Дело № 33-261/2011
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
03 июня 2011 года г. Биробиджан
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Дроздовой В.Ф.
судей Поповой М.Н., Кнепмана А.Н.
при секретаре Главинской А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Анохиной Е.А. на решение Биробиджанского районного суда от 19.04.2011, которым постановлено:
В иске Анохиной Е.А. к администрации муниципального образования Биробиджанский муниципальный район» об обязании выполнения условий договора аренды земли - определить границы 1/2 доли арендованного земельного участка - отказать.
Заслушав доклад судьи Поповой М.Н., пояснения представителя истицы Куликова А.М., представителя ответчика - администрации МО «Биробиджанский муниципальный район» Егорова А.А., третьего лица Анохина А.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Анохина Е.А. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» (далее администрация МО «Биробиджанский муниципальный район») об обязании выполнения условий договора аренды земли № <...>-П от <...>. Просила определить границы 1/2 доли арендованного земельного участка согласно приложенному проекту в границах с координатами обозначенными цифрами 1,2,6,7, площадью <...> га, с оформлением соответствующих документов.
Свои требования мотивировала тем, что согласно договору аренды земли № <...>-П от <...> она является арендатором 1/2 доли земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>. Исходя из п. 1.1 договора считает, что может иметь в аренде конкретный земельный участок, с обозначением границ в натуре, нести за него ответственность по договору, а также использовать его в своих интересах. С аналогичным заявлением в досудебном порядке она обратилась в администрацию МО «Биробиджанский муниципальный район», но получила письменный отказ.
Считает, что данный отказ нарушает ее права как арендатора, так как без определения конкретных границ арендуемой 1/2 доли земельного участка она не может использовать данный земельный участок с максимальной выгодой для себя. Она предлагала конкретный план границ 1/2 доли земельного участка, который по площади соответствует условиям договора и не нарушает прав иных лиц, и фактически используется ею с 2002 года.
В судебное заседание истица Анохина Е.А. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя.
Представитель истицы Куликов А.М. требования, изложенные в заявлении, поддержал в полном объеме. Пояснил, что между Анохиной Е.А. и администрацией МО «Биробиджанский муниципальный район» был заключен договор аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора для содержания и эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу: ЕАО, <...>. Основанием для заключения данного договора явилось постановление главы администрации Биробиджанского муниципального района <...> от <...>. В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды 1/2 долю земельного участка площадью <...> га, но фактически арендодатель 1/2 долю земельного участка не передавал, а арендатор не принимал. В п. 3.2. договора указано, что арендодатель обязан в течение 2 дней передать арендатору по акту земельный участок. Поскольку передача 1/2 доли земельного участка не была осуществлена, его доверитель не может в полной мере реализовать свои права, в том числе, и право на защиту от третьих лиц.
Считает, что арендодатель нарушает условия договора аренды, ссылаясь на то, что участок неделим, поскольку на нем расположено строение, которое принадлежит на праве собственности двум собственникам. На обращение доверителя с данным вопросом в администрацию получен ответ, с которым его доверитель не согласен, так как размер земельного участка составляет <...> соток, при минимальном размере 6 соток. По его мнению, данный земельный участок может быть поделен еще на 5 земельных участков.
Кроме того, полагает, что при разделе земельного участка по предложенному его доверителем проекту границ, у Анохина А.В. есть право на сервитут для пользования 1/2 долей жилого дома. Просил удовлетворить требования Анохиной Е.А.
Представитель ответчика - администрации МО «Биробиджанский муниципальный район» Егоров А.А. исковые требования Анохиной Е.А. не признал. Пояснил, что согласно договору аренды земли № <...>-П от <...> и соглашения к нему от <...> Анохиной Е.А. и Анохину А.В. в пользование на условиях аренды по 1/2 доли предоставлен земельный участок площадью <...> га, с кадастровым номером <...>, расположенный по вышеуказанному адресу, для содержания и эксплуатации индивидуального жилого дома в границах, указанных на прилагаемом к договору проекте границ земельного участка.
Считает, что администрация МО «Биробиджанский муниципальный район» исполнила свои обязанности по указанному договору аренды земельного участка в полном объеме, поскольку в п. 8.4 данного договора указано, что фактическая приемка-передача земельного участка не производится, поскольку на данном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности в размере 1/2 доли. Решением Биробиджанского районного суда ЕАО выдел 1/2 доли в натуре из жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, признан невозможным, в связи с чем земля, которая находится под домом, также разделу не подлежит. Следовательно, определить границы 1/2 доли земельного участка не представляется возможным.
В силу ст. 36 ЗК РФ земельный участок, на котором находится строение в собственности двух лиц, может быть передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора или эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Анохин А.В. поддержал позицию представителя ответчика о том, что данный земельный участок невозможно разделить, т.к. на одной из частей спорного земельного участка, согласно прилагаемой истицей схеме раздела, расположен жилой дом, который на праве собственности по 1/2 доли принадлежит ему и Анохиной Е.А.
Кроме того, по проекту на той части земельного участка, которую желает получить истица, имеется недостроенное строение, в котором часть стройматериалов принадлежат ему, что подтверждается постановлением судебного пристава-исполнителя от <...>.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе истица Анохина Е.А. просила решение Биробиджанского районного суда от 19.04.2011 отменить, ее исковые требования удовлетворить. Выводы суда о том, что земельный участок является неделимым, и в аренду могут передаваться только земельные участки, а не их доли в праве аренды на них, не соответствуют законодательству.
Кроме того, суд пришел к ошибочному мнению о том, что на части спорного земельного участка имеется недостроенное строение, в котором часть материалов принадлежит Анохину А.В. Из постановления судебного пристава-исполнителя данный факт не следует, и сам судебный пристав этого не утверждает.
Вывод суда первой инстанции по поводу положений сервитута также считает ошибочным, т.к. говоря в судебном заседании про сервитут, Куликов А.М. имел в виду ее, как собственника 1/2 доли жилого дома, и администрацию МО «Биробиджанский муниципальный район».
В судебной коллегии представитель истицы Куликов А.М. доводы кассационной жалобы поддержал, просил решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 19.04.2011 отменить, вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования Анохиной Е.А. Пояснил, что истица не заявляла требований о разделе земельного участка. Она хочет, чтобы администрация района выделила и передала ей 1/2 долю земельного участка, который находится в аренде у нее и Анохина А.В. Анохин А.В. не пользуется земельным участком. Его доверительница построила на данном земельном участке новый дом, на который необходимо оформить документы. В настоящее время спорный жилой дом, находящийся в собственности Анохиных, признан непригодным для проживания
Представитель ответчика - администрации МО «Биробиджанский муниципальный район» Егоров А.А. с доводами кассационной жалобы не согласился. Пояснил, что в данной ситуации этот вопрос должны решить между собой Анохины. Администрация района не вправе выделять долю истицы, т.к. фактически речь идет о разделе земельного участка.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Анохин А.В. с доводами кассационной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения. Пояснил, что спорный земельный участок был предоставлен по договору аренды для эксплуатации и обслуживания жилого дома. Дом находится в общей долевой собственности его и Анохиной Е.А. Он не может в добровольном порядке решить с истицей вопрос о разделе земельного участка из-за нежелания последней.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в кассационной инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
Согласно ч. 1 ст. 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Статьей 6 ЗК РФ предусмотрено, что объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.
В соответствии со ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Из материалов дела установлено, что Анохина Е.А. и Анохин А.В. имеют на праве общей долевой собственности жилой дом, расположенный по адресу: ЕАО, <...>, <...>, общей площадью <...> кв.м., доля в праве каждого из них составляет 1/2.
Указанный жилой дом расположен на земельном участке площадью <...> га, (категория земель - земли населенных пунктов), находящемся в муниципальной собственности муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район».
<...> между администрацией Биробиджанского района, в лице главы муниципального района Сухарева Е.И. (Арендодателем), с одной стороны и Анохиной Е.В. (Арендатором № 1), Анохиным А.В. (Арендатором № 2), с другой стороны был заключен договор аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора № <...>-П.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о том, что в силу действующего законодательства в аренду могут передаваться земельные участки, а не доли в праве аренды на них.
Согласно договора аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора от <...> № <...>-П и соглашения к нему от <...> Арендодатель сдал, а Арендатор № 1 и Арендатор № 2 приняли в пользование на условиях аренды по 1/2 доли земельного участка площадью <...> га, (категория земель - земли населенных пунктов), с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: ЕАО, <...>, для содержания и эксплуатации индивидуального жилого дома, в границах, указанных на прилагаемом к договору проекте границ земельного участка (приложение 1) и в качественном состоянии, как он есть.
Таким образом, объектом договора аренды от <...> № <...>-П является определенный земельный участок. Он сформирован, поставлен на кадастровый учет, имеет границы и координаты. Следовательно, предоставлен в аренду Анохиной Е.А. и Анохину А.В. в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства. Доля, закрепленная за каждым соарендатором в договоре аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, имеет значение лишь для расчета и внесения арендной платы.
Пояснения заместителя председателя комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Биробиджана Л. подтверждают мнение суда о том, что земельный участок следует за объектом недвижимости, построенном на данном земельном участке. Земельный участок, на котором расположено неделимое имущество, считается неделимым и может быть предоставлен гражданам либо в общую долевую собственность либо предоставлен в аренду с заключением договора с множественностью лиц на стороне арендатора. Доля, указанная в договоре аренды, имеет значение лишь для определения арендной платы каждому из арендаторов.
Судебная коллегия считает обоснованным вывод суда о том, что определение границ 1/2 доли сформированного земельного участка, поставленного на кадастровый учет и имеющего свои границы и координаты, представляет собой выдел доли в натуре, а из содержания ст. ст. 247, 252 ГК РФ следует, что раздел допускается только в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности.
На спорном земельном участке расположен объект недвижимости - жилой дом, принадлежащий на праве общей долевой собственности Анохиной Е.А. и Анохину А.В. Согласно решению Биробиджанского районного суда ЕАО от <...> в иске Анохину А.В. к Анохиной Е.А. о выделе в натуре 1/2 доли указанного жилого дома отказано, решение вступило в законную силу.
Довод кассационной жалобы о возможности применения положений о сервитуте является необоснованным, поскольку в соответствии со ст. 274 ГК РФ, право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) может устанавливаться только между собственником недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) и собственником земельного участка. Ни Анохина А.В., ни Анохин А.В. собственниками земельного участка не являются. Невозможен сервитут и в целях пользования жилым домом, поскольку раздел дома в натуре произведен не был.
Довод представителя истицы о том, что в настоящее время жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке, признан непригодным для проживания, не имеет правового значения для рассмотрения данного дела. Вопрос о непригодности жилья для проживания рассматривается в рамках жилищного законодательства, в том числе, для определения нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий и не может являться основанием для раздела земельного участка.
Решение мотивировано, существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение данного судебного постановления, не установлено.
Руководствуясь ст.ст. 361-364 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 19.04.2011 оставить без изменения, кассационную жалобу Анохиной Е.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи