Дело №2-476/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Город Осинники 20 апреля 2011 года
Судья Осинниковского городского суда Кемеровской области Ветрова Н.П.
При секретаре Юнкиной Ю.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Амзаевой Светланы Сергеевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области и Зараевой Анне Григорьевне о внесении изменений в договор купли - продажи,
УСТАНОВИЛ:
Амзаева С.С. обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, в котором просит внести изменения в договор купли – продажи двух комнат в секции, состоящей из шести комнат, от ... г., зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службе по Кемеровской области ... г., указав в договоре вместо общей площади ... кв.м., в том числе жилой ... кв.м. – общую площадь ... кв.м., жилую – ... кв.м.
Заявленные требования мотивирует тем, что ... г. между ней и Зараевой А.Г. был заключен договор купи – продажи двух комнат в секции, состоящей из шести комнат, по адресу ..., который был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Кемеровской области (далее Росреестр) ... г., о чем ей было выдано свидетельство. Согласно условий данного договора общая площадь приобретенных комнат составляла ... кв.м., жилая – ... кв.м. В соответствии с правоустанавливающими документами на комнаты ей производилось начисление оплаты за жилищно – коммунальные услуги с учетом общей площади занимаемого помещения. 18.08.2010 г. ГП «БТИ» г. Осинники по ее просьбе было произведено обследование принадлежащих ей двух комнат, по итогам которого было установлено, что общая площадь ее жилого помещения составляет ... кв.м., жилая ... кв.м. Внести данные измененной площади приобретенных комнат в договор купли – продажи сотрудники Росреестра отказались без указания мотивов. Поскольку в договоре купли – продажи и в свидетельстве о государственной регистрации права площадь комнат значительно превышает фактическую площадь, ей приходится ежемесячно переплачивать коммунальные услуги.
В судебном заседании Амзаева С.С. заявленные требования поддержала и пояснила, что ... г. приобрела две жилые комнаты в квартире, состоящей из шести комнат, по адресу .... До подписания данного договора она осматривала комнаты, претензий к состоянию комнат у нее не было. Договор купли – продажи в Росреестре прочитала и подписала, со всеми условиями договора была согласна. Однако в 2010 г. было выявлено, что в одной из комнатах установлена ванная и кухонная мойка, поэтому считает, что общая и жилая площадь, за которые она производит оплату коммунальных услуг, должна быть уменьшена. Кроме того, указала, что по ее просьбе сотрудники БТИ г. Осинники в 2010 г. внесли изменения в техническую документацию, уменьшив общую и жилую площадь с учетом того, что в комнате установлена ванна и раковина для мытья посуды, общей кухней и ванной, предназначенных для всех секций не пользуется. Имея на руках измененную в 2010 г. техническую документацию, просит внести изменения общей и жилой площади приобретенных комнат в договор купли – продажи от ... г. В настоящее время она не имеет возможности распорядиться своей собственностью, поскольку имеются разночтения в технической документации и в свидетельстве о праве собственности на комнаты. Кроме того указала, что ежемесячно оплачивает коммунальные услуги за ту площадь, которой не пользуется, а именно: общей кухней и ванной. На момент приобретения комнат у Зараевой А.Г. понимала, что приобретает не всю квартиру, а только две комнаты. В секции из шести комнат, где расположены в том числе ее две комнаты, имеются места общего пользования, в том числе кухня и ванная комната, которыми она не пользуется. Просит удовлетворить заявленные требования на основании ст. 450 ГК РФ.
Представитель ответчика - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Осинниковский отдел в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Определением Осинниковского городского суда с согласия истца в качестве ответчика к участию в дело привлечена Зараева А.Г., которая с исковыми требованиями не согласна. Пояснила, что в 2008 г. продала Амзаевой С.С две жилые комнаты в секции, состоящей из шести комнат, по адресу ..., .... До момента продажи двух комнат она, Зараева А.Г., занималась оформлением перепланировки, согласно которой были объединены две ее комнаты. Данная перепланировка была узаконена. Истица, приобретая две комнаты, ознакомилась с условиями договора купли – продажи, осмотрела комнаты и была согласна на их покупку. Площадь отчуждаемого имущества была подтверждена технической документацией, на основании которой был составлен договор купли – продажи и выдано свидетельство о праве собственности истице. Никакой другой перепланировки в комнатах она не производила, ванну и кухонную мойку в жилых комнатах не устанавливала, поскольку в противном случае БТИ г. Осинники при осмотре комнат выявили бы перепланировку и указали на это в техническом паспорте.
Представитель третьего лица - отдела архитектура и градостроительства Администрации Забродина Т.Е., действующая на основании доверенности с предъявленными исковыми требованиями не согласна, считает их необоснованными. Пояснила, что в нарушение требований ЖК РФ истица установила в жилой комнате ванную и раковину для мытья посуды, данная перепланировка не может быть узаконена, поскольку расположение ванной и кухонной мойки над жилыми комнатами ниже этажом, запрещено законом. Смена статуса жилых комнат истицы в отдельную квартиру невозможна.
Представитель третьего лица - Администрации Осинниковского городского округа в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель третьего лица - ГП КО «ЦТИ Кемеровской области» Филанчук Л.А., действующая на основании доверенности от ..., в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, уважительных причин неявки в суд не представила. На стадии подготовки дела к судебному разбирательству поясняла, что производила обследование двух комнат, в секции, состоящей из шести комнат, по адресу ..., ... в 2010 году, в ходе которого было выявлено, что в комнатах истицы установлены ванная и мойка для мытья посуды. В связи с тем, что истица неоднократно обращалась в их организацию с просьбой внести изменения в техническую документацию по указанию общей и жилой площади с учетом того, что она не пользуется общей ванной и кухней. Амзаевой С.С. был выдан технический паспорт с измененной площадью комнат, куда не вошли кухня и душевая, так как со слов Амзаевой С.С. общей ванной и кухней она не пользуется.
Представитель МУП «УГХ» г. Осинники Щерба Е.В., действующая на основании доверенности, считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что начисление коммунальных платежей производится согласно правоустанавливающим документам на комнаты истицы и плата за коммунальные услуги берется как за благоустроенное жилое помещение.
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, заслушав объяснения истца, показания свидетелей, исследовав и оценив письменные материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно положению пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Судом установлено, что согласно условий договора купли – продажи двух комнат в секции, состоящей из шести комнат, от ... г. Зараева А.Г. продала, а Амзаева С.С. купила две комнаты, состоящей из шести комнат, находящиеся по адресу Осинники, ... общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью 26,3 кв.м., расположенные на третьем этаже трехэтажного кирпичного жилого дома л.д.6). Переход права собственности по данному договору был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Кемеровской области, о чем было выдано свидетельств о государственной регистрации права от ... г. В данном свидетельстве указан объект права: две комнаты в секции из шести комнат, назначение: жилое, общая площадь ... кв.м., этаж ... адрес объекта: ..., ..., ... л.д.15).
Согласно выписки из технического паспорта на комнату от ... г. две комнаты, состоящие из шести комнат, по адресу ..., ..., имеют назначение жилое, общая площадь ... кв.м., жилая площадь ... кв.м. л.д.14).
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат в соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В обоснование своих доводов Амзаева С.С. ссылается на неверное указание общей и жилой площади двух комнат в секции, состоящей из шести комнат в договоре купли – продажи от ... г. Суд считает данные доводы необоснованными.
Согласно п. 6 указанного договора покупатель произвел осмотр вышеуказанных двух комнат в секции, состоящей из шести комнат, и не обнаружил в них видимых дефектов, не имеет претензий к санитарно-техническому состоянию и ремонту указанных двух комнат в секции, состоящей из шести комнат. Кроме того, согласно п.11 указанного договора пользование двумя комнатами в секции, состоящей из шести комнат, собственником должно производиться исключительно в соответствии с их назначением, предусмотренным ЖК РФ, ГК РФ. Данный договор истица не оспаривала и подписала в учреждении юстиции у Амзаевой С.С. возникло право собственности на приобретенное имущество и до 2010 г. истицей не оспаривалось. Условия договора основаны на технической документации БТИ г. Осинники, выданной на момент продажи комнат, которая исследовалась в судебном заседании.
Суд считает необоснованными требования истицы по внесению изменений в договор купли – продажи от ... г. данных о площади двух жилых комнат в секции, состоящей из шести комнат, поскольку доказательств того, что перепланировка в жилых комнатах была произведена до продажи комнат не представлено. Истица установила ванную и мойку для мытья посуды в нарушение требований ЖК РФ.
Согласно п. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные, в частности, с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, которые должны представляться в установленном законном порядке, что не было исполнено. Следовательно, произведенная перепланировка комнаты является самовольной. Оснований для изменения общей и жилой площади в оспариваемый договор купли - продажи, у суда не имеется.
В соответствии п. 24 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006г. «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
Согласно п.9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях, т.е, не допускается размещение над жилыми комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ванная и мойка, установленные над жилыми комнатами, запрещена на основании п. 24 Постановления Правительства РФ № 47.
Таким образом, анализируя вышеизложенные доказательства, суд приходит к выводу, что установка ванной и мойки является необоснованным, поскольку произведенная перепланировка затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома, не соответствует санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям, а следовательно, нарушает права и законные интересы граждан, создает угрозу их жизни и здоровья, поскольку не соответствует нормам, регулирующим требования, предъявляемые к жилым помещениям и условиям их эксплуатации.
Доводы истицы сводятся к тому, что установив ванную и кухонную мойку, общая и жилая площади ее комнат изменились, соответственно, квартплата за данное жилое помещение должна быть уменьшена и соответствовать фактической площади помещения.
В подтверждение доводов об уменьшении общей и жилой площади двух комнат по ходатайству истицы в судебном заседании были допрошены свидетели ... которые пояснили суду, что в комнате их матери установлена ванная и кухонная мойка. На момент приобретения двух комнат они так же, как и истица, осматривали их, понимали, что данные комнаты не являются отдельной квартирой, а являются квартирой коммунального заселения, в которой имеются общие ванная комната и кухня.
Суд считает, что свидетельские показания не подтверждают доводы истицы.
Доводы истицы о том, что в результате отказа Росреестра во внесении изменений в договор купли – продажи во внесудебном порядке, она лишена права пользоваться жилым помещением, не могут расцениваться судом как нарушение жилищных прав Амзаевой С.С.
Предъявление данных исковых требований обусловлено тем, что начисление коммунальных услуг производится по несоответствующим данным общей и жилой площади, суд считает несостоятельным, поскольку в материалах дела имеются правоустанавливающие документы, в которых указаны общая и жилая площадь приобретенных истицей комнат.
В материалах дела имеются противоречивые сведения органов БТИ г. Осинники относительно жилой и общей площади комнат истицы. Так согласно выписки из технического паспорта на комнату от ... г. общая площадь комнат истицы составляла ... кв.м., жилая ... кв.м. л.д.14). Данная площадь была учтена на момент продажи комнат. Из справки БТИ г. Осинники от 18.08.2010 г. общая площадь комнат истицы составила ... кв.м., жилая – ... кв.м. Указано, что в общую площадь комнаты не вошли площади мест общего пользования (кухни, душевая, так как не пользуется) л.д.24). В судебном заседании Амзаева С.С. поясняла, что изменения в техническую документацию были внесены в 2010 г. руководителем БТИ г. Осинники по ее просьбе.
К справке БТИ г. Осинники от 18.08.2010 г. суд относится критически и не может ее расценивать как доказательство при вынесении решения по делу, поскольку данная справка выдана, как указывала представитель БТИ г. Осинники, по просьбе Амзаевой С.С., без учета законных на то оснований. Таким образом, суд считает, что разрешение данных исковых требований не может быть основано на доказательствах, которые противоречат ЖК РФ.
В качестве правового основания заявленного требования истец ссылается на положения п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Амзаева С.С. считает, что при заключении договора купли – продажи двух комнат были нарушены существенные условия договора, а именно: в договоре была неверно указана площадь приобретенных ею комнат. Данные доводы суд считает необоснованными, поскольку на момент приобретения двух комнат с условиями договора была ознакомлена, подписала договор купли – продажи и зарегистрировала переход права собственности. Кроме того, в материалах дела имеется техническая документация на жилые комнаты, которая соответствует правоустанавливающим документам на квартиру, и была действительной на момент заключения сделки, то есть 2008 г. Истица ссылается на техническую документацию, которая появилась после заключения договора купли – продажи - в 2010 г., выданная без законных на то оснований. В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В данном случае нарушения существенных условий договора купли – продажи от ... г., суд не усматривает, поскольку требования истицы основаны на доказательствах (справка БТИ г. Осинники от 18.08.2010 г.), которые не отвечают требованиям относимости и допустимости, а соответственно, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Амзаевой Светланы Сергеевны к Осинниковскому отделу Управления федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области и Зараевой Анне Григорьевне о внесении изменений в договор купли – продажи двух комнат в секции, состоящей из шести комнат, по адресу ... г. – ОТКАЗАТЬ.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней с момента его вынесения.
Мотивированное решение изготовлено 26 апреля 2011 года.
Судья подпись
Копия верна
Судья Н.П. Ветрова