Дело № 33-429/2011

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

16 сентября 2011 года                                                                              г. Биробиджан

         Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Серга Н.С.,

судей Поповой М.Н., Завальной Т.Ю.,

при секретаре Поповской Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационному представлению заместителя прокурора г. Биробиджана ЕАО на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 10.08.2011, которым постановлено:

В исковых требованиях прокурора города Биробиджана в интересах Российской Федерации к городской Думе муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области о признании незаконным и обязании отменить решение от <...> № <...> «О предоставлении в собственность в порядке приватизации земельного участка » отказать.

Заслушав доклад судьи Поповой М.Н., заключение прокурора , пояснения представителя ответчика , третьего лица , судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Прокурор города Биробиджана ЕАО в защиту интересов Российской Федерации обратился в суд с иском к городской Думе муниципального образования «Город Биробиджан» (далее - городская Дума) о признании незаконным и отмене решения городской Думы от <...> № <...> «О предоставлении в собственность в порядке приватизации земельного участка », указывая, что <...> городской Думой принято решение о предоставлении в собственность в порядке приватизации земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м.

Данное решение противоречит п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которого исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, принадлежит гражданам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Из толкования отдельных положений данной статьи следует, что земельные участки, занятые этими объектами могут быть предоставлены только для целей эксплуатации этих объектов. Объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначениями до окончания строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <...> имеет в собственности объект незавершенного строительства со степенью готовности 77%. Земельный участок предоставлен в аренду для цели окончания строительства сроком с <...> по <...>. Доказательств, указывающих на то, что данный объект был сдан в эксплуатацию, не имеется. В связи с чем, городская Дума не вправе была принимать решение о предоставлении данного земельного участка в собственность в порядке приватизации.

Таким образом, городской Думой нарушены охраняемые Конституцией РФ и федеральными законами интересы Российской Федерации. В связи с чем, прокурор города Биробиджана просил признать решение городской Думы от <...> № <...> незаконным и отменить его.

В судебном заседании представитель истца - заместитель прокурора г. Биробиджана исковые требования уточнил, просил суд признать незаконным решение городской Думы от <...> № <...> и обязать ответчика отменить данное решение. Поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, а также пояснил, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) к объектам капитального строительства относятся: здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. Статья 36 ЗК РФ не содержит такой объект, как объект незавершенного строительства. Данный объект не может быть использован для целей эксплуатации, так как в силу ст. 55 ГрК РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода его в эксплуатацию.

Объект незавершенного строительства не подпадает ни под понятие здания, ни под понятие сооружение и не обладает качествами ни здания, ни сооружения. Органы местного самоуправления обязаны соблюдать Конституцию РФ и федеральные законы. Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам.

Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, может быть предоставлен только в аренду до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. Принятие городской Думой обжалуемого решения послужило основанием для незаконного получения права собственности

Представитель ответчика исковые требования не признал в полном объеме. Пояснил, что Конституция РФ гарантирует права на землю. Статьей 29 ЗК РФ предусмотрено право на получение земельного участка, как на праве аренды, так и в собственность. Статья 36 ЗК РФ предусматривает исключительное право для собственников зданий, строений и сооружений. При этом Земельный кодекс РФ не вводит понятий зданий, строений и сооружений.

В соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ граждане обращаются с заявлением о приобретении прав на земельный участок, при этом предоставляют перечень документов, установленных приказом Минэкономразвития от 30.10.2007 № 370. Решение городской Думы было принято на основании закона и на основании поданных документов в соответствии с Перечнем. Оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность не было. Данный земельный участок не является участком, изъятым из оборота. Никаких ограничений и обременений данный земельный участок не содержит. Право собственности Российской федерации на этот участок не зарегистрировано. Он передан органам местного самоуправления для распоряжения, что и было сделано. Оспариваемое решение не нарушает права Российской Федерации. На данный участок не может претендовать другое лицо, так как у имеется преимущественное право в связи с тем, что на участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий ему на праве собственности.

Аналогичные нормы, позволяющие приобретать земельные участки одновременно с приобретением в порядке приватизации объектов незавершенного строительства, признанных самостоятельными объектами недвижимости, предусмотрены ст. 28 ФЗ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Третье лицо считает исковые требования необоснованными. Данный участок он получил аренду в <...> году, затем продлевал договор аренды. В <...> году был заключен очередной договор аренды для строительства складского помещения, окончание которого планирует в конце <...> года. В марте <...> года решил реализовать свое право на получение этого участка в собственность. <...> за ним зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В кассационном представлении заместитель прокурора г. Биробиджана ЕАО просил решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 10.08.2011 отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, указывая, что в соответствии с действующим законодательством объекты незавершенного строительства нельзя эксплуатировать (использовать по определенному целевому назначению) без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которого у не имеется. Следовательно, возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства не обладает качествами здания либо сооружения, поскольку не может быть использован в соответствии с его назначением. Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества построен и сдан в эксплуатацию, не имеется. Таким образом, городская Дума не вправе была принимать решение о предоставлении в собственность в порядке приватизации земельного участка под объектом незавершенного строительства.

Ссылка суда на отсутствие прямого запрета на приватизацию земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, предусмотренная ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в данном деле несостоятельна, так как объект незавершенного строительства, принадлежащий , был не приватизирован, а построен.

Также не обоснованны выводы суда о том, что весь необходимый перечень документов, установленный приказом Минэкономразвития от 30.10.2007 № 370, приложен к заявлению о передаче земельного участка в собственность. Суд оставил без внимания доводы прокуратуры о том, что названным приказом утвержден перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположены здания, строения, сооружения, но не объекты незавершенного строительства.

Кроме того, согласно п. 4 рассматриваемого Перечня к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, прилагается выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке. В свидетельстве о государственной регистрации права от <...> объект права указан как объект незавершенного строительства, а не здание, строение либо сооружение.

Считает, что заключение МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города» с договора купли-продажи данного земельного и получение последним свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, не имеет прямого отношения к предмету рассмотрения настоящего дела.

В судебной коллегии прокурор доводы кассационного представления поддержал, просил решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 10.08.2011 отменить, исковые требования прокурора г. Биробиджана ЕАО удовлетворить.

Представитель ответчика - городской Думы МО «Город Биробиджан» ЕАО с доводами кассационного представления не согласился. Считает решение суда законным и обоснованным. Пояснил, что степень готовности объекта незавершенного строительства не имеет значения при решении вопроса о передаче в собственность земельного участка, на котором расположен объект.

Третье лицо с доводами кассационного представления не согласился. Просил решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационного представления, выслушав пояснения лиц, участвующих в кассационной инстанции, заключение прокурора, полагавшего решение суда отменить, кассационное представление удовлетворить, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела установлено, что постановлением главы мэрии города МО «Город Биробиджан» от <...> № <...> предоставлен в аренду сроком на <...> года земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <...>, площадью <...> кв.м для окончания строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> за зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 77%, расположенный по адресу: <...>.

<...> обратился с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность.

<...> городской Думой МО «Город Биробиджан» ЕАО принято решение о предоставлении в собственность в порядке приватизации земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м.

Суд первой инстанции пришел к выводу о законности данного решения городской Думы.

Однако судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при рассмотрении дела неправомерно применил положения пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, в соответствии с которым исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках, поскольку в городскую Думу с заявлением о выкупе земельного участка обратилось лицо, имеющее в собственности не завершенный строительством склад.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ определен круг обладателей прав лишь на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести в собственность земельный участок; к их числу не отнесены собственники не завершенных строительством зданий, строений или сооружений, так как эти объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, установлении специальных оснований для прекращения договора аренды (ст.ст. 35, 42, 46 ЗК РФ).

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К ним относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которой приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае самостоятельно начал строительство, а не приватизировал незаконченный объект.

Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами не предусмотрено прямого запрета на приватизацию земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства, однако не значит, что данный вопрос не урегулирован действующим законодательством.

Ссылки суда на положения ст. 130 ГК РФ является несостоятельными, поскольку основным критерием в данном споре является не то, насколько прочно объект связан с землей, а степень его готовности к эксплуатации исходя из положений градостроительных норм.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что собственник объекта незавершенного строительства, как и собственник здания, строения, сооружения, обладает исключительным правом приватизации земельного участка, занятого таким объектом недвижимости.

Тот факт, что Российская Федерация не обладает правом собственности на спорный судебный участок, не умаляет прав права прокурора на подачу указанного заявления, поскольку в данном случае речь идет о единообразии в толковании и применении норм закона, принятого на федеральном уровне.

На момент рассмотрения дела между МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО и уже заключен договор № <...> купли-продажи данного земельного участка от <...>, и зарегистрировано право собственности последнего на данный земельный участок. Однако указанные обстоятельства не имеют существенного правового значения при решении вопроса о законности принятого городской Думой решения от <...>.

Таким образом, судебная коллегия считает возможным согласиться с доводами кассационного представления заместителя прокурора г. Биробиджана ЕАО.

Согласно ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований прокурора. При этом не находит оснований для возложения на городскую Думу МО «Город Биробиджан» ЕАО обязанности по отмене оспариваемого решения, поскольку вправе отменить данное решение как противоречащее федеральному законодательству.

Руководствуясь ст.ст. 361-364 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 10.08.2011 отменить.

Принять новое решение об удовлетворении исковых требованиях прокурора города Биробиджана в интересах Российской Федерации к городской Думе муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области о признании незаконным решения от <...> № <...> «О предоставлении в собственность в порядке приватизации земельного участка ».

Признать решение городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области от <...> № <...> «О предоставлении в собственность в порядке приватизации земельного участка » незаконным и отменить его.

Кассационное представление заместителя прокурора г. Биробиджана ЕАО - удовлетворить.

Председательствующий

Судьи