управления многоквартирным домом ********** (л.д.5).
При несогласии одной из сторон договора с предъявленным другой стороной договора отказом от исполнения первая из указанных сторон вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав таким отказом.
Ответчик1 не согласен с предъявленным отказом от исполнения договора управления многоквартирным домом, однако в суд за защитой нарушенных таким отказом прав не обратился, при этом отказывается передать техническую документацию на дом ********** в г.Печоре ответчику2.
Поскольку договор на управление многоквартирным домом управляющей компанией относится к числу публичных (ст.426 ГК РФ), то обязанность по его заключению возлагается на управляющую компанию.
На основании изложенного суд приходит к выводу о возложении обязанности на ответчика2 заключить договор управления многоквартирным домом ********** в г.Печора и возложении на ответчика1 обязанности передать техническую документацию по жилому дому ********** в г.Печора ответчику2.
С ответчика ответчика1 подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета муниципального района «Печора» в сумме ****.
Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Договор управления многоквартирным домом ********** в г.Печора Республики Коми от **.**.** считать расторгнутым.
Обязать ответчика2 заключить договор управления многоквартирным домом ********** в г.Печора Республики Коми с собственниками помещений в данном многоквартирном доме.
Обязать ответчика1 передать техническую документацию по жилому дому ********** в г.Печора Республики Коми ответчику2.
Взыскать с ответчика1 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования муниципального района «Печора» в сумме ****.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Печорский городской суд в течение 10 дней.
Председательствующий: С.Н.Шахтарова
Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2011 года.