РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва 18 января 2012 года

Останкинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Басырова И.И., при секретаре Лапенковой П.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-299/12 по иску Силий И.В. к ООО «Строй Групп» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, возврате неосновательно удерживаемых денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Салий И.В. обратился в суд с иском к ООО «Строй Групп», указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №. Предметом договора являлось заключение в будущем договора купли-продажи квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м. в блокированном жилом доме №, находящегося по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Также в соответствии с предварительным договором истец перечислил ответчику денежные средства в размере <данные изъяты>. Основной договор в установленный срок заключен не был, в связи с чем обязательства по его заключению прекратились. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику заявление о возврате уплаченных денежных средств, в ответ на которое ООО «СтройГрупп» произвело частичный возврат денежных средств, перечислив на счет истца <данные изъяты>, однако до настоящего времени ответчиком неправомерно удерживаются денежные средства в размере <данные изъяты>. Поскольку на момент заключения предварительного договора, ответчик собственником спорной квартиры не являлся, в связи с чем в силу п. 3 ст. 429 ГПК РФ он является ничтожным и не порождает юридических последствий в силу норм ст.ст. 167, 168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям закона. Таким образом, удерживаемые ответчиком денежные средства истца в размере <данные изъяты> подлежат возврату. С учетом изложенного, Салий И.В. просит суд взыскать с ООО «СтройГрупп» денежные средства в размере <данные изъяты>, проценты за пользование чужими денежными средствами <данные изъяты>, в счет возврата госпошлины <данные изъяты>.

В ходе рассмотрения настоящего дела, истец уточнил исковые требования, указал, что фактически денежные средства истца были привлечены ответчиком для долевого строительства объекта недвижимости путем заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с оплатой обеспечительного платежа в размере стоимости квартиры. Предварительный договор купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, имевшей целью прикрыть другую сделку – договор долевого участия в строительстве, данный договор ничтожен также по основаниям его несоответствия требованиям, предъявляемым к форме и условиям такого вида договора в соответствии положениями Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве …».

Впоследствии представитель истца вновь уточнил заявленные требования, указав в их обоснование то, что необходимость заключения предварительного договора было объяснено ответчиком невозможностью передачи квартиры истцу ввиду ее неготовности для проживания, в связи с необходимостью окончания строительных работ и подводкой коммуникаций. Однако как следует из представленного ответчиком разрешения, жилой дом был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, предметом заключенного сторонами договора являлась квартира и фактически обеспечительный платеж в размере <данные изъяты> был фактически произведен в оплату покупной стоимости квартиры. Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры являлся притворной сделкой, имевшей целью прикрыть другую сделку- договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Также предварительный договор ничтожен также по основаниям несоответствия требованиям закона, предъявляемым к форме такого вида договора, в нарушение закона договор не прошел государственную регистрацию.

С учетом уточненных требований, Салий И.В. просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем возврата суммы неосновательного удерживаемых денежных средств в размере <данные изъяты>, взыскать проценты за пользование денежными средствами в размере <данные изъяты>, в счет возврата госпошлины <данные изъяты>.

Представитель истца Салий И.В. – М.Н.Н. в судебное заседание явился, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Строй Групп» М.Е.Е. в судебное заседание явился, просил в удовлетворении иска отказать, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, в том числе письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройГрупп» и Салий И.В. был заключен предварительный договор №, согласно которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры № в блокированном жилом доме №.

Согласно п. II предварительного договора, покупатель покупает у продавца квартиру № площадью <данные изъяты> кв.м. в блокированном дома №, находящуюся на земельном участке, предназначенном для малоэтажного жилищного строительства, находящимся по адресу: <адрес>. Квартира продается и приобретается по цене равной <данные изъяты>.

В силу п. IV предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее 24 месяцев с даты подписания настоящего предварительного договора, т.е. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Также судом установлено, что по указанному предварительному договору истцом был оплачен обеспечительный платеж в размере <данные изъяты>, что подтверждается представленными платежными поручениями (л.д. 27-30).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца уведомление о заключении основного договора купли-продажи квартиры, однако данное уведомление было возвращено почтовым отделением связи ДД.ММ.ГГГГ за истечением срока хранения, в связи с неполучением адресатом.

ДД.ММ.ГГГГ Салий И.В. обратился в ООО «СтройГрупп» с заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и возврате внесенных денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГ Салий И.В. обратился в ООО «СтройГрупп» с заявлением о возврате денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, в силу которого в связи с расторжением предварительного договора по инициативе покупателя, при возврате денежных средств, ООО «СтройГрупп» производит удержание 5% от суммы, а именно <данные изъяты>, эквивалентных <данные изъяты>.

Также, согласно дополнительному соглашению к предварительному договору, ответчик обязуется перечислить на счет покупателя денежную сумму в размере <данные изъяты> не позднее 30 рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего соглашения.

Свои обязательства по возврату денежных средств в размере <данные изъяты> ответчик исполнил в полном объеме, что подтверждается истцом в исковом заявлении.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что ООО «СтройГрупп» до настоящего времени неправомерно удерживает денежные средства в размере <данные изъяты>.

В силу ст. ст. 153, 432 ГК РФ условия сделки и порядок ее заключения определяются соглашением сторон договора.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Таким образом, по основанию притворности недействительной сделки может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Разрешая спор, оценив предоставленные сторонами доказательства, исследовав обстоятельства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца ввиду следующего.

Доказательств притворности предварительного договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено. Данный договор не является притворным, поскольку воля сторон, заключивших его была направлена со стороны Салия И.В. на приобретение недвижимого имущества, в связи с чем он уплатил денежные средства, а ответчика на продажу указанного имущества.

Салий И.В. обратился к ответчику с заявлением о расторжении предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, вследствие чего по обоюдному согласию сторон было составлено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о его расторжении, и в соответствии с п. 3 данного соглашения стороны согласовали сумму, которую продавец удерживает в связи с расторжением предварительного договора по инициативе покупателя - в размере <данные изъяты>.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, утверждения истца о безосновательном удержании ответчиком денежных средств в сумме <данные изъяты> не подтверждаются, напротив, из заключенного между сторонами соглашения о расторжении договора следует, что данные денежные средства удержаны ООО «Строй Групп» на основании заключенного сторонами соглашения в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ.

То обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком не было зарегистрировано право собственности на реализуемое недвижимое имущество, не влечет его недействительность, поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение предварительных договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и истцу предлагалось заключить основной договор, однако он выразил волеизъявление на расторжение договора, таким образом, прекратив отношения между сторонами по приобретению недвижимого имущества.

Доводы истца о том, что оспариваемый предварительный договор, является притворной сделкой, прикрывающей отношения сторон по долевому участию в строительстве, являются несостоятельными ввиду следующего.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ не подлежат применению к отношениям сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на момент его заключения блокированный жилой дом, в котором находится квартира был уже простроен и введен в эксплуатацию разрешением на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ

То есть, ООО «Строй Групп» не привлекал уплаченные истцом по предварительному договору денежные средства в строительство дома, а они были оплачены в счет приобретения недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, суд полагает исковые требования Салия И.В. к ООО «Строй Групп» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, возврате неосновательно удерживаемых денежных средств в сумме <данные изъяты>, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований Силий И.В. к ООО «Строй Групп» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, возврате неосновательно удерживаемых денежных средств в сумме <данные изъяты>, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке через Останкинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Басыров И.И.