РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации 30 сентября 2010 года Отрадненский городской суд Самарской области в составе: председательствующего Кощеевой И.А. при секретаре Мокеевой Г.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Банка ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество) к Луненко Сергею Владимировичу о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество УСТАНОВИЛ: ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО коммерческий банк «<адрес>» и Луненко С.В. был заключен кредитный договор №-ип, в соответствии с которым, Луненко С.В. был предоставлен кредит в сумме 5 700 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: <адрес> стоимостью 6338000 руб., в т.ч. жилой дом - по цене 5957720 руб., земельный участок- по цене 380280 руб. Согласно договора купли-продажи жилого дома с земельным участком № от ДД.ММ.ГГГГ, Луненко С.В. приобрел у ФИО3 жилой дом с земельным участком, находящиеся по адресу: <адрес> по цене 6338000руб., в т.ч. жилой дом - по цене 5957720руб., земельный участок- по цене 380280руб. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Права залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, удостоверяются закладной. ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество) и ЗАО КБ <адрес>» заключен договор купли-продажи закладной №, согласно которому права требования, удостоверенные Закладной и существующие на дату перехода прав перешли к Банку ВТБ 24 (ЗАО). Законным владельцем Закладной в настоящее время является Банк ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество). Ответчик Луненко С.В., начиная с сентября 2008 года, прекратил погашение кредиторской задолженности и процентов за пользование им, тем самым нарушил условия кредитного договора. На требования истца о досрочном погашении задолженности не отвечал и задолженность по кредитному договору не погасил. Истец Банк ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество) обратился в суд с исковым заявлением к Луненко С.В., в котором просит: 1) Взыскать с Луненко С.В. задолженность по кредитному договору в размере 7661156 руб. 66 коп., в том числе: - задолженность по кредиту - 5605982 руб. 62 коп.; - задолженность по плановым процентам за пользование кредитом - 1229216 руб. 74 коп.; - задолженность по пени - 696746 руб. 32 коп.; - задолженность по пени по просроченному долгу - 129210 руб. 98 коп. 2) Обратить взыскание на жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, в том числе, определить способ реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком в размере 4889 200 рублей. 3) Взыскать с Луненко С.В. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50505 руб. 79 коп. 4) Расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №-ип с момента вступления в законную силу решения суда. В судебном заседании представитель истца полностью поддержал предъявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. При этом, представитель истца объяснил, что согласно отчета об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка №.63.19.С.013.10-097/001 от ДД.ММ.ГГГГ,составленного ООО «<адрес>» рыночная стоимость недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, составляет 4889200 руб., в том числе, стоимость жилого дома - 4448600 руб., стоимость земельного участка - 440 600 руб., которую и просит установить как начальную продажную стоимость при обращении взыскания на указанное заложенное имущество при реализации на публичных торгах. С учетом изложенного, представитель истца просит суд: 1) Взыскать с Луненко С.В. задолженность по кредитному договору в размере 7661156 руб. 66 коп., в том числе: - задолженность по кредиту - 5605982 руб. 62 коп.; - задолженность по плановым процентам за пользование кредитом - 1229216 руб. 74 коп.; - задолженность по пени - 696746 руб. 32 коп.; - задолженность по пени по просроченному долгу - 129210 руб. 98 коп. 2) Обратить взыскание на жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, в том числе, определить способ реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком в размере 4889 200 руб.,в т.ч. стоимость жилого дома -4448600руб.,стоимость земельного участка-440600руб. 3) Взыскать с Луненко С.В. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50505 руб. 79 коп. 4) Расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №-ип с момента вступления в законную силу решения суда. Представитель ответчика Луненко С.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования признал частично по следующим основаниям. По мнению представителя ответчика, основная задолженность Луненко С.В. по кредитному договору составляет 5477780 руб. 23 коп, поскольку на момент выдачи кредита, была незаконно удержана комиссия в сумме 117700 рублей, что подтверждается договором № №-ип от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцией к приходному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. реально предоставленная сумма займа составила 5582300 руб., а не 5700000 руб., как указано в договоре. При этом просит учесть, что в соответствии со ст. 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование отвечает перед новым кредитором за недействительном переданного ему требования. То есть, если прежний кредитор не уведомил нового кредитора о незаконном удержании с заемщика комиссий, то ответственность за это несет прежний кредитор. Далее представитель ответчика объяснил, что условия договора, указанные в п. 5.2 и 5.3 о начислении пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки, что составляет 36,5 % годовых, являются завышенным размером ответственности. Просит учесть, что в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. По мнению представителя ответчика, размер неустойки (пени) подлежит исчислению исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ на день принятия судом решения, которая в настоящее время составляет менее 7% годовых, что в 5 раз меньше, чем ставка, указанная в договоре. Однако, учитывая, что размер пени рассчитан истцом на ДД.ММ.ГГГГ и с указанной даты прошло 4 месяца, сумма пени должна быть уменьшена не в 5 раз, а в 3 раза, а именно: - пени за просроченные проценты - 232248 руб. 77 коп. (696746 руб. 32:3=232248,77) - пени за просрочку погашения основного долга - 43070 руб. 32 коп. (129210, 98:3=43070,32). Кроме того, представитель ответчика не согласен с начальной продажной стоимостью, по которой истец просит реализовать заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> на основании отчета о рыночной стоимости указанного жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «<адрес>». Представитель ответчика считает, что при заключении кредитного договора возможность проведения банком повторной оценки заложенного имущества при обращении в суд в связи с неисполнением стороной условий договора не была предусмотрена. Более того, повторный отчет о рыночной стоимости указанного жилого дома и земельного участка является недостоверным, поскольку о проведении повторной оценки они не были извещены и такая оценка была составлена без осмотра указанного недвижимого имущества. По мнению представителя ответчика, начальная продажная стоимость должна быть установлена в размере, согласованном сторонами при заключении кредитного договора и договора купли-продажи. С учетом изложенного, представитель ответчика просит суд удовлетворить исковое заявление частично, а именно: 1. Взыскать с ответчика Луненко С.В. в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО) денежные средства в сумме 6982316 руб. 06 коп., в том числе: - основной долг - 5477780 руб. 23 коп.; - задолженность по процентам – 1229216 руб. 74 коп.; - пени за просрочку процентов - 232248 руб. 77 коп.; - пени за просрочку погашения основного долга - 43070 руб. 32 коп. 2. Обратить взыскание на заложенное имущество- жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, в том числе, определить способ реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком в размере 6338000 руб.,в т.ч. стоимость жилого дома -5957720руб.,стоимость земельного участка-380280руб. 3. Расторгнуть кредитный договор. 4. Судебные расходы распределить в соответствии с удовлетворенными требованиями и в порядке, предусмотренном Гражданским процессуальная кодексом РФ. Суд, выслушав стороны, специалиста, изучив материалы дела, суд считает, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям. Специалист ФИО4, инженер-инвентаризатор ГУП <адрес> «<адрес>» в судебном заседании объяснила, что она осуществляет оценку недвижимого имущества при оформлении гражданами договоров ипотеки, купли-продажи, что подтвердила свидетельством на право осуществления оценочной деятельности. Цена недвижимого имущества определяется по оценочному методу. Специалист ФИО4 считает, что оценка недвижимого имущества- жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> по состоянию на октябрь 2007года в сумме 6338000 руб., является реальной, исходя из ситуации цен рынка недвижимости. Реальная рыночная стоимость складывается на рынке недвижимости с учетом спроса и предложения. Далее специалист ФИО4 объяснила, что рыночная оценка указанного недвижимого имущества в размере 4889200 руб.,в. ч. стоимость жилого <адрес> руб., стоимость земельного участка 440600руб. сильно занижена, так как рыночные цены на такие объекты с 2007года по настоящее время фактически не изменились, поскольку такого падения цен на рынке недвижимости с 2007года не было. Материалами дела подтверждается следующее. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО КБ <адрес>» и Луненко С.В. был заключен кредитный договор №-ип, в соответствии с которым, ему предоставлен кредит в размере 5700 000 рублей сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>. Согласно п. № обеспечением исполнения обязательств Заемщика по договору является ипотека в силу закона жилого дома с земельным участком. В силу п. № Права кредитора по Договору ( право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и права залога приобретаемого жилого дома с земельным участком, обеспеченного ипотекой) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном договором порядке в соответствии с действующим законодательством. В соответствии с п. №., п.№ указанного договора, заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75 %, которые начисляются ежемесячно на остаток на сумму кредита, подлежащей возврату, ежемесячно. Пунктом № предусмотрено, что размер ежемесячного аннуитетного платежа, составляет 75210 руб. 17 коп. В силу п. № п/п б) в), г) Кредитного договора предусмотрено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору путем предъявленного письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней: - при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; - при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных настоящим Договором, Договором купли-продажи жилого дома с земельным участком, Договорами страхования, указанными в п. № настоящего Договора, а также договором о счете, предназначенном для накопления страховых и налоговых платежей; - при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В силу п. № кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество: - при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; - при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; - при не удовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; - в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации. В соответствии с п. № Кредитор имеет право передать свои права по закладной другому лицу в соответствии с требования законодательства РФ и передать саму закладную. Пунктами № и №. предусмотрено, что при просрочке в исполнении обязательств заемщиков для исполнения им обязательств размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов, неустойка составляет 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. Согласно договора купли-продажи жилого дома с земельным участком № от ДД.ММ.ГГГГ, Луненко С.В. приобрел у ФИО3 жилой дом с земельным участком, находящиеся по адресу: <адрес>. В соответствии с п. № Договора купли-продажи, в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом с земельным участком в обеспечения обязательств, принятых по Кредитному договору, считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом с земельным участком. ДД.ММ.ГГГГ Луненко С.В. зарегистрировал свое право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии по ст.13 ч. 5 абз.3 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 указанного закона. В силу ст. 48 ч.1 указанного Закона при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. В соответствии с ч. 2 ст. 48 указанного Закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Из Закладной от ДД.ММ.ГГГГ следует, что залогодатель Луненко С.В. передал ДД.ММ.ГГГГ первоначальному залогодержателю ЗАО КБ «<адрес>» закладную на жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: <адрес>. закладная была пронумерована, прошнурована и зарегистрирована в Регистрационной службе. Из договора купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Банк ВТБ 24 (ЗАО) принял и оплатил от ЗАО КБ «<адрес>» права по закладной залогодателя Луненко С.В. на предмет ипотеки – жилой дом с земельным участком, находящимся по адресу: <адрес>. ( п. №, п.№.). В силу п. 3.1. договора купли-продажи закладной, при передаче прав по Закладной продавец передает покупателю в полном объеме все права, которые удостоверяются Закладной и существуют на дату перехода прав, включая в соответствии с требованиями ст. 384 ГК РФ права, обеспечивающие исполнения обязательств Залогодателей-Должников по кредитному договору, а также право требовать от Залогодателей-Должников выполнения их денежных обязательств по возврату суммы кредита и процентов на указанную сумму, включая просроченную задолженность по основной сумме долга ( кредита) и процентам, пени и штрафы. В закладной имеется отметка о смене владельце закладной, а именно новым владельцем закладной указан Банк ВТБ 24 (ЗАО). Следовательно, Банк ВТБ 24 (ЗАО) вправе предъявлять требования о взыскании задолженности с Луненко С.В. задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №-ип и обращении взыскания на заложенное имущество. В силу п. 2.1. Кредитного договора, кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет № в ЗАО АКБ «<адрес>», открытый на имя заемщика, не позднее 3 банковских дней, считая с даты подписания договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и перехода права собственности на жилой дом с земельным участком к заемщику. Из заявления от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Луненко С.В. согласно кредитного договора №-ип от10.10.2007 г. просил ЗАО АКБ <адрес>» предоставить кредитные средства в сумме 5700000 руб., путем безналичного перечисления с его ссудного счета № в ЗАО АКБ «<адрес>» на его текущий счет № в ЗАО АКБ «<адрес>». Согласно мемориального ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в сумме 5700000 руб. были перечислены на текущий счет Луненко С.В. № в ЗАО АКБ «<адрес>». Из заявления Луненко С.В. от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он просил перевести с его текущего счета № в ЗАО АКБ «<адрес> сумму 5700000 руб. на счет № ФИО3, открытый в ЗАО АКБ «<адрес>» Факт перечисления денежных средств на счет ФИО3 подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. По вышеуказанным обстоятельствам не могут быть во внимание доводы представителя ответчика о том, что с Луненко С.В. незаконно удержана комиссия в сумме 117700 руб., в связи с чем, реальная сума займа составляет 5 582300 руб., а не 5700000 руб. В силу ст. 845 ч. 1 ГК РФ по договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять поступившие на счет, открытый клиенту (владельцу счета) денежные средства выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету. В соответствии со ст. 851 ч. 1 ГК РФ в случаях, предусмотренных договором банковского счета, клиент оплачивает услуги банка по совершению операции с денежными средствами, находящимися на счете. Из договора № к № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО КБ «<адрес>»- кредитора и Луненко С.В.- заемщика, следует, что заемщик уплачивает кредитору вознаграждение за рассмотрение заявления о выдаче кредита и за размещение денежных средств ( п.1.2) В силу п. № вознаграждение за рассмотрение заявления о выдаче кредита составляет 3700 руб. независимо от суммы кредита, в силу п.1.2.2. вознаграждение за размещение денежных средств по кредитному договору №-ип от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2% от суммы кредита составляет 114000 руб. Указанные суммы могут быть списаны Кредитором в бесспорном (безакцептном ) порядке со счета № Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, Луненко С.В. оплатил ЗАО АКБ «<адрес> 117700 руб. 00 коп. Указанная сумма, по мнению суда, является оплатой банку по совершению операций с денежными средствами, находящимися на счете. Таким образом, в судебном заседании установлено, что ЗАО КБ «<адрес>» выполнило свои обязательства по кредитному договору №-ип от ДД.ММ.ГГГГ,. Однако, ответчик Луненко С.В. свои обязательства по кредитному договору выполнил ненадлежащим образом, прекратив погашение кредиторской задолженности, начиная с сентября 2008 года, что следует из расчета суммы задолженности. В связи с систематическими нарушениями Луненко С.В. условий кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №-ип, ДД.ММ.ГГГГ (исх. Ф.19-01-01-06/66) Банк ВТБ 24 (ЗАО) направил Луненко С.В. требование о досрочном погашении задолженности в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в указанный срок, требование о досрочном погашении задолженности по кредитному договору Луненко С.В. исполнено не было. Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лица (должник) обязано совершить в пользу другого лица ( кредитора) определенное действие, в данном случае уплатить деньги. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 819 ч. 1 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Сумма основной задолженности по Кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №-ип Луненко С.В. составляет 5605982 руб. 62 коп., задолженность по плановым процентам за пользование кредитом – 1229216 руб. 74 коп. При этом расчет в указанной части проверен судом и является правильным. Вместе с тем, по мнению суда, следует принять во внимание доводы представителя ответчика Луненко С.В. о том, что условия договора, указанные в п. 5.2. и п. 5.3 Кредитного договора о начислении пени в размере 0,2% за каждый день просрочки, что составляет 36,5 % годовых, является завышенным размером ответственности, по следующим основаниям. В соответствии со ст. 330 ч. 1 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. Представитель истца просит взыскать задолженность по пени 696746 руб. 32 коп., пени по просроченному долгу – 129210 руб. 98 коп., что составляет половину задолженности по процентам. Представитель ответчика просит суд уменьшить начисленную пеню за просроченные проценты и пени за просрочку погашения основного долга в 3 раза, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ на день принятия решения судом. В соответствии с Указанием ЦБ РФ от 31.05.2010 N 2450-У "О размере ставки рефинансирования Банка России" начиная с 01.06.2010 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 7,75 процента годовых. Следовательно, ежедневно процент, исходя из ставки рефинансирования Банка России, составляет – 0,02 % (7,75/ 365дн.или 366 дн.), что в 10 раз меньше размера пени, предусмотренной в п.п. 5.2, и п. 5.3 Кредитного договора. В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. По мнению суда, взыскание пени в полном размере, исходя из размера, предусмотренного Кредитным договором, явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства, и с учетом требованиям разумности и справедливости, считает, что размер пени может быть уменьшен в 3 раза, исходя из расчета, представленного представителем ответчика Луненко С.В. Таким образом, с Луненко С.В. в пользу Банка ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество) подлежит взысканию задолженность по кредитному договору в общей сумме 7110518 руб. 45 коп., в том числе: - основной долг - 5605982 руб. 62 коп.; - задолженность по процентам - 1229216 руб. 74 коп.; - задолженность по пени - 232248 руб. 77 коп. (696746,32: 3=232248руб.77коп.); - задолженность по пени по просроченному долгу - 43070 руб. 32 коп. (129210, 98:3=43070руб.32 коп.) Подлежат удовлетворению исковые требования Банк ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество) об обращении взыскания задолженности по кредитному договору на заложенное имущество, а именно: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов. В соответствии со ст. 50 ч. 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу ст. 54 ч. 1 указанного Федерального закона в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 54.1 Федерального закона. Статьей 54.1 ч.1 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков из внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В соответствии со ст. 348 ч. 1 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В силу ч. 2 указанной статьи, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. В силу ст. 348 ч. 3 ГК РФ если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В судебном заседании установлено, что ответчик Луненко С.В. с сентября 2008 года, прекратил погашение кредиторской задолженности, чем нарушал обязательства по оплате ежемесячных платежей. Следовательно, требования Банка ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество) об обращении взыскания на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов являются обоснованными и подлежат удовлетворению. В соответствии со ст. 54 ч. 2 п/п 3, 4 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ реализации имущества, на которое обращается взыскание и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом. В судебном заседании представитель истца просил назначить начальную продажную стоимость вышеуказанного недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> при реализации с публичных торгов в размере 4889200 рублей, в том числе: жилого <адрес> руб., земельного участка 440600 руб. Представитель ответчика Луненко С.В. возражал против установления такой цены и просил назначить начальную продажную стоимость при реализации заложенного имущества, в размере 6338000 руб., т.е. в размере, согласованном сторонами при заключении кредитного договора и договора купли-продажи, а именно: - жилой дом - 5957720 руб. - земельный участок - 380280 руб. Поскольку между сторонами возник спор по поводу установления начальной продажной цены жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, при их реализации с публичных торгов, суд считает, что необходимо назначить начальную продажную цену в размере 6338000 рублей, в том числе, стоимость жилого дома – 5957720 руб., стоимость земельного участка – 380280руб. при их реализации на публичных торгах. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям. Как усматривается из кредитного договора №-ип от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере 5700 000 рублей были предоставлены ответчику Луненко С.В. для целевого использования, а именно для приобретения жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, стоимостью 6338000 руб., в том числе жилой дом по цене 5957720 руб., земельный участок по цене 380280 руб. В силу п. № Кредит предоставляется заемщику при условии оплаты заемщиками разницы между стоимостью жилого дома и земельного участка и суммой предоставляемого кредита из собственных средств заемщика 638 000 рублей. Как усматривается из договора купли-продажи жилого дома с земельным участком 105/944 от ДД.ММ.ГГГГ, Луненко С.В. приобрел у ФИО3 жилой дом с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес> д. ДД.ММ.ГГГГ000 руб., при этом жилой дом по цене 5957720 руб., земельный участок по цене 380280 руб. ( п. 1.4). Указанная стоимость соответствует оценке указанного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №.10-24, составленного Агентством оценки и экспертизы собственности «<адрес>» при оформлении кредитного договора и договора купли-продажи. Следовательно, стоимость заложенного имущества как в кредитном договоре так и в договоре купли-продажи определена в 6338000 руб., в т.ч. жилого дома-5957720 руб., земельного участка-380280 руб. При заключении указанных договоров, стороны были согласны с указанной оценкой такого жилого дома и земельного участка, поскольку подписали указанные договоры без возражений. При этом, в кредитном договоре отсутствует соглашение сторон (пункт) по которому производится повторная или последующие оценки заложенного имущества в случаях обращения в суд по неисполнению стороной условий договора. Как следует из отчета об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка ООО «<адрес>» 467.63.19.С.013.10-097/001 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, составляет 4889200 руб., в том числе, стоимость жилого дома - 4448600 руб., стоимость земельного участка - 440 600 руб. Суд критически относится к отчету №.63.19.С.013.10-097/001 от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, проведенной по инициативе заинтересованной в исходе дела стороны - Банк ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество), оценщиком, произвольно ею же (стороной) выбранной и также ею же оплаченной. К тому же, оценщик, проводивший указанную оценку, не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Указанные обстоятельства лишают указанный отчет доказательной силы и не дают суду оснований положить его в основу решения по делу. При этом, суд принимает во внимание то, что при повторной оценке указанного недвижимого имущества цена сильно занижена, поскольку такого падения цен на рынке недвижимости с 2007года не было, что подтвердила в судебном заседании специалист ФИО4 При таких обстоятельствах, суд считает необходимым назначить в качестве начальной продажной цены жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, при реализации с публичных торгов, сумму в размере 6388000 рублей, в том числе, стоимость жилого дома – 5957720 руб., стоимость земельного участка - 380280 руб. Согласно п/п 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По мнению суда, размер суммы просроченных платежей, срок просрочки, допущенное нарушение заемщиком Луненко С.В. условий Кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения Кредитного договора. Следовательно, требования о расторжении кредитного договора №-ип от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению. В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Истцом оплачена государственная пошлина в сумме 50505 руб. 79 коп., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании установлено, что сумма исковых требований, подлежащих удовлетворению составляет 7110518 руб. 45 коп. Следовательно, государственная пошлина, подлежащая взысканию с ответчика Луненко С.В. в пользу Банк ВТБ 24 (ЗАО) пропорционально сумме исковых требований, подлежащих удовлетворению, составляет 47752 руб. 59 коп. На основании изложенного и руководствуясь Федеральным Законом РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости), ст.ст. 307,309, 450, 810 ГК РФ, ст. ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Взыскать с Луненко Сергея Владимировича в пользу Банка ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество) задолженность по кредитному договору №-ип от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7110518 руб. 45 коп., а также расходы по уплате госпошлины в сумме 47752 руб. 59 коп. Обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.,общей площадью 151,30 кв. м., назначение: жилое здание, литера: Ааа1, кадастровый( или условный номер) № и земельный участок (землепользование), расположенный по адресу: <адрес>, площадью 900,00 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, кадастровый ( или условный ) номер № путем реализации с публичных торгов. Установить начальную продажную цену при реализации на публичных торгах жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>,г.Отрадный, <адрес> размере 6338000 руб. 00 коп., в том числе, жилого дома - в размере 5957720 руб., земельного участка - в размере 380280руб. Кредитный договор №-ип от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть. Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 10 дней. Судья подпись