Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«30» августа 2010 года г. Оренбург
Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе: председательствующего судьи Солдатковой Р.А.
при секретаре Субботиной О.С.
с участием представителя третьего лица Мордвинцевой Л.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) (далее Банк) к Хожанцу В.А., Рожкову Ю.В. о признании договора купли – продажи дома и земельного участка незаключенным
УСТАНОВИЛ
Банк обратился с указанным иском в суд, обосновывая свое требование тем, что ... года между Хожанец В.А. и Рожковым Ю.В. заключен договор ... купли –продажи здания и земельного участка. Согласно п. 1.1 Договора продавец (Хожанец) передает в собственность покупателя одноэтажный жилой дом с мансардой и подвалом, находящийся по адресу: ..., ..., ..., ..., а покупатель (Рожков) принимает товар и обязуется выплатить за него согласованную сторонами цену равную ... рублей. В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства договор купли – продажи ... должен быть зарегистрирован. Однако в нарушение требований п.3 ст.433 и п.2ст.12 ГК РФ. Если залогодатель не осуществляет защиту своих прав, залогодержатель вправе использовать эти способы от имени залогодателя без специальной доверенности.
В судебное заседание истец представителя не направил. В адресованном суду заявлении просили провести судебное заседание в их отсутствие, на удовлетворении иска настаивали по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Рожков Ю.В.,будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил, отзыв на иск не предоставил.
Ответчик Хожанец В.А., будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился. В адресованном суду заявлении просил провести судебное заседание в его отсутствие. Отзыв на иск не предоставил.
Определением суда от ... года к участию в деле в качестве третьего лица без заявления самостоятельных требований привлечена ФИО5 В судебное заседание ФИО5 не явилась, в адресованном суду заявлении просила рассмотреть дело без её участия, изложив свои возражения в письменном отзыве на иск.
Суд определил рассмотреть дело в порядке ст.167 ГПК РФ.
Адвокат Мордвинцева Л.М., выступающая в защиту интересов третьего лица ФИО5 согласилась с заявленными Банком требованиями, поскольку её доверитель как супруга продавца Хожанец В.А. на момент заключения договора согласия на продажу спорных объектов недвижимости не давала ФИО6читает, что Рожков, будучи знакомым Хожанца, воспользовавшись его затруднительным материальным положением, связанным с невозможностью погашения кредита, ... года, получив от Хожанца подписи, составил выгодные для него документы. Фактически между сторонами никакой сделки не было.
Заслушав пояснения представителя третьего лица, изучив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно норме ч.2ст.33 Федерального закона от 16.07.1998 года №102 –ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе использовать способы защиты нарушенного права без специальной доверенности от залогодателя.
В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно норме ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статьей 558 ГК РФ предусмотрены особенности продажи жилых помещений. В соответствии с нормой ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с ч.1ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Из материалов дела следует и установлено в судебном заседании, что имеется письменный договор купли – продажи здания и земельного участка от ... года. По смыслу предмета договора под зданием имеется ввиду жилой дом с мансардой и подвалом, находящийся по адресу: ..., ..., ..., ... л.д.11). По условиям договора (п.3.3) переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП.
Также установлено, что ... года Банк и Хожанец В.А., ФИО7 заключили кредитный договор ... ... по условиям которого Банк предоставил заемщикам, являющимся супругами, кредит в сумме ... рублей под залог (ипотеку) недвижимости - спорного жилого дома с мансардой и подвалом ..., общей ... расположенных по адресу: ..., ..., ..., ..., ..., ... л.д.30-45).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года ... -... правообладателем объекта недвижимости: землепользование площадью ....м. земель населенного пункта с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение установлено относительно ориентира: незавершенный строительством жилой дом, расположенный в границах участка, адрес ориентира: ..., ..., ..., ..., ..., участок ... на праве собственности является Хожанец В.А. Зарегистрированы обременения: ипотека, регистрация ... ... от ... года сроком на 180 месяцев, залогодержатель: КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО); запрещение сделок с имуществом, регистрация ... - ... от ... года на основании постановления судебного пристава – исполнителя ... подразделения судебных приставов- исполнителей от ... г.л.д.73).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок от ... года правообладателем жилого дома ... площадью ....м. с местоположением: ..., ..., ..., д.... на праве собственности является Хожанец В.А. Зарегистрированы обременения: ипотека, регистрация ... от ... года. Заявленные в судебном порядке права требования не зарегистрированы л.д.74).
Таким образом, суд устанавливает, что переход прав по обжалуемой сделке в уполномоченном органе не производился, хотя все последующие после регистрации права собственности действия собственника нашли отражение в Едином государственном реестре.
... суда ... от ... года удовлетворены требования КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество. В исполнении решения выданы исполнительные документы.
Из материалов дела следует, что поводом для обращения с иском в суд явилось судебное разбирательство в третейском суде по заявлению Рожкова Ю.В. Именно с указанного времени о сделке от ... года стало известно истцу, третьему лицу, а также ответчику Хожанец В.А.
Как следует из вступившего в законную силу заочного решения ... суда от ... года по иску ФИО5 к ФИО8, ФИО10, ФИО9 и по самостоятельному иску третьего лица Хожанец В.А.к тем же ответчикам, Хожанец В.А. ... года по просьбе своего знакомого Рожкова Юрия вселял в принадлежащий ему дом его брата – ФИО8 с семьей с целью охраны дома и оплаты коммунальных услуг. В этих же целях выдавал Рожков. Он выдавал ему доверенность на управление и пользование жилым домом доверенность, которую впоследствии ... года отменил. Из решения также следует, что при вселении он (Хожанец В.) не спрашивал согласия сособственника ФИО5, которая была к тому же назначена ответственным хранителем имущества, арестованного и описанного во исполнение решения суда о взыскании кредитной задолженности. Кредит ему помогал получать Рожков Ю.как сотрудник банка. Позже после обращения взыскания на заложенное имущество он вновь предложил помощь, предложив подписать бумаги, в которых даже дата не указывалась. В последствии оказалось, что это договор купли – продажи и передаточный акт. В ... года он обратился в УВД по Оренбургской области прокуратуру с заявлением о привлечении к уголовной ответственности Рожкова Ю.В.Денежная сумма, указанная в договоре, ему не передавалась.
Вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка ... от ... года определены доли супругов Хожанец по ? доле за каждым в совместно нажитом имуществе – земельный участок площадью ... и одноэтажный незавершенный строительством жилой дом с мансардой и подвалом, расположенных по адресу: ..., ..., ..., ..., участок 6л.д.100).
Установлено, что в настоящее время в Челябинском областном третейском суде рассматривается дело о признании действительным договора купли – продажи от ... года.
В силу ст.61 ГПК РФ решение третейского суда не имеет преюдициальное значение при рассмотрении данного дела.
Анализируя приведенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что Кит Финанс Инвестиционный банк (ОАО) является надлежащим истцом, поскольку в случае признания оспариваемого договора купли – продажи ничтожной сделкой будет нарушено право банка на удовлетворение собственных требований за счет реализации заложенного имущества. Сделка, совершенная между Рожковым Ю.В. и Хожанец В.А. не прошла государственную регистрацию, следовательно, является незаключенной. А потому требования Банка обоснованно и подлежит удовлетворению.
В соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ и ст.333.19 НК РФ с ответчиков подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст.ст. 98, 194 -198 ГПК РФ, суд
решил
исковые требования КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) удовлетворить.
Признать договор купли – продажи здания и земельного участка ... от ... года незаключенным.
Взыскать солидарно с Рожкова Ю.В. и Хожанец В.А. в пользу Кит Финанс Инвестиционный банк (ОАО) расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 06.09.2010 года.
Судья Р.А.Солдаткова.