РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06.04.2011г. Отрадненский городской суд Самарской области, в составе:

председательствующего Петрова В.А.

при секретаре Симдяновой Т.В.,

с участием представителя ответчика по доверенности Смирнова А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ЗАО Банка ВТБ 24 к Магазову Салавату Умидовичу о расторжении кредитного договора, взыскания долга и обращения взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

ЗАО Банк ВТБ 24 обратился с иском к Магазову С.У. о расторжении кредитного договора, взыскания долг и обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ Магазову С.У. ЗАО "Газбанк" предоставлен кредит в размере 2 500 000 руб. на срок 336 месяцев со взиманием за пользование кредитом 14 % годовых, для приобретения квартиры, находящейся по адресу : <адрес> ( четырехкомнатная, площадь- № кв.м.) стоимостью 2 780 000 рублей.

Согласно кредитному договору п.1.4 обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является : ипотека в силу закона Квартиры.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ произведена 02. августа 2007г. Квартира произведена в собственность Магазова С.У.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является Банк ВТБ 24

В силу п.2 ст. 13 Федерального Закона "Об ипотеке" ( залоге недвижимости), закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п.3 ст. 48 Закона "Об ипотеке ( залоге недвижимости) ", права банка на закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной ( договор купли-продажи закладной от ДД.ММ.ГГГГ) и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ЗАО АКБ "Газбанк".

С октября 2008г. заемщиком систематически нарушаются условия кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, в части своевременного погашения Кредита и процентов за пользование им. Последний платеж был произведен ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 213, 92 руб.

На основании ст. 330 ГК РФ, в соответствии с п.п. 5.2, 5.6 Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка ( пеня) в размере 0,2% за каждый день просрочки.

В соответствии с п.5.1 Закладной и п. 4.4.1 Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств ( требование о досрочном возврате кредита от ДД.ММ.ГГГГ) Указанное требование ответчиком выполнено не было.

В соответствии со ст. 334,811 ГК РФ, ст. 50 Закона "Об ипотеке ( залоге недвижимости)", условиями п.п. 5.1 и 7.1 Закладной и п.п.4.4.1 и 4.4.3 Кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенную квартиру.

Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 773 446, 23 руб. в том числе :

- 2491 006,67 руб. – задолженность по кредиту,

- 729 419,37 руб. плановые проценты за пользование кредитом,

- 536,021,83 руб.- пени,

- 16 998,36 пени по просроченному кредиту.

Согласно ст. 50 Закона "Об ипотеке ( залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 Закона "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Согласно п.1 ст. 350 ГК РФ и пп.4 п.2 ст. 54 Закона "Об ипотеке" в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Истцом была проведена оценка рыночной стоимости заложенного имущества предмета ипотеки ( квартира по адресу – <адрес>) Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ о проведенной оценки оценочной организацией ООО ПКФ "Киселевых" рыночная стоимость полных прав собственности на объект оценки, в его существующем состоянии, на дату проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 967 600 рублей.

Согласно пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, считают, что допущенное заемщиком нарушение условий Кредитного является существенным и достаточным основанием для расторжения кредитного договора.

Согласно ст. 50Федерального закона РФ "Об ипотеке" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Согласно п.5 ст. 55 ФЗ РФ "Об ипотеке" если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, то обращение взыскания на заложенное имущество, возможно только в судебном порядке.

В силу ст. 56 Закона "Об ипотеке ( залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Согласно ст. 350 п.1 ГК РФ и пп.4 п.2 ст. 54 Закона "Об ипотеке ( залоге недвижимости)", в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Истцом была проведена оценка рыночной стоимости заложенного имущества предмета ипотеки ( квартира по адресу : <адрес>) Согласно отчету о проведенной оценки оценочной организации ООО ПКФ "Киселевых", рыночная стоимость полных прав собственности на дату проведения оценки- ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 967 600 рублей.

Согласно пп.1 п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор. может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, считают, что допущенное Заемщиком нарушение условий Кредитного договора

является существенным.

Просят расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с Магазова Салавата Умидовича в пользу ВТБ 24 (ЗАО) задолженность в размере 3 773 446, 23 руб.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу : <адрес>,

определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов,

определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 967 600 рублей, взыскать с ответчика в пользу ВТБ 24 (ЗАО) расходы по уплате государственной пошлины в размере 27 067 000 рублей. Дело просят рассмотреть в отсутствие их представителя, на иске настаивают в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности - Смирнов А.Ю. иск признал в части, пояснил в судебном заседании, что признает иск в части взыскания пени в размере 553020 рублей19 копеек ( 536021,83+ 16998,36), данные требования подлежат удовлетворению в части, так как размер указанных пени рассчитан явно по завышенной ставке -0,2 % за каждый день просрочки, что в перерасчете на годовую ставку составляет 73% годовых.

Считает, что ставка в 73% годовых не соответствует принципу справедливости, является явно завышенной и Банк, пользуясь отсутствием у потребителя ( ответчика) специальных познаний о свойствах и характеристиках банковской услуги, в нарушение прав потребителя включил в кредитный договор условия. Явно ущемляющие права потребителя.

Согласно ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить размер неустойки явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств.

В данном случае права кредитора являются обеспеченными залогом недвижимости и, следовательно, обеспечение прав кредитора столь большим размером неустойки явно несоразмерно.

Считает, что справедливым и законным будет уменьшение пени ( неустойки), при этом размер пени следует определить в порядке установленном ч.1 ст. ГК РФ, то есть исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая на дату рассмотрения дела составляет 8% годовых.

При расчете пени, возможно использовать аналогию закона, в частности, ст. 75 НК РФ или ст. 9 закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ «О размещении заказов на поставки товара для государственных нужд», согласно которым, пени ( неустойка) рассчитывается как 1\300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от просроченной суммы.

Пеня должна составлять 0,02% (8%\300), от суммы просрочки за каждый день, что в 10 раз меньше, чем применяемая истцом ставка ( 0,2\0,02= 10)

Сумма пени ( неустойка) в таком случае составит 55302, 02 руб.

В части обращения взыскания на заложенное имущество, ответчик считает, что начальная продажная цена должна быть установлена в размере согласованном сторонами при заключении договора и оформлении закладной, а именно в сумме 2780000 руб.

Истец, приобретая закладную, знал об указанной стоимости и добровольно согласился приобрести закладную у первоначального кредитора.

Исходя из изложенного, считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению ко взысканию подлежит сумма в размере 3275728 руб. 06 коп. ( сумма основного долга – 2491006, 67 руб., проценты по кредиту- 729419, 37 руб., пени – 55302, 02 руб.), подлежит удовлетворению требование об обращении взыскания на предмет залога, определении способа реализации залога с публичных торгов, и установлении начальной продажной цены в размере 2780000 рублей.

Судебные расходы в части уплаченной госпошлины подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным основным требованиям.

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, принимая частичное признание иска ответчиком, суд полагает иск подлежащим удовлетворению в части – требование о взыскании задолженности по кредиту и плановых процентов за пользование кредитом подлежит удовлетворению в полном объеме, требования в части сумм ко взысканию - пени и пени по просроченному долгу подлежат уменьшению, требование истца о определении начальной продажной цены Квартиры, обозначенной истцом удовлетворению не подлежит, первоначальную продажную цену следует оставить без изменения, обозначенную при заключении договора залога по следующим основаниям

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а также иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

Согласно ч.2 ст. ст. 811 ГК РФ если договором займа не предусмотрено возвращение займа по частям ( в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты.

Согласно ст. 50 Федерального Закона РФ «Об ипотеке» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Согласно ст. 55 п.5 Федерального закона РФ «Об ипотеке», если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, то обращение взыскания на заложенное имущество, возможно только в судебном порядке.

Согласно п.1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» ( залоге недвижимости), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственника заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение жилого дома или банка.

При указанных обстоятельствах, недвижимое имущество, приобретенное Магазовым С.У. с использованием полученных по кредитному договору денежных средств, обременено залогом в силу закона с момента возникновения у заемщика права собственности.

Таким образом, следует сделать вывод, что ответчик Магазов С.У. ненадлежаще исполняет свои обязательства по оплате кредита, положения которого им не исполняются, поэтому исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру расположенную по адресу – <адрес>, принадлежащую Магазову С.У., подлежат удовлетворению

Первоначальную продажную стоимость следует оставить в размере 2 780 000 руб.

Сумму пени ( 536021,83 руб.) и пени по просроченному кредиту ( 16998,36 руб.) всего пени на сумму 553020, 19 руб. подлежат уменьшению до 276210 руб. 12 коп.

Государственная пошлина подлежит ко взысканию пропорционально взысканной сумме в пользу Банка ВТБ 24. На момент заключения договора о предоставлении кредита, обременений на квартиру установлено не было.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку истец оплатил госпошлину за рассмотрение дела в суде в размере 27800 рублей, что подтверждается платежным поручением, то она подлежит взысканию в размере, пропорционально взысканной сумме.

На основании ст. 50, 55,50.1 Федерального Закона об ипотеке и руководствуясь ст. ст. 309, 450, 810, 811 ГК РФ, ст. 98, ст.ст. 194-197 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Банка ВТБ 24 ( закрытое акционерное общество) удовлетворить в части.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и Магазовым С.У.

Взыскать с Магазова Салавата Умидовича в пользу Банка ВТБ 24 ( закрытое акционерное общество) 3 496 936 руб. 16 коп. ( 2491006, 67 рублей- задолженность по кредиту, 729419, 37 руб.- плановые проценты за пользование кредитом, пени в размере 276510,12 руб. ( 268010, 94 + 8499,18 ).

Обратить взыскание на заложенное имущество квартиру, принадлежащую Магазову С.У., расположенную по адресу – <адрес> ( кадастровый номер – №)

Установить начальную продажную цену квартиры в размере 2780000 руб.

Взыскать с Магазова Салавата Умидовича в пользу ЗАО Банк ВТБ 24 расходы по оплате государственной пошлины в размере 25684 руб. 50 коп.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 10 дней со дня оглашения.

Судья В.А. Петров