Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Оса                      28 апреля 2012 года

Осинский районный суд Пермского края в составе председательствующего судьи Пьянкова Д.А., при секретаре Качиной Е.А., с участием представителя заявителя Ш. - Р., действующего по доверенности,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Ш. к Комитету имущественных отношений Администрации Осинского муниципального района о возложении обязанности по совершению действий по регистрации договора аренды,

Установил:

В Осинский районный суд обратился Ш. с иском к Комитету имущественных отношений Администрации Осинского муниципального района в котором просит: 1. Обязать Комитет имущественных отношений администрации Осинского муниципального района отозвать заявление от 17.01.2012 г. о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка № от 23.12.2011 г.; 2. Обязать Комитет имущественных отношений администрации Осинского муниципального района провести государственную регистрацию заключенного договора аренды земельного участка № от 23.12.2011 г.

В обоснование исковых требований истец указал следующее:

Комитетом имущественных отношений администрации Осинского муниципального района в газете «Осинское Прикамье» от ДД.ММ.ГГГГ № (10597) была размещена информация об аукционе, открытом по составу участников и форме подачи предложений о продаже права на заключение договора аренды. Продажа права на заключение договора аренды земельного участка сроком на пять лет общей площадью 23 625,00 кв. метров, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> Категория земель - земли населенных пунктов, целевое использование - земельные участки под жилую комплексную застройку. Начальная стоимость продажи права на заключение договора аренды 874 000 руб., сумма задатка 174 800,00 руб., шаг аукциона - 43 700,00 руб.» Указано, что торги состоятся ДД.ММ.ГГГГ в 10.00 по адресу: <адрес>, кабинет №. К участию в торгах допускаются физические и юридические лица, своевременно подавшие заявку, оплатившие задаток в сумме 20 % от стоимости земельного участка или права на заключение договора аренды и представившие надлежащим образом оформленные документы в соответствии с приведенным перечнем.

Истцом было принято решение участвовать в торгах по вышеуказанному лоту, поэтому ДД.ММ.ГГГГ он оплатил стоимость задатка в сумме 174 800,00 руб. и подал заявку на участие в аукционе.

ДД.ММ.ГГГГ состоялись торги, согласно протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах заседания аукционной комиссии по подготовке и проведению торгов, комиссией принято решение признать аукцион не состоявшимся в связи с тем, что в аукционе приняло участие менее 2 участников. Организатором аукциона было предложено заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка с единственным участником по начальной цене (874 000,00 руб.), с чем истец выразил свое согласие, стороны подписали указанный протокол.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали договор аренды земельного участка №.

ДД.ММ.ГГГГ стороны сдали документы необходимые для государственной регистрации договора аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю Осинский участок, о чем свидетельствует расписка № внесена запись №.

Заявлением от 17.01.2012 г. Комитет имущественных отношений приостановил государственную регистрацию договора аренды. Причина приостановки регистрации договора аренды в заявлении указана следующая: «в связи с ненадлежащим исполнением условий договора Арендатором (Ш.) и необходимостью предоставления дополнительных документов (выписки из протокола об аннулировании результатов заседания комиссии по торгам)».

ДД.ММ.ГГГГ аукционная комиссия Комитета имущественных отношений издает протокол №, в котором отражено решение об аннулировании результата ранее проведенного аукциона. Причина аннулирования - «Ш. подписал договор аренды земельного участка, но в течение 10 календарных дней не произвел полную оплату по договору, не исполнив таким образом обязательства по результатам проведенного аукциона».

Истец отмечает, что решение об аннулировании результатов аукциона отраженное в протоколе № от 18.01.2012 г. появилось позже, чем заявление от 17.01.2012 г. о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного решение, таким образом, аукционная комиссия 17.01.2012 г. неосновательно подала заявление о приостановлении регистрации договора аренды.

Истец полагает, что в соответствии с Положением о комитете имущественных отношений администрации Осинского муниципального района утвержденным решением Земского Собрания Осинского муниципального района от 31.01.2008 г. № 333, у комитета имущественных отношений отсутствует полномочие на аннулирование результатов проведенного аукциона. В связи с этим решение комитета об аннулировании результатов аукциона истец считает незаконным, принятым с превышением имеющихся полномочий.

Ссылаясь на положения пп. г. п. 30 раздела 5 Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», истец указывает, что данным нормативным актом предусмотрена возможность организатору торгов признать торги несостоявшимися и не заключать соответствующий договор, в случае если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора аренды земельного участка. Перечень оснований является исчерпывающим. В случае не исполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств стороны должны руководствоваться действующим законодательством и действовать в рамках имеющихся договорных отношений, в частности между сторонами заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

В связи с не исполнением, ненадлежащего исполнения обязательств одной стороной друга сторона может прекратить имеющиеся договорные отношения. Действующим законодательством (ст. 450, ст. 619 ГК РФ) и заключенным договором (п. 6.2. предусмотрен обязательный порядок расторжения договора аренды в суде. В настоящее время заключенный договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не расторгнут.

Истец считает, что Комитет имущественных отношений администрации Осинского муниципального района необоснованно уклоняется от проведения государственно регистрации договора аренды и чинит препятствия к осуществлению прав владения и пользования арендуемым имуществом, тем самым не исполняет требования закона (л.д.9-5).

Представитель третьего лица - Осинского отдела Управления Росреестра по Пермскому краю в письменном отзыве указала следующее:

ДД.ММ.ГГГГ в Осинский отдел Управления Росреестра по Пермскому краю обратился Ш. с заявлением о государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки под жилую комплексную застройку, общая площадь 23 625 кв. м, кадастровый №, адрес: <адрес>.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных Ш. на государственную регистрацию, причин, препятствующих проведению государственной регистрации, не выявлено. Представленные заявителем документы соответствуют требованиям действующего законодательства.

17.01.2012г. представитель МО «Осинский муниципальный район» Пермского края К., обратилась с заявлением о приостановлении государственной регистрации па срок до трех месяцев, ссылаясь в заявлении на неисполнение арендатором своих обязательств и необходимость представления дополнительных документов.

В связи с поступившим заявлением от представителя МО «Осинский муниципальный район» К. в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация была приостановлена на срок до трех месяцев. Приостановление государственной регистрации по заявлению К. закончилось 16.04.2012г.

13.04.2012г. представителем МО «Осинский муниципальный район» У., на государственную регистрацию представлено заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды. К данному заявлению приложен протокол заседания конкурсной (аукционной) комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № и выписка из данного протокола, в соответствии с которыми результаты решения комиссии от ДД.ММ.ГГГГ признаны «аннулированными».

В связи с тем, что вторая сторона договора аренды (арендатор - Ш.) не обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации, государственная регистрация приостановлена на срок не более одного месяца в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 19 Закона о регистрации.

В настоящее время проведению государственной регистрации препятствует поступившее заявление от МО «Осинский муниципальный район» о прекращении государственной регистрации договора аренды. Прекратить государственную регистрацию также не представляется возможным ввиду отсутствия заявления о прекращении государственной регистрации от второй стороны договора Ш. (л.д.23).

В судебное заседание не явились представители ответчика - Комитета имущественных отношений Администрации Осинского муниципального района, третьего лица - Осинского отдел Управления Росреестра по Пермскому краю, извещенные о месте и времени судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Дополнительно указал, на то что несвоевременное внесение денежных средств было вызвано проверкой результатов аукциона, инициированной Осинским отделом Управления Росреестра по Пермскому краю. После того, как заявителю стало известно о том, что прокуратура Осинского района не нашла нарушений при проведении аукциона по участку Ш. уплатил оставшуюся сумму арендной платы ДД.ММ.ГГГГ Каких-либо требований об уплате арендной платы, требований о расторжении договора аренды Ш. не получал. Денежные средства были в дальнейшем возвращены ответчиком. Истец намерен их уплатить вновь, в случае если сделка будет зарегистрирована. Полагает незаконным и вынесенным вне полномочий решение комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку это не предусмотрено ни Положением о Комитете имущественных отношений, ни договором. Просит произвести регистрацию договора аренды решением суда.

Суд, заслушав мнение представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено:

ДД.ММ.ГГГГ в газете «Осинское прикамье» № (10597) Комитетом имущественных отношений администрации Осинского муниципального района размещено объявление о торгах права на заключение договора аренды которым предусматривалась продажа права на заключение договора аренды земельного участка сроком на пять лет общей площадью 23 625,00 кв. метров, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов, целевое использование - земельные участки под жилую комплексную застройку. Форма продажи - аукцион, открытый по составу участников и форме подачи предложений о продаже Начальная стоимость продажи права на заключение договора аренды 874 000 руб., сумма задатка 174 800,00 руб., шаг аукциона - 43 700,00 руб. Организатором торгов объявлено, что торги состоятся ДД.ММ.ГГГГ в 10.00 по адресу: <адрес>, кабинет №. К участию в торгах допускаются физические и юридические лица, своевременно подавшие заявку, оплатившие задаток в сумме 20 % от стоимости земельного участка или права на заключение договора аренды и представившие надлежащим образом оформленные документы в соответствии с приведенным перечнем. (л.д.7).

ДД.ММ.ГГГГ заявителем был уплачен задаток в размере 174 800 руб. (л.д.8) и была подана заявка на участие в аукционе (л.д.9).

ДД.ММ.ГГГГ состоялись торги. Аукцион согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ заседания конкурсной комиссии признан не состоявшимся в связи с тем, что в аукционе приняло участие менее 2 участников. Организатором аукциона было предложено заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка с единственным участником по начальной цене 874 000,00 руб., с чем Ш. выразил свое согласие, стороны подписали указанный протокол.

Указанным протоколом установлена обязанность «Покупателя» в течение десяти календарных дней произвести полную оплату по договору с момента его подписания. При этом в случае неисполнения «Покупателем» обязательств сумма внесенного задатка не возвращается и результаты аукциона аннулируются. (л.д.10).

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали договор аренды № в отношении земельного участка, служившего предметом торгов, что следует из пояснений истца, сведений органа государственной регистрации.

Из содержания проекта данного договора, пунктом 2.1, 4.2.7, была предусмотрена обязанность арендатора в течение 10 дней со дня подписания договора внести арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 874 000 руб. (л.д.11)

ДД.ММ.ГГГГ Осинским отделом Управления Росреестра по Пермскому краю путем обращения в прокуратуру Осинского района была инициирована проверка законности размещения сообщения о проведении указанного аукциона. (л.д.27).

ДД.ММ.ГГГГ стороны подали документы необходимые для государственной регистрации вышеуказанного договора аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю Осинский участок, что следует из расписки №, отзыва органа государственной регистрации (л.д.16, 23).

По результатам проведенной прокуратурой Осинского района проверки по сообщению Осинского отдела Управления Росреестра по Пермскому краю оснований для применения мер прокурорского реагирования не выявлено (л.д.31).

ДД.ММ.ГГГГ Ш. уплачена арендная плата по договору № в размере 699200 руб. (л.д.26).

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация сделки была приостановлена на срок до трех месяцев на основании представителя МО «Осинский муниципальный район» К. (л.д.17).

ДД.ММ.ГГГГ конкурсной комиссией по проведению торгов в связи с неисполнением участником аукциона Ш. своих обязательств, принято решение об аннулировании результатов проведения торгов № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18-19).

13 апреля 2012г. представителем МО «Осинский муниципальный район» У., в Осинский отдел Росреестра по Пермскому краю было направлено заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды на основании протокола заседания конкурсной (аукционной) комиссии от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23).

Суд, заслушав мнение представителя истца, изучив представленные документы, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст.28 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, …

Согласно ч.5 ст. 38 ЗК РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1, 2 ст. 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее для целей настоящей статьи - аукцион) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. Аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.

Положениями ч. 27 ст. 38.1 ЗК РФ, предусмотрено, в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 ст.38.1 ЗК РФ, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Пунктом 28 Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" установлено, что последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Согласно ч.5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Суд отмечает, что положениями Земельного кодекса, а также Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 (ред. от 15.09.2011) не предусмотрена возможность аннулирования результатов торгов, в том числе при уклонении одной из сторон от исполнения взятых на себя обязательств по соглашениям служившим их предметом.

Не предусмотрена указанным нормативными актами и возможность, путем заключения соглашения между сторонами, принимать иной, не предусмотренный законом, порядок заключения договора, служившего предметом торгов и исполнения сторонами своих обязательств.

При изложенных обстоятельствах, очевидно, что положения протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающие возможность аннулирования результатов аукциона при неисполнении обязанностей по внесению арендной платы по незаключенному договору противоречат действующему законодательству и являются ничтожными в силу ч.1 ст.166, ст.168 ГК РФ.

Внесение арендной платы в полном размере позднее установленного срока - ДД.ММ.ГГГГ вместо ДД.ММ.ГГГГ, как следует из существа договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по мнению суда не является свидетельством уклонения истца от заключения и надлежащего исполнения договора, поскольку такая просрочка не была длительной и не повлекла какого-либо существенного нарушения прав и интересов ответчика.

Таким образом, то обстоятельство, что истцом несвоевременно была внесена оставшаяся сумма арендной платы, не свидетельствует о его уклонении от заключения договора и не исключало право ответчика как потребовать выплаты данной суммы, так и в дальнейшем расторгнуть договор в установленном порядке.

С учетом указанного, а также того обстоятельства, что как протокол, так и собственно договор аренды, который являлся предметом аукциона, были подписаны сторонами, решение конкурсной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ об аннулировании результатов торгов от ДД.ММ.ГГГГ и основанные на этом решении действия ответчика направленные на прекращение государственной регистрации сделки, являются незаконными, поскольку, во-первых, такой вид решений не предусмотрен действующим законодательством и соответствующим подзаконным актом, а во-вторых, стороны не уклонялись от подписания ни протокола, ни договора как таковых.

Положениями ч.1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, существенными условиями договора аренды являются сведения об объекте аренды, сроке, размере платы за владение и (или) пользование.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ содержит существенные условия, предусмотренные законодательством в отношении данного вида сделок.

В соответствии с ч.1 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В данном случае договор аренды между истцом и ответчиком соответствует по форме и содержанию требованиями действующего законодательства, поскольку заключен в письменной форме, а стороны, согласно его содержанию, пришли к согласию по его существенным условиям.

Частью 2 ст.609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества является заключенным с момента государственной регистрации.

С учетом данных положений, договор аренды между сторонами, несмотря на его подписание сторонами, не может считаться заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию.

Как следует из вышеуказанных положений ч. 27 ст. 38.1 ЗК РФ орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона, а согласно ч.5 ст. 448 ГК РФ, в случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор…

В силу ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также указано на то, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Из вышеуказанных положений закона следует, что организатор аукциона обязан заключить договор с единственным участником торгов, что в случае договора аренды, требующего государственной регистрации, должно выражаться не только в подписании его сторонами, но в совершении действий, направленных на его государственную регистрацию.

С учетом того, что ответчик уклоняется от прямо предусмотренной законом обязанности по надлежащему заключению договора совершенного в надлежащей форме путем воспрепятствования его государственной регистрации, в отсутствие законных оснований такого уклонения, истец вправе обратиться с требованием о понуждении к заключению договора в форме регистрации сделки по решению суда.

При изложенных обстоятельствах суд считает незаконным уклонение Комитета имущественных отношений Администрации Осинского муниципального района от регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Ш. и Администрацией Осинского муниципального района в лице председателя Комитета имущественных отношений Администрации Осинского муниципального района в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки под жилую комплексную застройку, общей площадью 23 625 кв.м., по адресу: <адрес>, а сам договор подлежащим государственной регистрации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.198,199 ГПК РФ

Решил:

Признать незаконным уклонение Комитета имущественных отношений Администрации Осинского муниципального района от регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Ш. и Администрацией Осинского муниципального района в лице председателя Комитета имущественных отношений Администрации Осинского муниципального района в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки под жилую комплексную застройку, общей площадью 23 625 кв.м., по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Ш. и Администрацией Осинского муниципального района в лице председателя Комитета имущественных отношений Администрации Осинского муниципального района в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки под жилую комплексную застройку, общей площадью 23 625 кв.м., по адресу: <адрес>.

Решение может быть в течение 30 дней с даты его изготовления в окончательной форме подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Осинский районный суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 03 мая 2012 г. к 16 часам.

Судья     Д.А. Пьянков