Решение по иску о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Останкинский районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Дорохиной Е.М, при секретаре Глазатовой О.В., с участием прокурора Лаврова А,А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности, выселении, снятии с регистрационного учета, возложении обязанности возвратить жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным и применении последствий недействительности договора купли-продажи квартиры <адрес>, совершенного в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 и зарегистрированного Управлением ФРС по г.Москве ДД.ММ.ГГГГ, а также выселении ответчика из спорной квартиры, его снятии с регистрационного учета и возложении обязанности возвратить истцу жилое помещение (л.д.3-6). В обоснование заявленных требований указано, что истец страдает психическим заболеванием, которое в период заключения договора лишило его возможности осознавать значение своих действий и руководить ими.

В последующем истец неоднократно уточнял заявленные требования, и в окончательной редакции просил признать указанный договор недействительным, применить последствия его недействительности в виде возврата квартиры в его собственность с выплатой ответчику указанной в договоре суммы в размере <данные изъяты> рублей, а также снять с квартиры обременение в виде ипотеки, выселить и снять с регистрационного учета по месту жительства по адресу спорной квартиры тех лиц, что были зарегистрированы в ней после заключения договора. Одновременно истец просил признать ничтожной расписку, выданную им ответчику ФИО1 на сумму <данные изъяты> рубля по тем основаниям, что названные средства были переданы ответчику за существующие в квартире неотделимые улучшения, однако, никаких улучшений в квартире не имелось и этих средств истец не получал, в связи с чем просил не взыскивать их в пользу ответчика (л.д.357-362).

Истец ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал, представил письменные объяснения (л.д.391, 384-385). Ранее истец пояснил, что обе расписки о получении денежных средств были написаны им в один день в помещении банка, однако если меньшую сумму он получил, то большая сумма ему не передавалась, а в соответствующей расписке он указали лишь то, что ему продиктовали. В отношении обстоятельств приобретения квартиры <адрес> пояснил, что приобрел ее на средства, которые были переданы ему в дар другом, т.к. последний был многим ему обязан, а не на те средства, что выручил от продажи спорной квартиры, т.к. спорная квартира была продана за указанную в договоре сумму, размер которой был недостаточен для приобретения аналогичной квартиры в г.Москве. Истец пояснил также, что на дату рассмотрения дела квартира <адрес> им отчуждена.

Ответчик ФИО1, а также его представитель ФИО4 (л.д.349, 350), одновременно представляющий интересы соответчика – супруги ответчика ФИО5 (л.д.377) – иск не признали и указали, что из поведения и последовательности действий истца следует вывод о наличии у него умысла и отсутствии того состояния, когда он не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Ответчик указал также, что стоимость квартиры составляла сумму, складывающуюся из тех, что указаны в двух расписках, и именно по требованию истца в оспариваемом договоре купли-продажи была указана стоимость в размере до <данные изъяты> рублей, что было сделано для освобождения истца от уплаты налогов и что не могло быть сделано человеком, находящимся в указанном истцом состоянии, - а на вторую часть стоимости квартиры истец написал расписку как за оплату неотделимых улучшений. Ответчик пояснил, что средства в оплату квартиры, составляющие общую сумму по обоим распискам, были получены им в кассе банка в присутствии истца и сразу же переданы ему для помещения в ячейку, при этом деньги в ячейку закладывал именно истец и он же переносил их от кассы к сейфу, т.к. не доверял другим лицам – что также свидетельствует об осознании им происходящего, равно как и то, что непосредственно перед подписанием договора имело место повышение истцом цены квартиры. Ранее представлялись письменные возражения.

Представитель Банка ВТБ 24 (ЗАО), привлеченного к участию в рассмотрении дела как сторона в оспариваемом договоре купли-продажи квартиры и использованием кредитных средств – ФИО6 – поддержала возражения ФИО1 и его представителя. Ранее был представлен письменный отзыв (л.д.28, 29).

Представитель Компании «Русские ипотечные ценные бумаги 2008-1 С.А.», имеющей место нахождение в Люксембурге и привлеченной к участию в рассмотрении дела в качестве ответчика в связи с предоставлением суду письма о смене владельца закладной в отношении спорной квартиры (л.д.71-72), в суд не явился; о времени и месте рассмотрения дела извещен Банк ВТБ 24 (ЗАО) (далее - Банк), в силу доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на три года, обладающий полномочиями представлять указанную иностранную компанию в официальных разбирательствах в рамках гражданского судопроизводства в РФ (л.д30-34, 35-40). Отмечается, что в суд не был представлен договор, на основании которого могло произойти отчуждение прав по закладной, при этом в материалах регистрационного дела, копия которого получена по запросу суда ДД.ММ.ГГГГ (л.д.122-178), такой договор не содержится.

Представитель ОСАО «Ингосстрах», привлеченного к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, как лицо, застраховавшее риск утраты титула по оспариваемому договору, - ФИО7 - полагала иск не подлежащим удовлетворению по основаниям, приведенным приобретателем квартиры, и указала, что в случае удовлетворения иска необходимо установить порядок исполнения решения, в соответствии с которым квартира возвращается во владение истца только после выплаты им ответчику тех средств, что указаны в двух расписках об их получении, в противном случае решение будет фактически неисполнимо.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, огласив показания допрошенных ранее свидетелей и эксперта и выслушав заключение прокурора, полагавшего подлежащим удовлетворению требования о признании договора недействительным, возврате квартиры истцу и выселении ответчика, суд приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что истец ФИО2 являлся собственником спорной квартиры <адрес> и произвел ее отчуждение в пользу ответчика ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, совершенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, дополнительно подписанного представителем Банка и зарегистрированного в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-15). В соответствии с п.1.4. договора, стоимость квартиры определена в сумме, эквивалентной <данные изъяты> долларов США, что эквивалентно <данные изъяты> рублей; в то же время, суду представлены расписки на общую сумму <данные изъяты> рублей, выполненные продавцом квартиры ФИО2 в день подписания договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7, 8), из которых следует, что в указанный день указанное лицо получило от покупателя ФИО8 денежные средства: за проданную квартиру <адрес> в сумме <данные изъяты> рублей, что эквивалентно <данные изъяты> долларов США, и <данные изъяты> рубля - за неотделимые улучшения, произведенные в той же квартире. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в спорной квартире по месту жительства зарегистрирован только ответчик ФИО1 (л.д.386).

В соответствии с п.1 ст.162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Анализируя указанные выше письменные доказательства суд приходит к выводу о том, что цена квартиры была определена сторонами в сумме, складывающейся из тех, что указаны в обеих названных расписках, поскольку неотделимые улучшения жилого помещения не могут быть предметом самостоятельного договора купли-продажи того же помещения. Данный вывод суда подтверждается также и содержанием кредитного договора, заключенного между ФИО1 и Банком в тот же день, когда был подписан оспариваемый договор купли-продажи, где указаны сумма и цель предоставления кредита - <данные изъяты> доллара США для целевого использования, а именно приобретения и благоустройства квартиры <адрес>, а также расходным кассовым ордером от того же числа на сумму <данные изъяты> рублей – что равно сумме полученных истцом от ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ денежных средств по указанным распискам. Кроме того, тот же вывод следует и из представленного договора аренды индивидуального банковского сейфа (л.д.76-81), в соответствии с условиями которого ФИО2 (Арендатор-1) допускается к сейфу без присутствия ФИО1 при условии предъявления им зарегистрированного в установленном законом порядке договора купли-продажи спорной квартиры. С учетом изложенного суд не может согласиться с доводами истца ФИО2 о безденежности расписки на сумму <данные изъяты> рубля, тем более, что через полгода после подписания договора купли-продажи спорной квартиры, истцом был подписан договор, в соответствии с которым он приобрел двухкомнатную квартиру <адрес> по цене <данные изъяты> рублей, т.е. после заключения оспариваемого договора истец обладал весьма значительной суммой, при этом доказательств существования иного источника ее получения, кроме как от покупателя спорной квартиры, истцом представлено не было.

В силу п.1 ст.177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Согласно заключению стационарной комплексной судебно-психиатрической экспертизы ФГУ ГНЦСиСП им. В.П.Сербского (л.д.311-317), истец ФИО2,Н. страдает параноидной шизофренией непрерывный тип лечения, отсутствие ремиссии, и имеющееся психическое расстройство лишало его возможности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Изложенные в заключении выводы, подтвердил допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО10 (л.д.364-370), пояснивший, что имеющееся у истца заболевание - параноидная шизофрения - относится к наиболее тяжелой форме расстройства, носит постоянный характер и приводит к дефектам в волевой и интеллектуальной сфере, а совершение истцом сделки было обусловлено его бредовыми построениями. Как следует из описательной части заключения, в ДД.ММ.ГГГГ году, в связи с привлечением к уголовной ответственности в отношении истца назначалась стационарная судебно-психиатрическая экспертиза, выявившая у него рассеянную неврологическую симптоматику, а в период ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ. истец находился на принудительном лечении в психиатрических больницах, в том числе в связи с возбуждением уголовного дела по признакам совершения им уголовно наказуемых деяний - что отражено в медицинских документах и объективно подтверждает наличие у истца психического заболевания, возникшего задолго до совершения оспариваемой сделки.

Поскольку сомнений в правильности и обоснованности указанного выше заключения у суда не имелось, кроме того, против проведения повторной стационарной судебно-психиатрической экспертизы истец категорически возражал, оснований для ее назначения применительно к правилам п.2 ст.87 ГПК РФ также не имелось.

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи квартиры <адрес> был подписан ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в том состоянии, когда он не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими, - что является основанием для его признания недействительным.

В силу положений п.3 ст.177 ГК РФ, если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса и устанавливающие, что каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, а дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Применительно к приведенным выше правилам, одновременно с признанием оспариваемого истцом договора недействительным квартира <адрес> подлежит возврату в собственность ФИО2, а с последнего в пользу ФИО1 подлежит взысканию: <данные изъяты> рубля, что равно полученной истцом сумме <данные изъяты> рубля за минусом понесенных истцом расходов по оплате экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей (л.д.288), и в иностранной валюте либо в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа - <данные изъяты> долларов США. Кроме того, суд полагает обоснованными требования истца о прекращении обременения спорной квартиры ипотекой в силу закона с момента вступления настоящего решения в законную силу, поскольку названное обременение было установлено по обязательствам ФИО1 в пользу Банка на основании заключенного между указанными лицами кредитного договора, тогда как у собственника квартиры ФИО2 какие-либо обязательства перед кредитной организацией отсутствуют.

Определяя взыскание в указанных выше суммах, суд учитывает, что в соответствии с ч.1 ст.317 Кодекса, денежные обязательства должны быть выражены в рублях, и одновременно ч.2 той же статьи предусматривает исполнение денежного обязательства в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах на определенную дату, в связи с чем и учитывая, что ФИО1 выплатил ФИО2 денежные средства по двум распискам, в том числе в сумме <данные изъяты> рубля и в сумме, эквивалентной <данные изъяты> долларов США, что на тот момент составляло <данные изъяты> рублей, - соответственно, при возврате сторон в первоначальное положение денежные средства должны быть возвращены в том же порядке.

Поскольку, как указывалось выше, стороны подлежат возвращению в первоначальное положение, признаются обоснованными и требования о выселении ФИО1 из спорной квартиры и его снятии с регистрационного учета, как лица, не обладающего правом владения и пользования предметом спора, и возложении на его обязанности передать жилое помещение ФИО2 В то же время, в рассматриваемом случае суд полагает необходимым установить порядок исполнения решения.

Так, в соответствии с положениями ст.204 ГПК РФ, в случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда.

Из материалов дела следует, что ФИО2 передал спорную квартиру ФИО1 по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9), т.е. после государственной регистрации договора, перехода права собственности, и после получения истцом денежных средств в ее оплату. В том же порядке подлежит и исполнение решения при возврате сторон в первоначальное положение, в связи с чем в части выселения ФИО1 из квартиры <адрес>, его снятии с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу и передаче жилого помещения ФИО2, оно подлежит исполнению после выплаты ФИО2 в пользу ФИО1 указанных выше денежных средств.

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, совершенный в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 и зарегистрированный Управлением ФРС по г.Москве ДД.ММ.ГГГГ

Возвратить стороны в первоначальное положение: передать квартиру <адрес> в собственность ФИО2 и прекратить обременение квартиры ипотекой в силу закона, с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 <данные изъяты> рубля, а также в иностранной валюте либо в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа <данные изъяты> долларов США.

Выселить ФИО1 из квартиры <адрес>, снять его с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу и возложить обязанность передать квартиру ФИО2.

Настоящее решение в части выселения ФИО1 из квартиры <адрес>, снятии с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу и передаче жилого помещения ФИО2, подлежит исполнению после выплаты ФИО2 в пользу ФИО1 указанных выше денежных средств.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о праве собственности ФИО2 и записи о прекращении в отношении указанной выше квартиры обременения ипотекой в силу закона, с момента вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней с даты его вынесения в окончательной форме.

Судья Дорохина Е.М.