Дело № 2-294/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации город Оса 29 апреля 2011 года Осинский районный суд Пермского края в составе председательствующего судьи Пьянкова Д.А., при секретаре В., с участием истца К., его представителя А., действующей по доверенности, ответчика Б., Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к Б. о взыскании двойной суммы задатка, Установил: В Осинский районный суд обратился К. с иском к Б. в котором просил суд взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере 1 800 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 200 руб. (л.д. 5). В обоснование исковых требований истцом указано следующее: 25 сентября 2009 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли - продажи нежилого помещения. Согласно п.2 этого договора предметом купли - продажи определено нежилое помещение (лит.В), назначение: блок цехов, общей площадью 594,4 кв.м, расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес>. Срок заключения основного договора установлен п. 10 указанного договора до 25 января 2011 года.Согласно п.4 предварительного договора купли - продажи нежилого помещения от 25.09.2009 года цена предмета договора определена в 1 700 000 рублей, которая в соответствии с п.5 этого договора должна была быть выплачена мной в следующем порядке: 1.Задаток в соответствии с заключенным между истцом и Б. соглашением о задатке в сумме 900 000 рублей в срок до 25 мая 2009 года; 2.Окончательный расчет в сумме 800 000 рублей производится равными частями ежемесячно в срок до 25 января 2011 года. 25 сентября 2009 года, в соответствии с п.5 предварительного договора купли - продажи нежилого помещения от 25.09.2009 года, в обеспечение исполнения обязательств, в порядке ст.329 ГК РФ, между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке. Пунктом 1.1. этого соглашения стороны установили, что истец передает, а Б. получает задаток в размере 900 000 рублей в обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли - продажи нежилого помещения (лит.В), назначение: блок цехов, общей площадью 594,4 кв.м, расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.2. указанного соглашения о задатке сумма 900 000 рублей должна была быть передана в счет оплаты за предмет договора общей стоимостью 1 700 000 рублей и включалась в стоимость оплаты по договору купли - продажи. Этим пунктом соглашения был установлен порядок передачи задатка равными частями по 100 000 рублей в сроки до 25.09.2009 года, до 25.10.2009 года, до 25.11.2009 года, до 25.12.2009 года, до 25.01.2010 года, до 25.02.2010 года, до 25.03.2010 года, до 25.04.2010 года, до 25.05.2010 года.Обязательства по передаче задатка Б. исполнены истцом надлежащим образом, что подтверждается расписками от 25.09.2009 года, 26.10.2009 года, 27.11.2009 года, 27.12.2009 года, 12.02.2010 года и от 23.04.2010 года, выданными Б. Исполнение условий предварительного договора купли - продажи недвижимости, заключенного между истцом и ответчиком 25.09.2009 года, а именно заключение основного договора купли - продажи в срок до 25.01.2011 года стало невозможно по вине Б. Так Б. в период действия указанного предварительного договора распорядился частью нежилого помещения, являющегося предметом договора. Об этом стало известно из выписки из ЕГРПН выданной 8 июля 2010 года Осинским отделом Управления федеральной службы государственной регистрации и картографии по Пермскому краю, из которой следовало, что Б. принадлежит нежилое помещение расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 467.8 кв.м (а не 594,4 кв.м). Аналогичные сведения содержатся и выписке ЕГРПН от 22 сентября 2010 года и от 19 октября 2010 года. Таким образом, в период действия предварительного договора купли - продажи недвижимости, заключенного между истцом и ответчиком 25.09.2009 года, ответчик без согласования с истцом уменьшил общую площадь предмета договора на 126,6 кв.м. На дату заключения основного договора, т.е. на 25.01.2011 года, в результате действий Б., общая площадь нежилого помещения составляла 467,8 кв.м, а не 594,4 кв.м. как было установлено условиями указанного предварительного договора и соглашения о задатке от 25.09.2009 года. Согласно ст.416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. На основании этой нормы права полагает, что поскольку именно Б. ответственен за неисполнение предварительного договора купли - продажи нежилого помещения, заключенного между сторонами 25.09.2009 года, постольку он обязан уплатить двойную сумму задатка, а именно 1 800 000 рублей (900 рублей х 2 = 1 800 000 рублей). В судебном заседании истец и его представитель на удовлетворении заявленных требований настаивали, указав на доводы изложенные в исковом заявлении. Дополнительно указали, что истец неоднократно предлагал ответчику заключить основной договор купли-продажи, но Б. от его заключения уклонялся. Без ведома К. Б. в июне 2010 года передал часть помещения другому лицу. Предложения заключить договор были и в ходе рассмотрения дела №2-18/2011 по иску Б. об освобождении имущества, но ответчик от этих предложений также уклонился. Предложения заключить договор купли-продажи после 25.01.2011. в адрес Б. не направлялись. Ответчик в удовлетворении заявленных требований просил отказать. В обоснование возражений указал на то, что истцом не исполнялся предварительный договор - им не была полностью оплачена стоимость помещения. К. должен был оплатить 1 700 000 руб., а оплатил только 900 000 руб., прекратив выплаты с апреля 2010 года. Считает ошибочным заключение предварительного договора в отношении помещения площадью 594,4 кв.м., поскольку К. никогда претензий на все помещение не имел, был поставлен в известность о том, что часть помещения будет занята другими лицами. Настаивал на то, что не получал предложений о заключении договора. Сам предложить истцу заключить договор купли-продажи не намерен. Не делал таких предложений после 25.01.2011. Не намерен возвращать полученные им 900 000 руб., поскольку истец использовал здание в своих целях с 2009 года. Суд, заслушав мнение сторон, изучив представленные документы приходит к следующему. В судебном заседании установлено: Истцу на праве собственности принадлежит помещение общей площадью 467,8 кв.м., по адресу: <адрес>, что следует из свидетельства о регистрации права и выписки из ЕГРП (л.д. 17, 53). Наименование объекта согласно свидетельству о регистрации права от 15.07.2009. было указано как нежилое помещение (лит. В), расположенное на первом этаже, назначение блок цехов, общая площадь 594,4 кв.м., адрес объекта: <адрес>. (л.д.5). В качестве оснований возникновения права собственности на данный объект у истца согласно обоим свидетельствам указаны - акт приема-передачи от 16.03.2009., протокол общего собрания участников ООО «...» №12 от 16.03.2009. Именно в отношении объекта - помещения, расположенного на первом этаже, назначение блок цехов, общая площадь 594,4 кв.м., адрес объекта: <адрес> между сторонами были заключены договор задатка и предварительный договор от 25.09.2009. Вместе с тем, исходя из пояснений сторон, следует, что ответчик фактически занимает нежилое помещение площадью 467,8 кв.м., по адресу: <адрес>, принадлежащее истцу на праве собственности служащее предметом спора. 25.09.2009. между сторонами был заключено соглашение о задатке по которому согласно п.1.1. покупатель (ответчик) передает продавцу (истцу) задаток в размере 900000 руб. в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи нежилого помещения площадью 594,4 кв.м. по адресу: <адрес>. Согласно п.1.4.указанное соглашение действовало с. 25.09.2009. по 25.05.2010. Пунктом 2.1 предусмотрена обязанность покупателя заключить договор купли продажи объекта в течение срока действия соглашения. Из п.п.4.3, 7.1 соглашения следует, что дополнения или изменения договора будут иметь силу после их подписания сторонами (л.д.6-8). 25.09.2009. между сторонами был заключен предварительный договор по которому пунктом 2 определили предмет договора - нежилое помещение (лит. В), расположенное на первом этаже, назначение блок цехов, общая площадь 594,4 кв.м., адрес объекта: <адрес>. Пунктом 4 договора сторонами была определена стоимость объекта - 1700000 руб. Пунктом 5 соглашения определен порядок расчетов с учетом соглашения о задатке. Пунктом 6 предварительного договора истец обязался в течение 5 дней после подписания соглашения передать объект в пользование ответчика. Пунктом 11 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в срок до 25 января 2011 года. (л.д. 25). Согласно распискам о получении денежных средств Б. получил от К. в качестве задатка 900 000 руб. (л.д. 26,27,28,29, 30,31). Из пояснений сторон по делу следует, что положения п.6 предварительного договора были сторонами фактически исполнены, истцом ответчику передано в пользование спорное помещение. С 25.05.2010. по настоящее время между сторонам не был заключен договор купли-продажи спорного помещения, что следует из их пояснений по делу. 16.09.2010. истцом в адрес ответчика было направлено письмо с требованием об освобождении помещения (л.д.11-12). В ответе на претензию от 04.10.2010. ответчик сослался на положения предварительного договора, предложил обсудить заключение основного договора купли-продажи (л.д.32). Оценивая доводы сторон по делу суд отмечает то обстоятельство, что договор купли-продажи спорного имущества между ними заключен не был. В силу ч.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно ч.1, 3 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения….В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Согласно ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу ч.1,3,4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. По смыслу указанных положений задаток передается в счет платежа по основному договору, а в качестве обеспечения совершения сторонами тех или иных действий по предварительному договору и поскольку стороны не заключили основного договора купли-продажи комнаты, соглашение о задатке является ничтожной сделкой (ст. 380 ГК РФ). Поскольку в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса. Таким образом, исходя из материалов дела К. в счет исполнения предварительного договора купли-продажи выплатил Б. аванс в размере 900 000 руб. Право собственности истца на спорный объект недвижимого имущества подтверждено документально и ответчиком не оспаривается. Суд может согласиться с доводами ответчика о том, что предварительный договор между сторонами заключен в требуемой законом письменной форме и содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи и необходимые для заключения его в будущем. Вместе с тем по своему смыслу предварительный договор носит организационный характер и не предусматривает исполнение, собственно по нему, обязательств основного договора, в том числе передачу имущественных прав. Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Частью 1 ст.164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу ч.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из пояснений сторон и содержания предварительного договора следует, что истцом фактически передано право пользования спорного имущества, который им пользуется на основании п.6 предварительного договора. Ни данный договор, ни собственно право пользования К. спорным объектом зарегистрировано не было, а соответственно, в силу положений ч.2 ст.8 ГК РФ не возникло. Ссылка ответчика на положения п.6 предварительного договора как основания возникновения права пользования не может быть принята судом поскольку действующим законодательством прямо определены момент возникновения прав на недвижимое имущество, который в данном случае не наступил. Таким образом, ответчик занимает помещение без законных оснований. Суд отмечает, что сведения об изменении характеристик предмета договора (изменении площади объекта с 594,4 кв.м на 467,8 кв.м.) сторонами не согласовывались, какое либо дополнительное соглашение об этом ими не подписывалось, суду не представлено, соответственно, право пользования измененным объектом также не регистрировались, поэтому основания для владения ответчиком спорным помещением площадью 467,8 кв.м. отсутствуют. Доводы ответчика о ненадлежащем исполнении предварительного договора, незаключения сторонами договора купли-продажи спорного здания, значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку сторонами не заявлены требования о понуждении к заключению договора либо о взыскании уплаченных в качестве задатка сумм. В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы…пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Учитывая, что исковые требования судом удовлетворены частично, подлежит взысканию с ответчика госпошлина, уплаченная истцом при подаче искового заявления пропорциональная взысканной сумме в размере 12 200 руб. На основании изложенного и руководствуясь ст.198,199 ГПК РФ, Решил: Исковое заявление К. удовлетворить частично. Взыскать с Б. в пользу К. 900 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 200 рублей, а всего 912 200 (девятьсот двенадцать тысяч двести) рублей. Решение может быть обжаловано в течение 10 дней с даты изготовления решения в окончательной форме в Пермский краевой суд через Осинский районный суд. Решение в окончательной форме изготовлено 04 мая 2011 года. Судья Д.А. Пьянков ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...