РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июня 2010 года Павлово-Посадский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Черковой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Шехватовой Е.С.
с участием представителей Симакина А.В. – Фоминых С.Н. и Павлово-Посадского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Портнова А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Симакина А.В. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в регистрации договора аренды земельного участка и возложении обязанности по государственной регистрации этого договора,-
у с т а н о в и л :
Симакин А.В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа УФРС по Московской области (в настоящее время Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области) от Дата в регистрации договора аренды от Дата земельного участка для индивидуального жилищного строительства № по ул.... г.... Московской области площадью 1200кв.м. с кадастровым номером № и возложении обязанности по государственной регистрации этого договора, ссылаясь на то, что все требуемые статьей 26 Федерального Законам «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы он предоставил на регистрацию, несмотря на это ему было отказано в регистрации, так как информационное сообщение о проведении аукциона и протокол заседания комиссии по проведению аукциона не содержат всех требуемых статьей 38.1 Земельного Кодекса РФ сведений, на регистрацию не представлена публикация о результатах проведения аукциона. Заявитель считает, что требования по предоставлению извещению о проведении аукциона и публикации по итогам аукциона на законе не основаны, так как регистрирующим органам запрещено истребование дополнительных (кроме указанных в законе) документов, отказ в регистрации договора аренды фактически означает признание его незаконным, однако таких правомочий регистрирующий орган не имеет. Впоследствии заявитель дополнил свои требования тем, что УФРС по Московской области не выполнило обязанность уведомить его о приостановлении Дата регистрации, что не позволило ему представить дополнительные документы. Заявитель также просил суд восстановить срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании действий УФРС, ссылаясь на уважительность пропуска установленного законом трехмесячного срока.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Портнов А.В. с заявлением не согласился ссылаясь на то, что УФРС по Московской области действовало в соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии со статьей 13 которого при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделок, земельные участки для индивидуального жилищного строительства должны предоставляться на аукционе, поэтому для проверки законности сделки были затребованы документы, подтверждающие законность проведенного аукциона и, как следствие этого, законность сделки, такие документы не были представлены заявителем, поэтому в регистрации договора аренды заявителю было отказано. Уведомление о приостановлении государственной регистрации было направлено Дата заявителю и его представителю, а также Главе города ... (второй стороне сделки). Против восстановления заявителю срока на обращение в суд с оспариванием отказа в государственной регистрации договора аренды Портнов А.В. возражал.
Проверив материалы дела, выслушав стороны, суд находит, что данное заявление является необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
Из материалов дела установлено, что в соответствием с постановлением Главы города Электрогорск Московской области от Дата № была создана комиссия для проведения аукциона на право заключения сроком на пять лет договоров аренды земельных участков, в том числе земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: ..., участок строительный № площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №.
Из материалов дела следует, что аукцион проводился Дата .
Информационное сообщение о проведении аукциона было опубликовано в газете «Электрогорские Вести» Дата г., а об итогах аукциона в этой же газете Дата г. (извещение об итогах аукциона было представлено только в судебное заседание, в УФРС не представлялось ).
Из п.6 решения (протокол №4) комиссии по проведению аукциона следует, что Симакин А.В. признан победителем аукциона по продаже права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: ..., участок №, с ним должен быть заключен договор аренды на этот земельный участок сроком на 5 лет по продажной цене права аренды 8500руб.
Дата администрация городского округа Электрогорск заключила с Симакиным А.В. договор аренды № сроком на 5 лет (с Дата по Дата .) земельного участка № площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № для использования под ИЖС.
Дата представитель Симакина А.В. ФИО1 обратилась в Павлово-Посадский отдел УФРС по Московской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды с приложением квитанции об оплате госпошлины за регистрацию, нотариально удостоверенной доверенности от имени Симакина А.В., договора аренды, кадастрового плана земельного участка, постановления Главы города ... Московской области от Дата №, протокола заседания комиссии по проведению аукциона от Дата и информационного сообщения в газете «... вести» от Дата .
Дата Симакину А.В., ФИО1 и Главе городского округа Электрогорск Павлово-Посадским отделом УФРС по Московской области были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации, что подтверждается квитанциями отделения связи от Дата №, №, №.
Дата заявителю было отказано в государственной регистрации договора аренды на основании абзацев 4,10 пункта 1 статьи 20 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как в представленных на регистрацию информационном сообщении о проведении аукциона и протоколе заседания комиссии по проведению аукциона содержатся не все требуемые статьей 38.1 Земельного Кодекса РФ сведения, на регистрацию не представлена публикация о результатах проведения аукциона.
Заявитель считает данный отказ незаконным, так как предоставил все необходимые для регистрации документы, границы проводимой органами УФРС правовой экспертизы законодательно не закреплены, право признавать сделку незаконной УФРС не предоставлено, отказ в государственной регистрации возможен только по установленным в законе основаниям, фактически регистрирующий орган вышел за пределы полномочий, предоставленных ему при проведении правовой экспертизы.
Однако суд не может согласиться с указанными доводами по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Однако указанное положение закона нельзя рассматривать как исключающее представление других документов (кроме заявления, квитанции госпошлины, договора аренды и кадастрового плана), поскольку в соответствии со ст. 17 этого же Закона к основаниям для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним отнесены акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. В этой же статье проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов возложена на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, т.е на УФРС.
Согласно п.1 ст.18 указанного Закона правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст. 13 этого же Закона государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.
В соответствии с п.2 ст.30.1 Земельного Кодекса РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса. В соответствии со ст.447 Гражданского Кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (п.1). Торги проводятся в форме аукциона или конкурса (п.4). В соответствии с требованиями п. 5 ст. 38 Земельного Кодекса РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.10 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:
1) об организаторе аукциона;
2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;
5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);
6) о "шаге аукциона";
7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;
8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
В нарушение указанных требований, в информационном сообщении о проведении Дата аукциона по продаже права аренды земельных участков, опубликованном Дата в газете «... вести», отсутствуют сведения о наименовании органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения, о порядке проведения аукциона (открытый или закрытый), о предмете аукциона: о площади, о границах, о кадастровом номере земельных участков, о технических условиях их подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и о плате за подключение; о форме заявки на участие в аукционе; о "шаге аукциона"; о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и о реквизитах счета для перечисления задатка, о существенных условиях договора аренды, в том числе о сроке аренды. Таким образом, информационное сообщение о проведении аукциона нарушает подпункты 2,4,6,7,8,9 пункта 10 ст.38.1 Земельного Кодекса РФ.
В соответствии с п. 23 ст.38.1 Земельного Кодекса РФ организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы, в соответствии с п.24 этой же статьи результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:
1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;
2) победитель аукциона;
3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.
В нарушение указанных требований Земельного Кодекса РФ на государственную регистрацию представлен протокол заседания комиссии по проведению аукциона от Дата ., в котором не зафиксирован размер арендной платы, этот протокол не подписан победителем аукциона, в нем также не указан предмет аукциона, в том числе сведения о площади, о границах, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение.
В соответствии с п.29 ст.38.1 Земельного Кодекса РФ информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона. Из материалов настоящего гражданского дела установлено, что информация о результатах аукциона от Дата была опубликована только в газете «... вести» № от Дата .
Исходя из смысла ст.38.1 Земельного кодекса РФ правовые последствия по предоставлению земельных участков для жилищного строительства возникают по итогам аукциона, организация и проведение которого соответствуют требованиям закона. Предоставление земельного участка по итогам аукциона, организация и проведение которого грубо нарушают требования законодательства, нарушает принципы эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, а также интересы неопределенного круга лиц, которые при соблюдении организатором всех требований законодательства могли принять участие в аукционе.
В соответствии со ст. 20 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз.4 п.1);
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абз.10 п.1).
В соответствии со ст. 2 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Договор аренды земельного участка от Дата ., представленный на государственную регистрацию заявителем, заключен с нарушением императивных норм земельного законодательства, государство в лице регистрирующего органа не может признать права на полученный таким образом земельный участок.
С учетом изложенного суд находит, что заявителю было законно отказано в государственной регистрации договора аренды, оснований для удовлетворения его заявления и признания незаконными действий должностных лиц УФРС по Московской области не имеется.
Доводы представителя заявителя о том, что Симакин А.В. не был надлежащим образом уведомлен о приостановлении регистрации, не нашли подтверждения материалами дела, так как Дата соответствующие уведомления были направлены заявителю и его представителю. Кроме того, даже в судебное заседание заявитель не смог представить надлежащим образом оформленные документы, необходимые для регистрации договора аренды.
Симакин А.В. обратился в суд по истечении трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав (сообщение об отказе он получил Дата .). В соответствии со ст. 256 ГПК Р гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод (ч.1). Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления (ч.2).
В данном случае суд не считает необходимым отказывать в удовлетворении заявления в связи с пропуском срока на обращение в суд, поскольку представленные на регистрацию документы были получены заявителем в марте 2010г., в этом же месяце в суд было направлено первое заявление Симакина А.В. об оспаривании отказа в регистрации, оставленное судом без движения как ненадлежащим образом оформленное. Дооформленное заявление было представлено в суд Дата
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд,-
РЕШИЛ:
Симакину А.В. в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в регистрации договора аренды земельного участка № по ул.... г.... Московской области и возложении обязанности по государственной регистрации этого договора отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней.
Председательствующий Черкова Н.В.