РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 25 июля 2011 года Отрадненский городской суд Самарской области, в составе: председательствующего Гребешковой Н.Е. при секретаре Дединской А.Б. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-331-2011 по иску Банк ВТБ (открытое акционерное общество) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест-Регион» и Позднякову Роману Игоревичу о признании недействительными торгов, договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок УСТАНОВИЛ: Банк ВТБ (ОАО) обратился в суд с иском к ООО «Стройинвест-Регион» и Позднякову Р.И. о признании недействительными торгов, договоров купли-продажи. В обоснование своих исковых требований истец указал следующее. Ликвидационной комиссией ООО «Стройинвест-Регион» ДД.ММ.ГГГГ были проведены торги посредством публичного предложения. По результатам проведения открытых торгов посредством публичного предложения, организованных ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ председателем ликвидационной комиссии, между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества: -договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания цеха по изготовлению крупных панелей (литер А, А1, А2, A3) нежилое, условный номер №, общей площадью 606,4 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>; -договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания склада столярных изделий (литер К, К1, к) нежилое, условный номер №:№, общей площадью № кв.м, находящегося по адресу: <адрес>; -договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания пропускного пункта (литер Е) нежилое, условный номер №, общей площадью № кв.м, находящегося по адресу: <адрес>; -договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания цеха по изготовлению и ремонту оснастки (литер Ш) нежилое, условный номер №:№, общей площадью № кв.м., находящегося по адресу: <адрес>; -договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания канализационной насосной станции (литерО), нежилое, условный номер №:№, общей площадью 22,00 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>; -договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания газорегулирующего пункта (литер Р) нежилое, условный номер №, общей площадью 14,20 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>; В результате проведенных торгов и заключенных по их результатам договоров купли-продажи Позднякову Р.И. были реализованы объекты недвижимости, являющиеся предметом договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ООО «Стройинвест-Регион» с истцом, в обеспечение обязательств заемщика - ООО «Отрадненский КЖБИ» перед банк ВТБ по возврату кредита в размере № По мнению истца, вышеуказанные торги и перечисленные договоры купли-продажи являются недействительными, поскольку законных оснований для реализации спорного имущества, находящегося в залоге у Банка с публичных торгов в рамках ликвидации ООО «Стройинвест-Регион» не имелось. В нарушение требований ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ч.2 ст. 346 ГК РФ имущество, находящееся в залоге было реализовано без согласия залогодержателя. Более того, денежные средства, полученные от реализации залога залогодержателю направлены не были. Поскольку на имущество взыскание не обращалось, реализация заложенного имущества в рамках процедуры ликвидации, с применением процедур, предусмотренных ФЗ «Об исполнительном производстве", по мнению истца, является незаконной, влекущей недействительность торгов, как проведенных с нарушением закона. Кроме того торги были проведены неуполномоченным лицом. В силу ст. 447 ГК РФ к правилам проведения торгов относится и определение лица, уполномоченного на их проведение. Проведение торгов неуполномоченным лицом является дополнительным основанием для признания судом недействительными торгов. В соответствии с п.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. В судебном заседании представитель истца ФИО3 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) дополнил исковые требования и просит суд применить последствия недействительности сделок. В судебном заседании представитель истца дополненные исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные описательной части решения, дополнив их следующим. В нарушение действующего законодательства, Банк ВТБ не был извещен о проводимых публичных торгах. Порядок проведения торгов, начальная цена реализации имущества м другие существенные условия утверждались без согласования с Банком. Кроме того, денежные средства, вырученные от продажи залога, в нарушение требований ст.350 ГК РФ не были направлены на погашение имущественных требований залогодержателя. Представитель ответчика Позднякова Р.И. – ФИО4 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) в судебном заседании исковые требования не признала, дала пояснения аналогичные пояснениям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление. Представитель ответчика полагает, что истцом в судебном заседании не было представлено доказательств недействительности торгов. Кроме того, представитель ответчика считает, что Поздняков Р.И. является добросовестным приобретателем. Председатель ликвидационной комиссии пояснила Позднякову Р.И., что продаваемое с публичных торгов недвижимое имущество на момент продажи в залоге не состоит, поскольку предыдущие торги были признаны несостоявшимися. О том, что обременение с приобретенного Поздняковым Р.И. имущества не снято, он узнал после обращения в Управление Росреестра за регистрацией права собственности. Представитель ООО «Стройинвест-Регион» в судебное заседание не явился. Из отзыва на исковое заявление следует, что представитель ответчика просит рассмотреть дело в их отсутствие. Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. В материалах дела имеется договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <данные изъяты> и Банк ВТБ (ОАО) в обеспечение обязательств заемщика - ООО «Отрадненский КЖБИ» перед Банк ВТБ по возврату кредита в размере № руб. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> В соответствии с п. 2.1 договора ипотеки в обеспечение обязательств залогодатель (ООО «Стройинвест- Регион») передает залогодержателю (Банк ВТБ) предмет ипотеки, а именно здания, принадлежащие залогодателю на праве собственности и праве аренды соответствующего земельного участка, принадлежащее залогодателю, в том числе здание цеха по изготовлению крупных панелей, здание склада столярных изделий, здание пропускного пункта, здание цеха по изготовлению и ремонту оснастки, здание канализационной насосной станции, здание газорегулирующего пункта. Согласно п. 2.9 договора ипотеки распоряжение предметом ипотеки, замена предмета ипотеки допускается только с предварительного письменного согласия залогодержателя. В соответствии со ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Согласно ст. 39 вышеуказанного закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает основания для признания судом недействительными сделок, а также указывает лиц, имеющих право на предъявление требования о признании недействительными сделок. Таким образом, в силу указания Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сделки об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя являются оспоримыми сделками, в связи с чем требования о признании таких сделок недействительными могут быть предъявлены лицами, указанными в Законе. Таким лицом является залогодержатель в соответствии со статьей 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В материалах дела имеются договоры купли продажи <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между ООО «Стройинвест-Регион» в лице председателя ликвидационной комиссии и Поздняковым Р.И., согласно которым Поздняков Р.И. купил по результатам открытых торгов, организованных посредством публичного предложения недвижимое имущество, а именно здание цеха по изготовлению крупных панелей, здание склада столярных изделий, здание пропускного пункта, здание цеха по изготовлению и ремонту оснастки, здание канализационной насосной станции, здание газорегулирующего пункта, расположенные по адресу: <адрес> г. отрадный <адрес>. Пункт 1 статьи 449 ГК РФ признает недействительными торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом. Под правилами, установленными законом, понимаются императивные нормы, касающиеся проведения торгов, которые установлены в ГК и других законах, в подлежащих случаях, в частности, если закон охватывается смыслом п. 6 ст. 447 ГК. Публичными считаются торги, являющиеся особым способом реализации имущества должника, на которое по решению суда обращено взыскание. В судебном заседании было установлено, и это не оспаривается сторонами, что Банк ВТБ (ОАО) не обращался в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество. Поскольку на имущество взыскание не обращалось, реализация заложенного имущества в рамках процедуры ликвидации, с применением процедур, предусмотренных ФЗ «Об исполнительном производстве» является незаконной, что влечет недействительность торгов, как проведенных с нарушением закона. Статьей 349 ГК РФ и ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрены способы реализации заложенного имущества в форме судебного и внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество. Следовательно, после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, удовлетворение требования залогодержателя возможно исключительно посредством обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда, которым устанавливается начальная продажная цена имущества, либо в рамках исполнительного производства. В договоре ипотеки внесудебный порядок реализации залога сторонами не оговаривался. Таким образом, неправомерными действиями ООО «Стройинвест-Регион» нарушены права истца как залогодержателя, поскольку имущество было продано без согласия последнего. Порядок проведения торгов, начальная цена реализации имущества и другие существенные условия также утверждались без согласования с Банк ВТБ, денежные средства, вырученные от продажи залога, в нарушение требований ст.350 ГК РФ не были направлены на погашение имущественных требований залогодержателя. Данное обстоятельство также нашло свое подтверждение и в отзыве на исковое заявление ООО «Стройинвест-Регион», из которого следует, что в результате проведения анализа документов, находящихся в распоряжении конкурсного управляющего выявлено отсутствие акта ликвидационной комиссии о прекращении ипотеки и доказательств свидетельствующих о том, что в соответствии с п. ст. 64 ГК РФ средства, полученные от продажи недвижимого имущества ООО «Стройинвест-Регион» направлены на удовлетворение требований Банк ВТБ (ОАО) по обязательствам обеспеченным договором об ипотеке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, суд считает, что открытые торги посредством публичного предложения, организованные ДД.ММ.ГГГГ председателем ликвидационной комиссии ООО «Стройинвест-Регион» проведены с нарушением закона и являются недействительными. В соответствии с п.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Доводы представителя ответчика Позднякова Р.И. о том, что оспариваемые договоры купли-продажи не могут быть признаны недействительными, поскольку п. 2 ст. 351 ГК РФ предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок, т.к. согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ в данном случае залогодатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требования не будут удовлетворены – обратить взыскание на предмет залога, суд считает неоснованными на законе. Статьей 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; Суд полагает, что при заключении вышеуказанных договоров купли-продажи Поздняков Р.И. должен был проявить разумную осмотрительность, мог узнать о наличии ипотеки, получив выписку из ЕГРП, а получив выписку, должен был потребовать согласия залогодержателя. В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. .Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Банк ВТБ (открытое акционерное общество) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест-Регион» и Позднякову Роману Игоревичу о признании недействительными торгов, договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок удовлетворить. Признать открытые торги посредством публичного предложения, организованные 16 июня. 2010г. председателем ликвидационной комиссии ООО «Стройинвест-Регион» недействительными. Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания цеха по изготовлению крупных панелей (литер А, А1, А2, A3) нежилое, условный номер №, общей площадью № кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. недействительным. Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания склада столярных изделий (литер К, К1, к) нежилое, условный номер №:№, общей площадью № кв.м, находящегося по адресу: <адрес> заключенный между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. недействительным. Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания пропускного пункта (литерЕ)нежилое,условныйномер№№, общей площадью № кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. недействительным. Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания цеха по изготовлению и ремонту оснастки (литер Ш) нежилое, условный номер №, общей площадью № кв.м., находящегося по адресу: <адрес> заключенный между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. недействительным. Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания канализационной насосной станции (литерО), нежилое, условный номер №, общей площадью № кв.м, находящегося по адресу: <адрес> заключенный между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. недействительным. Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания газорегулирующего пункта (литер Р) нежилое, условный номер №, общей площадью 14,20 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> заключенный между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. недействительным. Применить последствия недействительности вышеуказанных сделок. Взыскать с ООО «Стройинветс-Регион» в пользу Банк ВТБ (ОАО) расходы по оплате государственной пошлины в сумме № руб. Взыскать с Позднякова Романа Игоревича в пользу Банк ВТБ (ОАО) расходы по оплате государственной пошлины в сумме № руб. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд через Отрадненский городской суд в течение 10 дней. Судья Н.Е. Гребешкова