Судья <...>
Дело № 33-21/2011
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
21 января 2011 года г. Биробиджан
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего: Дроздовой В.Ф.
судей Сенотрусовой И.В., Кнепмана А.Н.
при секретаре Пчелинцевой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Серган Т.В. на решение Биробиджанского городского суда ЕАО от 6 декабря 2010 года, которым постановлено:
в удовлетворении заявления Серган Т.В. об оспаривании отказов в государственной регистрации прав собственности, отказать.
Заслушав доклад судьи Дроздовой В.Ф., пояснения представителя заявителя Струкова А.В., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю Забоевой А.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Серган Т.В. обратилась в суд с заявлением об оспаривании отказов в государственной регистрации прав собственности. Свои требования мотивировала, тем, что Управление Росреестра по Хабаровскому краю <...> отказало ей в регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества. Причиной отказа послужило непредставление документов подтверждающих оплату разницы фактической площади переданного ей имущества. Объекты недвижимости она приобрела на основании договоров участия в долевом строительстве. Считает, что разницу между фактической и договорной площадью объектов она внесла, так как в соответствии со ст. 410 ГК РФ, оформила зачет встречного однородного требования. Застройщик должен оплатить ей неустойку, так как передал объекты не в срок указанный в договорах. Она предъявила исковые требования к застройщику по взысканию неустойки.
Просила суд: признать незаконным действие Управления Росреестра по Хабаровскому краю, выразившееся в отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по адресу <...> пом. <...> в том числе помещение <...> обязать Управление Росреестра по Хабаровскому краю, зарегистрировать ее право собственности на объект недвижимого имущества по адресу <...> пом. <...> в том числе помещение <...>); признать незаконным действие Управления Росреестра по Хабаровскому краю, выразившееся в отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по адресу <...> пом. <...> в том числе помещение <...> обязать Управление Росреестра по Хабаровскому краю, зарегистрировать ее право собственности на объект недвижимого имущества по адресу <...> пом. <...> в том числе помещение <...>
В судебное заседание заявитель Серган Т.В. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена. Просила заявление рассмотреть без ее участия с участием ее представителя Струкова А.В.
Представитель заявителя Струков А.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал. Суду пояснил, что обязательство прекращается зачетом согласно ст. 410 ГК РФ. Серган Т.В. оформила зачет встречного однородного требования к застройщику. Следовательно, ее обязательство по оплате ООО «ДальСтройИндустрия» разницы между фактической и договорной площадью объектов прекратилось. Заявление о проведении зачета представлено в Росреестр. Застройщик не выплатил дольщику неустойку (за передачу объектов с нарушением сроков), по этому вопросу идет судебное разбирательство в г. Хабаровске.
Представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю Забоева А.А. заявленные требования не признала. Суду пояснила, что заявления Серган Т.В. о регистрации двух объектов по адресу <...> пом. <...> рассматривала она. При проведении правовой экспертизы, было установлено, что дольщик не полностью оплатила построенные объекты. Об этом указано в актах приема-передачи помещений. Заявление о зачете в одностороннем порядке Управление Росреестра не могло принять в качестве документа подтверждающего оплату, так как не известно, есть ли между сторонами обязательство по неустойке. Регистрирующему органу не известно имелось ли между сторонами соглашение о продлении сроков, указанных в договорах долевого участия, уклонялся ли дольщик от оплаты или принятия объектов и иные обстоятельства правоотношений, имевших место между сторонами договора долевого участия. Заявителю было предложено представить документы по оплате объектов, регистрация права собственности была приостановлена. Так как Серган Т.В. в установленные сроки документов не представила, в регистрации было отказано. Заявителю так же разъяснялось её право приостановить регистрацию права собственности на определенное время, пока с застройщиком не разрешится вопрос оплаты. Однако этим правом Серган Т.В. не воспользовалась.
В судебное заседание представитель ООО «ДальСтройИндустрия» не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен по месту нахождения юридического лица.
Суд постановил указанное решение.
В кассационной жалобе Серган Т.В. просит решение суда отменить. Мотивируя жалобу, указывает на то, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. В подтверждение исполнения своего обязательства по оплате она предоставила в регистрирующий орган в отношении каждого из объектов договоры участия в долевом строительстве, устанавливающие сроки передачи имущества дольщику - не позднее <...> и акты передачи от <...>. Совокупность сведений из указанных документов позволяет установить, что обязательство исполнено застройщиком ненадлежащим образом.
Предположение суда о том, что Управлению Росреестра по Хабаровскому краю могло быть неизвестно о заключении между сторонами соглашения о продлении сроков передачи объектов, указанных в договоре противоречит закону. Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 452 ГК РФ все изменения, вносимые в него, должны быть зарегистрированы в таком же порядке и в тех же органах, что и сам договор. Прямое указание об этом имеется в п. 3 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и п.п. 13-15 Инструкции «Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 09.06.2005 года № 82.
Таким образом, орган, осуществляющий государственную регистрацию, в случае существования изменений к договору участия в долевом строительстве должен о них знать.
В кассационной инстанции представитель заявителя Струков А.В. доводы кассационной жалобы поддержал, пояснил, что вопрос о взыскании с ответчика неустойки до настоящего времени не разрешен.
Представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю Забоева А.А. с доводами кассационной жалобы не согласилась, просила в ее удовлетворении отказать, привела доводы, аналогичные приводимым в суде первой инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав мнение лиц, участвующих в кассационной инстанции, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Пунктом 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее Федеральный закон № 122-ФЗ) установлены основания для отказа в государственной регистрации прав, к которыми относится, в том числе: не представление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Согласно п.1 ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу пункта 2 статьи 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из материалов дела следует, что ООО «ДальСтройИндустрия» (застройщик) и Серган Т.В. (дольщик) заключили договоры на долевое участие в строительстве от <...> № <...>-ГП, № <...> - ГП на строительство нежилых помещений в здании по адресу: <...>, площадью <...> кв.м. и <...> кв.м. соответственно. Цена объектов рассчитана с учетом стоимости одного квадратного метра равной <...> руб.
Пунктом 2.4 договоров долевого участия предусмотрено, что если по результатам технической инвентаризации общая площадь объекта недвижимости увеличится по сравнению с оговоренной в договоре, цена участия в долевом строительстве подлежит увеличению пропорционально изменившейся площади объекта недвижимости. Образовавшаяся разница оплачивается дольщиком в течение 10 рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего требования.
Согласно актов приема-передачи нежилых помещений от <...> Серган Т.В. были переданы объекты с площадью, превышающей указанную в договоре: <...> кв.м. (на <...> кв.м. больше) и <...> кв.м. (на <...> кв.м. больше).
В актах указано, что обязательства сторон выполнены, за исключением п.2.4 договора. Заявителю <...> выставлены счета на оплату увеличенной площади нежилых помещений на <...> рублей и <...> рублей, то есть Серган Т.В. должна ООО «ДальСтройИндустрия» доплатить по договорам долевого участия <...> руб., в счет увеличения общей площади объектов недвижимости.
Данное обстоятельство заявителем не оспаривается.
<...> Серган Т.В. для регистрации прав собственности на объекты, указанные в договорах долевого участия в строительстве, представила в Управление Росреестра по Хабаровскому краю заявление и документы.
Постановлениями государственного регистратора от <...> регистрация права собственности Серган Т.В. на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...> помещение <...> в том числе помещения <...> была приостановлена. Ей предложили в месячный срок представить в регистрирующий орган ряд документов, в том числе документы об исполнении договоров участия в долевом строительстве от <...> № <...>-ГП, № <...> - ГП, подтверждающие оплату объектов долевого строительства в полном объеме.
Судом установлено, что в подтверждение оплаты приобретенных объектов Серган Т.В. представила в регистрирующий орган заявление-претензию, направленную ею ООО «ДальСтройИндустрия» об одностороннем зачете. В претензии она указала, что Застройщик должен ей неустойку за несвоевременную передачу объектов по договорам от <...> № <...>-ГП, № <...> - ГП на сумму <...> рублей, в связи с чем она засчитала в счет погашения начисленных ею процентов требуемую доплату в сумме <...> рублей и просила застройщика остаток долга перечислить на ее счет.
Регистрирующим органом претензия не была принята в качестве документа, подтверждающего оплату объектов долевого строительства в полном объеме и <...> Серган Т.В. в регистрации прав собственности на вышеуказанные объекты недвижимости отказано в связи с непредставлением документов об исполнении договоров участия в долевом строительстве от <...> № <...>-ГП, № <...> - ГП.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Однако документов, подтверждающих бесспорность неустойки, Серган Т.В. в регистрирующий орган не представила. Из материалов дела усматривается, что объекты долевого строительства по актам приема-передачи переданы ей Застройщиком несвоевременно. Договоры предусматривают в этом случае выплату неустойки, однако законом предусмотрены обстоятельства, исключающие выплату неустойки либо ее снижение в случаях, когда сторонами заключено соглашение о продлении сроков, указанных в договорах долевого участия, если дольщик уклонялся от оплаты или принятия объектов.
Кроме того, из материалов дела следует, что <...> Серган Т.В. обратилась в Центральный районный суд г. Хабаровска иском к ООО «ДальСтройИндустрия» о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объектов недвижимости, До настоящего времени дело не рассмотрено. В соответствии со статьей 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер подлежащей оплате неустойки. Следовательно, между сторонами договора долевого участия в строительстве имеется спор относительно наличия и размера неустойки.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что заявитель не может ссылаться на зачет требований в одностороннем порядке и, в связи с непредставлением в регистрирующий орган документов, подтверждающих надлежащее исполнение договоров долевого участия, Управление Росреестра по Хабаровскому краю обоснованно сначала приостановило, а затем отказало Серган Т.В. в регистрации прав собственности на объекты недвижимости. Следовательно, в удовлетворении заявления Серган Т.В. отказано правомерно.
Решение суда мотивировано. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену либо изменение решения суда, не установлено.
Руководствуясь статьями 361-366 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Биробиджанского городского суда ЕАО от 6 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Серган Т.В. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи