Дело №2-292/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации Город Оса 21 июня 2011 года Осинский районный суд Пермского края в составе судьи Пьянкова Д.А. при секретаре К. с участием истца Ч., представителя ответчика - ООО «<данные изъяты>» П., соответчика Е. Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к ООО «<данные изъяты>» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, Установил: В Осинский районный суд обратилась Ч. с иском, в котором просит признать недействительным договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> между ТСЖ «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» В обоснование исковых требований истцом указано следующее: дата между ТСЖ «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», был заключен договор на управление домом № по <адрес>. Считает договор недействительным и не законным, заключенным ненадлежащим лицом по следующим основаниям. Истец является собственницей <адрес>, членов ТСЖ «<данные изъяты>», поэтому, в соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ несеь бремя содержания своей квартиры и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а в соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ обязана поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии. Статья 162 ЖК РФ предусматривает, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, перечень коммунальных услуг, которые предоставляет данная управляющая организация, порядок определения цены договора, порядок платы, размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы, порядок осуществления контроля. В договоре, указанном выше данные требования не соблюдены, поэтому он заключён с нарушением норм права. дата в <адрес> было зарегистрировано ТСЖ «<данные изъяты>», в котором истец, в соответствии с выпиской из единого государственного реестра, является председателем ТСЖ, с правом действия от имени юридического лица без доверенности. На момент подписания договора полномочия не были прекращены, о чем свидетельствует запись в выписке из ЕГРЮЛ № от дата Несмотря на это договор между ответчиком и ТСЖ «<данные изъяты>» подписан неизвестным лицом, к тому же в договоре от имени юрлица нет печати. Таким образом, считает, что договор подписан ненадлежащим лицом и по этим основаниям ничтожен и недействителен с момента заключения и не образует никаких юридических последствий. В марте <данные изъяты> г. ТСЖ «<данные изъяты>» было ликвидировано на основании решения налоговой инспекции. Определением суда от дата. в качестве соответчика по делу был привлечен Е. (л.д.<данные изъяты>). В судебном заседании истец на удовлетворении заявленных требований настаивала, указав на доводы, указанные в заявлении. Дополнительно указала на то, что Е. изменения в составе руководящих органов зарегистрированы не были, ей как председателю ТСЖ в течение длительного времени приходили извещения и налоговых и иных органов. Протокол общего собрания жильцов дома от дата. был фактически составлен в <данные изъяты> году. Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» просил в удовлетворении требований истца отказать. Указал на то, что договор отвечает требованиям жилищного законодательства. При заключении договора ответчику был представлен протокол, в соответствии с которым председателем правления ТСЖ был избран Е.. Сомнений в его полномочиях не было, в связи с чем с ним был заключен договор управления. Соответчик Е. просил отказать в удовлетворении требований Ч. Указал на то, что был избран председателем правления ТСЖ. Не стал регистрироваться в ЕГРЮЛ, так как не посчитал нужным. От имени ТСЖ заключил договор управления. Выбор управляющей компании «<данные изъяты>» был одобрен жильцами на общем собрании. Суд, заслушав мнение сторон, изучив представленные документы, приходит к следующему. В судебном заседании установлено: дата. Товарищество собственников жилья «<данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес> было поставлено на учет в налоговом органе. Ч., согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц являлась председателем правления ТСЖ «<данные изъяты>». дата. решением общего собрания членов ТСЖ «<данные изъяты>» был утвержден проект договора управления между ТСЖ «<данные изъяты>» и МУП «<данные изъяты>», Ч. освобождена от занимаемой должности председателя, избраны члены правления ТСЖ, Е. избран председателем правления. (л.д.<данные изъяты>). Сведения об изменении лица, имеющего право действовать от имени ТСЖ без доверенности в ЕГРЮЛ внесены не были. дата. между ТСЖ «<данные изъяты>» в лице его председателя Е. и ООО «<данные изъяты>» был заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> (л.д.<данные изъяты>). дата. Товарищество собственников жилья «<данные изъяты>» было исключено из ЕГРЮЛ как фактически прекратившее свою деятельность (л.д.<данные изъяты>). Оценивая доводы сторон и установленные обстоятельства, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. В соответствии с ч.1, 2 ст.166 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Ст.167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Из положений ст.168 ГК РФ следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу ч.1 ст. 135 ЖК РФ Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии с п.1 ч.1 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе: 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; Согласно ч.1,2 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. В соответствии с ч.1-3 ст.162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Оценивая содержания договора управления от дата. суд отмечает, что обязательные условия, предусмотренные ч.3 ст.162 ЖК РФ он содержит. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома определен п.1.1. п.1.3 п.1.4. п.1.5, которыми определен адрес дома, состав общего имущества определен техническим паспортом на жилой дом, актом технического состояния являющегося приложением к договору в пределах границ эксплуатационной ответственности. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация определен разделом 2.1 договора, описывающем обязанности управляющей компании. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы как ТСЖ, так и собственниками жилых помещений установлен разделом 4 договора. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления определен сторонами разделом 7 договора. При изложенных обстоятельствах доводы искового заявления о несоответствии договора требованиям ст.162 ЖК РФ являются необоснованными. Доводы иска о том, что договор был подписан лицом не являющимся председателем правления ТСЖ также являются необоснованными в связи с следующим. Пунктом 3 ч.2 ст.145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:…избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий. Из представленных суду материалов дела следует, что члены правления и председатель правления - Е. были избраны решением общего собрания членов ТСЖ от дата. Решение общего собрания членов ТСЖ от дата. никем не оспорено, сведения о том, что оно было признано недействительным у суда отсутствуют. Указанные сведения не были внесены в ЕГРЮЛ, что следует из пояснений сторон по делу Вместе с тем сам по себе факт невнесения сведения о Е. как о председателе ТСЖ в ЕГРЮЛ не является основанием для признания такого решения недействительным, поскольку закон не связывает возникновения прав и обязанностей у такого лица с регистрацией которая носит уведомительный, а не разрешительный характер. Частью 3 ст.52 ГК РФ установлено, что изменения учредительных документов приобретают силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации, …. Однако юридические лица и их учредители (участники) не вправе ссылаться на отсутствие регистрации таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом этих изменений. Иные последствия, в том числе невозможность осуществления деятельности органом юридического лица, регистрация изменений учредительных документов не несет. Согласно ч.2 ст.149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. Таким образом, Е., как председатель правления ТСЖ, был вправе от его имени подписывать соответствующие документы, совершать сделки. При изложенных обстоятельствах оспариваемый договор был обоснованно подписан от имени ТСЖ Е. как председателем правления ТСЖ. Иные доводы к признанию недействительным договора управления истцом в исковом заявлении не заявлены. Суд также считает необходимым отметить то обстоятельство, статьями 145, 147 ЖК РФ заключение договора управления прямо не относится к исключительным полномочиям общего собрания членов ТСЖ и его правления. Положениями п.13.7.12 Устава ТСЖ «<данные изъяты>» установлено, что передача функций управления управляющей организации относится к полномочиям общего собрания членов ТСЖ. Согласно ст.174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. В данном случае, поскольку ограничения на совершение такой сделки были установлены учредительными документами. Доказательства того, что представитель ответчика - ООО «<данные изъяты>» знал или должен был знать о наличии такого ограничения суду не представлены. В связи с изложенным, встречные требования о признании недействительным договора управления от дата. между ТСЖ «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» удовлетворению не подлежат. Доводы истца о несогласии с протоколом общего собрания жильцов дома от дата. не относятся к существу заявленных требований и рассмотрению не подлежат. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.198, 199 ГПК РФ, суд Решил: Исковое заявление Ч. о признании недействительным договора управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> от дата между ТСЖ «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в течение 10 дней с даты изготовления в окончательной форме в Пермский краевой суд через Осинский районный суд. Мотивированное решение суда изготовлено 27 июня 2011 года в 13 ч.00 мин. Судья Д.А.Пьянков