РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 августа 2012 года г. Братск
Падунский районный суд города Братска Иркутской области в составе:
председательствующего судьи Чагочкиной М.В.,
при секретаре Полониной Л.А.,
с участием старшего помощника прокурора Падунского района г. Братска Крат О.Н.,
представителя истца и одновременного третьего лица Москаленко О.Н..,
представителя ответчика Михайловой В.Н. - Михайловой Н.Н., представителя ответчика - Краснова А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-768/2012 по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска к Михайловой В.Н. об изъятии в собственность муниципального образования жилого помещения, прекращении права собственности,
у с т а н о в и л:
КУМИ г. Братска обратился в суд с иском, в обоснование которого указал, что Михайлова В.Н. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11 сентября 2006 года.
С 2005 года в городе Братске действует муниципальная целевая программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Братске на 2005-2019 гг.» (далее - МЦП), которая разработана для улучшения жилищных условий граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде и утверждена решением Братской городской Думы от 30 сентября 2005 года № 73/г-Д.
В рамках формирования программы составлен сводный реестр ветхих и аварийных жилых домов в городе Братске.
В целях реализации МЦП постановлением мэра города Братска от 27 февраля 2007 года № 480 утверждено Положение «О порядке и условиях предоставления жилых помещений гражданам, выселяемых из жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу» (далее — Положение), которое регулирует отношения, возникающие в связи с выселением граждан из жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, находящихся на территории муниципального образования города Братска.
В настоящем Положении утвержден порядок и условия выкупа жилых помещений у собственников в связи со сносом дома, а именно: жилые помещения, расположенные в доме, подлежащем сносу, принадлежащие гражданам на праве собственности подлежат выкупу. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
По соглашению с собственником жилого помещения им может быть предоставлено другое помещение взамен изымаемого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену изымаемого помещения.
При этом собственник жилого помещения заключает с КУМИ администрации города Братска соглашение о выкупной цене жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.
На основании соглашения и заявления о заключении договора мены КУМИ администрации города Братска готовит проект постановления администрации города Братска о мене жилых помещений и заключает договор мены изымаемого и предоставляемого жилых помещений.
Постановлением администрации муниципального образования города Братска от 25 февраля 2011 года № 260 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, включен в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу в 2011 году.
Постановлением администрации муниципального образования города Братска от 21 марта 2011 года № 445 утвержден список переселения граждан из аварийного жилищного фонда Падунского округа города Братска за счет средств бюджета города Братска, выделенных в 2010 году, где Михайловой В.Н., проживающей по адресу: <адрес>, (общая площадь 36,1 кв.м.), предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 36,35 кв.м.
Однако Михайлова В.Н. переселяться в предоставляемое ей жилое помещение категорически не желает.
Оценочной компанией ООО «Зеленый мыс» на основании договора № 23 от 24 августа 2011 года, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом и развитию потребительского рынка администрации города Братска, была произведена оценка рыночной стоимости жилого помещения по адресу: <адрес>. Согласно представленному отчету № 11-622/13 от 29 августа 2011 года стоимость объекта оценки определена в размере <данные изъяты> рублей.
Михайловой В.Н. было предложено выкупить у нее принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение по цене <данные изъяты> рублей, однако на письмо от 15 декабря 2011 года Михайлова В.Н. не ответила.
Частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пунктом 4.3 вышеназванного Положения предусмотрено, что в случае недостижения согласия между собственниками, а равно незаключения соглашения о выкупе жилого помещения в установленные сроки, комитет по управлению муниципальным имуществом города Братска предъявляет в суд иск о выкупе жилого помещения.
Истец просил суд изъять у Михайловой В.Н. в собственность муниципального образования города Братска жилое помещение по адресу: <адрес>, путем его выкупа с выплатой комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска Михайловой В.Н. выкупной цены жилого помещения в размере <данные изъяты> рублей в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Прекратить право собственности Михайловой В.Н. на жилое помещение по адресу: г<адрес> путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебном заседании представитель истца Москаленко О.Н., действующая на основании доверенности № 50 от 03 июля 2012 года, иск поддержала. Не отрицала, что процедура выкупа жилого помещения у ответчика была нарушена истцом.
Ответчик Михайлова В.Н. в судебное заседание не явилась, доверила представлять ее интересы представителям.
В представленных ранее письменных возражениях на иск Михайлова В.Н. указала, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 36,1 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11 сентября 2006 года.
С 2005 года в г. Братске действует муниципальная целевая программа «Об утверждении муниципальной целевой программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в городе Братске на 2005 - 2019 гг.», утверждена решением Братской городской Думы от 30 сентября 2005 года № 73/г-Д.
В целях реализации указанной МЦП постановлением мэра г. Братска от 27 февраля 2007 года № 480 утверждено Положение «О порядке и условиях предоставления жилых помещений гражданам, выселяемым из жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу» (далее - Положение), которое регулирует отношения, возникающие в связи с выселением граждан, выселяемых из жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, находящихся на территории муниципального образования города Братска. В настоящем Положении определен порядок и условия выкупа жилых помещений у собственников в связи со сносом дома, а именно: жилые помещения, расположенные в доме, подлежащем сносу, принадлежащие гражданам на праве собственности, подлежат выкупу. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено другое помещение взамен изымаемого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену изымаемого помещения. При этом собственник жилого помещения заключает с КУМИ администрации г. Братска соглашение о выкупной цене жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации муниципального образования г. Братска № 260 от 25 февраля 2011 года жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, включен в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу в 2011 году.
Постановлением администрации муниципального образования города Братска от 21 марта 2011 года № 445 утвержден список переселения граждан из аварийного жилого фонда Падунского округа города Братска за счет средств бюджета города Братска, выделенных в 2010 году, где ответчику Михайловой В.Н., проживающей по адресу: <адрес> (общая площадь 36,1 кв.м.) предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 36,35 кв.м.
Однако предложенный администрацией города вариант переселения представляется неприемлемым по следующим причинам.
Жилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, построено с нарушениями проекта. Так, в период с 11 мая 2011 года по 12 мая 2011 года службой государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области (далее - Служба) проведена внеплановая проверка объекта капитального строительства «3-х этажный 36-квартирный жилой дом», расположенного по адресу: <адрес>. В ходе проверки выявлены несоответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации. По факту выявленных нарушений Службой составлен акт проверки № 1012/11 от 11 мая 2011 года, на основании которого застройщику МУ «Дирекция капитального строительства и ремонта» муниципального образования г. Братска выдано предписание № 1012/11 от 11 мая 2011 года по устранению нарушений, допущенных при возведении объекта капитального строительства. Проверка исполнения указанного предписания, проведенная Службой в период с 18 июля 2011 года по 21 июля 2011 года, показала, что лишь одно из четырех замечаний застройщиком устранено, остальные пункты предписания не исполнены. По результатам проверки составлен акт № 1515/11 от 21 июля 2011 года.
Истцом не соблюдена процедура предоставления собственнику жилого помещения взамен изымаемого.
Так, в соответствии с Постановлением администрации муниципального образования города Братска от 21 марта 2011 года № 445 Михайловой В.Н. взамен жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (общая площадь 36,1 кв. м.), предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, (общая площадь 36,35 кв.м.). Однако при предоставлении помещения не учтено соответствие комнат изымаемого помещения (2 комнаты) и предоставляемого (1 комната).
В соответствии со статьей 89 Жилищного Кодекса Российской Федерации предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. Поскольку в отношении жилых помещений, находящихся в собственности граждан и расположенных в домах, признанных ветхими/аварийными законодательство Российской Федерации порядок предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения в связи с выселением не устанавливает, в данном случае применима, в соответствии со статьей 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации, аналогия закона.
В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09 февраля 2010 года № 83-В09-11 прямо указано на необходимость «равнозначности не только в соотношении жилой площади и площади вспомогательных помещений, составляющих общую площадь вновь предоставляемого и ранее занимаемого жилого помещения, но и равнозначность в количестве комнат по сравнению с ранее имевшимся».
Постановление администрации муниципального образования города Братска от 21 марта 2011 года № 445 после проверки прокуратурой Падунского района г. Братска признано не соответствующим законодательству Российской Федерации. Таким образом, само основание расселения аварийного здания, расположенного по адресу: <адрес>, является нелегитимным.
После отказа ответчика от заселения в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, истцом было предложено произвести выкуп принадлежащего ответчику на праве собственности жилого помещения по цене <данные изъяты> рублей. Размер выкупной цены определен на основании отчета об оценке № 11-622/13 от 29 августа 2011 года. Однако указанный размер является заниженным, так как в соответствии с Приказом Минрегиона Российской Федерации от 01 марта 2010 года N 86 «О стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, предназначенной для определения в 2010 году размера предельной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, используемого при приобретении жилых помещений в рамках реализации Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» стоимость квадратного метра, предназначенная для определения размера предельной стоимости 1 кв.м. общей площади жилых помещений, используемого при приобретении жилых помещений в рамках реализации ФЗ от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» для Иркутской области составляет <данные изъяты> рублей. Исходя из отчета об оценке, составленного ООО «Зеленый мыс», стоимость 1 кв.м. составляет <данные изъяты> рублей, что почти в два раза меньше установленного Правительством Российской Федерации размера. Таким образом, при получении выкупной цены по расценкам, предложенным истцом, делает невозможным приобретение ответчиком жилья вместо изымаемого. Соответственно, действиями истца нарушаются права ответчика, предусмотренные частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, а именно: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».
Просила суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Представитель ответчика Михайловой В.Н. – Михайлова Н.Н. в судебном заседании иск не признала, поддержала позицию ответчика.
Представитель Михайловой В.Н. – Краснов А.И., действующий на основании доверенности от 24 мая 2012 года, в судебном заседании иск не признал в полном объёме. В представленных суду уточнениях к возражениям на иск представитель Михайловой В.Н. дополнительно указал, что касаемо площади предоставленной взамен изымаемого жилья квартиры у ответчика также имеются претензии. Так, общая площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, представителями истца высчитана в соответствии с техническим паспортом на указанную квартиру, оформленным ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ» (филиал Братский городской центр технической инвентаризации) с учетом площади балкона (около 3,3 кв.м.). Соответственно, общая площадь помещений непосредственно квартиры меньше площади изымаемого помещения.
Положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений гражданам, выселяемым из жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу (утв. постановлением мэра г. Братска № 480 от 27 февраля 2007 года) также предусматривало в числе требований к предоставляемому помещению (наряду с равнозначностью площади изымаемого) и одинаковое количество комнат изымаемого и предоставляемого помещения (п. 4.4 Положения в редакции постановления мэра г. Братска № 614 от 03 апреля 2008 года). Впоследствии указанная норма была изменена в сторону ухудшения положения переселяемых граждан (положение о соответствии количества комнат убрано постановлением мэра г. Братска № 2268 от 21 декабря 2009 года).
В соответствии с пунктом 4 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Уведомление, высланное администрацией г. Братска, по форме, предусмотренной законодательством не соответствует (не указаны дата предполагаемого изъятия жилого помещения, государственной регистрации решения об изъятии принявшим органом, реквизиты документа, регламентирующего предоставление взамен изъятого помещения квартиры или выкупной цены).
Уведомление о признании дома аварийным и предстоящем расселении направлено ответчику в июне 2011 года, однако основание предоставления жилого помещения взамен изымаемого, то есть постановление администрации г. Братска № 445 от 21 марта 2011 года в нем не упоминается, то есть ответчик своевременно ознакомлен с ним не был. Кроме того, постановление № 445 опубликовано в СМИ не было, то есть возможности для ознакомления с ним у ответчика не имелось. Ознакомление с указанным постановлением произведено лишь в мае 2012 года в рамках производства по гражданскому делу № 2-768/2012 о принудительном выкупе жилого помещения. Также в органах технической инвентаризации невозможно было получить технический паспорт на предложенное взамен изымаемого помещения, не было и возможности произвести ознакомление с данным помещением в живую. Таким образом, невозможно утверждать, что ответчик был ознакомлен с документом, нарушающим его права, объектом недвижимости, который ему навязывался в соответствии с указанным документом, а равно имел возможность ознакомления с данными документом/объектом.
В соответствии с пунктом 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Таких требований лицам, проживающим в доме, расположенном по адресу: <адрес>, не предъявлялось.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, однако действия администрации по заключению договора о выкупе жилого помещения иначе как понуждением назвать нельзя - в соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации цена договора определяется по соглашению сторон либо исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Соглашение о цене не заключено именно из-за ее заниженного уровня, предложенного администрацией.
В уточнениях к исковому требованию от 09 июля 2012 года истец просит изменить выкупную цену помещения в сторону повышения до суммы <данные изъяты> в связи с проведением по делу оценочной экспертизы.
Однако позиция истца по делу не учитывает следующих немаловажных аспектов переселения из ветхого/аварийного жилья.
В соответствии с пунктом 7 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Истец же исходит при определении выкупной цены только из стоимости конструктивных элементов изымаемого помещения, не учитывая иных составляющих выкупной цены, определённых статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, экспертами при проведении оценки стоимость помещения определена необъективно (рыночная стоимость объекта оценки занижена), в настоящее время ответчиком совместно с другими гражданами в адрес экспертной организации подана претензия о некачественном исполнении услуг по договору с предложением о пересмотре результатов оценки объекта в целях приведения показателя стоимости объекта оценки в соответствии с конъюнктурой рынка;
Истец не учитывает положения приказа № 143 от 29 марта 2012 года Минрегионразвития Российской Федерации «О средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на 2 квартал 2012 года», в соответствии с которым стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья по Иркутской области составляет <данные изъяты> рублей. Указанный размер выплат применяется для расчета размеров социальных выплат, выделяемых для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение жилых помещений. Таким образом, в соответствии с рекомендациями Правительства Российской Федерации, озвученными в указанном НПА, рыночная стоимость изымаемого у ответчика жилого помещения составляет <данные изъяты> рублей. Однако истец игнорирует положения данного Приказа. Вместе с тем необходимо учитывать, что в соответствии с Правилами доставления из федерального бюджета субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на проведение мероприятий по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 04 июня 2007 года № 344) при переселении граждан из объектов, признанных непригодными для проживания финансирование путем субсидий идет на строительство жилья либо его приобретение. Таким образом, осуществляемых в рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» федеральной целевой программы «Жилище». Соответственно, при переселении граждан из ветхого или аварийного жилья необходимо учитывать и уровень цен на жилье, утвержденный Правительством Российской Федерации, то есть Приказом Минэкономразвития.
Истец никоим образом не озаботился судьбой земельного участка, на котором расположено строение, признанное ветхим. Учитывая наличие у проживающих в данном строении граждан определенных прав на общее имущество многоквартирного дома, необходимо признавать и наличие прав на участок, на котором дом находится и придомовую территорию. Однако земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован, государственный кадастровый учет в отношении него не проведен, что помешало его переходу в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и, соответственно, увеличения выкупной цены в случае расселения строения.
Таким образом, действиями истца нарушается права ответчика, предусмотренные частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, а именно: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Основание расселения аварийного здания, расположенного по адресу: <адрес>, то есть постановление администрации г. Братска № 445 от 21 марта 2011 года в части предоставления помещения неравноценного по площади и количеству комнат нарушает права ответчика, предусмотренные частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, а именно: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Кроме того, несоблюдением процедуры изъятия жилого помещения и предоставления помещения взамен него нарушены положения статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
Следовательно, постановление администрации г. Братска № 445 от 21 марта 2011 года в части передачи ответчику квартиры с меньшим количеством комнат, чем в изымаемом жилом помещении, ухудшает материальное положение ответчика, проживание которого вместе с родственниками в однокомнатной квартире, да еще и меньшей по площади, чем изымаемое жилое помещение, неприемлемо с точки зрения нормальных семейных отношений. А, учитывая, что здание, расположенное по адресу: <адрес>, построено с нарушениями технологий строительства и отступлениями от проекта, проживание в таком здании опасно для жизни и здоровья граждан. Таким образом, ответчику, либо его родственникам, как не имеющим другого помещения в собственности, придется снимать жилое помещение, что негативно скажется на их материальном положении.
Необходимо отметить, что случай действий администрации г. Братска по расселению дома <адрес> имеет длящийся характер. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации при расселении домов, признанных ветхими/аварийными возможно два варианта компенсации собственникам жилых помещений, находящихся в расселяемых объектах.
Предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену. Администрация в случае дома <адрес> предложила собственникам взамен изымаемых помещений квартиры, расположенные в доме, заведомо построенном с нарушением проектных решений и технологий строительства (по дому наличествуют незакрытые предписания надзорного органа в сфере строительства).
Выплата выкупной цены, включающей рыночную стоимость жилого помещения и сопутствующие расходы. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Уплата же выкупной цены при изъятии ветхого/аварийного жилья подразумевает достаточность ее для приобретения собственниками жилого помещения аналогичного изымаемому по таким параметрам, как благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначность по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, соответствие установленным требованиям и нахождение в границах данного населенного пункта (по аналогии со статьей 89 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В настоящее время в производстве Падунского районного суда г. Братска находится гражданское дело № 2-768/2012 по иску КУМИ администрации г. Братска к Михайловой В.Н. о принудительном выкупе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Выкупная цена на указанное помещение предложена истцом в сумме <данные изъяты> рублей, что явно не соответствует конъюнктуре цен на рынке недвижимости г. Братска (так, согласно информационному письму ООО «Ваша недвижимость» от 23 мая 2012 года, приобщенному к материалам дела стоимость аналогичной квартиры составляет <данные изъяты> рублей).
Уведомление о признании дома аварийным и предстоящем расселении направлено ответчику в июне 2011 года, однако основание предоставления жилого помещения взамен изымаемого, то есть постановление администрации г. Братска № 445 от 21 марта 2011 года в нем не упоминается, то есть ответчик своевременно ознакомлен с ним не был. Кроме того, постановление № 445 опубликовано в СМИ не было, то есть возможности для ознакомления с ним у ответчика не имелось. Ознакомление с указанным постановлением произведено лишь в мае 2012 года в рамках производства по гражданскому делу № 2-768/2012 о принудительном выкупе жилого помещения. Также в органах технической инвентаризации невозможно было получить технический паспорт на предложенное взамен изымаемого помещение, не было и возможности произвести ознакомление с данным помещением вживую. Таким образом, невозможно утверждать, что ответчик был ознакомлен с документом, нарушающим его права, объектом недвижимости, который им навязывался в соответствии с указанным документом, а равно имели возможность ознакомления с данными документом/объектом.
Просил суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме по причине нарушения процедуры выкупа у граждан ветхого/аварийного жилья, а именно: уведомление о выкупе составленное в форме, соответствующей законодательству Российской Федерации, не направлено ответчику в надлежащие сроки;
не принималось решение об изъятии земельного участка, на котором расположен дом <адрес>, решения об изъятии каждой квартиры, находящейся в собственности граждан (либо граждане не были ознакомлены в надлежащем порядке с такими решениями). Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован, государственный кадастровый учет в отношении него не проведен, из-за чего участок не может перейти в общую долевую собственность жильцов дома;
истец в процессе выселения граждан из дома <адрес> нарушил пункт 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Таких требований собственникам не предъявлялось.
У ответчика не было ни малейшей возможности ознакомиться с постановлением администрации г. Братска № 445 от 21 марта 2011 года, непосредственно регламентирующим выселение граждан из аварийного дома (опубликовано в СМИ оно не было, в уведомлениях о расселении не упоминалось, ознакомиться с данным актом удалось лишь в рамках производства по настоящему гражданскому делу).
В судебном заседании представитель третьего лица – администрации муниципального образования города Братска Москаленко О.Н., действующая на основании доверенности от 11 января 2012 года, иск поддержала в полном объёме.
Выслушав пояснения представителя истца и одновременно представителя третьего лица Москаленко О.Н., ответчика Михайловой В.Н., её представителя Краснова А.И., заключение прокурора Крат О.Н., исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Статья 46 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому судебную защиту прав и свобод.
В силу статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита нарушенных жилищных прав осуществляется путем: прекращения или изменения жилищного правоотношения; иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства (Статья 2 К Российской Федерации).
Часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации гарантирует право каждого на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно статье 130 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение вопросов местного значения, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. Местное самоуправление осуществляется гражданами через выборные и другие органы местного самоуправления.
Статья 14 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусматривает, что к вопросам местного значения поселения относятся: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения; обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.
Как следует из представленных доказательств, на основании договора № 23131п от 11 августа 2006 года Михайлова В.Н. является собственником жилого помещения – двухкомнатной квартиры на 2 этаже, общей площадью 35,10 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>
Решением Братской городской Думы от 30 сентября 2005 года N 73/г-Д утверждена муниципальная целевая программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в городе Братске» на 2005 - 2025 годы, основной целью которой является обеспечение жильем граждан, проживающих в домах (жилых помещениях) жилищного фонда города Братска, признанных в установленном порядке аварийными (непригодными для проживания), а также обеспечение качественными и доступными жилыми помещениями граждан, проживающих в жилых помещениях, непригодных для проживания, и (или) жилых помещениях с высоким уровнем износа, расположенных в зоне БАМа.
В целях реализации указанной муниципальной целевой программы, 27 февраля 2007 года исполняющим обязанности мэра г. Братска Доскальчуком А.В. принято постановление № 480, которым утверждено Положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений гражданам, выселяемых из жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Настоящее Положение регулирует отношения, возникающие в связи с выселением граждан из жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, находящихся на территории муниципального образования города Братска.
05 марта 2010 года постановлением администрации муниципального образования города Братска № 441 утвержден Перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу в 2010 году. Постановлением администрации муниципального образования города Братска от 12 апреля 2010 года № 755 в данное постановление внесены изменения, в Перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу в 2010 году, в том числе включен жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>
Постановлением администрации муниципального образования города Братска от 21 марта 2011 года № 445 утвержден Список переселения граждан из аварийного жилищного фонда Падунского округа г. Братска за счет средств бюджета города Братска, выделенных в 2010 году на реализацию региональной адресной программы «Переселение граждан, проживающих на территории Иркутской области, из аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, в 2010 году». В данном Списке под номером 22 указан собственник жилого помещения по адресу: <адрес>, Михайлова В.Н., предполагаемый адрес переселения: <адрес>
Пунктами 4.1., 4.2. – 4.5. Положения о порядке и условиях предоставления жилых помещений гражданам, выселяемых из жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, с изменениями, внесенными постановлениями мэра города Братска от 16 марта 2007 года № 623, от 03 апреля 2008 года № 614, от 13 августа 2008 года № 1616, от 18 декабря 2008 года № 2457, от 21 декабря 2009 года № 2268 предусмотрено, что жилые помещения, расположенные в доме, подлежащем сносу, принадлежащие гражданам на праве собственности, подлежат выкупу либо взамен такого помещения может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену изымаемого помещения.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
По соглашению с собственниками жилого помещения им может быть предоставлено другое помещение взамен изымаемого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену изымаемого помещения.
При этом собственник жилого помещения заключает с КУМИ соглашение о выкупной цене жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (далее - Соглашение) (приложение N 2 к настоящему Положению).
На основании Соглашения и заявления о заключении договора мены (приложение N 3 к настоящему Положению) КУМИ готовит проект постановления администрации города Братска о мене жилых помещений и заключает договор мены изымаемого и предоставляемого жилых помещений.
Собственники приватизированного жилого помещения, расположенного в доме, подлежащем сносу, могут передать данное жилое помещение в муниципальную собственность и заключить договор социального найма на занимаемое жилое помещение. После чего таким гражданам предоставляется жилое помещение в соответствии с разделом 3 настоящего Положения. Передача собственниками приватизированного жилого помещения осуществляется в соответствии с Положением о порядке передачи гражданами приватизированных жилых помещений в собственность муниципального образования города Братска.
В силу части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Как следует из разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации в пункте 22 Постановления Пленума от 02 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.
Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Поквартирной карточкой формы 10 подтверждается, что Михайлова В.Н. зарегистрирована по адресу: <адрес>
03 ноября 2010 года Михайловой В.Н. вручено уведомление председателя комитета по управлению Падунским округом администрации города Братска, в котором указано, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, отнесен к категории ветхого и аварийного, подлежит сносу, Михайлова В.Н. подлежит переселению.
Комитетом по управлению Падунским округом администрации города Братска предложено Михайловой В.Н. заключить предварительный договор, в соответствии с которым Михайлова В.Н. обязуется освободить жилое помещение, расположенное в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, по адресу: <адрес>, по акту сдачи, заключенному с ООО «Падун», в свою очередь Михайловой В.Н. взамен данного жилого помещения предоставляется жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Михайлова В.Н. отказалась от подписания данного предварительного договора, в связи с чем, ей было направлено уведомление от 27 сентября 2011 года № 15401/11/11 о необходимости прибыть в КУМИ г. Братска для подписания соглашения о выкупной цене жилого помещения, расположенного в доме, подлежащим сносу, в течение десяти дней со дня получения настоящего уведомления. Неявка в КУМИ г. Братска в указанные сроки будет расценена как отказ Михайловой В.Н. от подписания соглашения о выкупной цене в размере <данные изъяты> рублей жилого помещения, подлежащего сносу.
Указанное уведомление получено Михайловой В.Н. 11 октября 2011 года, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма и ею дважды направлялись письма истцу, о чем свидетельствуют представленные ею документы.
15 декабря 2011 года КУМИ г. Братска направило Михайловой В.Н. уведомление, указав, что поскольку оценочная компания не учла при оценке аварийность жилого помещения, повторно была проведена оценка квартир. Выкупная цена жилого помещения Михайловой В.Н., находящегося по адресу: <адрес>., составляет <данные изъяты> рублей. Михайловой В.Н. указано на необходимость прибыть в КУМИ г. Братска для подписания соглашения о выкупной цене жилого помещения, расположенного в доме, подлежащем сносу, в течение десяти дней со дня получения настоящего уведомления. Неявка в КУМИ г. Братска в указанные сроки будет расценена как отказ Михайловой В.Н. от подписания соглашения о выкупной цене. Данное уведомление получено ответчиком 17 декабря 2011 года.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что соглашение о выкупной цене жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, КУМИ г. Братска и Михайловой В.Н. не достигнуто.
Согласно копии отчета № 11-622/13, составленного ООО «Зеленый Мыс» Оценочная компания, стоимость объекта оценки – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на 29 августа 2011 года, округленно составляет <данные изъяты> рублей.
В ходе судебного разбирательства сторона ответчика не согласилась с представленным КУМИ г. Братска отчетом и указанной в нем стоимостью спорного жилого помещения, заявив ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, производство которой просила поручить ЗАО «Эксперт Оценка», эксперту Гавриш Ю.А.
Определением Падунского районного суда г. Братска Иркутской области от 29 мая 2012 года ходатайство представителя Михайловой В.Н. – Краснова А.И. удовлетворено, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ЗАО «Эксперт Оценка» Гавриш Ю.А.
Как следует из поступившего в суд отчета № 12-176, составленного 22 июня 2012 года указанным экспертным учреждением, величина рыночной стоимости 2-комнатной квартиры, находящейся на 2 этаже 2-этажного брусчатого дома, общей площадью 35,1 кв.м., в том числе жилой 26,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на дату оценки 20 июня 2012 года составляет (округленно) <данные изъяты> рублей.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду следующее:
б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
г) соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.
В ходе судебного разбирательства установлено, что КУМИ г. Братска требование о сносе или реконструкции к собственникам помещений в жилом доме № не предъявляло, решение об изъятии жилого помещения – квартиры <адрес> путем выкупа органом местного самоуправления, решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный жилой дом, принято не было, что является нарушением процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника. Данные обстоятельства в ходе судебного заседании подтверждены представителем истца.
При таких обстоятельствах суд считает, что требование истца об изъятии у Михайловой В.Н. в собственность муниципального образования города Братска жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, путем выкупа с выплатой КУМИ г. Братска Михайловой В.Н. выкупной цены данного жилого помещения в размере <данные изъяты> рублей и прекращении права собственности ответчика на данное жилое помещение удовлетворению не подлежит.
Доводы ответчика о нарушении проекта при возведении жилого дома по адресу: г. Братск не влияют на законность и обоснованность требований истца об изъятии принадлежащего Михайловой В.Н. жилого помещения, не являются предметом спора сторон и не подлежат проверке судом.
Вступившим в законную силу решением Братского городского суда Иркутской области от 23 августа 2011 года отказано в удовлетворении иска Михайловой В.Н. к администрации города Братска, КУМИ г. Братска об обязании предоставить равноценное жилое помещение с учетом количества комнат взамен жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. В связи с вышеизложенным не состоятелен довод ответчика о не соблюдении истцом процедуры предоставления жилого помещения взамен изымаемого, в том числе в части количества комнат.
Ссылка ответчика на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 09 февраля 2010 года N 83-В09-11 также несостоятельна, поскольку в данном определении указано о жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма на основании статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Доводы стороны ответчика о нарушении истцом положений пункта 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации необоснованны и опровергаются материалами дела.
В силу пункта 1, 2 статьи 12, пункта 7 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
При таких обстоятельствах требование истца о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи и прекращении права собственности Михайловой В.Н. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, также удовлетворению не подлежит, поскольку внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в установленном законом порядке на основании заявления заинтересованного лица с приложением предусмотренных законом документов.
В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
В силу пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» - решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1 часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, проанализировав все представленные доказательства в совокупности, с соблюдением норм процессуального права, в соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, суд считает, что иск КУМИ г. Братска не подлежит удовлетворению в полном объёме.
На основании выше изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд
р е ш и л:
В удовлетворении иска комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска к Михайловой В.Н. об изъятии в собственность муниципального образования жилого помещения, прекращении права собственности отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, прокурором, участвующим в деле, в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы, а прокурором – принесения апелляционного представления в Иркутский областной суд через Падунский районный суд города Братска Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, начиная с 13 августа 2012 года.
Судья: М.В.Чагочкина