Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
26 октября 2010года
Орловский районный суд Ростовской области в составе
председательствующего Лазуревской В.Ф.
при секретаре Пикаловой О.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пискарева Владимира Михайловича, Приемцевой Любовь Григорьевны, Попенко Виталия Анатольевича, Попенко Евгении Афанасьевны к конкурсному управляющему ИП главы КФХ Костенкова А.М. Зотьеву В.А. о расторжении договора
У С Т А Н О В И Л
Требования истцов обоснованы тем, что 00.00.0000 между Пискаревым В.М. и ИП Костенков А.М. главой К(Ф)Х заключен договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью ....... га, расположенный по адресу: .......
00.00.0000 между Попенко В. А., Попенко Е. А. и ИП Костенков А.М главой К(Ф)Х заключен договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью ....... га, расположенный по адресу: .......,
00.00.0000 между Приемцевой Л.Г. и ИП Костенков А.М главой К(Ф)Х заключен договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью ....... га, расположенный по адресу: ........ Договоры аренды заключены сроком на 9 лет.
В соответствии с п. 3.1 указанных договоров арендатор имеет право:
использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления;
осуществлять сельхозиспользование земель в объемах, определенном договором аренды.
В соответствии с п. 3.2 указанного договора арендатор обязан:
использовать полученный земельный участок по назначению;
вносить арендную плату в размерах и сроки, установленные договором аренды;
соблюдать условия договора аренды;
производить оплату земельного налога.
Однако ИП Костенков А.М. не исполнял свои обязательства, предусмотренные договором аренды.
00.00.0000 истцы обратились к ИП Костенкову А.М. с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору аренды. Однако ответчик предупреждение оставил без внимания
00.00.0000 истцы обратились с заявлением к ИП Костенкову А.М. с предложением о досрочном расторжении договоров аренды. ИП глава КФХ Костенков А.М. оставил его без внимания.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2010г. ИП
Костенков А.М.был признан банкротом. Государственная регистрация главы К(Ф)Х
Костенков А.М. в качестве индивидуального предпринимателя утратила силу.
Конкурсным управляющим утвержден Зотьев В.А.
В соответствии с ст. 619 ГК РФ основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя могут быть предусмотрены договором.
В соответствии с п. 4.2 указанного договора досрочного расторжения договора аренды допускается в случае несоблюдения требований п.п. 3-4 настоящего договора.
Истцы полагают, что в связи с неисполнением обязательств по договорам аренды указанные договоры аренды подлежат досрочному расторжению.
В судебном заседании представитель истцов адвокат Тюменев К.Б. на требованиях истцов настаивал, пояснил, что с 2009 года ИП Костенков А.М. не выполняет условия договоров аренды земельных участков: несвоевременно выплачивалась арендная плата, не платился земельный налог, земельные участки не обрабатываются. В связи с чем, истцы обратились к ИП Костенкову А.М. с заявлениями о досрочном расторжении договоров аренды. Примерно в это же время стало известно, что в отношении ИП Костенкова А.М. введена процедура банкротства. Арендодатели были приглашены к Костенкову А.М., последний предложил заключить договоры аренды земельных участков с ИП главой КФХ Т.. Только в этом случае он соглашался расторгнуть договоры аренды досрочно. Истцы не согласились, так как арендная плата по договору с ИП главой КФХ Т. ниже, чем по договору с ИП Костенковым А.М.. Вместе с тем, есть арендаторы, которые желали бы взять земельные участки в аренду на более выгодных для истцов условиях. Истцы полагают, что отказ в досрочном расторжении договоров аренды нарушает их права, поскольку с другими арендодателями договоры расторгнуты досрочно, также неизвестно, кому будет передано право аренды земельных участков. В связи с нарушением сроков выплаты арендной платы истцы были вынуждены самостоятельно приобретать корм для домашних животных и птицы. Они являются жителями сельской местности, где основной доход приносит подсобное хозяйство. Таким образом, нарушение сроков выплаты арендной платы для истцов является существенным нарушением их прав. С момента заключения договоров аренды, ИП глава КФХ Костенков А.М. самостоятельно не мог обрабатывать землю и заключил договор субаренды с СПК «К». Также по условиям договора аренды ИП глава КФХ Костенков А.М. брал обязательства по уплате земельного налога, однако эту обязанность не исполнял, в связи, с чем истцы были вынуждены самостоятельно уплачивать земельный налог.
Кроме того, ответчик не предоставил доказательств в подтверждение доводов о включении права аренды земельных участков в конкурсную массу. Истцы полагают, что со стороны конкурсного управляющего Зотьева В.А. допущено злоупотребление правом, так как в июне 2010года, уже после признания ИП Костенкова А.М банкротом договоры аренды с другими арендодателями также расторгались досрочно.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне слушания был надлежаще уведомлен. Однако в соотвествии с отзывом на исковое заявление исковые требования Пискарева В. М., Приемцевой Л. Г., Попенко В. А., Попенко Е. А. не признаны по следующим основаниям:
В соотвествии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 2 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от 00.00.0000, заключенного сроком на 9 лет, сумма ежегодной арендной платы составляет:
Зерно в количестве 3-х тонн, время выдачи - июль-август;
Сено в количестве 1 тонны, время выдачи - июль-август;
Масло растительное в количестве 5литров, время выдачи - октябрь;
Единовременная материальная помощь в ритуальных услугах - 4000 руб.;
Подвоз сельскохозяйственной продукции - 1 рейс.
За период 2007-2008 года арендная плата истцу была выплачена в полном объеме.
Арендная плата за 2009год выплачена частично.
00.00.0000 истцам было отправлено уведомление о том, что на всех полях, в том числе арендованных ИП главой КФХ Костенковым А.М. ведутся весенние сельскохозяйственные работы. В связи с просрочкой обязательств по выдаче арендной платы в виде 5-ти литров масла растительного за 2009 год задолженность будет выдана в срок до 00.00.0000.
Просрочка перед арендодателями по арендной плате за 2009 год была погашена в полном объеме в мае 2010 года, о чем свидетельствуют ведомости выдачи арендной платы. Данные обстоятельства позволяют сделать вывод об отсутствии существенных нарушений условий договора.
На основании Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также ст. 619 ГКРФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, хотя срок уплаты уже истек. В данном случае просрочки выплаты арендной платы более двух раз подряд не было, поэтому для расторжения договора аренды оснований нет.
В соответствии с решением Арбитражного суда Ростовской области от 09 июня 2010 года, ИП глава КФХ Костенков А.М. признан банкротом и открыта процедура конкурсного производства.
В соответствии с ч. 1 ст. 221 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» в конкурсную массу крестьянского (фермерского) хозяйства включаются находящееся в общей собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства недвижимое имущество, в том числе насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, племенной, молочный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое приобретенное для крестьянского (фермерского) хозяйства на общие средства его членов имущество, а также право аренды принадлежащего крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельного участка и иные принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству и имеющие денежную оценку имущественные права.
В настоящее время все имущество ИП главы КФХ Костенкова А.М прошло конкурсную оценкуи находится в конкурсной массе, что подтверждается выпиской из инвентаризационной описи от 00.00.0000.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истцов, суд считает, что исковые требования Пискарева В. М., Приемцевой Л. Г., Попенко В. А., Попенко Е.А. подлежат удовлетворению.
В соотвествии сч.2 ст. 450 ГКРФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соотвествии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В обоснование иска представитель истцов ссылался на условия договоров аренды заключенных истцами с ИП главой КФХ Костенковым А.М, решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06 2010 года, справку Управления Росреестра о количестве расторгнутых досрочно ИП главой КФХ Костенковым А.М договоров аренды, копию договора аренды земельного участка, заключенного гражданами с ИП Т. главой КФХ.
Основными доводами ответчика в опровержение иска были доводы о том, что просрочки выплаты арендной платы более двух раз подряд не было, в настоящее время просрочка по арендной плате за 2009 год погашена, земельный налог уплачен, право аренды земельного участка включено в конкурсную массу, поэтому оснований для расторжения договоров аренды нет.
В подтверждение представлены ведомости по выплате арендной платы, договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, справка о включении права аренды земельных участков, принадлежащих истцам в конкурсную массу.
Суд с указанными доводами согласиться не может по следующим основаниям.
Истцы утверждали, что несвоевременная выплата арендной платы для них является существенным нарушением условий договора аренды, поскольку они являются жителями сельской местности, и подсобное хозяйство приносит существенный доход.
Представитель ответчика утверждая, что право аренды земельного участка истицы включено в конкурсную массу ссылался на инвентаризационную опись от 00.00.0000, однако суду была представлена только справка, подписанная самим представителем ответчика. О том, что право аренды земельного участка включено в конкурсную массу, истцы в известность поставлены не были. В соответствии со справкой Управления Росреестра Ростовской области в апреле- июне 2010года ИП главой КФХ Костенковым А.М досрочно расторгнуты 38 договоров аренды земельных участков, 22 договора не расторгнуты. В соответствии с пояснениями представителя истцов досрочно расторгались договоры аренды только с условием заключения договоров аренды с ИП главой КФХ Т., данные утверждения представителем ответчика оспорены не были. Таким образом, суд признает доводы истцов о существенном нарушении договора другой стороной обоснованными.
Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами истцов о том, что существенным нарушением договорных обязательств является неуплата земельного налога, поскольку в соответствии со ст. 45 и 388 НК РФ обязанность по уплате земельного налога возложена на собственника земельного участка. Условие, возлагающее на арендатора обязанность по уплате земельного налога, противоречит требованиям закона.
Также доводы истцов о том, что принадлежащие им земельные участки не обрабатываются, ничем не подтверждаются.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
Расторгнуть договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью ....... га, расположенный по адресу: ......., заключенный между Пискаревым Владимиром Михайловичем и ИП главой КФХ Костенковым А.М.
Расторгнуть договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью ....... га, расположенный по адресу: ......., заключенный между Попенко Виталием Анатольевичем, Попенко Евгенией Афанасьевной и ИП главой КФХ Костенковым А.М.
Расторгнуть договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью ....... га, расположенный по адресу: ......., заключенный между Приемцевой Любовь Григорьевной и ИП главой КФХ Костенковым А.М.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 суток.
Председательствующий