РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 апреля 2012 года г.Братск
Падунский районный суд города Братска Иркутской области в составе:
председательствующего судьи Бахаровской Ю.Н.,
при секретаре Березовской Л.В.,
с участием представителя истца Максименко В.С. – Суберляк А.А., действующего на основании доверенности от 07.07.2011 года,
представителя ответчика Гусевой М.А. – Ермаковой П.Т., действующей на основании доверенности от 16.03.2012г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-338/2012 по исковому заявлению Максименко В.С. к Гусевой М.А., Гусеву Н.А. о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец Максименко В.С. обратилась в суд с иском, в обоснование своих исковых требований указала, что 11.05.1993 года она приватизировала на свое имя квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в связи с чем между ней и администрацией был заключен договор на передачу квартир в собственность граждан от 11.05.1993 года, после чего данный договор был зарегистрирован в БТИ г.Братска 15.06.1996 года.
Осенью 2007 года она в силу своего преклонного возраста переехала жить к своей дочери Гусевой Г.Н. в г.Нижнеудинск, где проживала с 2007 года по август 2010 года.
В 2009 году к ней пришла Гусева Г.Н. и сказала, что поскольку она живет у нее в г.Нижнеудинске, а ее квартира в г.Братске по адресу: <адрес> пустует, в нее можно впустить квартирантов, чтобы получать с них арендную плату и с этих денег платить квартплату и коммунальные услуги. Она согласилась с предложением своей дочери Гусевой Г.Н., чтобы сдать квартиру в аренду. После чего ее дочь сказала ей, что она выехать в г.Братск для того, чтобы сдать ее квартиру, не сможет и предложила ей выдать доверенность на ее сына Гусева М.А., который проживает в г.Братске.
Она передала своей дочери Гусевой Г.Н. документы на квартиру, после чего они поехали к нотариусу в г.Нижнеудинск для того, чтобы сделать доверенность на Гусева М.А., чтобы он мог сдать квартиру в аренду.
У нотариуса ее дочь прочитала доверенность, так как она была без очков, и не могла самостоятельно прочитать доверенность, дочь сказала ей, что можно подписывать, после чего она, не читая, подписала доверенность, которая вместе со всеми документами осталась у ее дочери Гусевой Г.Н.. Впоследствии ее дочь сказала ей, что передала доверенность и документы в г.Братск Гусеву М.А., и он сдал ее квартиру в аренду.
Осенью 2010 года она решила вернуться в г.Братск обратно и проживать сама в своей квартире. Когда она вернулась в г.Братск, то попросила своего сына Максименко А.Н., чтобы он помог ей зарегистрироваться в своей квартире, так как она в силу своего преклонного возраста не могла самостоятельно пойти в паспортный стол. Когда ее сын пришел в паспортный стол, там выяснилось, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, ей не принадлежит, и в качестве собственника указан ее младший внук Гусев Н.А..
Как выяснилось впоследствии, 12 мая 2009 года был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. От ее имени данный договор со стороны продавца подписала жена ее старшего внука Гусева М.А. – Гусева М.А., со стороны покупателя выступал ее младший внук Гусев Н.А.. Согласно условиям данного договора, покупатель до подписания договора купли-продажи квартиры передал продавцу <данные изъяты> рублей за данную квартиру.
Однако, она доверенности на продажу спорной квартиры не выдавала и денег за данную квартиру не получала, в связи с чем, считает, что ее квартира безвозмездно перешла к третьим лицам помимо ее воли.
В соответствии с ч.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В силу ст. 167 ч.1,2 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.
Просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 12 мая 2009 года между Максименко В.С. в лице поверенной Гусевой М.А. и Гусевым Н.А., погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись №38-38-03/014/2009-946 от 01 июня 2009 года о регистрации права собственности Гусева Н.А. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В судебное заседание истец Максименко В.С. не явилась, будучи надлежащим образом уведомлена о времени и месте судебного заседания, представила письменное заявление, в котором указала, что участвовать в судебном заседании не может по состоянию здоровья, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя по доверенности Суберляк А.А.
07 марта 2012 года истец представила в суд письменные пояснения по исковому заявлению, в которых помимо изложенного выше, также указала, что после того как она от своего сына узнала о том, что ее квартира, расположенная по адресу: <адрес>, была переоформлена на другого собственника, ее внука, она поняла, что подписала доверенность не на аренду, а на продажу квартиры. Считает, что ее дочь Гусева Г.Н. намеренно ввела ее в заблуждение относительно природы и существа сделки.
Денег за проданную квартиру она не получала, в связи с чем, считает, что ее квартира безвозмездно перешла к третьим лицам помимо ее воли. Также считает, что вышеуказанная сделка является притворной и фактически стороны провели сделку дарения, но она как собственник кому-либо дать свою квартиру не собралась и доверенности на дарение не выдавала.
Просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 12 мая 2009 года между Максименко В.С. в лице поверенной Гусевой М.А. и Гусевым Н.А., погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись №38-38-03/014/2009-946 от 01 июня 2009 года о регистрации права собственности Гусева Н.А. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Представитель истца Максименко В.С. – Суберляк А.А., действующий на основании доверенности от 07.07.2011 года, в судебном заседании исковые требования поддержал, суду пояснил, что 11 мая 1993 года истец Максименко В.С. приватизировала на свое имя квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, о чем был заключен договор на передачу квартир в собственность граждан, после чего данный договор зарегистрирован в БТИ. Спустя некоторое время, истец в силу своего преклонного возраста переехала жить к своей дочери Гусевой Г.Н. в г.Нижнеудинск, где проживала с 2007г. по 2010г.. Гусева Г.Н. предложила ей сдавать в наем данную квартиру, на что последняя согласилась, так как на тот период времени проживала в другом городе. Поскольку истец в силу своего возраста не смогла выехать в г.Братск для оформления необходимых документов, она выдала доверенность на своего внука Гусева М.А., проживающего в г. Братске. Находясь у нотариуса, истец, не глядя, подписала доверенность на имя старшего внука с правом продажи по цене и на условиях, определенных поверенным лицом, хотя полагала, что выдает доверенность с правом оформления договора аренды принадлежащей ей квартиры. Представитель истца Суберляк А.А. не оспаривал факт подписания Максименко В.С. и подлинность указанной доверенности в суде. В 2010 году истец решила вернуться в г.Братск и снова проживать в данной квартире, попросив своего сына Максименко А.Н. зарегистрировать ее по указанному адресу. Позже ей стало известно о том, что данная квартира ей более не принадлежит, а ее собственником является Гусев Н.А. – младший внук истца. Впоследствии выяснилось, что 12 мая 2009 года был заключен договор купли – продажи квартиры, от имени истца данный договор подписала жена ее старшего внука Гусева М.А. – Гусева М.А., со стороны покупателя выступил ее младший внук - Гусев Н.А. Согласно условиям данного договора, покупатель передал продавцу <данные изъяты> рублей, однако денежных средств за квартиру она не получала, в связи с чем данная сделка является притворной, поскольку фактически имел место договор дарения.
В ходе рассмотрения дела представителем истца Суберляк А.А. в порядке ст.39 ГПК Российской Федерации в рамках предоставленных ему доверенностью полномочий было уточнено основание иска – представитель истца указал на мнимость оспариваемой сделки, поскольку никаких расчетов за спорную квартиру произведено не было, денежные средства никому не передавались, в том числе Максименко В.С., сделка совершена поверенным лицом Гусевой М.А. и Гусевым Н.А. лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, а потому оспариваемая сделка является ничтожной в силу ч.1 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из содержания договора купли-продажи квартиры следует, что денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей выплачены покупателем продавцу до подписания договора, однако в судебном заседании установлено иное. Представленный в судебное заседание договор, по которому покупателем передан продавцу автомобиль в счет оплаты за приобретенную квартиру, является притворной сделкой, поскольку смена собственника транспортного средства в ГИБДД не зарегистрирована в установленном законом порядке, договор в органы ГИБДД сторонами сделки не предъявлялся, что не оспаривала в суде представитель ответчика Ермакова Т.П.. По мнению представителя истца Суберляк А.А., представленные ответчиками договоры о передаче покупателем в собственность поверенного лица Максименко В.С. - Гусевой М.А. автомобиля и выполнении подрядных работ Гусевым Н.А. для ИП Гусевой М.А. в счет оплаты стоимости приобретенной Гусевым Н.А. квартиры были составлены в период между судебными заседаниями, а не в день подписания оспариваемого договора купли-продажи, более того, сам договор о выполнении подрядных работ заключен после оформления сделки купли-продажи квартиры и вызывает сомнение в его достоверности, в связи с чем полагал, что представленные ответчиками документы доказательством выполнения покупателем своих обязательств по передаче денежных средств за приобретаемый товар – квартиру по <адрес> в рамках заключенного договора купли-продажи квартиры фактически не выполнена до государственной регистрации договора и перехода права собственности на указанное жилое помещение, фактически квартира в собственность Гусева Н.А. не передавалась продавцом. Просил суд удовлетворить заявленные исковые требования Максименко В.С. в полном объеме.
Ответчик Гусева М.А. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом уведомлена о времени и месте судебного заседания, представила в суд письменное ходатайство, в котором просила о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя по доверенности Ермаковой Т.П.
Ранее в судебном заседании пояснила, что исковые требования считает необоснованными. <данные изъяты>
В представленных в суд возражениях ответчик Гусева М.А. указала, что исковое заявление Максименко В.С. не подлежит удовлетворению, так как на момент выдачи доверенности истец Максименко В.С. выразила свою волю продать принадлежащую ей квартиру по адресу: <адрес>. Доверенность была выдана ею добровольно, основания и значение доверенности она понимала. Полученными от продажи квартиры деньгами она хотела распорядиться следующим образом: часть денег передать своей дочери – Гусевой Г.Н., остальные денежные средства намеревалась передать своему внуку – Гусеву М.А.
Ни о какой сдаче квартиры в аренду речи не шло, и таких намерений у Максименко В.С. не было. Так, на основании выданной доверенности Максименко В.С. своему внуку Гусеву М.А., последний передоверил право оформить сделку купли-продажи квартиры ей – Гусевой М.А. Каких-либо требований к покупателю квартиры и цене квартиры Максименко В.С. не высказывала. Доверенность была выдана с правом продажи спорной квартиры за цену и на условиях по ее усмотрению.
Так как она с Максименко В.С. являются членами одной семьи, и у Максименко В.С. есть еще один младший внук – Гусев Н., то на семейном совете было принято решение о продаже указанной квартиры Гусеву Н.А. по сниженной цене, чтобы никто не остался в обиде.
Так, между ней – Гусевой М.А. как поверенной Максименко В.С., являющейся продавцом, и Гусевым Н.А. - покупателем был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и стоимость данной квартиры была определена в <данные изъяты> рублей. Расчет между ней и Гусевым Н.А. был произведен следующим образом: Гусев Н.А. производил подрядные работы на основании договора подряда на монтаж оборудования и производства косметического ремонта от 25 мая 2009 года. По результатам выполненных им работ был составлен акт приемки выполненных работ и определена окончательная сумма оплаты работ, которая составила <данные изъяты> рублей. После чего, на основании дополнительного соглашения к договору подряда, денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были внесены в счет оплаты приобретенной им квартиры по адресу: <адрес>.
Кроме того, Гусевым Н.А. был передан ей – Гусевой М.А. автомобиль в счет оплаты стоимости указанной квартиры. Она была наделена полномочиями, как поверенный, правом получения данных денег в любой сумме.
Таким образом, обязательства Гусева Н.А. по договору купли-продажи квартиры выполнены в полном объеме, он произвел расчет за данную квартиру.
Считает, что у истца отсутствуют основания для применения положения пункта 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. По основанию притворности может быть признана недействительная сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Довод истца о мнимости и притворности сделки ничем не подтверждается, поскольку для признания сделки притворной необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом, обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять, либо требовать ее исполнения.
С учетом изложенного, истец должен доказать, что в результате совершения такой сделки фактически возникли обязательства, не предусмотренные ее условиями.
Истец таких доказательств не представил. Стороны начали исполнять условия договора.
Кроме того, на основании положений п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что притворная сделка относится к сделкам, совершенным с пороком воли, характеризующимся несовпадением волеизъявления и подлинной воли сторон. Исходя из положений данной нормы права, сделка подлежит квалификации как притворная, если подтверждено, что воля сторон на момент совершения сделки не была направлена на установление соответствующих ей правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом, отсутствие соответствующей воли предполагается у каждой из сторон данной сделки.
Таким образом, по основанию притворности недействительной сделки может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Прикрываемая сделка должна быть отличной от притворной и лицо, требующее признания следки ничтожной в силу ее мнимости, должно доказать, что стороны, заключая соглашение, не намеревались создавать соответствующие правовые последствия. Для признания сделки мнимой необходимо также доказать отсутствие у лиц, участвующих в сделке, намерений исполнять сделку. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то признать такую сделку мнимой нельзя.
Данных доказательств истец и его представитель не представили.
Указала также, что выданная Максименко В.С. доверенность содержит четкое определение ее прав и обязанностей, то есть Максименко В.С. определенно указала то, что она наделила поверенного правом продажи на своих условиях квартиры. Тогда как в имеющейся доверенности представителя истца нет указаний на то, что истица намерена оспорить именно договор купли-продажи спорной квартиры, что в данном случае имеет огромное значение, так как оспорить сделку имеют право только стороны. Заявление также не подписано истицей, что приводит к мысли о том, что Максименко В.С. может и не знать о том, что от ее имени оспаривают указанный договор, так как на данный момент истец находится в тяжелом состоянии, с потерей памяти.
В судебном заседании представитель ответчика Гусевой М.А. – Ермакова Т.П., действующая на основании доверенности от 16.03.2011 года, суду пояснила, что исковые требования Максименко В.С. удовлетворению не подлежат. Максименко В.С. на имя Гусева М.А. была выдана доверенность, удостоверенная нотариусом, при этом, доверенность была зачитана ей вслух, она осознавала, на какие действия она уполномочивает Гусева М.А. и что подписывает. В счет оплаты за приобретенную квартиру Гусев Н.А. передал Гусевой М.А. автомобиль ГАЗ 66 УГБ 50 по цене <данные изъяты> рублей, что подтверждается договором передачи автомобиля. На указанном автомобиле осуществляется работа в лесу, поэтому необходимости ставить его на регистрационный учет в органах ГИБДД не имеется. Также в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры между Гусевой М.А. и Гусевым Н.А. был заключен договор подряда на монтаж оборудования и производство косметического ремонта от 25.05.2009г. помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Для того, чтобы открыть салон красоты, расположенный по указанному адресу, Гусевой М.А. пришлось зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем. Через дочь истца данные денежные средства ей были переданы. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Ответчик Гусев Н.А. в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, ранее в судебном заседании исковые требования не признал, поддерживал пояснения, данные ответчиком Гусевой М.А., дополнительно пояснил, что с Максименко В.С. у него всегда были хорошие отношения, конфликтов между ними не было. Максименко В.С. не возражала против того, чтобы принадлежащая бабушке квартира была оформлена на его имя. Ключи от этой квартиры у него были на протяжении всего времени. Заключенный между ним и Гусевой М.А. договор купли-продажи от 12 мая 2009 года он читал, подписывал его, государственная регистрация перехода права от Максименко В.С. к нему на эту квартиру осуществлена, в настоящее время он является титульным собственником квартиры по <адрес>, пояснил, что расчет за квартиру между ним и Гусевой М.А. наличными денежными средствами до подписания договора купли-продажи спорной квартиры не производился. Просил в исковых требованиях Максименко В.С. отказать.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Смородникова Е.Н., действующая на основании доверенности №96 от 18.04.2011г., в судебное заседание не явилась, в представленном в суд письменном отзыве на исковое заявление Максименко В.С. просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления, также указала, что необоснованным является привлечение Братского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в качестве третьего лица по данному делу, так как Братский отдел входит в структуру Управления и не является самостоятельным юридическим лицом.
Также необоснованным является привлечение Управления в качестве третьего лица по данному делу.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу в случае, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.
Законом установлено, что участие в процессе третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, обусловлено тем, что решение может повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон. Таким образом, основанием для вступления в дело третьего лица являются его заинтересованность в исходе дела между истцом и ответчиком, наличие правовой связи между ними, когда решение суда может повлечь за собой определенные правовые последствия.
Управление не является субъектом спорного правоотношения, так как не имеет материально-правовой заинтересованности по данному делу, решение по делу не может повлиять на его права или обязанности по отношению к сторонам.
12.05.2009 года в Управление обратились Гусева М.А., действующая от имени Максименко В.С. на основании доверенности, удостоверенной нотариусом 21.04.2009 года, реестр №2-1255, и Гусев Н.А. с заявлением о государственной регистрации права собственности Максименко В.С., договора купли-продажи и перехода права собственности к Гусеву Н.А. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
01.06.2009 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о праве собственности Максименко В.С. на вышеуказанную квартиру на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от 11.05.1993 года, зарегистрированный БТИ г.Братска Иркутской области 15.06.1993 года, под №41424516.
Также 01.06.2009 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены записи о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к Гусеву Н.А. на вышеуказанную квартиру на основании договора купли-продажи квартир от 12.05.2009 года, дополнительного соглашения от 21.05.2009 года к договору купли-продажи от 12.05.2009 года.
В соответствии с представленной на государственную регистрацию нотариально удостоверенной доверенностью от 13.11.2007 года, реестр №4455, Максименко В.С. уполномочила Гусева М.А. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей вышеуказанную квартиру.
Гусев М.А. передоверил указанные полномочия Гусевой М.А путем выдачи ей доверенности от 21.04.2009 года, реестровый номер 2-1255.
Представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основания для отказа в государственной регистрации, предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации, отсутствовали.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.
В то же время, решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.
Учитывая изложенное, полагает целесообразным уточнить истцу заявленные требования.
Согласно п. 28 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных Приказом Росрегистрации от 07.06.2007 года №112, в случае, если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ничтожной сделки, государственную регистрацию прав рекомендуется проводить на общих основаниях в соответствии с требованиями ст. 13, 16 Закона о регистрации, на основании заявления документов, в том числе документов, подтверждающих оплату государственной пошлины.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступившее в законную силу решение суда.
В соответствии с п. 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 года №219, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Едином государственном реестре прав может быть погашена.
Таким образом, погашение записи в Едином государственном реестре прав – это одно из действий, которое входит в компетенцию регистрирующего органа, осуществляется на основании соответствующих правоустанавливающих документов (вступившее в силу решение суда) и не требует заявления данных требований в судебном порядке.
Учитывая нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации, определяющие основания возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество и порядок их регистрации, а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, если суд признает недействительным договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, послуживший основанием для проведения государственной регистрации права собственности Гусева Н.А., применит последствия недействительности, а также решит вопрос о судьбе зарегистрированного права собственности на спорную квартиру, соответствующие записи могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на основании заявления заинтересованного лица и вступившего в законную силу судебного решения, при условии предоставления необходимых документов.
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО15 суду пояснила, что <данные изъяты>
В судебном заседании свидетель ФИО14 суду пояснил, что <данные изъяты>
Выслушав представителя истца Суберляк А.А., представителя ответчика Ермакову Т.П., показания допрошенных свидетелей, исследовав материалы дела правоустанавливающих документов №81747, письменные доказательства, суд приходит к выводу, что исковое заявление Максименко В.С. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 45 Конституции Российской Федерации, государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.
Положениями ст.46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены способы защиты нарушенных прав, к которым, в том числе, относятся: признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, и другими способами.
В судебном заседании достоверно установлено, что на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от 11 мая 1993 года, Администрацией г.Братска в собственность Максименко В.С., <дата>, передана квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
Суду на обозрение было представлено дело правоустанавливающих документов №81747, из которого установлено следующее.
На основании доверенности серии 38АА №012186 от 13 ноября 2007 года, Максименко В.С. уполномочила Гусева М.А. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, для чего предоставила ему право от ее имени представлять интересы в компетентных организациях, в том числе, в Братском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу, Братском центре технической инвентаризации, и т.д., подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи (передаточный акт), с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося ей аванса или задатка, получить следуемые ей деньги в любой сумме, зарегистрировать договор, переход права собственности и ранее возникшее право собственности, и другие действия. Доверенность выдана сроком на три года с правом передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам.
Содержание настоящей доверенности доверителю зачитано вслух. В доверенности имеется подпись Максименко В.С.
Доверенность удостоверена нотариусом Нижнеудинского нотариального округа Иркутской области Российской Федерации Грицко Н.П., подписана Максименко В.С. в присутствии нотариуса, личность ее удостоверена, дееспособность проверена, доверенность зарегистрирована в реестре за №4455.
Из содержания доверенности от 21 апреля 2009 года следует, что Гусев М.А., действующий от имени Максименко В.С., уполномочил Гусеву М.А. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую Максименко В.С. квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, ей также предоставлено право представлять его интересы в компетентных органах, подписывать договор купли-продажи, акт приема-передачи (передаточный акт), с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса или задатка, получить следуемые ей деньги в любой сумме, зарегистрировать договор, переход права собственности и другие полномочия. Доверенность подписана Гусевым М.А., заверена нотариусом Братского нотариального округа Корниенко Л.В.
12 мая 2009 года Гусева М.А., действующая от имени Максименко В.С. в рамках предоставленных ей полномочий по доверенности от 21 апреля 2009г., обратилась в Братский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
На основании договора купли-продажи от 12 мая 2009 года Максименко В.С., в лице поверенной Гусевой М.А., (продавец) заключила договор с Гусевым Н.А. (покупатель), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 31 кв.м. Вышеуказанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности, на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от 11 мая 1993 года. Цена продаваемой квартиры определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей.
В соответствии с пунктом 6 указанного договора, покупатель выплатил продавцу полностью всю сумму до подписания настоящего договора.
По акту приема-передачи от 12.05.2009 года квартира была передана Гусеву Н.А.
22.05.2009 года Гусева М.А., действующая от имени Максименко В.С., обратилась в Братский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.05.2009 года к договору купли-продажи от 12 мая 2009 года.
Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от 12 мая 2009 года от 21 мая 2009г., стороны внесли в условия договора купли-продажи от 12 мая 2009 года изменения, дополнив при описании данных о сторонах сделки указанием на действие от имени Максименко В.С. поверенной Гусевой М.А. на основании доверенности от 21 апреля 2009 года, удостоверенной нотариусом Братского нотариального округа Иркутской области Корниенко Л.В., аналогичные изменения внесены в акт приема-передачи от 12 мая 2009 года.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №03/003/2012-367 от 27.02.2012г., собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер 38:34:021401:85:25:414:001:010051010:00001, общей площадью 31кв.м. является Гусев Н.А., <дата> года рождения, дата регистрации 01.06.2009 года.
Поквартирной карточной, представленной ООО «БКС» 20.02.2012г., подтверждается, что <данные изъяты>
В ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены понятия ничтожной и оспоримой сделки. Так, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Ничтожная сделка, как того требуют положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Положения ст. 169-172 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают также, что ничтожной, в том числе, является сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности; сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка); сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка); совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства; а также совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
Между тем, в судебном заседании доверено установлено, что сделка по купле- продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, была совершена с соблюдением законодательства Российской Федерации.
Так, договор купли-продажи спорной квартиры от 12 мая 2009 года облечен в письменную форму, в нем определен предмет договора, договор содержит все необходимые сведения о времени и месте заключения договора, а также о продаваемом объекте недвижимости, определена его цена. В договоре четко выражено волеизъявление его сторон на продажу квартиры. Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в Братском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра по Иркутской области, сведения о переходе права собственности на указанный объект недвижимости были внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 38-38-03/014/2009-946 01 июня 2009 года. В представленном суду отзыве на исковое заявление представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Смородникова Е.Н. также указала, что представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основания для отказа в государственной регистрации отсутствовали.
Договор купли-продажи от 12 мая 2009 года не имеет порока субъектного состава, так как право на его заключение было передано истцом Максименко В.С. – Гусеву М.А., при этом, в нотариально удостоверенной доверенности указан круг его полномочий на продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенность выдана с правом передоверия полномочий другим лицам. В свою очередь, Гусев М.А., воспользовавшись предоставленным ему указанной доверенностью правом, передоверил право продажи спорной квартиры своей супруге – Гусевой М.А., которой и был заключен договор купли-продажи от 12 мая 2009 года с Гусевым Н.А.
Согласно п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны договора купли-продажи действовали добровольно, в пределах предоставленных им полномочий, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Доводы истца и его представителя о том, что Максименко В.С. не желала продавать принадлежащую ей квартиру, а хотела сдать ее в аренду, при этом, выдавая доверенность Гусеву М.А., она ошибочно полагала, что подписывает доверенность на право оформления договора аренды принадлежащей ей квартиры и выполнения поверенным лицом всех действий, связанных с этим поручением, суд считает несостоятельными, поскольку из представленной суду доверенности от 13.11.2007 года следует, что содержание настоящей доверенности было зачитано нотариусом доверителю вслух, что также подтвердила в судебном заседании свидетель Гусева Г.Н., в связи с чем суд приходит к выводу, что о содержании выданной доверенности, объеме предоставленных поверенному лицу полномочий истец достоверно знала, поскольку подписала доверенность, выразив тем самым добровольно свое волеизъявление именно на отчуждение принадлежащего ей имущества в пользу третьих лиц за цену и на условиях по усмотрению поверенного лица, что согласуется с положениями ст.9 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая гласит, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, и корреспондирующей ей нормой ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом…
В соответствии со ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Исходя из положений ч.1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые условия, такая сделка ничтожна. Данная норма применяется в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения.
При применении положений указанной выше нормы права следует исходить из того, что в силу норм статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка представляет собой волевой акт. Этот акт имеет правовое значение только в случае, если воля будет выражена вовне, объективирована каким-либо способом. Таким способом является волеизъявление. Поэтому сделкой является действие, выражающее волю субъекта, направленную на достижение определенного правового результата путем волеизъявления.
Следовательно, для признания сделки недействительной по основаниям пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить то обстоятельство, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
В пункте 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации дано определение понятия притворной сделки, под которой понимается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Такая сделка ничтожна.
Притворная сделка характеризуется тем, что стороны стремятся замаскировать путем ее совершения свои подлинные намерения, то есть прикрыть ту сделку, которую они в действительности имели в виду, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой, такая сделка совершается с целью обойти установленные законом запреты и ограничения, ущемить права и законные интересы других лиц, получить необоснованные преимущества.
В своем заявлении истец ссылается на то, что сделка купли-продажи была совершена с целью прикрытия сделки по дарению спорной квартиры. Между тем, судом установлено, что путем подписания нотариально удостоверенной доверенности Максименко В.С. выразила свою волю на продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, уполномочив на то своего внука – Гусева М.А.. Таким образом, фактически в данном случае имел место договор поручительства, в соответствии с которым, истец поручила Гусеву М.А. продать принадлежащую ей на праве собственности квартиру. При этом, доверенностью истец предоставила Гусеву М.А. право на продажу квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению, не определив таким образом цену продаваемой квартиры и круг лиц, которым ее необходимо или возможно продать. Во исполнение ее воли, между Гусевой М.А., действующей в порядке передоверия от имени Максименко В.С., и Гусевым Н.А. был заключен договор купли-продажи от 12 мая 2009 года. Гусева М.А. при заключении договора действовала по поручению истца, исполнив тем самым ее волю на заключение договора купли-продажи квартиры, в пределах предоставленных ей полномочий.
Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора. Согласно пункту 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу пункта 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, договором купли-продажи от 12 мая 2009 года предусматривалось, что объект недвижимости передается продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания договора. Передаточный акт был подписан сторонами, и право собственности у покупателя на упомянутую квартиру зарегистрировано в установленном порядке.
Таким образом, с момента государственной регистрации права сделка (договор купли-продажи квартиры) исполнена, произошло отчуждение спорного имущества, произошел переход прав на спорное имущество. При этом волеизъявление участников сделки соответствовало их действительной воле, ее совершение было добровольным.
Поскольку договор купли-продажи от 12 мая 2009 года реально исполнен сторонами, заключен добровольно, оформлен надлежащим образом, довод истца о мнимом характере сделке не основан на законе (п.1 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, оспариваемый договор не является ни мнимой, ни притворной сделкой, доказательств, опровергающих данные выводы суда, истцом Максименко В.С. и ее представителем Суберляк А.А., в нарушение требований ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, не добыто таких доказательств и в ходе судебного разбирательства.
Кроме того, из смысла закона (ст.ст. 131, 223, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что передача имущества не связана с регистрацией права собственности на это имущество. С учетом этого, требование о признании сделки мнимой со ссылкой, в том числе, на недоказанность передачи квартиры покупателю нельзя признать правомерным.
Не может служить доказательством мнимости сделки и тот факт, что Гусев Н.А. не выплатил стоимость приобретаемой квартиры по договору до его подписания сторонами и государственной регистрации перехода права собственности, как об этом указано в самом договоре купли-продажи объекта недвижимости от 12 мая 2009 года, поскольку это может свидетельствовать только о ненадлежащем исполнении Гусевым Н.А. своих обязательств по договору. Также не может служить доказательством мнимости сделки фактическое непроживание Гусева Н.А. в спорной квартире в настоящее время, поскольку это является его правом.
Таким образом, суд приходит к выводу, что регистрация перехода права собственности от истца на Гусева Н.А. была произведена на законных основаниях, так как в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы и в достаточном объеме, и, кроме того, сама сделка купли-продажи породила правовые последствия для сторон, установленные действующим законодательством для данного вида сделок, и право собственности было переоформлено на Гусева Н.А..
Доводы истца о том, что ею не были получены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, причитающиеся за проданную квартиру, не колеблют выводов суда о необходимости отказа в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку в судебном заседании Гусева М.А., действовавшая в момент заключения сделки от имени Максименко В.С., в качестве продавца, с правом получения денежных средств, причитающихся последней по договору купли-продажи, а также покупатель Гусев Н.А. в судебном заседании взаимных претензий по поводу оплаты стоимости предмета сделки и исполнения покупателем своих обязательств по договору не имели.
В то же время в силу положений ст. 971, 973, 974 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. В обязанности поверенного входит, в том числе, передавать доверителю все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения. Принимая во внимание, что ответчик Гусева М.А. доказательств надлежащего исполнения возложенных на нее в силу закона обязательств по передаче доверителю Максименко В.С. либо поверенному Гусеву М.А. причитающихся Максименко В.С. по сделке денежных средств в рамках заключенного договора поручения, оформленного в виде доверенности, не представила в судебное заседание, истец Максименко В.С. не лишена возможности обратиться за защитой своих нарушенных прав в суд с соответствующим иском о взыскании с поверенного причитающихся ей от продажи квартиры денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей.
Заявление представителя истца Суберляк А.А. относительно порочности представленных в судебное заседание ответчиками доказательств в подтверждение произведенных сторонами оспариваемой сделки расчетов за отчужденное спорного недвижимого имущества, а именно договоры передачи автомобиля от 12.05.2009г., подряда на монтаж оборудования и производство косметического ремонта от 25.05.2009 г. и дополнительное соглашение к нему от 20.10.2009 года, акт приема-передачи автомобиля от 12.05.2009г., расписка в получении Гусевым Н.А. от ИП Гусевой М.А. денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, акт от 20.10.2009г. о приемке выполненных работ №82 по договору подряда на монтаж оборудования и производство косметического ремонта от 25.05.2009 года, также не влияет на выводы суда и существо рассматриваемого спора, поскольку данные обстоятельства не являются юридически значимыми по делу, о чем указал суд выше.
Показания допрошенных свидетелей относительно неполучения Максименко В.С. следуемых ей от продажи квартиры денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей оценены судом в совокупности с иными доказательствами, предоставленными суду, данный факт не оспаривали в суде и ответчики, однако показания свидетелей в этой части не могут повлиять на решение суда, поскольку невыполнение поверенным своих обязательств перед доверителем не влечет безусловное признание оспариваемой сделки ничтожной по основаниям ее мнимости или притворности. Расхождения в пояснениях ответчика Гусева Н.А. и допрошенного свидетеля ФИО15. относительно обстоятельств оформления доверенности Максименко В.С. у нотариуса 13 ноября 2007 года, о чем указал представитель истца Суберляк А.А., суд находит несущественными и не влияющими на исход дела, поскольку факт выдачи в ноябре 2007 года доверенности Максименко В.С. поверенному Гусеву М.А. на продажу спорной квартиры, принадлежащей доверителю, со всеми вытекающими из этого поручения полномочиями, достоверно установлен в суде, наличие подписи Максименко В.С. в указанной доверенности ни истец, ни ее представитель в суде не оспаривали.
Все иные доводы сторон и их представителей не колеблют выводов суда, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, а потому не влияют на решение суда об отказе в удовлетворении заявленных Максименко В.С. исковых требований.
В силу пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1 часть 3 статьи 11 ГПК Российской Федерации).
Таким образом, проанализировав все представленные доказательства в совокупности, с соблюдением норм процессуального права, в соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, суд считает, что иск Максименко В.С. удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Максименко В.С. к Гусевой М.А., Гусеву Н.А. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между Максименко В.С. в лице поверенной Гусевой М.А. и Гусевым Н.А. 12 мая 2009 года, недействительным и погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Гусева Н.А. на указанное жилое помещение – отказать.
Апелляционная жалоба может быть подана в Иркутский областной суд через Падунский районный суд г.Братска Иркутской области в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме, начиная с 16 апреля 2012 года.
Судья: Ю.Н.Бахаровская