Судья <...> Дело № 33 - 457/2011 К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е 07 октября 2011 года г. Биробиджан Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе: Председательствующего Дроздовой В.Ф., судей Кнепмана А.Н., Завальная Т.Ю., при секретаре Серебряковой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчика администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 25 августа 2011 года, которым постановлено: Исковые требования к администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» о признании недействительным отказ в предоставлении земельного участка в собственность и об обязании предоставления данного земельного участка в собственность - удовлетворить полностью. Признать недействительным отказ администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области в предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <...> Обязать администрацию муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области предоставить в собственность земельный участок, общей площадью <...> с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...> путем заключения договора купли-продажи данного земельного участка. Заслушав доклад судьи Кнепмана А.Н., пояснения истца , представителя ответчика , судебная коллегия У С Т А Н О В И Л А: обратился в суд с указанным иском к администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» (далее МО «Биробиджанский муниципальный район»). Свои требования мотивировал тем, что 17.12.2007 на основании постановления исполняющего обязанности главы администрации МО «Биробиджанский муниципальный район» № <...> ему предоставлен в аренду земельный участок площадью <...>, расположенный по адресу: <...> для строительства индивидуального жилого дома. 20.08.2008 аренда продлена до <...> года. На данном земельном участке осуществляется строительство жилого дома. 24.05.2011 он обратился к главе МО «Биробиджанский муниципальный район» за предоставлением участка в собственность, однако получил отказ, который мотивирован тем, что предоставление земельного участка в собственность собственнику объекта незавершенного строительства законом не предусмотрено. Считает данный отказ необоснованным и не законным по следующим причинам. 04.04.2011 он зарегистрировал право собственности на 2-этажный объект незавершенного строительства, площадью <...>., по адресу: <...>, построенный на указанном выше земельном участке. Исходя из положений ст. 28 Земельного кодекса РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 130 Гражданского кодекса РФ незавершенное строительством здание относится к объектам недвижимости. Он является собственником жилого дома незавершенного строительством, степень готовности которого 54 %. В настоящее время дом может быть использован в соответствии с целевым назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Согласно статье 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. С учетом этого, являясь собственником строения, он вправе приобрести земельный участок, на котором находится это строение по выкупной цене в соответствии с требованиями ст. 36 ЗК РФ. В судебном заседании истец доводы и требования иска поддержал. Суду пояснил, что жилой дом на спорном земельном участке почти построен, осталось произвести внутренние отделочные работы, вставить окна, и в нем можно жить. Электричество в доме проведено, установлен электросчетчик. В 2011 году возросла арендная плата за землю, с <...> рублей, поэтому он решил оформить землю в собственность. Представитель ответчика - администрации МО «Биробиджанский муниципальный район» исковые требования не признал. Суду пояснил что, согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ приобрести в собственность земельный участок может только собственник здания. Предоставление земельного участка в собственность собственнику объекта незавершённого строительства, несмотря на то, что объект незавершённого строительства является объектом недвижимости, законом не предусмотрено. Документов о том, что на земельном участке, предоставленном в аренду для ИЖС, расположено введённое в эксплуатацию строение в суд и в администрацию муниципального района не предоставлено. Законодатель не случайно не включил лиц, являющихся собственниками объектов незавершённого строительства в список лиц которые имеют право приобрести земельный участок в собственность. Налоговым кодексом РФ и статьёй 2 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" не предусмотрено налогообложение объектов незавершённого строительства. Законодатель предусмотрел возможность к понуждению застройщика к скорейшему введению объекта строительства в эксплуатацию путём повышения размера арендной платы, в случае если объект строительства не введён в эксплуатацию по истечении двух лет. Так, в соответствии с законом Еврейской автономной области от 24.12.2008 N 502-ОЗ и решением Собрания депутатов муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» от 24.12.2008 № 124 по истечении двух лет со дня заключения договора аренды земли, в случае если объект строительства не введён в эксплуатацию, размер арендной платы в <...> повышается в 15 раз, и такой размер арендной платы будет сохраняться до тех пор, пока не будет зарегистрировано право собственности на введённый в эксплуатацию объект недвижимого имущества. В рассматриваемом случае истец вынужден сейчас платить арендную плату в размере <...> ежегодно, вместо первоначальной арендной платы в размер <...>. очень выгодно именно сейчас выкупить земельный участок и потом платить только земельный налог в размере <...> рублей в год, достроить жилой дом и не вводить его в эксплуатацию т.к. к этому его ничто не побуждает, и это ему экономически выгодно, ведь после ввода дома в эксплуатацию ему придётся платить <...> в год. Договором аренды земельного участка от 17.12.2007 № <...> и дополнительным соглашением к договору от 20.08.2008 подтверждается, что обладает правом аренды земельного участка до <...>. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является индивидуальное жилищное строительство. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой был предоставлен в аренду земельный участок, а именно на земельном участке построен и введён в эксплуатацию индивидуальный жилой дом, не предоставлено. Суд постановил указанное решение. В кассационной жалобе ответчик администрация МО «Биробиджанский муниципальный район» просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска. Жалоба мотивирована тем, что решение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. В ходе рассмотрения дела было установлено, что на спорном земельном участке расположен капитальный гараж, разрешение на строительство которого никто не получал, собственность на данный объект недвижимого имущества не зарегистрирована, поэтому выделить земельный участок под этим объектом невозможно, поскольку согласно ст. 36 Земельного Кодекса РФ приобрести земельный участок в собственность может только собственник строения. Вместе с тем, земельный участок, на котором расположен в настоящее время гараж, является составной и неотъемлемой частью земельного участка. В результате чего приобрести земельный участок в собственность может только лицо, которому принадлежит на праве собственности введённый в эксплуатацию индивидуальный жилой дом и гараж, расположенные на данном земельном участке. Приватизация земельных участков под объектами незавершённого строительства допускается в исключительных случаях, прямо предусмотренных в законе. В кассационной инстанции представитель ответчика требования и доводы кассационной жалобы поддержал. Истец просил оставить решение суда без изменения. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав мнение лиц, участвующих в кассационной инстанции, судебная коллегия не находит основания для удовлетворения жалобы. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 12.09.2008, спорный земельный участок, площадью <...>., имеет кадастровый номер <...>, находится по адресу <...>. На основании постановления и.о. главы администрации МО «Биробиджанский муниципальный район» от 17.12.2007 № <...> в границах утвержденного проекта границ земельного участка предоставлен в аренду сроком на <...> земельный участок площадью <...>, расположенный по адресу: <...> <...> из категории земель - земли населенных пунктов, для ИЖС. Из договора аренды земли от 17.12.2007 № <...> следует, что администрация МО «Биробиджанский муниципальный район» сдала, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью <...> с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...> сроком на <...> с <...> по <...>. В соответствии с постановлением главы МО «Биробиджанский муниципальный район» от 20.08.2008 № <...>, соглашением от 20.08.2008, аренда вышеуказанного земельного участка продлена до <...>. В соответствии с разрешением на строительство от 14.08.2008 (утвержденным постановлением главы муниципального района от 15.08.2008), администрация Биробиджанского муниципального района ЕАО разрешила строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <...>. Согласно техническому и кадастровому паспортам, степень готовности объекта незавершенного строительства по адресу: <...> по состоянию на 15.03.2011 составляет 54 %. В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 04.04.2011, истец является собственником недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: <...>. Согласно заявлению от 24.05.2011, адресованному главе Биробиджанского муниципального района, он просит оформить в собственность земельный участок, расположенный по указанному адресу. На данное заявление 22.06.2011 г. получил отказ. В качестве обоснования отказа указано, что согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ приобрести в собственность земельный участок может только собственник здания. Предоставление земельного участка в собственность собственнику объекта незавершенного строительства законом не предусмотрено. Суд признал данный отказ необоснованным. Судебная коллегия находит, что вывод суда основан на неверном толковании норм материального права. В соответствии с ч 1. ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ определен круг обладателей прав лишь на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести в собственность земельный участок; к их числу не отнесены собственники незавершенных строительством зданий, строений или сооружений, так как эти объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, установлении специальных оснований для прекращения договора аренды (ст.ст. 35, 42, 46 ЗК РФ). Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К ним относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которой приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Данная норма не является общей и регулирует специальные правоотношения, которых в рассматриваемом споре не имеется. самостоятельно начал строительство, а не приватизировал незаконченный объект, поэтому ссылка суда на ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ в качестве правового обоснования возможности получения в собственность земельного участка собственником незавершённого строительством объекта является несостоятельной. Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами не предусмотрено прямого запрета на приватизацию земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства, однако это не значит, что данный вопрос не урегулирован действующим законодательством. Ссылки суда на положения ст. 130 ГК РФ являются несостоятельными, поскольку основным критерием в данном споре является не то, насколько прочно объект связан с землей, а степень его готовности к эксплуатации, исходя из положений градостроительных норм. Ссылка суда на ч. 4 ст. 28 ЗК РФ, которой предусмотрено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: - изъятия земельных участков из оборота; - установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; - резервирования земель для государственных или муниципальных нужд, также нельзя признать верной. Её положения необходимо оценивать в системной связи с другими нормами земельного, градостроительного законодательства, в том числе и ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, и соответственно, нельзя считать, что любому лицу, желающему приобрести в собственность нужный ему земельный участок, он должен быть, безусловно, предоставлен. Не следует это и из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», на который сослался суд. Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что собственник объекта незавершенного строительства, как и собственник здания, строения, сооружения, обладает исключительным правом приватизации земельного участка, занятого таким объектом недвижимости. При таких обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, и оно подлежит отмене. Но поскольку все юридически значимые обстоятельства по делу установлены, судебная коллегия считает необходимым вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Руководствуясь ст. ст. 361 - 364 ГПК РФ, судебная коллегия - О П Р Е Д Е Л И Л А: Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 25 августа 2011 года отменить, и вынести по делу новое решение: Исковые требования к администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка в собственность и об обязании предоставления данного земельного участка в собственность - оставить без удовлетворения. Председательствующий Судьи