о понуждении регистрации перехода права собственности



Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации

12.10.2011 г.                                                                                                                             с.Оса

Осинский районный суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Парилова И.А.,

при секретаре судебного заседания Хохолове Н.С.,

с участием представителей истца Балдакшиновой А.В. и Минкевич В.И.,

представителя ответчика Управления Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области Петровой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-400/2011 по иску Балдакшинова П.Л. к Боханскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра по Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра им картографии по Иркутской области о понуждении регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Гражданин Балдакшинов П.Л. обратился в суд с иском к Боханскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области о понуждении регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости о понуждении регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. По доводам сторон, определением суда от 29.09.2011г. в качестве соответчика привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области(л.д. 6-8).

В обоснование своих требований истец Балдакшинов П.Л. указал, что как гражданин он участвовал в торгах, проводимых в форме аукциона по реализации имущества СПК «<данные изъяты>» и приобрел по договорам купли-продажи №.... и №.... от <дата обезличена> у СПК «Туя» объекты недвижимости: задание машинотракторной мастерской, общей площадью 716,8 кв.м., кадастровый номер №...., расположенный по адресу: <адрес обезличен> за 72710 рублей и 1/2 здания столовой, общей площадью 201,3 кв.м. кадастровый номер №...., расположенной по адресу: <адрес обезличен> за 11660 рублей(л.д.12, 25).

Данные объекты были приобретены с открытых торгов, проводившихся конкурсным управляющим СПК «<данные изъяты>» в соответствии с нормами ФЗ «оОнесостоятельности (банкротстве)», что подтверждается объявлением №.... «Российской газете» от <дата обезличена> и протоколом аукциона по продаже имущества СПК «<данные изъяты>» от <дата обезличена>(л.д.11).

Объекты недвижимого имущества переданы от продавца к покупателю на основании актов приема-передачи имущества от <дата обезличена>(л.д.13,26). Обязательства по оплате приобретенного имущества исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается платежными документами от <дата обезличена> и <дата обезличена>(л.д.34).

Также в обоснование своих исковых требований истец указывает ст. 16 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о том, что переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки, при этом законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В связи с ликвидацией СПК «<данные изъяты>» и исключения из Единого государственного реестра юридических лиц регистрация перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости, произведена не была.

Также регистрация права собственности на приобретенные объекты недвижимости не производилась, поскольку регистрация первоначального права собственности отсутствует, поскольку право собственности у СПК «<данные изъяты>» возникло до введения ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

Также в обоснование доводов иска истец указал, что Боханским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области в регистрации было отказано, в связи с расхождением в адресе объекта недвижимости по договору купли-продажи и в кадастровом паспорте, разночтением в площади объекта недвижимого имущества.

Считая свое право нарушенным, истец просит в соответствии со ст. 6 ГК РФ, пунктами 1 и 2 ГК РФ, п. 3 ст. 551 ГК РФ обязать Боханский отдел зарегистрировать переход права собственности Балдакшинову П.Л. на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи №.... и №.... от <дата обезличена>

В судебном заседании представители истца Балдакшинова А.В. и Минкевич В.И. в полном объеме поддержали исковые требования и доводы изложенные в исковом заявлении, дополнительно указав, что истец владеет и пользуется недвижимым имуществом на законных основаниях и в связи с прекращением деятельности СПК «<данные изъяты>» не имеет возможности зарегистрировать свое право на объекты недвижимости, мотивировав их отсутствием в действующем законодательстве норм права, регулирующих регистрацию перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора и просят суд возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области, Боханский отдел Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области обязанность осуществить государственную регистрации перехода права собственности на Балдакшинова П.Л., <дата обезличена> г.р., на объекты недвижимости:

- здание машино-тракторной мастерской общей площадью 716,8 кв.м, кадастровый номер №...., расположенный по адресу: <адрес обезличен>;

- 1/2 часть здания столовой общей площадью помещения 201,3 кв.м., кадастровый номер №...., расположенного по адресу: <адрес обезличен>.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области Петрова Н.И. представив возражения, в обоснование своих доводов указала, что протокол торгов, договор купли-продажи и акт приема передачи не содержат сведений, позволяющих однозначно установить технические данные объектов имущества, поскольку имеются технические ошибки. Представитель также указывает на то обстоятельство, что ранее возникшее право собственности СПК «Туя» на спорные объекты недвижимости не было зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, зарегистрировать переход права собственности возможно только по решению суда, поскольку у продавца СПК «Туя» не было зарегистрировано право собственности. У Балдакшинова П.Л. отсутствовали правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества, правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации ранее возникших после введения в действие Закона о государственной регистрации перехода права; не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации.

Выслушав объяснения представителей истцов Балдакшинову А.В. и Минкевич В.И., представителя ответчика Петрову Н.И., исследовав представленные сторонами в соответствии со ст.ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства в своей совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования Балдакшинова П.Л. подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что между сторонами сложились правоотношения, регулируемые нормами гражданского законодательства по регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено судом, предметом иска является необходимость в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи с юридическим лицом, ликвидированным после заключения договора, основанием - договор купли-продажи и отсутствие нормативного регулирования порядка осуществления регистрации перехода права собственности при ликвидации одной стороны по сделке.

В определении Осинского районного суда о подготовке дела к судебному заседанию, надлежащим образом врученное сторонам, помимо разъяснения процессуальных прав и обязанностей лицам, участвующих по делу, также были разъяснены юридически значимые обстоятельства по делу и бремя доказывания сторон по их доказыванию.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, усматривается из материалов дела, представленных сторонами, Решением Арбитражного суда Иркутской области от <дата обезличена> по делу N №.... сельскохозяйственный производственный кооператив «<данные изъяты>», адрес: <адрес обезличен> признан несостоятельным (банкротом), процедура наблюдения в отношении должника прекращена. Определением Арбитражного суда Иркутской области от <дата обезличена> конкурсное производство в отношении СК «<данные изъяты>» завершено, в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности названного общества(л.д. 81-83).

Также сторонами не оспаривается, что <дата обезличена> в Российской газете №.... было сделано сообщение о предстоящих торгах <дата обезличена> в форме аукциона по продаже имущества СПК «<данные изъяты>», а именно: здание машинно-тракторной мастерской, 1/2 здания столовой. По результатам торгов, Балдакшинов П.Л. признан победителем и приобрел у сельскохозяйственного производственного кооператива «<данные изъяты>» недвижимое имущество в виде здания машинно-тракторной мастерской, столовой, расположенных по адресу: <адрес обезличен>(л.д. 11).

Как усматривается из материалов дела, между СПК «<данные изъяты>» продавец) и гражданином Балдакшиновым П.Л. <дата обезличена> были заключены договоры купли-продажи №.... и №....(л.д.12, 25).

В соответствии с разделом 1 данного договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями данного договора следующее недвижимое имущество:

- здание машинно-тракторная мастерская расположенная по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 716,8 кв.м.,

- 1/ 2 здание столовой, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, общая площадь 104 кв.м.

В пункте 1.2 и 1.3 договора №.... и №.... от <дата обезличена> установлено, что недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора, принадлежит продавцу на праве собственности и данное имущество является свободным от любых прав третьих лиц.

Довод представителя ответчика о необоснованности иска заявителя в связи с техническими ошибками в указании описания объектов недвижимости, как, не указании улиц, площадей не может быть принят во внимание.

Суд, сопоставив данные о объектах недвижимости, содержащиеся в протоколе результатов проведения торгов от <дата обезличена>(л.д. 11), договорах купли-продажи от <дата обезличена> (л.д. 12, 25), технических и кадастровых паспортах(л.д.14-22, 23-24, 28-31, 32-33), актах приема-передачи имущества от <дата обезличена> истцу Балдакшинову П.Л.(л.д.13, 26), заключения ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ» от <дата обезличена>(л.д. 27), справки МО «Ново-Ленино» от <дата обезличена>, установил, что объекты недвижимости, как здание машинно-тракторная мастерская расположенная по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 716,8 кв.м. и 1/ 2 здание столовой, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, общая площадь 104 кв.м., указанные в протоколе результатов проведения торгов от <дата обезличена>, договорах купли-продажи от <дата обезличена> и актах приема-передачи имущества истцу Балдакшинову П.Л., и объекты, указанные в технических и кадастровых паспортах, с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на которые обратился истец, являются одними и теми же объектами недвижимости, что также сторонами не оспаривается.

Представленные сторонами в материалы дела(л.д.63-67, 68, 69-73, 80): справки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии №.... от <дата обезличена>, справка КУМИ Осинского района №.... от <дата обезличена>, справки администрации МО «Ново-Ленино» №.... от <дата обезличена>, также обосновывают доводы истца о том, что недвижимое имущество, как здание машино-тракторной мастерской общей площадью 716,8 кв.м, кадастровый номер №...., расположенное по адресу: <адрес обезличен> и 1/2 часть здания столовой общей площадью помещения 201,3 кв.м., кадастровый номер №...., расположенное по адресу: <адрес обезличен>, права на которые не оформлялись, (пункт 1.3 договора №.... и №.... от <дата обезличена> л.д. 12 и л.д. 25), принадлежат продавцу (СПК «<данные изъяты>») которое владело и пользовалось недвижимым имуществом на законных основаниях; право собственности на недвижимое имущество возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в соответствии со статьей 6 указанного закона признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации; спор о праве на имущество отсутствует и данное имущество является свободным от любых прав третьих лиц.

<дата обезличена> по акту приема-передачи недвижимое имущество передано покупателю - истцу Балдакшинову П.Л., который оплатил СПК «<данные изъяты>» за переданное в собственность имущество, что подтверждается платежными документами от <дата обезличена> и <дата обезличена>(л.д.34).

Регистрационный орган - Боханский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра по Иркутской области отказал истцу Балдакшинову П.Л. в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, переданных по договору купли-продажи №.... и №.... от <дата обезличена> (л.д. 37-39). Отказ обоснован также в связи с тем, что отсутствует регистрация ранее возникшего права на указанные объекты и сторона по сделке - СПК «<данные изъяты>».

Поскольку продавец имущества ликвидирован, истец, не имея возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При таких обстоятельствах положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению по правилу об аналогии закона.

Суд установив, что истец Балдакшинов П.Л. владеет и пользуется недвижимым имуществом на законных основаниях; СПК «<данные изъяты>» имеет право собственности на недвижимое имущество; спор о праве на имущество отсутствует; истец в связи с прекращением деятельности стороны договора СПК «<данные изъяты>» не имеет возможности зарегистрировать свое право на объекты недвижимости.

Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

Участником материальных правоотношений является сторона по сделке, к которой невозможно предъявить требование о понуждении к государственной регистрации ввиду ликвидации юридического лица. Регистрирующий орган не должен быть ответчиком, поскольку между ним и истцом отсутствуют материально-правовые отношения. Оспаривание отказа в государственной регистрации приведет к выводу об отсутствии со стороны регистрирующего органа нарушений требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку за государственной регистрацией обратились не все стороны сделки.

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1, статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Поскольку законодательством не указано, каким образом должен регистрироваться переход права собственности при ликвидации одной из сторон договора, истец избрал исковой порядок защиты нарушенного права.

При решении данного дела суд исходит из приоритета защиты прав участников гражданского оборота, несмотря на отсутствие материальных правоотношений между истцом и Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра им картографии по Иркутской области.

В связи с прекращением деятельности прежнего владельца недвижимости - СПК «<данные изъяты>» ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности судом является Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра им картографии по Иркутской области в лице Боханского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра по Иркутской области как орган, на который возложена обязанность совершения государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая, что истец Балдакшинов П.Л. в связи с прекращением деятельности прежнего правообладателя спорным имуществом не имеет возможности зарегистрировать свое право на объекты недвижимости, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Балдакшинова П.Л. удовлетворить.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области, Боханский отдел Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области обязанность осуществить государственную регистрации перехода права собственности на Балдакшинова П.Л., <дата обезличена> г.р., на объекты недвижимости:

- здание машино-тракторной мастерской общей площадью 716,8 кв.м, кадастровый номер №...., расположенный по адресу: <адрес обезличен>;

- 1/2 часть здания столовой общей площадью помещения 201,3 кв.м., кадастровый номер №...., расположенного по адресу: <адрес обезличен>.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Осинский районный суд в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:                                                                       И.А. Парилов