С<...>

Дело № 33 - 327/2011

К А С С А Ц И О Н Н О Е     О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

15 июля 2011 года                                                                         г. Биробиджан

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Дроздовой В.Ф.,

судей Сенотрусовой И.В., Кнепмана А.Н.,

при секретаре Долгополовой Г.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам , Общества с ограниченной ответственностью «Восток» на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 25 мая 2011 года, которым постановлено:

Иск , к обществу с ограниченной ответственностью «Восток», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО о понуждении к регистрации права собственности на нежилое помещение - удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Восток» передать по акту приема-передачи объект долевого строительства, расположенный в цокольном этаже общей площадью <...> кв.м. по адресу: <...>, , .

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Восток» предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО необходимые документы для регистрации перехода права на объект долевого строительства, расположенный в цокольном этаже общей площадью <...> кв.м. по адресу: <...>, за и и явиться представителю Общества с ограниченной ответственностью «Восток» в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО для регистрационных действий.

Взыскать с общества ограниченной ответственностью «Восток» в пользу , в солидарном порядке неустойку в размере <...> рублей, судебные расходы в размере <...> рублей. Всего <...> (<...>) рублей.

Взыскать с общества ограниченной ответственностью «Восток» в доход местного бюджета судебные расходы в размере <...> рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований и - отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Восток» к , о расторжении договора, взыскании неустойки и убытков удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с и в пользу общества ограниченной ответственностью «Восток» в пользу неустойку в размере <...> рублей, судебные расходы в размере <...> рублей. Всего <...> (<...> рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Восток» - отказать.

Заслушав доклад судьи Сенотрусовой И.В., объяснения представителя истцов , представителя истца - , представителя ООО «Восток» - , судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

, обратились в суд с иском к                  ООО «Восток», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение. Свои требования мотивировали тем, что <...> между ними и ООО «Восток» заключён договор № <...> участия в долевом строительстве нежилого помещения общественного назначения, расположенного в цокольном этаже в <...>, общей площадью <...> кв.м. В связи с неисполнением застройщиком обязательств по договору в части передачи объекта долевого строительства просили суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО зарегистрировать переход права собственности на указанное нежилое помещение к , без участия другой стороны.

В ходе рассмотрения дела судом приняты встречные исковые требования ООО «Восток» к и о расторжении договора участия в долевом строительстве в связи с нарушением участниками строительства обязательств по данному договору в части невнесения платежей свыше трех месяцев, взыскании процентов, неустойки и упущенной выгоды.

В судебное заседание истцы и не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. Их представитель - исковые требования в суде уточнила. Просила обязать застройщика ООО «Восток» передать участникам долевого строительства объект строительства по акту приема-передачи и зарегистрировать в регистрационной службе переход права собственности, взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку на основании ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» в размере <...> рублей <...> копеек, а также неустойку согласно п. 5.3 договора в размере <...> рублей <...> копейки. Суду пояснила, что из-за неисполнения застройщиком обязательств по договору в части срока передачи объекта, участники долевого строительства прекратили исполнять обязательства по оплате за строительство нежилого помещения. Застройщик до настоящего времени не передал в установленном законном порядке объект строительства. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

В судебном заседании представитель - уточненные требования и доводы иска поддержала. Суду дополнила, что внесли оплату за объект строительства в размере <...> рублей, что составляет более половины цены объекта строительства. Однако застройщик ООО «Восток» обязательства по передаче объекта так и не выполнил, предложений о передаче объекта в адрес дольщика не поступало. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Восток» с иском не согласился, доводы встречного иска поддержал. Суду пояснил, что не исполнили в полном объеме обязательства по оплате за объект, поэтому просил расторгнуть заключённый с ними договор участия в долевом строительстве. За неисполнение данных обязательств, просил взыскать с неустойку в размере <...> рублей <...> копеек согласно п. 5.2 договора. Кроме того, ООО «Восток» понесло убытки в виде упущенной выгоды - арендной платы в результате возможной сдачи спорного нежилого помещения в аренду, в сумме <...> рублей <...> копеек. Данные суммы просил взыскать с ответчиков в пользу ООО «Восток».

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя.

            Суд постановил указанное решение.

          В кассационной жалобе истец просит решение суда изменить в части, исковые требования истцов по первоначальному иску удовлетворить полностью, в удовлетворении встречного иска ООО «Восток» отказать. Жалоба мотивирована тем, что суд, снижая размер неустойки, исходил из фактического использования им и супругой объекта долевого строительства в результате предпринимательской деятельности, отсутствия тяжких последствий в результате допущенного застройщиком нарушения. Однако договор с ними был заключён как с потребителями, он и его супруга не выступали как индивидуальные предприниматели. Кроме того, никогда не являлась индивидуальным предпринимателем. Суд не дал оценки тому обстоятельству, что с <...> года объект строительства не был передан по передаточному акту, что привело к невозможности регистрации перехода права собственности на него. Таким образом, суд необоснованно снизил размер неустойки, взысканную с застройщика в их пользу, до <...> рублей.

          Суд неправомерно удовлетворил требования ООО «Восток» о взыскании с него и супруги неустойки за просрочку платежа в размере <...> рублей, так как определенные судом неустойки в одном размере не пропорциональны размерам неустоек, исчисленных вследствие нарушения обязательств обоих сторон.

          В кассационной жалобе ответчик ООО «Восток» просит решение суда отменить и принять новое решение о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки и убытков с в пользу общества в полном объёме. Жалоба мотивирована тем, что неоплата <...> рублей при цене договора <...> рублей является существенным нарушением договора, что влечет его расторжение.

          Вместе с тем, в соответствии с требованиями ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве …» суд не вправе обязать ООО «Восток» подписать передаточный акт до уплаты участниками долевого строительства в полном объеме денежных средств.

          В возражении на кассационную жалобу, поступившем от , содержится просьба об отказе в удовлетворении жалобы                            ООО «Восток». Возражение мотивировано тем, что застройщик первым допустил нарушение договора в части несвоевременной передачи объекта долевого строительства.

          В кассационной инстанции представитель истцов представитель - доводы и требования жалобы поддержали. С кассационной жалобой ответчика не согласились. Доводы возражений на кассационную жалобу ответчика поддержали.

         Представитель ответчика доводы и требования жалобы поддержал. С жалобой истца не согласился. Суду пояснил, что передача помещения истцам в собственность невозможна, пока не будет произведена полная оплата.

         Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражения на жалобу, выслушав мнение лиц, участвующих в кассационной инстанции, судебная коллегия не усматривает основания для удовлетворения жалоб.

Согласно ст. 4 Федерального закона от <...> № 214-ФЗ (ред. от <...>) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).

В ст. 5 этого Федерального закона предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. (ч. 6)

В ч. 2 ст. 6 указанного Федерального закона предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Материалами дела установлено, что <...>                       ООО «Восток» и , заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Условиями договора предусмотрено, что ответчик должен в срок до <...> завершить строительство жилого дома, расположенного в <...>, ввести его в эксплуатацию и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцам в срок до <...> нежилое помещение в цокольном этаже, общей площадью <...> кв.м. Участник долевого строительства должен уплатить сумму в размере <...> рублей в сроки и порядке, установленные договором и принять объект долевого строительства в собственность. Договором предусмотрена оплата в рассрочку.

Судом установлено, что на счет ООО «Восток» внёс денежную сумму целевого взноса на строительство нежилого помещения по договору долевого участия в размере <...> рублей.

Разрешение на ввод жилого дома, расположенного в <...>, подписано <...>.

Из материалов дела следует, что фактически спорное нежилое помещение передано участнику долевого строительства в <...> года. Данным помещением пользуются до настоящего времени.

Вместе с тем, застройщик ООО «Восток» объект долевого строительства не передал ни в установленный договором срок, ни на день принятия по делу решения суда первой инстанции.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания неустойки, суд пришёл к правильному выводу о том, что застройщик надлежащим образом не уведомил истцов о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также не предупредил о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях их бездействия.

Кроме того, удовлетворяя частично исковые требования ООО «Восток» в части взыскания неустойки, суд пришёл к верному выводу о том, что нарушены существенные условия договора в виде не уплаты в полном объёме денежных средств за объект строительства.

        Довод жалобы истца по первоначальному иску о том, что суду следовало отказать в удовлетворении требований ООО «Восток» о взыскании с дольщиков неустойки за просрочку платежа, не основан на законе, поскольку противоречит ч. 6 ст. 5Федерального закона от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Обстоятельство допущения просрочки платежа, предусмотренного п. 2.1 договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома за № <...> от <...> стороны в суде не отрицали.

В соответствии с п. 5.2 указанного договора, в случае просрочки платежа, предусмотренного пунктом 2.1 этого договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа.

Таким образом, у суда не было законных оснований для отказа в удовлетворении требований ООО «Восток» в части взыскания неустойки с истцов.

Ссылка жалобы истцов на необоснованное снижение размера неустойки не основана на законе и фактических обстоятельствах дела.

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Кроме того, суд вправе снизить размер неустойки с учётом целесообразности, когда это отвечает фактическим обстоятельствам дела.

Исходя из обстоятельств данного дела, имеют место нарушения обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома как у застройщика, так и у участника долевого строительства. В результате чего суд правильно признал нарушения условий договора истцами и ответчиком равнозначными и с учётом баланса интересов сторон снизил размер неустойки, взысканной с ответчика в пользу истцов до <...> рублей.

Довод жалобы ответчика о необходимости расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке в рамках настоящего гражданского дела, не может быть принят во внимание.

Судом установлено, что внесли более половины суммы, подлежащей уплате по договору. не отказываются от полной уплаты цены договора. Вместе с тем, застройщиком ООО «Восток» получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию <...>, однако рассрочка платежа заканчивалась в <...> года. В нарушение условий договора в указанный период помещение участнику долевого строительства передано не было. В результате чего в нарушение условий договора прекращена уплата за объект строительства из-за нарушения обязательств застройщиком в части передачи им объекта.

Таким образом, нарушены существенные условия договора в виде не уплаты в полном объеме денежных средств за объект строительства, в связи с имевшими место нарушений самого застройщика ООО «Восток».

При таких обстоятельствах суд правильно пришел к выводу о том, что ООО «Восток» обязано передать дольщикам спорное помещение по акту приёма-передачи, при этом за обществом сохраняется право требования от истцов исполнения условий договора, связанных с полной оплатой цены договора.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что законных оснований для удовлетворения требований ООО «Восток» в части расторжения договора участия долевого строительства № <...> от <...> не имеется.

Судом правильно снижен размер неустойки, подлежащей взысканию с в пользу ООО «Восток» в порядке ст. 333 ГК РФ, по вышеуказанным основаниям.

Суд правильно посчитал не подлежащими удовлетворению исковые требования ООО «Восток» в части взыскания с истцов убытков в виде упущенной выгоды - арендной платы в результате возможной сдачи спорного нежилого помещения, поскольку суду не представлено достоверных доказательств возможного получения ООО «Восток» доходов при обычных условиях гражданского оборота. Не представлены такие доказательства и в суд кассационной инстанции.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Суд правильно обязал застройщика передать объект долевого строительства истцам по акту приёма-передачи и обязал явиться представителя застройщика для регистрационных действий перехода права на спорный объект долевого строительства.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что данная обязанность у застройщика может возникнуть только после полной оплаты истцами цены договора. Участники долевого строительства согласно договору не оплатили <...> рублей.

Таким образом, решение суда в части понуждения застройщика к совершению регистрационных действий по переходу права собственности на помещение только при условии внесения дольщиками полной оплаты по договору.

С учётом изложенного решение суда подлежит изменению в части возложения обязанности на ООО «Восток» предоставить в регистрирующий орган необходимые документы для регистрации перехода права на объект долевого строительства за и явиться представителю общества в регистрирующий орган для регистрационных действий после оплаты цены договора в размере <...> рублей.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 361 - 364 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 25 мая 2011 года изменить, изложив абзац третий резолютивной части решения суда в следующей редакции:

«Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Восток» предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО необходимые документы для регистрации перехода права на объект долевого строительства, расположенный в цокольном этаже общей площадью <...> кв.м. по адресу: <...>, за и и явиться представителю Общества с ограниченной ответственностью «Восток» в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО для регистрационных действий после оплаты и неоплаченной суммы цены договора в размере <...> рублей.»

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Кассационные жалобы , Общества с ограниченной ответственностью «Восток» оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи