РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
село Парабель (данные скрыты)
Парабельский районный суд Томской области
в составе председательствующего судьи Репецкого Е.Н.,
с участием истца Алексеева С.А.,
третьего лица Гончаровой В.А.,
представителя истцов и третьего лица Гвоздик Ж.Н.,
представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области Новикова М.И.,
представителя ответчика Нарымского сельского потребительского общества Ткачева С.Г.,
при секретаре Сукманюк Г.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Алексеева С.А. и Алексеевой Т.В. к Нарымскому сельскому потребительскому обществу о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: (данные скрыты) ничтожной сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Алексеев С.В. и Алексеева Т.В. обратились в суд с иском к Нарымскому сельскому потребительскому обществу (Нарымскому сельпо) о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: (данные скрыты) ничтожной сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде отмены записи о регистрации договора в похозяйственной книге № (данные скрыты) от (данные скрыты) (данные скрыты) сельской администрации, указав в обоснование иска следующее.
(дата 1) между Алексеевым С.А. и Алексеевой Т.В. (продавцы) и Гончаровой В.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу (данные скрыты). По указанному договору истцы передали Гончаровой В.И. квартиру, получив от нее в оплату стоимости указанной квартиры (данные скрыты) рублей, о чем была составлена расписка. В последующем на основании заключенного между ними договора право собственности Гончаровой В.И. было зарегистрировано Управлением федеральной регистрационной службы по Томской области.
В процессе рассмотрения другого гражданского дела по иску Нарымского сельского потребительского общества к Гончаровой В.И., принятого к производству суда (данные скрыты), общество предъявило в суд договор купли-продажи дома (квартиры) по адресу: (данные скрыты), с изменениями в виде внесения в строку данных о покупателе после имени Гончарова В.И. следующего выражения «действующая по доверенности от Нарымского сельского потребительского общества». Таким образом, Нарымское сельское потребительское общество на основании сфальсифицированного документа пытается выступить стороной по договору купли-продажи квартиры, которую истцы Нарымскому сельпо не продавали.
При заключении сделки купли-продажи Гончарова В.И. действовала от своего имени как физическое лицо. Доверенности от имени Нарымского сельпо не предъявляла. Стороной по договору купли-продажи ответчик не являлся, квартиру ему истцы не передавали.
При заключении сделки истцы были осведомлены, что Гончарова В.И. приобретает квартиру для себя, при этом по решению правления ее работодателя - Нарымского сельского потребительского общества, ей, как молодому специалисту, были выделены денежные средства на приобретение квартиры на условиях займа, который в последующем был Гончаровой погашен.
Со ссылкой на ст. 168 ГК РФ, как противоречащий действующему законодательству.
Указанные изменения истцы как сторона сделки не оговаривали; никаких исправлений, что Гончарова В.И. действует на основании доверенности в интересах Нарымского сельпо или иного лица при истцах не вносилось.
Сохранившаяся у истцов копия указанного договора, заверенная нотариально, таких изменений не содержит.
Просят признать договор купли-продажи дома (квартиры) по адресу: (данные скрыты) от (дата 1) года между Алексеевым С.А. и Алексеевой Т.В. с одной стороны и Нарымским сельским потребительским обществом (в лице Гончаровой В.И.) с другой стороны ничтожной сделкой, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде отмены записи о регистрации договора в похозяйственной книге № (данные скрыты) от (данные скрыты).
В судебном заседании истец Алексеев С.А., представитель истцов Гвоздик Ж.Н. поддержали исковые требования, дали пояснения аналогичные изложенным в заявлении. Истица Алексеева Т.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В предыдущем судебном заседании дала пояснения, аналогичные изложенным в заявлении.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Гончарова В.И. поддерживает исковые требования, дала аналогичные пояснения.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, начальник Парабельского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области - государственный регистратор Новиков М.И. пояснил, что представленные ответчиком и нотариусом экземпляры договора являются подложными; свое мнение по исковым требованиям не высказал.
Представитель ответчика председатель Нарымского сельского потребительского общества Ткачев С.Г. исковые требования не признал, пояснив суду, что никаких сомнений в действительности договора, заключенного Гончаровой В.И. по доверенности от Нарымского сельпо с Алексеевыми, у него не имеется. Квартира приобретена Гончаровой В.И. для общества и является собственностью последнего. Полагает, что исправления и дополнения в договор, о которых говорят истцы, могли быть внесены без перерыва во времени либо внесены позже Гончаровой В.И.; и представители ответчика к этому не причастны. Кроме того, указал, что истцами пропущен трехлетний срок исковой давности, т.к. в суд они обратились спустя (данные скрыты) лет с даты заключения договора.
Выслушав пояснения сторон, изучив представленные доказательства, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что (дата 1) между Алексеевым С.А. и Алексеевой Т.В. с одной стороны (продавцы) и Гончаровой В.И. с другой стороны (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по ул. (данные скрыты), (данные скрыты) кв. (данные скрыты), с. (данные скрыты) (данные скрыты) области.
На основании данного договора (данные скрыты) Парабельским межрайонным отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области произведена государственная регистрация права собственности Гончаровой В.И. на указанную квартиру.
Решением Парабельского районного суда Томской области от (данные скрыты) удовлетворен иск Нарымского сельского потребительского общества и государственная регистрация права собственности Гончаровой В.И. на спорную квартиру признана недействительной. Основанием удовлетворения иска послужили данные двух экземпляров договора между Алексеевыми и Гончаровой, один из которых был представлен Нарымским сельским потребительском обществом, второй – истребован из архива нотариуса (данные скрыты) района. В данных договорах указано, что Гончарова действовала не как физическое лицо, а по доверенности от Нарымского сельского потребительского общества.
Данное решение вступило в законную силу (данные скрыты).
Алексеев С.А. и Алексеева Т.В. в рассмотрении указанного гражданского дела участия не принимали, и, исходя из смысла части 1 ст. 61 ГПК РФ, ими могут быть оспорены факты, установленные решением суда.
По результатам рассмотрения настоящего дела обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, полностью нашли свое подтверждение.
Так, из пояснений Алексеева С.А., Алексеевой Т.В. и Гончаровой В.И. следует, что покупатель по договору от (дата 1) действовал только от своего имени и выступал как физическое лицо. Достигнув договоренность о заключении сделки, они прибыли к нотариусу (данные скрыты) района (ФИО скрыты), которая с их слов и в их присутствии подготовила текст договора путем впечатывания на пишущей машинке в имеющийся типовой бланк договора данных о сторонах сделки, цене и других условиях договора. Было изготовлено два экземпляра договора, один из которых после подписания остался у нотариуса, второй был выдан Гончаровой. Непосредственно после этого на копировальном аппарате (ксероксе) была изготовлена копия договора, тут же заверена нотариусом (ФИО скрыты) и выдана Алексеевым. Никакие исправления и дополнения в договор о том, что Гончарова действует по доверенности от ответчика, при них не вносилось. После этого Гончарова передала свой экземпляр договора Нарымскому сельскому потребительскому обществу, где в то время работала, для отчетности, т.к. получила от общества в заем деньги для приобретения квартиры. В дальнейшем сумма займа ею была полностью выплачена.
Ответчиком представлен хранящийся в Нарымском сельпо экземпляр договора, где указано, что Гончарова В.И. действует по доверенности от общества.
Аналогичная запись имеется во втором экземпляре договора, хранящемся в архиве нотариуса Каргасокского района, а также в реестровой книге (данные скрыты) государственной нотариальной конторы за (данные скрыты) год № (данные скрыты).
Однако, все доводы истцов и третьего лица Гончаровой В.И. подтверждаются нотариально заверенной копией договора, представленной истцами, где отсутствуют записи о Нарымском сельском потребительском обществе, а также данными судебно-технической экспертизы документов, из которой видно следующее.
Первоначальное содержание экземпляров договоров купли-продажи от (дата 1), представленных ответчиком и нотариусом (данные скрыты) района, изменялось путем допечатки после слов «Гончарова (данные скрыты)» фрагмента текста «, действующая по доверенности от Нарымского сельского потребительского общества от (дата 1),».
Данный фрагмент допечатывался в одной закладке пишущей машинки. Экземпляр, представленный нотариусом, является первичным, а экземпляр, представленный ответчиком, является вторичным (выполнен через копировальную бумагу).
В реестровой книге (данные скрыты) государственной нотариальной конторы за (данные скрыты) год № (данные скрыты) в записи об удостоверении договора после слов «Гончарова В<...> И<...>» фрагмент текста «дей-ия от Нарым. сельпо» является допиской.
Нотариально заверенная копия, представленная истцами, изготовлена с подлинника договора купли-продажи от (дата 1), представленного Нарымским сельским потребительским обществом электрографическим способом при помощи копировально-множительной техники (ксерокса).
Таким образом, экспертизой установлено, что содержание нотариально заверенной копии не соответствует содержанию двух экземпляров договора, имеющих дописки.
У суда нет каких-либо оснований не доверять выводам эксперта, с учетом данных о его образовании и квалификации, методике исследования и соблюдении гражданско-процессуального законодательства при проведении экспертизы.
Согласно ст. 43 Основ законодательства Российской федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, при удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия.
Однако, из записи № (данные скрыты) об удостоверении сделки в реестровой книге (данные скрыты) государственной нотариальной конторы за (данные скрыты) год № (данные скрыты) следует, что при удостоверении спорной сделки Гончарова В.И. доверенность от Нарымского сельского потребительского общества не представляла. В графе «Документы, представленные лицами…» указаны только данные ее паспорта, сведения о доверенности отсутствуют.
Данное обстоятельство также подтверждает доводы искового заявления о действии Гончаровой В.И. при заключении договора только от своего лица.
При оценке в совокупности указанных доказательств у суда не вызывает сомнений, что договор заключен между физическими лицами без какого-либо участия Нарымского сельского потребительского общества, а в два подлинных экземпляра договора после подписания сторонами и в их отсутствие внесены неустановленным лицом дописки, изменившие стороны договора, т.е. его существенные условия. Данные изменения внесены без согласия и ведома Алексеева С.А., Алексеевой Т.В. и Гончаровой В.И.
Таким образом, суд признает обоснованным заявление стороны истцов о подложности доказательств, представленных Нарымским сельпо при рассмотрении настоящего дела, а также при рассмотрении дела Парабельским районным судом с вынесением решения от (данные скрыты), которым удовлетворен иск Нарымского сельпо и государственная регистрация права собственности Гончаровой В.И. на спорную квартиру признана недействительной.
При рассмотрении настоящего дела, в соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела по иску Нарымского сельпо. При рассмотрении указанного иска и его удовлетворении (данные скрыты) суд не проводил экспертизу документов, и не рассматривал вопрос о подложности договоров, представленных Нарымским сельпо и из архива нотариуса. По настоящему делу суд приходит к иным выводам, т.к. из совокупности доказательств, в т.ч. результатов судебной экспертизы, установлена подложность доказательств, представленных ответчиком.
Кроме того, суд не принимает доводы Нарымского сельпо о том, что представленная Алексеевыми нотариально заверенная копия договора не отвечает требованиям допустимости в связи с тем, что договор заключен (дата 1), а его копия заверена (дата 2).
Изучив представленные экземпляры договора и копию, данные реестровой книги нотариуса суд приходит к выводу, что все объективные данные свидетельствуют о заверении копии договора (дата 1) непосредственно после его заключения. Так, из реестровой книги видно, что на листе (данные скрыты) (оборот), где зарегистрирована спорная сделка, и далее на листе (данные скрыты) (оборот) вплоть до записи № (данные скрыты) нотариусом первоначально была ошибочно выставлена наборным штампом дата «(дата 2)», которая затем исправлена на «(дата 1)». Аналогичный ошибочный штамп о дате «(дата 2)» проставлен нотариусом и в удостоверительной записи на копии договора, переданного Алексеевым. Об удостоверении копии именно (дата 1) свидетельствуют и пояснения Алексеева С.А., Алексеевой Т.В., Гончаровой В.И., непосредственно присутствовавших при действиях нотариуса. Этот вывод подтверждается также данными экспертизы о том, что копия Алексеевых снята с подлинника договора.
Допущенная нотариусом неточность в копии договора, связанная с неверным указанием даты совершения нотариального действия (дата 2) вместо (дата 1), является технической ошибкой при составлении документа, которую суд не признает нарушением закона, влекущим признание доказательства недопустимым.
В силу ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.
В соответствии со ст. ст. 421, 432, 434 ГК РФ граждане свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно п. 4 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утв. Приказом Минюста РФ от 15.03.2000 № 91, если нотариально удостоверяемый документ подписывается лицами, исправления в нем оговариваются и подтверждаются подписями этих лиц, а также в конце удостоверительной надписи подписью нотариуса с приложением его печати.
Указанные требования закона были нарушены, т.к. Алексеевы не выражали волеизъявления заключить договор с ответчиком, а внесенные в договор дополнения, изменяющие его существенные условия, сделаны без их согласия и не удостоверены их подписями, а также подписью нотариуса.
Таким образом, договор между Алексеевыми и Нарымским сельским потребительским обществом является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, т.к. противоречит требованиям закона.
Доводы стороны ответчика о том, что результаты экспертизы не позволяют установить дату совершения дополнительной записи нотариусом и эта запись могла быть сделана без перерыва во времени либо позже Гончаровой В.И., опровергаются пояснениями Алексеева С.А., Алексеевой Т.В., Гончаровой В.И. о том, что никто из них при внесении изменений в договор не присутствовал и своего согласия нотариусу на внесение изменений не давал, а также представленной истцами копией договора, не содержащей дополнительных записей. Кроме того, внесение изменений в договор Гончаровой В.И. противоречило бы ее интересам.
Ссылки стороны ответчика на нарушение истцами срока исковой давности также являются несостоятельными. Так, согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ, течение трехлетного срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Учитывая, что исполнение договора купли-продажи между Алексеевыми и Нарымским сельпо не начиналось, срок исковой давности истцами не пропущен. Так, квартира Нарымскому сельпо истцами не передавалась, деньги в оплату стоимости квартиры Алексеевы от ответчика не получали. О том, что имеется договор, якобы заключенный ими с ответчиком, истцы не знали до рассмотрения дела в Парабельском районном суде в (данные скрыты) году.
Вместе с тем, суд отказывает в удовлетворении исковых требований об отмене записи (данные скрыты) сельской администрации о регистрации сделки в похозяйственной книге № (данные скрыты) от (данные скрыты).
Регистрация договора в похозяйственной книге сельской администрации являлась способом государственной регистрации договора, действовавшим до введения в действие 31.01.1998 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и проведена на основании ст. 8 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и ст. 239 ГК РСФСР. Действия государственного регистратора (в данном случае – выполнявшей его роль сельской администрации) истцами Алексеевыми в порядке главы 25 ГПК РФ не оспариваются, и речь о допущенных именно сельской администрацией нарушениях при регистрации спорной сделки не идет.
Учитывая, что договор между Алексеевыми и Нарымским сельпо является ничтожным, факт его государственной регистрации сам по себе не влечет юридических последствий и не может быть предметом судебного рассмотрения. Гражданское законодательство, в том числе статья 12 ГК РФ, не предусматривает такой способ защиты права как отмена судом записи о государственной регистрации сделки. Такие действия подлежат выполнению не судом, а уполномоченным государственным органом и должны рассматриваться как механизм исполнения решения суда о наличии/отсутствии права на объект недвижимости либо о признании сделки недействительной.
Исходя из сказанного, запись (данные скрыты) сельской администрации о регистрации сделки в похозяйственной книге № (данные скрыты) от (данные скрыты) отмене в судебном порядке не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Алексеева С.А. и Алексеевой Т.В. к Нарымскому сельскому потребительскому обществу удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи дома (квартиры) по адресу: (данные скрыты) от (данные скрыты) года между Алексеевым С.А. и Алексеевой Т.В. с одной стороны и Нарымским сельским потребительским обществом (в лице Гончаровой В.И.) с другой стороны ничтожной сделкой.
В удовлетворении исковых требований в части применения последствий недействительности сделки в виде отмены записи в похозяйственной книге № (данные скрыты) от (данные скрыты) г. отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Томский областной суд в течение 10 суток со дня изготовления полного текста решения с подачей жалобы через Парабельский районный суд.
(данные скрыты)
Председательствующий