Дело № 2-3\11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
04 февраля 2011 года п. Орловский
Орловский районный суд Ростовской области в составе
председательствующего Лазуревской В.Ф.
при секретаре Пикаловой О.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Берегового Виктора Алексеевича к ООО «Арсенал» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете № от 00.00.0000
У С Т А Н О В И Л:
Исковые требования Берегового В.А. обоснованы тем, что в производстве Тацинского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области находится на исполнении исполнительный лист № от 00.00.0000 года, выданный Тацинским районным судом на основании решения суда о взыскании с Берегового В. А. в пользу Бовтко В. И. денежной суммы в размере 784307,3 рублей.
В рамках данного исполнительного производства был наложен арест на
принадлежащий истцу - Береговому В. А. объект недвижимости -
незавершенный строительством двухэтажный жилой дом ( литер А, А1 ) с
цокольным этажом и мансардой, общей площадью 372,5кв.м и здание бани,
расположенные по адресу: ..........
00.00.0000 года судебным приставом - исполнителем Тацинского районного отдела УФС СП по РО было вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права (земельного участка с кадастровым номером №, незавершенного строительством жилого дома ( Литер А, А1), здания бани, расположенных по адресу: .......... На основании данного постановления, производство оценки рыночной стоимости указанных объектов недвижимости было поручено ООО«Арсенал». Согласно отчета ООО «Арсенал» № от 00.00.0000 величина рыночной стоимости оцениваемого объекта составила 796000 рублей.
Из отчета об оценке следует, что фактически оценка производилась, только
одного этажа недостроенного двухэтажного жилого дома с мансардой и
цокольным этажом, а именно цокольного этажа площадью 121,3 кв.м. При этом на дату оценки 09.04.2008 года фактическая площадь двухэтажного дома, с мансардой и цокольным этажом ( фактически четыре этажа) составляла 372,5 кв.м. Это подтверждается фотографиями всех этажей, имеющимися в отчете. Эта же площадь подтверждается техническим паспортом, выданным МУП БТИ ст. Тацинской от 00.00.0000, кадастровым паспортом объекта незавершенного строительством от 00.00.0000.
При определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик обязан руководствоваться федеральными стандартами, в соответствии с которыми определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
В соответствии с ФС 01 должны использоваться три подхода - затратный (имущественный), сравнительный (рыночный), доходный. не использовался.
Оценщик ООО «Арсенал» использовал два подхода, доходный подход не использовался.
Стоимость объекта оценки (литер А,А1), определенная в рамках сравнительного подхода, составляет - 584 269 рублей, здание бани не оценивалось. Этому методу присвоен высокий стоимостной коэффициент - 0,9.
Стоимость объекта оценки (литер А, А 1), определенная в рамках затратного подхода, составляет - 1 461 586 рублей, а бани - 123 717 руб.
Этому методу присвоен низкийстоимостной коэффициент -0,1.
В соответствии с требованиями Закона РФ «Об оценочной деятельности» для сравнительного исследования оценщик обязан был брать аналогичные объекты недвижимости, соответствующие техническим характеристикам оцениваемого объекта недвижимости. Фактически же оценщик в нарушение требований закона, незаконно отобрал для сравнительного исследования объекты с несоответствующими техническими характеристиками: одноэтажные жилые дома, более ранних годов постройки, бывших в эксплуатации, в четыре раза меньшей площади. В связи с этим установленная в отчете величина рыночной стоимости объекта является недостоверной, а данные отчета не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В случае отсутствия в регионе выставленных на продажу жилых домов, аналогичных оцениваемому, оценщик, обязан был отказаться от применения сравнительного подхода к оценке и использовать затратный подход для оценки дома без земельного участка и дворовыми постройками, учитывая сложившийся уровень цен на строительные материалы, стоимость строительно-монтажных работ. В отчете на л.42 в таблице № 7 описываются технические характеристики оцениваемого объекта и в разделе «объемно-планировочные параметры указано, что количество этажей - «2+ мансарда + цокольный этаж», а в таблице № 2 на стр. 8 в разделе «этажность здания» указано - 2 этажа, площадь этажа под литером А составляет 121,3 кв. м, а площадь цокольного этажа под литером А1 составляет 124,3 кв.м, при этом общая площадь помещения почему-то выведена 121,3 кв.м.
Эта ошибка оказала существенное влияние на величину рыночной стоимости объекта и при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода и при определении её в рамках затратного подхода, так как расчет производился по площади одного этажа, а не четырех.
По непонятным основаниям в отчете завышен процент износа оцениваемого объекта, не введенного в эксплуатацию нового жилого дома - 30%.
Также по непонятным причинам оценщик ООО «Арсенал» не оценил капитальный забор, который относится к дворовым постройкам и является неотъемлемой частью оцениваемого объекта.
С целью доказательства недостоверной величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете № от 00.00.0000, Береговым В.А. была заказана строительно-техническая экспертиза, которая была проведена Бюро экспертиз ООО «Эксперт» г. Ростов-на-Дону.
Для определения достоверной величины рыночной стоимости оцениваемого объекта эксперты Бюро экспертиз ООО «Эксперт» применили затратный подход, так как сравнительный подход применить не представилось возможным из-за отсутствия в регионе в апреле 2008 года выставленных на продажу жилых домов, аналогичных оцениваемому.
Согласно заключению экспертизы действительная стоимость жилого дома на апрель 2008 года составляет 2 659 607 рублей, действительная стоимость дворовых построек (баня и капитальный забор) на апрель 2008 года составляет 654359 руб., действительная стоимость жилого дома на апрель 2008 года составляет 3 313 966 рублей.
Несмотря на то, что истец ставил в известность директора ООО «Арсенал» и судебного пристава - исполнителя Тацинского районного отдела ФССП по РО о несоответствии величины рыночной стоимости оцениваемого объекта фактическим ценам, сложившимся в апреле 2008 года на территории Тацинского района, данное заключение не вызвало сомнения у пристава - исполнителя и легло в основу документов, отправленных Тацинским районным отделом УФС СП по РО на торги, а в последствии, после неудачно проведенных торгов арестованное имущество с заниженной рыночной стоимостью, было передано в собственность Бовтко В.И. и выдано свидетельство о государственной регистрации права на незавершенное строительство жилого дома, где общая площадь указана 372,5 кв.м. Такая же площадь фигурировала в объявлениях на проведение торгов.
В 2006 году Бовтко В.И. и Береговой В.А. договорились о продаже оцениваемого объекта недвижимости, и было достигнуто соглашение о цене домовладения -
1 100 000 рублей. Рыночная стоимость была установлена сторонами по обоюдному согласию, хотя для Берегового В.А. это была кабальная и не выгодная сделка. В счет этой суммы Бовтко В.И. выдал Береговому В.А. аванс в размере 750000 рублей. Именно эту сумму суд взыскал с Берегового В.А., а в счет долга судебные приставы- исполнители передали Бовтко В.И. не один этаж площадью 121,3 кв. м, как оценил оценщик
ООО «Арсенал», а весь дом, общей площадью 372,5 кв.м.
В соответствии со ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению по месту нахождения оценочной организации.
Береговой В.А. просит признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительством жилого дома ( Литер А, А 1), здания бани, расположенных по адресу: ........., указанной в отчете ООО «Арсенал» №от 00.00.0000.
Признать необоснованным заключение ООО «Арсенал» от 00.00.0000, (отчет
№) о рыночной стоимости арестованного имущества - незавершенного строительством жилого дома ( Литер А, А1), здания бани, расположенных по адресу: ..........
В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивала, пояснила, что оценка была проведена не домовладения в целом, а отдельных строений, без учета стоимости капитального ограждения, водозаборной скважины и благоустройства земельного участка. Принимались во внимание аналоги, не соответствующие объекту оценки, то есть проводился сравнительный анализ двухэтажного коттеджа с одноэтажными жилыми домами, более ранних годов постройки, без учета многоэтажности объекта, года постройки и завершенности строительства на 75%. Оценщик не применил затратный метод. Таким образом, отчет является достоверным. Цена оказалось заниженной. Кроме того, по правоустанавливающим документам площадь дома составляет 372,5 кв.м., а не 121,3 кв.м., оценщик должен был делать оценку по техническому паспорту.
Представитель ответчика исковые требования Берегового В.А. не признал, сослался на отзыв на исковое заявление Берегового В.А., в соответствии с которым просил Береговому В.А. отказать в удовлетворении требований по дующим основаниям:
В соответствии с п.4 ст.85 Закона РФ «Об исполнительном производстве» если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. Таким образом, ст. 85 закона РФ «Об исполнительном производстве» предусмотрена возможность оспаривания сторонами исполнительного производства в суде стоимости объекта оценки, указанной в оценщиком в отчете. Из анализа положений ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» следует, что в суде может быть оспорена не непосредственно указанная в отчете стоимость объекта, а указанная в отчете стоимость объекта, принятая судебным приставом-исполнителем. Сама по себе, указанная в отчете стоимость объекта оценки, которая не принята приставом-исполнителем, не несет для сторон исполнительного производства никаких правовых последствий, В связи с этим в суде может быть оспорена принятая судебным приставом-исполнителем указанная в отчете оценщика стоимость объекта оценки, путем оспаривания постановления судебного пристава-исполнителя о принятии отчета об оценке. т. е. в порядке оспаривания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов должностных лиц. Исключение составляют случаи, когда законом или иным нормативам актом предусмотрена обязательность величины стоимости для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Поскольку отчет оценщика о стоимости имущества носит для судебного пристава- исполнителя рекомендательный характер, он не может быть оспорен путем предъявления самостоятельного иска. Данная позиция судебной практикой. Кроме того, решением Тацинского районного суда от 00.00.0000 Береговому В.А. отказано в удовлетворении жалобы на действия судебного пристава-исполнителя. Решением Тацинского районного суда от 00.00.0000 по иску Берегового В.А., в котором он просил признать недостоверной величину рыночной стоимости, установленной в отчете ООО «Арсенал» так же отказано. Определением Ростовского областного суда от 00.00.0000 решение Тацинского районного суда от 00.00.0000 оставлено без изменения. Поэтому в соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Также истцом нарушен срок для обжалования результатов оценки, т.к. согласно п.4 ст.85 закона РФ «Об исполнительном производстве» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Определенная оценщиком стоимость объекта оценки является профессиональным суждением специалиста, т.е. оценщик определяет наиболее вероятную величину стоимости с учетом задания на оценку. Только договор купли-продажи объекта, либо результаты торгов, аукциона позволяют судить о сложившейся в отношении объекта оценки реальной рыночной цене. Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области торги по продаже арестованного имущества Берегового В.А. было поручено проводить ООО «Витта - Бай». Первичные и повторные торги со снижением стоимости на 15%от первоначальной не состоялись по причине отсутствия заявок, что подтверждается протоколами заседания комиссии ООО «Витта-Бай» от 00.00.0000 и 00.00.0000 В альтернативном экспертном заключении, предоставленным Береговым В.А., рыночная стоимость имущества на апрель 2008 г. составляет 2 659 607 рублей. Учитывая отсутствие заявок на протяжении всего периода реализации имущества, в том числе с учетом 15% снижения первоначальной стартовой стоимости, следует признать, что величина стоимости, определенная ООО «Арсенал», в большей степени соответствовала рыночной стоимости и цене объекта оценки, чем стоимость, указанная в альтернативном отчете.
Представитель ООО « Эксперт» пояснил, что требования истца обоснованны. В соответствии с Законом « Об оценочной деятельности в РФ» жилые дома не могут оцениваться, если земля не принадлежит собственнику строения. В данном случае земля принадлежит государству. Оценивать данный дом следует в полном объеме, по выполненным работам и вложенным средствам, поскольку здание не окончено строительством. Здание имеет площадь 372 кв.м., часть здания никто не может оценивать без определения долей. Поэтому оценка площади 121,3 кв.м является нарушением. Данное помещение должно оцениваться только затратным подходом, а не доходным и сравнительным, поскольку это неоконченное строительство. Здание оценено в 2.659 000 рублей, а ООО « Арсенал» затратным подходом оценил первый этаж в 2 009 000 рублей, но потом по доходному подходу оценил в 772 000 рублей. Но для этого надо перепрофилировать объект. Для сравнения брались объекты 1973 и 1995г постройки. Сравнивать с построенными объектами нельзя. Кроме того, в заключении не указаны объекты, которые брались для сравнения, не указана литература, на которую ссылался оценщик, не указан телефон, по которому можно было бы с ним связаться. Ответчиком в заключении указан внешний износ, но такого термина нет, есть физический и функциональный, износа у неоконченного строительством объекта нет. Кроме того, оценщик должен иметь свидетельство, однако свидетельства ООО « Арсенал» просрочены, поэтому отчет недействительный. В отчете ООО « Арсенал» указано, что оценщик работает на основании приказа Минэкономразвития, оценщик обязан работать только по Закону «Об оценочной деятельности». В таблице №15 допущены математические ошибки. Земля находится в аренде, ее оценивать нельзя. В таблице №7 два этажа, но рассчитывается только площадь 121,3 кв.м. На стр. 46 и 47 указаны долгоживущие и короткоживущие элементы, таких понятий нет. На стр. 50 указывается экономический износ, такого понятия вообще нет. На стр. 55 отчета в таблице№16 корректировки применены неправильно. На стр.56 в таблице №17 применен коэффициент 0,1 для затратного подхода, сравнительный подход рассчитан с математической ошибкой. Доходный подход считает также неправильно, указывает стоимость вместе с баней
796 000 рублей. Но доходный подход рассчитывается как средняя цена за 12 месяцев по региону, умножаются квадратные метры на площадь всего здания. Это очень большой объем работы, и применяется в основном к предприятиям, поскольку там можно посчитать прибыль. Указанный расчет нельзя было брать за основу при вынесении решений суда.
Бовтко В.И. в судебном заседании исковые требования Берегового В.А не признал, пояснил, что данный вопрос уже неоднократно, в течение 4 лет рассматривался Тацинским районным судом. В решении Тацинского районного суда от 10.02.2010 года вопрос о достоверности оценки рыночной стоимости был подробно рассмотрен и Береговому В.А. было отказано в иске. Цена дома на торгах снижалась, так как не поступало предложений о покупке данного объекта, поэтому дом судебные приставы-исполнители передали ему.
Представитель Тацинского районного отдела ФССП по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела был надлежаще уведомлен, дело было рассмотрено в его отсутствие в соответствии со ст. 167 ч.3 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд считает, что иск Берегового В.А. подлежит оставлению без удовлетворения.
В соответствии со ст. 3 Закона РФ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение…
В соответствии со ст. 12 Закона РФ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно ст.85 Закона РФ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В судебном заседании установлено, что Тацинским районным отделом ФССП 00.00.0000 возбуждено исполнительное производство на основании исполнительного листа, выданного Тацинским районным судом о взыскании с Берегового ВА. в пользу Бовтко В.И. 784 307,3 рублей.
00.00.0000 судебным приставом-исполнителем был наложен арест на дом и баню, принадлежащие Береговому ВА. в акте оценка объектов недвижимости не определялась и сделана отметка о том, что требуется оценка специалиста.
11.01.2008 г. должником получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на незавершенное строительство двухэтажного жилого дома с мансардой и цокольным этажом общей площадью 121,3 кв.м., литер А, А1 расположенное по адресу ..........
00.00.0000 постановлением судебного пристава исполнителя оценка строений поручена специалисту-оценщику ООО «Арсенал». Отчет об оценке строений поступил в
Тацинский районный отдел ФССП 16.04.2008 г.
00.00.0000 судебный пристав-исполнитель вынес постановление об оценке, которым постановил принять отчет ООО «Арсенал» о рыночной стоимости жилого дома литер А А1, незавершенного строительства и здание бани в размере 731 000 руб.
00.00.0000 Береговой ВА. не согласился с оценкой объекта и обжаловал действия судебного пристава-исполнителя по установлению цены на объект в суде. Решением Тацинского районного суда от 15.05.2008 г. жалоба Берегового В.А. о признании незаконным постановления судебного исполнителя Л. от 00.00.0000 об оценке незавершенного строительства двухэтажного жилого дома с мансардой и цокольного этажа, здания бани и земельного участка по вышеуказанному адресу оставлена без удовлетворения. Решение вступило в законную силу.
Постановлением судебного пристава- исполнителя от 08 092008 г.. незавершенное строительство двухэтажного жилого дома с мансардой и цокольным этажом общей площадью 121,3 кв.м., литер А, А1 передано на торги по цене 731 000 руб. в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области. Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области торги по продаже объекта было поручено проводить ООО «Витта-Бай».
Протоколом заседания комиссии ООО «Витта-Бай» по подготовке и проведению торгов о продаже арестованного имущества от 00.00.0000 торги по лоту №3 двухэтажный дом с мансардой (незавершенное строительство), общей площадью 372,5 кв. м. литер А, А1, здание бани признаны не состоявшимися в связи с отсутствием заявок.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 00.00.0000 цена на объект снижена на 15%и его стоимость составила 621 250 руб.
Протоколом заседания комиссии ООО « Витта-Бай» по подготовке и проведению торгов о продаже арестованного имущества от 00.00.0000, торги по лоту №10, жилой дом литер А, А1 (незавершенное строительство жилого дома с мансардой и цокольным этажом, здание бани, признаны не состоявшимся в связи с отсутствием заявок.
00.00.0000 судебный пристав-исполнитель направил Бовтко ВИ. предложение об оставлении за взыскателем объекта по цене на 25% ниже его стоимости, т.к. имущество не было реализовано на торгах. В этот же день Бовтко ВИ. обратился в ФССП с заявлением о согласии принять указанный объект.
Судебный пристав-исполнитель вынес постановление о передаче объекта и по акту передал взыскателю объект по цене 597 000 руб.
Ссылаясь на заключение строительно-технической экспертизы, проведенной Бюро экспертиз ООО «Эксперт» истец и его представитель оспаривали стоимость объекта недвижимости по адресу ........., указанную в отчете ООО «Арсенал» № от 00.00.0000, и указывали, что она занижена.
Однако суд не может согласиться с доводами истца и его представителя по следующим основаниям.
Оценка спорного недвижимого имущества проведена в соотвествии с постановлением судебного пристава исполнителя от 00.00.0000 специалистом-оценщиком ООО «Арсенал». 00.00.0000 судебный пристав-исполнитель вынес постановление об оценке, которым постановил принять отчет ООО «Арсенал» о рыночной стоимости жилого дома литер А А1, незавершенного строительства и здания бани в размере 731 000 руб. 00.00.0000 состоялось решение Тацинского районного суда по жалобе Берегового В.А. о признании незаконным постановления судебного исполнителя Л. от 00.00.0000 об оценке незавершенного строительства двухэтажного жилого дома с мансардой и цокольного этажа, здания бани по вышеуказанному адресу, которым жалоба Берегового В.А. оставлена без удовлетворения. Решение вступило в законную силу. Принятое решение является обязательным для суда.
Кроме того, Береговым В.А отчет ООО «Арсенал» оспорен и в порядке искового производства. Решением Тацинского районного суда от 00.00.0000 по иску Берегового В.А. к Тацинскому районному отделу ФССП, Бовтко В.И., Управлению Росреестра по Ростовской области о признании сделки недействительной с последующим применением последствий недействительности, признании акта государственного органа недействительным, признании свидетельства о регистрации права недействительным и внесении изменений в ЕГРП Береговому В.А. в иске было отказано. В ходе судебного разбирательства отчет ООО «Арсенал» оспаривался по тем же основаниям. Решение также вступило в законную силу и является обязательным для суда.
Таким образом, в связи с тем, что оценка недвижимого имущества производилась в рамках исполнительного производства, то в соотвествии со ст. 85 Закона РФ « Об исполнительном производстве» оспорено могло быть только постановление судебного пристава о принятии отчета ООО «Арсенал».
Ссылка истца на ст. 3 Закона РФ «« Об оценочной деятельности в Российской Федерации» необоснованна, поскольку Береговой В.А. был обязан отчуждать объект оценки, а Бовтко В.И. обязался его принять.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Береговому Виктору Алексеевичу к ООО «Арсенал» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектанедвижимости по адресу ........., указанной в отчете № от 00.00.0000 отказать.
Обеспечительную меру- запрет Тацинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области производить регистрацию домовладения, расположенного по адресу ......... - отменить.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 суток.
Решение в окончательной форме изготовлено 09.02.2011года.
Председательствующий
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 апреля 2011 года решение Орловского районного суда Ростовской области от 04 февраля 2011 года оставлено без изменения, а кассационная жалоба Берегового В.А. - без удовлетворения.