Дело №2-566/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
26 октября 2010года
Орловский районный суд Ростовской области в составе
председательствующего Лазуревской В.Ф.
при секретаре Пикаловой О.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дмитренко Валентины Ивановны к конкурсному управляющему ИП главы КФХ Костенкова А.М. Зотьеву В.А. о расторжении договора
У С Т А Н О В И Л
Исковые требования Дмитренко В.И. обоснованы тем, что в 2007 году с ИП главой КФХ Костенковым А.М был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на девять лет.
Однако ИП глава КФХ Костенков А.М нарушал условия договора: арендная плата выплачивалась не в полном объеме, земельный участок не обрабатывается, в связи с несвоевременной выплатой земельного налога на истицу возложена обязанность
по уплате пени.
В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Нарушение договора со стороны ответчика является существенным, так как вместо получения арендной платы в полном объеме, она выплачена частично, на Дмитренко В.И возложена обязанность по уплате пени. Кроме того, земельный участок не обработан, зарос травой, что свидетельствует о его использовании не по назначению. Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении прав арендодателя.
На письменное предложение о необходимости надлежащего исполнения обязательств и о расторжении договора, ИП глава КФХ Костенков А.М не ответил.
Дмитренко В.И просила расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ
земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес> примерно <данные изъяты> км по направлению на юго-запад от <адрес>.
В судебном заседании представитель истицы адвокат Рязанцев В.М. на исковых требованиях Дмитренко В.И настаивал, пояснил, что несоблюдение п.п. 3-4 договора аренды является основанием расторжения договора. В соотвествии с п. 3.2 договора арендатор обязан:
- использовать полученный земельный участок по назначению;
- вносить арендную плату в размерах и в сроки, установленные договором аренды;
- производить оплату земельного налога (то есть предварительно компенсировать затраты на его оплату).
То есть, договором предусмотрены условия, позволяющие расторгнуть договор аренды при однократном нарушении обязательств, принятых на себя арендатором. Истица является пенсионером, содержит подсобное хозяйство, поэтому несвоевременное получение арендной платы является существенным нарушением ее прав арендодателя.
Представитель ответчика не отрицал, что нарушал сроки выплаты арендной платы за 2009-2010 год, но указывал, что в настоящее время обязательства исполнены.
Земельный участок не используется по назначению, ответчик не смог представить доказательства, подтверждающие, что земельный участок, принадлежащий Дмитренко В.И., своевременно обрабатывался. Истица обращалась в администрацию ФИО13 с заявлением о том, что ее земельный участок не обрабатывается, но ответа не получила. Земельный участок на основании договора субаренды передан СПК «ФИО11», но и СПК « ФИО12» земельный участок не обрабатывает.
Истица обратилась к ИП главе КФХ Костенкову А.М с заявлением о расторжении договора аренды, но ей было предложено передать свой участок в аренду ИП главе КФХ Т.. Арендодатель должен был принести договор аренды с ИП глава КФХ Т., после чего Костенков А.М. давал согласие на расторжение договора с ним. Это было условием расторжения договора. С теми, кто не соглашался, договор не расторгался. Истица не пожелала заключать договор с ИП КФХ Т., так как размер арендной платы по договору с ИП КФХ Т. даже ниже, чем у ИП Костенкова А.М.. У истицы есть возможность заключить договор аренды с другими арендаторами на более выгодных условиях.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне слушания был надлежаще уведомлен. Однако в соответствии с отзывом на исковое заявление исковые требования Дмитренко В.И. не признаны по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 2 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сроком на 9 лет, сумма ежегодной арендной платы составляет:
Зерно в количестве 3-х тонн, время выдачи - июль-август;
Сено в количестве 1 тонны, время выдачи - июль-август;
Масло растительное в количестве 5литров, время выдачи - октябрь;
Единовременная материальная помощь в ритуальных услугах - 4000 руб.;
Подвоз сельскохозяйственной продукции - 1 рейс.
За период 2007-2008 года арендная плата истцу была выплачена в полном объеме.
Арендная плата за 2009год выплачена частично.
ДД.ММ.ГГГГ было от истицы получено письмо с заявлением о выдаче задолженности по арендной плате в виде 5-ти литров масла растительного за 2009 год.
ДД.ММ.ГГГГ истице было отправлено уведомление о том, что на всех полях, в том числе арендованных ИП главой КФХ Костенковым А.М. ведутся весенние сельскохозяйственные работы. В связи с просрочкой обязательств по выдаче арендной платы в виде 5-ти литров масла растительного за 2009 год задолженность будет выдана в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Просрочка перед истцом по арендной плате за 2009 год была погашена в полном объеме в мае 2010 года, о чем свидетельствуют ведомости выдачи арендной платы. Данные обстоятельства позволяют сделать вывод об отсутствии существенных нарушений условий договора.
На основании Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также ст. 619 ГКРФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, хотя срок уплаты уже истек. В данном случае просрочки выплаты арендной платы более двух раз подряд не было, поэтому для расторжения договора аренды оснований нет.
В соответствии с решением Арбитражного суда Ростовской области от 09 июня 2010 года, ИП глава КФХ Костенков А.М. признан банкротом и открыта процедура конкурсного производства.
В соответствии с ч. 1 ст. 221 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» в конкурсную массу крестьянского (фермерского) хозяйства включаются находящееся в общей собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства недвижимое имущество, в том числе насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, племенной, молочный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое приобретенное для крестьянского (фермерского) хозяйства на общие средства его членов имущество, а также право аренды принадлежащего крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельного участка и иные принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству и имеющие денежную оценку имущественные права.
В настоящее время все имущество ИП главы КФХ Костенкова А.М прошло конкурсную оценкуи находится в конкурсной массе, что подтверждается выпиской из инвентаризационной описи от ДД.ММ.ГГГГ.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истицы, суд считает, что иск Дмитренко В.И. подлежит удовлетворению.
В соответствии сч.2 ст. 450 ГКРФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В обоснование иска представитель истицы ссылался на условия договора аренды заключенного истицей с ИП главой КФХ Костенковым А.М, решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06 2010года, справку Управления Росреестра о количестве расторгнутых в добровольном порядке ИП Костенковым А.М главой КФХ договоров аренды земельных участков, копию договора аренды земельного участка, заключенного гражданами с ИП Т. главой КФХ, показания свидетеля П..
Основанными доводами ответчика в опровержение иска были доводы о том, что просрочки выплаты арендной платы более двух раз подряд не было, в настоящее время просрочка по арендной плате за 2009 год погашена, земельный налог уплачен, право аренды земельного участка включено в конкурсную массу, поэтому оснований для расторжения договора аренды нет. В подтверждение представлены ведомости по выплате арендной платы, квитанция об уплате земельного налога, справка о включении права аренды земельного участка истицы в конкурсную массу.
Суд с указанными доводами согласиться не может по следующим основаниям.
Факт ненадлежащего использования земельного участка, принадлежащего истице, подтверждается показаниями свидетеля П.. Представитель истицы утверждал, что несвоевременная выплата арендной платы для истицы является существенным нарушением условий договора аренды, поскольку истица является пенсионером и подсобное хозяйство в значительной степени дополняет ее бюджет. Представитель ответчика утверждая, что право аренды земельного участка истицы включено в конкурсную массу ссылался на инвентаризационную опись от ДД.ММ.ГГГГ. Однако суду была представлена только справка, подписанная самим представителем ответчика. О том, что право аренды земельного участка включено в конкурсную массу, Дмитриенко В.И. в известность поставлена не была. В соответствии со справкой Управления Росреестра в апреле- июне 2010года ИП Костенковым А.М досрочно расторгнуто 38 договоров аренды земельных участков, 22 договора не расторгнуты. В соответствии с пояснениями представителя истицы досрочно расторгались договоры аренды с условием заключения договоров аренды с ИП главой КФХ Т., данные утверждения представителем ответчика оспорены не были. Таким образом, суд признает доводы истицы о существенном нарушении договора другой стороной обоснованными.
Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами истицы о том, что существенным нарушением договорных обязательств является неуплата земельного налога, поскольку в соответствии со ст. 45 и 388 НК РФ обязанность по уплате земельного налога возложена на собственника земельного участка. Условие, возлагающее на арендатора обязанность по уплате земельного налога, противоречит требованиям закона.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ площадью 14,8 га, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Дмитренко Валентиной Ивановой и ИП главой КФХ Костенковым А.М..
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 суток.
Председательствующий