Дело № 2-210/2011

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 марта 2011 г. г. Партизанск

Партизанский городской суда Приморского края Российской Федерации в составе: председательствующий Балаховская О.И., при секретаре Филиновой З.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Алясовой И.В., действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Щербакову Е.Г., ДД.ММ.ГГГГг.р., Алясовой Л.И., Алясова Д.В. к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Партизанскстрой» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным в части и взыскании денежных сумм по договору участия в долевом строительстве

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ они и администрация Партизанского городского округа заключили договор № на предоставление социальной выплаты для участия в долевом строительстве многоквартирного дома за счет средств, предусмотренных на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков. Согласно указанного договора им была предоставлена социальная выплата в размере 1756800 рублей из расчета общей площади приобретаемого жилья на семью 72 кв.м. Ими было принято решение приобретать не одну квартиру площадью 72 кв.м., а две квартиры, т.к. жить всем вместе не представляется возможным, в связи с тем, что Алясов Д.В. имеет свою семью - жену и двоих детей. Застройщиком многоквартирных малоэтажных домов является ответчик. Перед заключением договоров участия в долевом строительстве они и застройщик - ООО «ИСК «Партизанскстрой» вели переговоры, при которых были согласованы площади и номера квартир в строящемся доме. Им было предложено стать участниками долевого строительства трехэтажного 36-квартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Застройщик обязался по окончании строительства передать им в собственность две квартиры: однокомнатную <адрес> на втором этаже площадью по проекту 33,7 кв.м., а также двухкомнатную <адрес> на третьем этаже площадью по проекту 48,6 кв.м. Общая площадь указанных квартир составила 33,7 + 48,6 = 82,3 кв.м. Согласно договора на предоставление социальной выплаты, денежные средства им предоставляются из расчета - 72 кв.м. Таким образом, застройщик поставил им условие: в связи с тем, что площадь приобретаемых квартир превышает положенные им по договору на предоставление социальной выплаты квадратные метры на 10,3 кв.м, им необходимо произвести доплату из собственных средств за эти 10,3 кв.м из расчета стоимости 1 кв.м - 24400 рублей. Они вынуждены были согласиться на такие условия ответчика.

ДД.ММ.ГГГГ они заключили с застройщиком два договора участия в долевом строительстве на две вышеуказанные квартиры. Данные договоры были зарегистрированы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ

В абз. 3 п.2.1 договора участия в долевом строительстве на двухкомнатную квартиру указано, что они оплачивают 251320 рублей из собственных средств в следующем порядке: 60000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 80000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 111320 рублей в течение месяца со дня получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Из указанной суммы ими фактически было выплачено 60000 рублей ДД.ММ.ГГГГ и 106000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, всего 166000 рублей.

Считают, что абзац третий п.2.1 договора участия в долевом строительстве, обязывающий их произвести доплату из собственных средств является недействительным по следующим основаниям:

Строительство домов по <адрес> застройщик осуществлял исключительно на денежные средства, выделяемые из федерального бюджета гражданам, подлежащим переселению. Застройщик заключал договоры участия в долевом строительстве с такими же переселяемыми, как и их семьями в большом количестве, т.е. можно сказать, что договор участия в долевом строительстве в их случае является публичным договором. Согласно ч.2 ст.426 ГК РФ цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей.

Застройщик ввел их в заблуждение относительно площади квартир - по проекту, и, следовательно, в договоре указывается площадь квартир, которая включает в себя площадь балконов. Однако по общему правилу технической инвентаризации площадь квартир учитывается без площади лоджий и балконов. При расчете размера социальной выплаты на приобретение жилья берется в расчет именно площадь жилья без площадей балконов и лоджий, такая же площадь указывается в свидетельствах о государственной регистрации прав. Таким образом, даже по проекту площадь <адрес> составляет 29,9 кв.м. (балкон 3,8 кв.м.), <адрес> составляет 46,2 кв.м. (балкон 2,4), а вместе - 76,1 кв.м,. т.е. на 6,2 кв.м. меньше, чем было заявлено застройщиком. В денежном выражении эта разница составляет 151280 рублей (24400 руб. за 1 кв.м).

Считают, что ответчик необоснованно пользовался их денежными средствами в размере 166000 рублей. Согласно расчету размер процентов составляет 29814,12 рублей.

Согласно п. 5.3 договоров участия в долевом строительстве за ненадлежащее исполнение своих обязательств застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку согласно Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

Застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ Данное обязательство ответчик выполнил с просрочкой в полтора года. Дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ч.2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно расчету размер неустойки по обеим квартирам составляет 946386,80 рублей.

Просят признать недействительным абзац 3 п.2.1. договора участия в долевом строительстве на <адрес> доме по <адрес> (регистрационный номер № от ДД.ММ.ГГГГ).

Взыскать с ответчика денежные средства в размере 166000 рублей, полученные от истцов во исполнение абзаца 3 п.2.1. договора участия в долевом строительстве на <адрес> доме по <адрес>; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29814,12 рублей; неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 946386,80рублей.

В судебное заседание истцы Алясова Л.И., Алясов Д.В. не явились, представили заявления, согласно которых просят рассмотреть дело в их отсутствие, настаивают на заявленных требованиях.

Представитель Алясовой И.В., действующей по нотариально удостоверенной доверенности Краева Е.В. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика с иском не согласны, пояснили, что в общую площадь квартир площадь балконов не включена, что видно по представленным техническим паспортам на квартиры, площади предоставленных квартир такие же, как и указано в договорах, не согласны с мнением представителя истца о том, что заключенные семьей Алясовых договоры являются публичными, поскольку данные договоры не отвечают признакам публичности договоров, предусмотренных ст. 426 ГК РФ, а именно, цена во всех договорах различна, кроме того, неверны доводы истца о том, что строительство осуществлялось только за счет средств федерального бюджета, поскольку использовались и средства граждан, изъявивших желание приобрести квартиру во вновь построенных домах. Истцов не принуждали заключать договоры именно на две квартиры, им предлагались и трехкомнатная квартира площадью 72,8 кв.м., то есть, практически в размере социальной выплаты и две однокомнатные площадью 36,4 и 36,8 кв.м., что в сумме составляет 73,2 кв.м., но истцы выбрали именно однокомнатную и двухкомнатную квартиры. Кроме того, считают, что истцами неверно произведен расчет неустойки, поскольку истцы начинают отсчет количества дней для расчета с ДД.ММ.ГГГГ – срок ввода дома в эксплуатацию, в то время как п. 1.6 договоров на долевое участие в строительстве предусматривает обязанность застройщика передать квартиры дольщикам в течение двух месяцев со дня введения дома в эксплуатацию, то есть, отсчет количества дней для расчета неустойки должен исчисляться с ДД.ММ.ГГГГ также просят применить нормы ст. 333 ГК РФ, указывая, что истцами не приведены доказательства несения ущерба от несвоевременного исполнения застройщиком своего обязательства, дом сдан, истцы получили квартиры, сумма договора на однокомнатную квартиру составляет 822280 руб., а неустойку истцы просят взыскать в сумме 387521 руб. 10 коп., сумма договора на двухкомнатную квартиру составляет 1185840 руб., неустойку истцы просят взыскать в сумме 558862 руб.70 коп., при этом собственных средств истцы затратили 166000 руб. по двухкомнатной квартире. Также просят принять во внимание финансовое положение предприятия, которое находится в предбанкротном состоянии, к расчетному счету имеется картотека на сумму 1325850 руб. 73 коп. и блокировка к счету на сумму 1806465 руб. 97 коп., у предприятия имеется задолженность перед работниками по выплате заработной платы в сумме 655122 руб., перед Пенсионным Фондом, подрядчиками и поставщиками.

Суд, заслушав представителя истца Алясовой И.В., представителей ответчиков, изучив материалы дела, считает исковое заявление подлежащим удовлетворению частично.

В соответствии с ч.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с ч.2 ст. 6 указанного Федерального закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п.1.6 договоров участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между истцами и ответчиком, застройщик обязуется ввести жилой дом в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ и в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства.

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дом сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, требования истцов о взыскании неустойки подлежат удовлетворению, однако, расчет неустойки произведен неверно.

Суд соглашается с доводами представителя ответчика о том, что отсчет количества дней для расчета неустойки должен исчисляться с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ответчик обязан ввести объект в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, согласно п.1.6 договоров участия в долевом строительстве, в течение двух месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию, то есть, до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно указания Банка России от 13.05.2009г. № 2230-У, ставка рефинансирования с ДД.ММ.ГГГГ составляет 12%. Одна трехсотая ставки рефинансирования составляет: 12%:300=0,04%. Количество дней просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ -488.

Размер неустойки по <адрес> составит:

822280х0,04%х488х2=321018 руб. 11 коп.

Размер неустойки по <адрес> составит:

1185840х,04%х488х2=462951 руб. 94 коп.

Размер неустойки по двум квартирам составляет: 321018,11+462951,94=783970 руб. 05 коп.

Представители ответчика, ссылаясь на тяжелое финансовое положение, явную несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательств, просят на основании ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки по двум договорам до 120000 руб. ввиду явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства в соответствии со ст. 333 ГК РФ, учитывая при этом, что в настоящее время ответчиком обязательства по передаче квартир истцам исполнены, размер собственных средств, затраченных истцами, составляет 166000 руб., размер неустойки по обеим квартирам составляет 39% от суммы каждого из договоров, тяжелое финансовое положение ответчика.

Кроме того, истцы просят признать недействительным договор участия в долевом строительстве на <адрес> части и взыскать с ответчика 166000 руб. в качестве неосновательного обогащения и 29814 руб. 12 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, обосновывая это заключенным между ответчиком и истцами публичным договором и наличием в указанном договоре условий, ставящих их в неравное положение по сравнению с другими лицами, заключившими подобные договоры.

Суд полагает указанные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Истцы обосновывают свои требования наличием в договоре участия в долевом строительстве на <адрес> условия о доплате за 10,3 кв.м. в сумме 251320 руб.

Социальная выплата истцам на участие в долевом строительстве предоставлена в связи с их проживанием в ветхом жилом помещении, ставшем в результате ведения горных работ на ликвидируемых угольных шахтах непригодным для проживания по критериям безопасности.

Исходя из условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ на предоставление социальной выплаты для участия в долевом строительстве многоквартирного дома за счет средств, предусмотренных на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков, администрация Партизанского городского округа берет на себя обязательства по предоставлению социальной выплаты в размере 1756800 руб. для участия истцов в долевом строительстве многоквартирного дома из расчета общей площади на семью 72 кв.м. Площадь двух квартир, выбранных истцами для долевого участия в строительстве составляет 82,3 кв.м.

В соответствии с п.9 Правил предоставления межбюджетных трансфертов на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.07.2005г. № 428, в случае приобретения жилья, стоимость которого превышает размер социальной выплаты, доплата производится гражданином.

Таким образом, нарушений законодательства при включении в договор участия в долевом строительстве условий о доплате за приобретенное жилье, стоимость которого превышает размер социальной выплаты, ответчиком не допущено.

Ссылки представителя истца Алясовой И.В. на вынужденное согласие истцов на заключение договоров участия в долевом строительстве, наличием в договоре, имеющим признаки публичного, условий, ухудшающих положение истцов по сравнению с аналогичными договорами, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Исходя из пояснений представителей ответчика, которые не опровергались представителем истца, истец Алясова И.В. перед заключением договоров ознакомилась со всей представленной проектной документацией, ей были предложены две однокомнатные квартиры либо одна трехкомнатная, стоимость которых соответствовала размеру предоставляемой социальной выплаты, однако, истец, мотивируя наличием двух семей, приняла решение о заключении двух договоров на квартиры, которые выбрала самостоятельно, кроме того, она несколько раз меняла свое мнение: первоначально приняла решение заключить договоры на долевое участие в строительстве, затем ею было принято решение о приобретении квартир на вторичном рынке, после чего она вновь приняла решение заключить договоры долевого участия в строительстве, то есть, доказательств понуждения истцов к заключению договоров долевого участия в строительстве в судебное заседание не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 426 ГК РФ, публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Суд полагает, что договор долевого участия в строительстве не отвечает признакам публичности, поскольку из текста ч.1 и 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве следует, что цена договора устанавливается и изменяется "по соглашению сторон". Это исключает возможность применения признака публичного договора об одинаковой цене для всех потребителей (п.2 ст. 426 ГК РФ), о чем свидетельствует и практика заключения и исполнения договоров долевого участия, когда застройщик самостоятельно устанавливает цену договора, порядок ее изменения, а также предоставляет скидки на определенные объекты долевого строительства (например, на квартиры, расположенные на первых и последних этажах, на угловые квартиры). Кроме того, объект долевого строительства, цена договора, порядок оплаты и другие условия в каждом случае являются индивидуальными (например, участник долевого строительства просит не выполнять какие-либо виды работ (штукатурные, отделочные) или, наоборот, выполнить дополнительные виды работ (оклеить стены обоями, установить натяжные потолки и др.)) или установкой оборудования (например, участник долевого строительства просит не устанавливать газовую плиту, счетчики на воду, газ).

Все вышеизложенное, является свидетельством того, что договор долевого участия не является публичным договором.

Кроме того, истцы ссылаются на введение их в заблуждение ответчиком относительно площади квартир и включения в общую площадь квартир площади балконов, отчего общая площадь квартир меньше, чем указано в договорах.

Указанные доводы не нашли своего подтверждения в судебном заседании, поскольку согласно договоров участия в долевом строительстве ориентировочно общая площадь <адрес> составляет 33,7 кв.м., ориентировочно общая площадь <адрес> составляет 48,6 кв.м.

Согласно п.4 проектной декларации, общая площадь квартир составляет от 33,7 до 64,4 кв.м.

Согласно кадастровых паспортов на <адрес> №, общая площадь квартир составляет соответственно 34,1 кв.м. и 49,1 кв.м.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Алясовой И.,В., действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Щербакову Е.Г., ДД.ММ.ГГГГг.р., Алясовой Л.И., Алясова Д.В. удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Инвестиционно-строительная компания «Партизанскстрой» в пользу Алясовой И.В., действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Щербакову Е.Г., ДД.ММ.ГГГГг.р., Алясовой Л.И. Алясова Д.В. 120000 руб. неустойки и 3600 руб. государственной пошлины в доход бюджета Партизанского городского округа.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение 10 суток со дня его вынесения в окончательной форме через Партизанский городской суд.

В окончательной форме решение изготовлено 29 марта 2011г.

Судья О.И. Балаховская