г. Павловск 26 сентября 2011 года

Павловский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Самойловой Л.В.,

при секретаре Котовой В.В.,

с участием истца Калимуллиной О.В.,

ответчиков Ольшанской И.С., Ольшанского А.Н.,

представителя ответчика Калимуллиной В.И. - Зубович С.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Калимуллиной Ольги Владимировны к Ольшанской Ирине Сергеевне, Ольшанскому Андрею Николаевичу, Калимуллиной Валентины Иосифовны о признании предварительного договора ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

Калимуллина О.В. обратилась в суд с иском к Ольшанской И.С., Ольшанскому А.Н., Калимуллиной В.И. о признании предварительного договора ничтожным.

Свои требования мотивирует тем, что она является дочерью ответчицы Калимуллиной В.И. – собственника жилого помещения по адресу: <адрес>. Истица проживает в данной квартире с июня 2007 года. ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчицей Калимуллиной В.И. заключен договор о найме жилого помещения сроком на 5 лет.

В мае 2011 года ответчица Калимуллина В.И. заключила с Ольшанской И.С., предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи вышеуказанного жилого помещения и на основании этого предварительного соглашения ответчица Калимуллина В.И. вселила в квартиру Ольшанскую И.С. и членов её семьи, а в июне 2011 года зарегистрировала их.

Истица Калимуллина О.В. считает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Однако в предварительном договоре между Калимуллиной В.И. и Ольшанской И.С. не указано, что имеется лицо, сохраняющее право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него. Истица просит признать ничтожным предварительный договор, заключенный между ответчицами. В судебном заседании истица уточнила исковые требования и просит признать ничтожным предварительный договор купли-продажи части индивидуального жилого дома, состоящей из квартиры № № общей площадью 66,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между Калимуллиной В.И. и Ольшанской И.С., Ольшанским А.Н.

Представитель ответчика Зубович С.Ф. исковые требования не признал и пояснил, что регистрация сделок с имуществом регулируется нормами ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Предварительный договор соответствует нормам законодательства: заключен в письменной форме, в соответствии с условиями имущество передано в пользование и владение по акту приема-передачи, условиями предварительного договора предусмотрена процедура заключения основного договора и порядок регистрации перехода прав собственности в соответствии с нормами законодательства. Истец не указал и не обосновал, какие именно права истца ущемлены положениями предварительного договора и в чем это выражено. Предметом спора является предварительный договор, заключенный между Калимуллиной В.И. и Ольшанской И.С. Заинтересованными сторонами из предмета спора могут быть продавец или покупатель, а также третьи лица, заявляющие самостоятельные требования в связи с нарушением их прав данным договором. Таким образом, Калимуллина О.В. не имеет оснований (права) на обращение в суд.

Ответчики Ольшанская И.С. и Ольшанский А.Н. исковые требования истицы не признали, и пояснили следующее: они знали, что в квартире прописана Калимуллина О.В., между Калимуллиной В. И. и Калимуллиной О.В. заключен договор найма жилого помещения, истице каких-либо препятствий в пользовании квартирой они не чинили.

Выслушав объяснения истицы Калимуллиной О.В., представителя ответчика Зубович С.Ф., ответчиков Ольшанскую И.С., Ольшанского А.Н., изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Ответчице Калимуллиной В.И. на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданного УФРС по Воронежской области, на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: <адрес>.

Между истицей Калимуллиной О.В. и ответчицей Калимуллиной В.И. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор найма жилого помещения, находящегося по вышеуказанному адресу. Срок найма помещения, согласно договору составляет пять лет, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 10-11.

ДД.ММ.ГГГГ Калимуллина В.И., являясь собственником жилого помещения и земельного участка, заключила с Ольшанской И.С. и ФИО4 предварительный договор купли-продажи части индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, лит. А А1 А2 а1, инв. №, кадастровый (условный) № и земельного участка площадью 350 кв.м, расположенный по этому же адресу с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занятый индивидуальным жилищным строительном.

В обоснование заявленных требований истица Калимуллина О.В. указала, что предварительный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение правил о форме договора влечет его ничтожность.

Однако, согласно пп. 1 и 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ условие обязательной государственной регистрации договора продажи квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. 197,199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Калимуллиной Ольге Владимировне в иске к Ольшанской Ирине Сергеевне, Ольшанскому Андрею Николаевичу, Калимуллиной Валентине Иосифовне о признании предварительного договора ничтожным – отказать.

Решение может быть обжаловано в областной суд через районный суд в течение 10 дней.

Председательствующий: Л.В. Самойлова