Судья <...> Дело № 33-344/2011 К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е 29 июля 2011 г. г. Биробиджан Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе: председательствующего: Серга Н.С. судей: Дроздовой В.Ф., Сенотрусовой И.В. при секретаре Поповской Н.И. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Кулагина Е.В. и кассационной жалобе Монастырского Ф.Р. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 10 июня 2011 года, которым постановлено: Исковые требования Чеченина С.В. к Кулагину Е.В., Монастырскому Ф.Р. Р. о признании права общей долевой собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения - удовлетворить полностью. Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от 10.09.2010, заключенный между Кулагиным Е.В. и Монастырским Ф.Р. Р. в части купли-продажи нежилых помещений, находящихся на 2 этаже здания, расположенного по адресу: <...>, части здания, площадью <...> кв.м. - номера на поэтажном плане <...>. Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от <...> г. о регистрации права собственности Монастырского Ф.Р. Р. на нежилые помещения по адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане <...>, запись регистрации № <...>. Признать право Чеченина С.В. на долю в праве общей собственности на общее имущество здания - нежилые помещения, находящиеся на 2 этаже здания по адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м., номера на поэтажном плане <...>. Изъять из незаконного владения Монастырского Ф.Р. Р. недвижимое имущество - нежилые помещения, находящиеся на 2 этаже здания по адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м., номера на поэтажном плане <...>. Обязать Кулагина Е.В. демонтировать перегородку, незаконно возведенную в нежилом помещении, находящемся на 2 этаже здания по адресу: <...>, между помещениями с номерами на поэтажном плане <...> Заслушав доклад судьи Дроздовой В.Ф., пояснения ответчиков Кулагина Е.В., его представителя Стебловской Е.В., Монастырского Ф.Р., его представителя и представителя третьих лиц Когана Е.Ш., Давыдова Ю.Я., Ремеза Р.Б., Троян А.В. - Желтобрюхова Ю.К., истца Чеченина С.В., его представителя Тыртышной Л.И., судебная коллегия У С Т А Н О В И Л А : Чеченин С.В. обратился в суд с иском к Кулагину Е.В. и Монастырскому Ф.Р. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права общей долевой собственности и признании договора купли-продажи недействительным. Свои требования мотивировал тем, что в августе 2008 г. он приобрел у Кулагина Е.В. три помещения № <...> расположенные на втором этаже двухэтажного нежилого здания в <...>. В противоположном конце коридора расположены санузел, далее по коридору находится электротехническое оборудование, от которого он получает электроэнергию для своих помещений. По согласованию с Кулагиным Е.В. и другими собственниками помещений истец установил в санузле счётчик холодной воды. При продаже помещений Кулагин Е.В. подтвердил, что санузел и коридор являются местами общего пользования. В связи с этим было проведено собрание собственников для решения вопросов совместной эксплуатации указанных мест, о чём составлен протокол. 16.07.2009 ответчик самовольно перекрыл коридор перегородкой с вмонтированной в неё дверью, которая закрывается на ключ. В результате был перекрыт доступ к электротехническому оборудованию и санузлу, что лишило его возможности полноценно осуществлять эксплуатацию помещений. В августе 2009 г. после неоднократных обращений к ответчику Кулагину Е.В. об устранении препятствии в пользовании санузлом и коридором он подал исковое заявление в арбитражный суд ЕАО о признании данного имущества общим имуществом здания и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Во время судебного разбирательства у спорных помещений сменился собственник, им, согласно договору купли-продажи, стал Монастырский Ф.Р., который не является индивидуальным предпринимателем. В связи с этим арбитражный суд вынес решение о прекращении производства по делу. Просил признать спорные помещения - санузел и коридор с номерами на поэтажном плане <...> общей долевой собственностью всех собственников помещений в этом здании; считать договор купли-продажи заключённый между ответчиками Кулагиным Е.В. и Монастырским Ф.Р. недействительным в силу ничтожности; изъять спорное имущество из чужого незаконного владения и обязать ответчика демонтировать незаконно возведенную перегородку и обеспечить беспрепятственный круглосуточный доступ к спорным помещениям и санитарно-техническому оборудованию находящемуся в этих помещениях. На основании определения суда от 19.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены Кучкова Н.П., Коган Е.Ш., Пустохин С.В., Давыдов Ю.Я., Шавров А.В., Ремез Р.Б., Троян А.В., ОАО «ДГК», Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области. В судебном заседании истец Чеченин С.В. заявленные исковые требования поддержал, уточнив их. Просил суд: - признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений, от 10.09.2010, заключённый между ответчиками Кулагиным Е.В. и Монастырским Ф.Р. в части купли-продажи нежилых помещений с номерами на поэтажном плане <...>; - аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от <...> о регистрации права собственности ответчика Монастырского Ф.Р. на указанные нежилые помещения; - признать право общей долевой собственности Чеченина С.В. на указанные нежилые помещения; - изъять указанные нежилые помещения из незаконного владения ответчиков; - обязать ответчиков демонтировать перегородку, незаконно возведённую в нежилом помещении, находящемся на 2 этаже здания по адресу: <...>. Дополнил, что в 2008 г. собственниками помещений второго этажа указанного выше здания было подписано соглашение о пользовании общим имуществом - коридором и санузлом. На собрании собственники поручили ему оплачивать все расходы, а по предоставлению платежных документов, возмещать ему расходы. В дальнейшем Кулагин Е.В. предложил собственникам выкупить у него в долевую собственность помещения общего пользования, но он отказался, поскольку уже является долевым собственником общего имущества в силу закона. Представитель истца Тыртышная Л.И. уточнённые исковые требования истца поддержала, суду пояснила, что спорные помещения представляют собой коридор и санузел. Беспрепятственный доступ к другим помещениям, в том числе и в санузел, возможен только по этому коридору. Все указанные помещения относятся к общему имуществу здания, в них имеются инженерно-технические коммуникации, санитарно-техническое оборудование, подвод воды. Истцу Чеченину С.В. на праве собственности принадлежат помещения № <...>, № <...>, № <...>. Он, как собственник помещений в здании, имеет право долевой собственности на общее имущество здания. Договор купли-продажи, заключённый между ответчиками Кулагиным Е.В. и Монастырским Ф.Р. в отношении общего имущества здания, противоречит нормам закона, поэтому данная сделка является ничтожной. У Чеченина С.В. ограничен доступ в пользовании общим имуществом, поскольку Кулагин Е.В. без законного согласования установил в коридоре перегородку. Чеченин С.В. не давал согласия на такую реконструкцию помещения. Разрешение мэрии было дано на другую реконструкцию - установку перекрытий в торцах коридора. Ответчик Кулагин Е.В. заявленные исковые требования не признал. Суду пояснил, что договор купли-продажи нежилых помещений заключён с Монастырским Ф.Р. на законных основаниях, так как он (Кулагин Е.В.) являлся собственником этих помещений. Все остальные собственники помещений договорились оборудовать себе отдельный санузел, а до его строительства он разрешил пользоваться своим. Договор совместного пользования коридором и санузлом был заключён на то время, пока не будет построен отдельный санузел. В июле 2009 г. по согласованию с мэрией он установил в коридоре перегородку с дверью. Дверь перегородки практически не закрывается. Ключ он Чеченину С.В. не дал. Когда в <...>. он приобрел всё помещение у Энергосбыта, санузла не было, в дальнейшем он сам оборудовал его. Ответчик Монастырский Ф.Р. исковые требования не признал. Суду дал аналогичные пояснения, дополнив, что разногласия с Чечениным С.В. начались тогда, когда он в течение года не оплачивал расходы по электроэнергии. Для обустройства санузла он готов предоставить помещение № <...>, собственником которого является. Представитель ответчиков Желтобрюхова Ю.К. исковые требования не признала. Суду пояснила, что когда Кулагин Е.В. приобрел помещения на втором этаже здания, то он не приобретал санузел. В помещении № <...> был умывальник, указание в техническом паспорте, что там размещен санузел - это техническая ошибка. Кулагин самостоятельно оборудовал санузел в 2007 г. Таким образом, санузел не является общим имуществом, это была собственность Кулагина Е.В., а сейчас собственность Монастырского Ф.Р. Собственники помещений собираются оборудовать себе отдельный общий санузел. Чеченин С.В., в числе других собственников, дал согласие на возведение перегородки в коридоре, т.е. на реконструкцию помещения. Разрешение мэрии на эту реконструкцию было получено 17.11.2008. Представители третьих лиц - ОАО «ДГК», Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От представителя ОАО «ДГК» поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Третьи лица Кучкова Н.П., Коган Е.Ш., Пустохин С.В., Давыдов Ю.Я., Шавров А.В., Ремез Р.Б., Троян А.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От третьих лиц Когана Е.Ш., Давыдова Ю.Я., Ремеза Р.Б., Троян А.В. поступили заявления о рассмотрении дела без их участия, с участием их представителя Желтобрюхова Ю.К. В качестве представителя третьих лиц в судебном заседании Желтобрюхова Ю.К. пояснила, что считает исковые требования необоснованными. В отзывах на исковое заявление третьи лица Шавров А.В., Ремез Р.Б., Давыдов Ю.Я., Троян А.В. и Коган Е.Ш. не согласились с заявленными требованиями Чеченина С.В. Указали, что являются собственниками нежилых помещений, расположенных на втором этаже по адресу: <...>. При покупке помещений они знали, что на втором этаже здания отсутствует общий санузел. В связи с этим собственниками помещений было принято решение о возведении общего санузла. Ранее Кулагин Е.В. самостоятельно за собственные средства отстроил себе санузел. Они устно договорились, что на то время, пока нет собственного санузла, они будут пользоваться его санузлом. Чеченин С.В. дал свое согласие на перепланировку части этажа. Суд постановил указанное решение. В кассационной жалобе Кулагин Е.В. просит решение суда отменить и вынести по делу новое решение. Мотивирует тем, что суд не должен был применять к правоотношениям сторон аналогию закона, суд должен был применить аналогию права. Указывает, что при принятии решения суд не учёл, что он купил спорные помещения, самостоятельно отстроил себе санузел, поэтому санузел является его собственностью. Соглашение о совместном содержании мест общего пользования носило временный характер. Из данного соглашения видно, что истец согласился с тем, что помещение санузла является его собственностью. Кроме того, истец не доказал размер своей доли в общей собственности. Суд также не определил доли каждого собственника в праве собственности. В кассационной жалобе Монастырский Ф.Р. также просит решение суда отменить и вынести по делу новое решение, приводя аналогичные доводы. В возражениях на кассационную жалобу Чеченин С.В. просит решение суда оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения. Указывает, что суд при разрешении спора правильно применил аналогию закона. Его исковые требования были направлены на определение режима общего имущества, а не на определение долей в общем имуществе. Ответчики оборудовали себе санузел, заняв часть общего имущества всех собственников. При приобретении нежилых помещений ему показывали санузел как место общего пользования. Кроме того, в материалах дела имеется заявление Чеченина С.В. в котором он указывает на то, что суд первой инстанции при постановке решения не разрешил вопрос о судебных расходах : взыскании с ответчика в его пользу госпошлины в сумме <...> рублей и расходов на оплату услуг представителя в сумме <...> рублей и просит суд кассационной инстанции рассмотреть данные требования. В кассационной инстанции Кулагин Е.В. доводы кассационной жалобы поддержал. Представитель Кулагина Е.В.- Стебловская Е.В., просила решение суда отменить, указала на то, что суд первой инстанции безосновательно применил к спорным правоотношениям аналогию закона; поскольку между собственниками помещений были заключены соглашения по поводу помещений, являющихся предметом судебного разбирательства, суду надлежало рассмотреть спор с учетом данных соглашений. Кроме того, истцом не представлены доказательства того, что спорные помещения в установленном порядке включены в состав общего имущества. Вопрос о последствиях сделки, признанной судом недействительной, судом не мотивирован и не разрешен, также не мотивировано удовлетворение требования о демонтаже перегородки. Монастырский Ф.Р. доводы кассационной жалобы поддержал. Желтобрюхова Ю.К., представитель Монастырского Ф.Р. третьих лиц Давыдова Ю.Я., Ремез Р.Б., Троян А.В., Когана Е.Ш. поддержала доводы кассационной жалобы. Истец Чеченин С.В. и его представитель Тыртышная Л.И. , поддержали свою позицию, изложенную в возражениях на кассационные жалобы и просили решение суда оставить в силе. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражений на них, выслушав мнение лиц, участвующих в кассационной инстанции, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда. Из материалов дела следует, что Кулагин Е.В. по договору купли-продажи от <...> купил у открытого акционерного общества энергетики и электрификации «Хабаровскэнерго» нежилые помещения второго этажа здания, расположенного по адресу: <...>, договор зарегистрирован <...> Часть из помещений <...> он продал Чеченину С.В. Помещения, принадлежащие Чеченину С.В., обозначены на поэтажном плане под № <...>. Из технического паспорта по состоянию на 19.06.2006 г. следует, что на момент приобретения помещения Кулагиным Е.В. помещение под <...> значилось как санузел, <...> - как коридор. Согласно техническому паспорту по состоянию на 09.08.2007 г. помещение санузла № <...> перестроено, из него образовано три помещения с общим назначением «санузел» - № <...>, № <...>, № <...>. Коридоры - номера на поэтажном плане № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>. На основе анализа технических паспортов суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в момент заключения сделки купли-продажи между Чечениным С.В. и Кулагиным Е.В. в здании имелся общий коридор (номера на поэтажном плане № <...>, № <...>, № <...>, № <...>) и санузел ( первоначально на поэтажном плане № <...>, после перепланировки - № <...>, № <...>, № <...>). Доводы представителя ответчиков Желтобрюхова Ю.К. о том, что в техпаспорте от 19.06.2006 г. помещение № <...> указано как санузел ошибочно, не приняты во внимание судом первой инстанции правильно, поскольку доказательств, подтверждающих данный довод, не представлено. Из технического паспорта по состоянию на 11.08.2009, составленного после проведенной в 2009 году Кулагиным Е.В. реконструкции, следует, что помещение № <...> стало значиться как умывальник, № <...>- туалет, №№ № <...> - коридор, коридор разделен перегородкой со встроенной дверью, закрывающейся на ключ ( на плане № <...>). Данные помещения не могут использоваться самостоятельно, предназначены для обслуживания иных помещений, в том числе и помещений, находящихся в собственности истца, следовательно, они являются общим имуществом. О том, что коридор и санузел признавались сособственниками помещений общим имуществом и использовались как общее имущество свидетельствует заключенное ими соглашение о совместном содержании мест общего пользования от 19.05. 2008. Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества прямо не урегулированы законом, суд первой инстанции правомерно применил аналогию закона, и разрешил требования, исходя из положений ст.ст. 289, 290 ГК РФ, а также руководствовался положениями ст. 36 ЖК РФ. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Статья 290 ГК РФ устанавливает, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (общее имущество в многоквартирном доме). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Принятие решений по вопросам пользования общим имуществом собственников помещений в здании является компетенцией общего собрания собственников помещений. В связи с тем, что на момент приобретения Чечениным С.В. права собственности на нежилые помещения общим имуществом в данном здании являлись коридор (номера на поэтажном плане № <...>, № <...>, № <...>, № <...>) и санузел - № <...>. (в настоящее время санузел имеет номера № <...>, № <...>, № <...>, коридор - № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>.) суд правомерно признал право истца на долю в праве на данные помещения. 10.09.2010 г., Кулагин Е.В. продал Монастырскому Ф.Р. спорные нежилые помещения с номерами на поэтажном плане: № <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...> сделана запись регистрации № <...>. Судом установлено, что данные помещения являются коридором и санузлом, в связи с чем относятся к общему имуществу здания и долю в праве на данные помещения имеют другие собственники, в том числе истец. В связи с тем, что при заключении данной сделки не было получено согласие других собственников на отчуждение общего имущества, такая сделка не соответствует закону и согласно положениям ст. 168 ГК РФ ничтожна. В силу ст. 166 ГК РФ эта ничтожная сделка недействительна. В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от 10.09.2010 г., заключенный между Кулагиным Е.В. и Монастырским Ф.Р., в части купли-продажи нежилых помещений с номерами на поэтажном плане № <...> и аннулировал в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от <...> о регистрации права собственности Монастырского Ф.Р. на вышеуказанные нежилые помещения, а также изъял эти помещения из незаконного владения Монастырского Ф.Р. В силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в том случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, нарушается его право собственности или законного владения со стороны ответчика. Судом установлено, что в 2009 г. Кулагиным Е.В. в коридоре (помещение № <...>) была построена перегородка, согласно сообщению главы мэрии города от 17.02.2011 г. реконструкция коридора произведена с нарушением проекта, разрешение на ввод объекта после реконструкции не получено. Из материалов дела установлено, что разрешение на реконструкцию было выдано на возведение перегородок (заложить дверной проем) по обоим концам коридора - в помещении № <...> и помещении № <...>, на такую реконструкцию давали своё согласие другие собственники помещений, находящихся в этом же строении, в том числе и Чеченин С.В., поэтому судебная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что у Кулагина Е.В. отсутствовали законные основания для возведения перегородки, поскольку эта реконструкция не имеет необходимых согласований, разрешение на ввод объекта после реконструкции не получено. Кроме того, данная перегородка нарушает права истца на пользование общим имуществом. Следовательно, требования Чеченина С.В. о понуждении Кулагина Е.В. демонтировать незаконно возведенную перегородку удовлетворены правомерно. Доводы кассационных жалоб ответчиков о том, что судом не была определена доля истца в общем имуществе не могут быть приняты во внимание, поскольку такие требования Чечениным С.В. не заявлялись. Доводы представителя Кулагина Е.В.- Стебловской Е.В. в кассационной инстанции о том, что суду надлежало рассмотреть спор с учетом соглашений, заключенных между собственниками помещений по порядку пользования общим имуществом не являются основанием для отмены решения суда, поскольку не имеют правового значения для данного спора. Исходя из изложенного, оснований для отмены решения суда по доводам кассационных жалоб не имеется. Однако судебная коллегия считает, что в силу ст. 98 ГПК РФ, обязывающей суд при постановке решения разрешить вопрос о возмещении судебных расходов, суду первой инстанции надлежало взыскать с ответчиков в пользу истца возмещение судебных расходов в сумме <...> рублей в равных долях по <...> рублей с каждого, поскольку в материалах дела имелась квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины Чечениным С.В. при обращении в суд. Поэтому резолютивная часть решения подлежит дополнению указанием на взыскание с ответчиков в равных долях в пользу истца государственной пошлины, уплаченной им при обращении в суд. Вопрос о возмещении расходов истцу на представителя не может быть рассмотрен, поскольку в материалы дела до вынесении решения не были представлены доказательства расходов на оплату услуг представителя и соответствующее ходатайство не заявлялось,что не лишает истца права обратиться в суд с требованием о возмещении судебных расходов на общих основаниях. Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 361-364 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А : Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 10 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Кулагина Е.В. и кассационную жалобу Монастырского Ф.Р. без удовлетворения. Резолютивную часть решения дополнить абзацем следующего содержания: взыскать с Кулагина Е.В. и Монастырского Ф.Р. в пользу Чеченина С.В. возмещение расходов по государственной пошлины по <...> рублей с каждого. Председательствующий Судьи