РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2011 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе: председательствующего судьи Имамовой Р.А., при секретаре Ольховик Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление М, к администрации МО Чебеньковский сельсовет, администрации МО <адрес>, Е о признании договора аренды земельного участка и договора купли-продажи недействительными,

УСТАНОВИЛ:

М, Г обратились в суд с вышеуказанным иском. В обоснование своих требований указали, что являются собственниками квартир <номер> в шестнадцатиквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>. К указанному жилому дому с момента постройки <дата> соразмерно количеству квартир прилегают земельные участки, отведённые для ведения подсобного хозяйства, которыми пользуются собственники квартир жилого дома.

Истцы указывали, что <дата> по договору купли-продажи М была приобретена однокомнатная <адрес>, расположенная на втором этаже двухэтажного дома, по адресу: <адрес>. Во время оформления вышеуказанной сделки между М и Е, действующей на основании доверенности от Н, было подписано соглашение об авансе, где в п.4 указано, что «к квартире прилагается участок земли площадью 2 сотки и погребка с погребом». Однако данный приусадебный участок в пользование М так и не поступил.

Считают, что при переходе права собственности на квартиру, М должно перейти право пользования приусадебным участком. Но так как в настоящее время участком пользуется Е аренды, просили признать договор аренды земельного участка <номер>, заключённый с Е с <дата>, недействительной ничтожной сделкой.

Определением Оренбургского районного суда от <дата> производство по делу в части исковых требований Г прекращено.

В ходе судебного разбирательства М дополнила иск требованием о признании сделки купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от <дата> <номер>, заключенную между администрацией МО <адрес> и Е недействительной.

В судебном заседании М и ее представитель Б, действующая на основании доверенности от <дата> <данные изъяты>, исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении, просили удовлетворить.

Представитель администрации МО <адрес> З, действующая на основании доверенности <номер> от <дата>, возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснила, что участок, на который претендует М, не является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку относится к муниципальным землям. Указала, что М был предоставлен земельный участок в аренду, однако она им не пользуется, арендную плату не вносит. Просила отказать в удовлетворении иска.

Представитель администрации МО Чебеньковский сельсовет И, действующий по доверенности от <дата> <данные изъяты> также против удовлетворения иска М возражал, пояснил, что в 2009 году с М было заключено мировое соглашение. Администрация МО Чебеньковский сельсовет со своей стороны исполнила условия мирового соглашения в полном объеме: предоставила участок <номер>; земля была вспахана, проведена вода, участок огорожен, однако М договор аренды не подписала. Просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

<дата> между администрацией МО <адрес> и Е на основании постановления администрации МО <адрес> <номер>-п от <дата> «О предоставлении земельного участка в аренду на 11 месяцев в границах МО Чебеньковский сельсовет Е» заключен договор аренды сроком на одиннадцать месяцев <данные изъяты>

Заявляя требование о признании вышеназванного договора аренды недействительным, М указывает на нарушение ее права как собственника квартиры, поскольку права на земельный участок перешли к ней на основании соглашения об авансе, заключенного с Е, кроме того, она в числе других собственников квартир имеет право на заключение договора аренды на земельный участок, относящийся к жилому дому.

Разрешая указанное требование истца, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Копией свидетельства о государственной регистрации права подтверждается, что М является собственником однокомнатной квартиры многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> <данные изъяты>. Указанную квартиру она приобрела у Н по договору купли-продажи, заключенному <дата> <данные изъяты>.

При заключении договора от имени продавца Н действовала на основании доверенности Е.

В подтверждение своих прав на земельный участок истец ссылается на соглашение об авансе, заключенное между М и Е <данные изъяты>. Из текста соглашения следует, что Е имеет намерение передать М однокомнатную квартиру в 16-ти квартирном жилом доме по адресу: <адрес>, принадлежащую продавцу на основании ордера-справки <номер> от <дата>. Пункт 4 соглашения имеет указание на то, что к квартире прилагается участок земли площадью две сотки и погребка с погребом.

Данное соглашение не является основанием возникновения прав истца на спорный земельный участок по следующим обстоятельствам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что собственником <адрес> была Н на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан № ТИ-792 от <дата>, зарегистрированного в ГПТИ <адрес> <дата> <данные изъяты> <дата> Н выдала доверенность на имя Е на право предоставления её интересов при заключении договора купли-продажи принадлежащей ей квартиры.

Таким образом, <адрес> не принадлежала Е и не могла принадлежать на основании ордера-справки <номер> от <дата>, поскольку была приватизирована позже, в апреле 1994 года Н.

Кроме того, в тексте соглашения об авансе отсутствуют сведения о том, какой договор намеревалась заключить Е в отношении земельного участка, отсутствуют сведения об идентификации земельного участка – его местоположении, размере, стоимости, сведения о том, кому принадлежит этот участок.

Соглашение об авансе не может быть признано и предварительным договором.

В соответствии с ч. 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Поскольку в соглашении об авансе отсутствуют сведения о собственнике земельного участка, размер участка, его местонахождение, цена, не указан вид права на основании которого стороны намереваются осуществить сделку, суд приходит к выводу о ничтожности данного условия соглашения.

Соглашение об авансе не содержит сведений о дате его заключения, не содержит существенных условий в части земельного участка.

Из текста соглашения об авансе следует, что соглашение заключено не позднее ноября 2006 года, тогда у Е возникло право собственности на земельный участок в 2010 году (л.д. 67 – постановление о предоставлении в собственность, л.д. 78 – свидетельство о государственной регистрации права). Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что соглашение об авансе, заключенное между Е и М не может порождать каких-либо прав истца в отношении спорного земельного участка.

В качестве одного из доводов в обоснование своих требований, М ссылается на то, что права на земельный участок должны перейти к ней, как к собственнику многоквартирного дома в силу ст. 36 ЖК РФ.

Данные доводы истца являются не законными и необоснованными.

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от <дата> № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета произведено в апреле 2009 года. Сведениями, содержащимися в выписке из государственного кадастра недвижимости, подтверждается, что площадь земельного участка, на котором расположен шестнадцатиквартирный жилой <адрес>, составляет 615 + 17 кв.м. (л.д. 92).

Картой-планом границ земельного участка <номер>, расположенного по адресу: <адрес> подтверждается, что земельный участок, на который претендует истец, не входит в состав земель, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и по состоянию на апрель 2009 года относился к ведению администрации МО <адрес>.

<дата> земельные участки <номер> и <номер> на территории <адрес> были предоставлены по договору аренды <номер> ч/9 Е <данные изъяты>. Постановлением администрации МО <адрес> <номер>-п от <дата> право аренды было прекращено, участок передан в собственность Е <данные изъяты>.

<дата> между Е и администрацией МО <адрес> заключен договор купли-продажи земельного участка, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права <номер> от <дата> <данные изъяты>

В обоснование своих доводов о недействительности договора аренды и договора купли-продажи, заключенного между Е и администрацией МО <адрес>, М ссылалась на положения ст. 621 ГК РФ, в силу которых у нее имеется преимущественное право заключения аренды спорного земельного участка. При этом она указывала на договор аренды <номер> от <дата>.

В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Договор аренды <номер> от <дата>, на который ссылается истец, признан вступившим в законную силу определением Оренбургского районного суда от <дата> в силу ст. 433 ГК РФ незаключенным, соответственно у М каких-либо преимуществ перед другими лицами не возникло.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований М и признания договоров аренды от <дата> и договора купли-продажи недействительными.

В подтверждение своих доводов истцом представлена ее переписка с органами исполнительной власти и должностными лицами <адрес> <данные изъяты>. В силу ст. 59 ГПК РФ данные доказательства являются не относимыми к предмету спора, поскольку содержат субъективные толкования должностных лиц по отдельным вопросам, и не влияют не реализацию прав и обязанностей участников спорных правоотношений.

Согласно ст. 1 Федерального закона от <дата> № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

В соответствии с п. 6.1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» в случае, если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка предоставлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании.

Поскольку земельный участок Е поставлен на кадастровый учет, определены границы земельного участка, а впоследствии в установленном законом порядке заключен договор купли-продажи и зарегистрировано право собственности, суд приходит к выводу об отказе М в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований М к администрации МО Чебеньковский сельсовет, администрации МО <адрес>, Е о признании договора аренды земельного участка <номер> по адресу: <адрес>, заключенного между администрацией МО <адрес> и Е, а также договора купли-продажи земельного участка по указанному адресу, заключенного <дата> между администрацией МО <адрес> и Е недействительными,– отказать.

решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд в течение 10 дней.

Судья: Имамова Р.А.

Мотивированное решение изготовлено: <дата>