<...>

Дело № 33 - 226/2011

К А С С А Ц И О Н Н О Е     О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

27 мая 2011 года                                                                               г. Биробиджан

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Серга Н.С.,

судей Сенотрусовой И.В., Кнепмана А.Н.

при секретаре Голочёвой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчицы Алтуховой О.И. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 14 февраля 2011 года, которым постановлено:

Исковые требования Открытого акционерного общества «Центральный рынок» к Алтуховой О.И. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения - удовлетворить.

Взыскать с Алтуховой О.И., <...> года рождения, уроженки <...> в пользу Открытого акционерного общества «Центральный рынок» задолженность по арендной плате в размере <...> (<...>) рублей.

          Заслушав доклад судьи Сенотрусовой И.В., объяснения представителя ответчицы Голубев Р.Г., представителя истца Назаренко Н.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Открытое акционерное общество «Центральный рынок» обратилось в суд с иском к Алтуховой О.И. о взыскании задолженности по арендной плате. Свои требования мотивировало тем, что <...> ответчица, являясь индивидуальным предпринимателем, арендовала нежилое помещение общей площадью <...> кв.м., расположенное на центральном рынке по адресу: ЕАО, <...>, для использования под кафе, сроком с <...> по <...>. По истечении срока действия данного договора ответчица продолжала пользоваться арендованным помещением. На основании п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды нежилого помещения был возобновлен на неопределённый срок.

<...> Алтухова О.И. изъявила желание расторгнуть договор аренды с <...>, а задолженность за период с <...> обязалась погасить частями в срок до <...>. С ответчицей было заключено дополнительное соглашение к договору аренды о расторжении договора аренды с <...>. Согласно условиям договора аренды она обязалась перечислять арендную плату арендодателю ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. Однако арендатор ненадлежащим образом исполняла договорные обязательства, производя оплату задолженности по арендной плате с нарушением указанного срока. В связи с этим у ответчицы образовалась задолженность в размере <...> рублей. В адрес ответчицы направлены уведомления от <...>, <...>, которыми она предупреждалась о недопустимости нарушения условий договора аренды с указанием срока оплаты задолженности. Задолженность до настоящего времени ответчицей не погашена. Просит суд взыскать с Алтуховой О.И. сумму задолженности по арендной плате в размере <...> рублей.

Ответчица Алтухова О.И. в судебное заседание не явилась, в письменном возражении на иск просила дело рассмотреть без её участия, с участием её представителя.

В судебном заседании представитель истца Назаренко Н.Н. доводы и требования иска поддержала. Суду дополнила, что обстоятельство использования ответчицей арендованного имущества подтверждает тот факт, что <...> ИП Алтухова О.И., как арендатор, обращалась в арбитражный суд с иском об оспаривании постановления мэрии города, где ОАО «Центральный рынок» было привлечено в качестве третьего лица. С указанным требованием Алтухова О.И. обращалась в арбитражный суд для заключения договора купли-продажи арендованного помещения, поскольку в соответствии с законом преимущественное право на заключение такого договора имеет пользователь. После отказа судом в удовлетворении её требований в <...> года от Алтуховой О.И. поступило письменное обращение с просьбой расторгнуть договор аренды с <...>, что и было сделано. Требование Алтуховой О.И. о расторжении договора аренды в <...> года к арендодателю не поступало. Задолженность с <...> года ответчик признавала, поскольку <...> Алтухова О.И. просила рассрочку оплаты задолженности арендной платы.

Представитель ответчицы Голубев Р.Г. исковые требования в суде не признал. Суду пояснил, что истцом не выполнены условия договора аренды, согласно которым арендодатель осуществляет контроль за выполнением арендатором условий договора. Срок действия договора аренды истёк <...>, в результате чего арендодатель должен был инициировать передачу ему объекта. Желание Алтуховой О.И. расторгнуть договор с <...>, выраженное в её письме от <...>, является ошибочным, а дополнительное соглашение № <...> к договору аренды является ничтожным, поскольку договор, срок действия которого истёк в <...> года, невозможно расторгнуть в <...> года. Алтухова О.И. по истечении срока аренды помещение по его прямому назначению в соответствии с договором не использовала. О прекращении своей деятельности и арендных отношений ответчица уведомила истца <...>. Образовавшуюся задолженность за <...> года она погасила в <...> года и считает, что обязательства по оплате задолженности, вытекающие из ее письма от <...>, отменены письмом её доверителя от <...> года. Поэтому никакой задолженности у ответчицы по договору аренды нет.

            Суд постановил указанное решение.

          В кассационной жалобе ответчица Алтухова О.И. просит решение суда отменить с вынесением по делу нового решения. Жалоба мотивирована тем, что суд необоснованно согласился с доводом истца о возобновлении договора аренды на неопределённый срок на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ. Вместе с тем, судом не были учтены положения ч. 1 ст. 621 ГК РФ о том, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такого уведомления она в адрес ОАО «Центральный рынок» не направляла, что свидетельствует об отсутствии у неё намерений заключать договор аренды на новый срок. Кроме того, <...> она ставила в известность администрацию рынка о том, что не намерена продлевать данный договор.

          После поступления уведомлений об оплате задолженности она поняла, что истец считает договор аренды продлённым на неопределенный срок. <...> договор аренды был расторгнут официально.

          Суд неправильно счёл достаточным доказательством того, что она продолжала пользоваться арендованным имуществом по истечении срока действия договора, факт её обращения <...> в Арбитражный суд с иском об оспаривании постановления мэрии города Биробиджана. Считает, что истцом не было представлено доказательств, достоверно подтверждающих использование ею помещения в спорный период.

          В возражении на кассационную жалобу, поступившем от истца                      ОАО «Центральный рынок», содержится просьба об оставлении решения суда без изменения, жалобы - без удовлетворения. Возражение мотивировано тем, что решение суда законное и обоснованное. Письмо ответчицы от <...> истцу не поступало, и было представлено только в судебное заседание в <...> года. Суд правомерно взыскал с ответчицы задолженность по арендной плате, поскольку та ненадлежащим образом исполняла договорные обязательства.

         В кассационной инстанции представитель ответчицы Голубев Р.Г. доводы и требования жалобы поддержал.

         В кассационной инстанции представитель истца Назаренко Н.Н. пояснила, что с решением суда она согласна.

         Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на неё, выслушав мнение лиц, участвующих в кассационной инстанции, судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению жалобы.

Материалами дела установлено, что между МУП «Центральный рынок» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Алтуховой О.И. (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения № <...>              от <...>, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью <...> кв.м., расположенное в <...> для использования под кафе, сроком с <...> по <...>.

<...> Алтухова О.И. направила в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды, предложив расторгнуть договор с <...>.

<...> между сторонами подписано дополнительное соглашение № <...> о расторжении договора аренды нежилого помещения № <...> от <...> с <...>.

На основании акта приёма-передачи от <...> арендатор ИП Алтухова О.И. передала арендодателю нежилое помещение, расположенное в <...>, общей площадью <...> кв.м.

Удовлетворяя исковые требования ОАО «Центральный рынок», суд пришёл к правильному выводу о том, что договор аренды № <...> от <...> был возобновлён на неопределённый срок.

Судом с учётом совокупности доказательств по делу правильно установлено, что после <...> арендатор ИП Алтухова О.И. продолжала пользоваться нежилым помещением, и не предпринимала никаких действий по его возврату арендодателю. Арендодатель ОАО «Центральный рынок» в свою очередь не возражал против пользования его имуществом.

Данный вывод суда подтверждается письмом ИП Алтуховой О.И. от <...>, адресованным генеральному директору ОАО «Центральный рынок», в котором она указывает, что не имеет возможности производить оплату за находящееся у неё в аренде помещение, поэтому желает расторгнуть договор аренды с <...>.

Не опровергает указанный вывод суда и факт того, что ИП Алтухова О.И. в <...> года обращалась в арбитражный суд с требованиями о восстановлении срока на подписание договора купли-продажи арендуемого ею имущества, расположенного в <...>, и признании незаконным постановления мэрии об условиях приватизации данного недвижимого имущества. После вынесения решения Арбитражным судом ЕАО об отказе Алтуховой О.И. в удовлетворении иска, ответчица изъявила желание расторгнуть договор аренды с <...>.

Не заслуживает внимания довод жалобы о том, что судом не учтены положения ч. 1 ст. 621 ГК РФ, поскольку уведомления в адрес                        ОАО «Центральный рынок» о продлении срока договора она не направляла, что свидетельствует об отсутствии у неё намерений заключать договор аренды на новый срок.

Согласно ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Ч. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрела, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Суд правильно применил ч. 2 ст. 621 ГК РФ при разрешении настоящего спора, поскольку в договоре аренды не предусмотрены условия пролонгации договора. В результате чего подлежат применению общие правила, согласно которым, если ни одна из сторон не требует прекращения действия договора, такой договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Кроме того, стороны не представили в суд первой и кассационной инстанции доказательства предъявления такого требования одной из сторон договора аренды.

Довод ответчицы о намерении расторжения договора аренды <...> в суде не подтвердился. Суд правильно критически оценил представленное стороной ответчика письмо от указанной даты об отказе продлевать арендные отношения, поскольку доказательства вручения указанного письма администрации рынка до <...> ответчицей в суд не представлены. Не представлены такие доказательства и в суд кассационной инстанции.

Вместе с тем, ч. 1 ст. 621 ГК РФ не применима к данным правоотношениям, поскольку она регулирует вопрос преимущественного права арендатора на заключение договора, однако в данном случае конкурентов у ответчицы на заключение договора аренды не было. Таким образом, письменное уведомление со стороны арендатора о продлении арендных отношений необходимо в случае конкуренции при заключении нового договора аренды.

При указанных обстоятельствах суд правильно пришел к выводу о том, что ИП Алтухова О.И. <...> года никаких действий по возврату имущества арендодателю не предпринимала. Доказательств обратному ответчица в порядке ст. 56 ГПК РФ ни в суд первой, ни в суд кассационной инстанции не представила.

Нарушений норм материального и процессуального права не установлено. Решение суда мотивировано.

        Не находя оснований к отмене решения суда, как о том ставится вопрос в кассационной жалобе, руководствуясь ст.ст. 361 - 364 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

           Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 14 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ответчицы Алтуховой О.И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи