№ 2-399/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

ОРЕХОВО-ЗУЕВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

В составе председательствующего федерального судьи Сургай С.А.

При секретаре Ефремовой Е.М.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по Комитета по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> к Чистякову Ю.Г. о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, пени и встречному иску Чистякова Ю.Г. к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки и взыскании излишне перечисленной арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> предъявил иск к Чистякову Ю.Г. о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком, взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме <данные изъяты> руб., пени в размере <данные изъяты> руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела представитель истца представил уточненное исковое заявление, в котором уменьшил размер исковых требований, а именно, ссылаясь на ст.ст.309, 310, 314, 450, 619 ГК РФ, представитель истца просит суд расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> и адвокатом Чистяковым Ю.Г., взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. включительно, в сумме <данные изъяты> руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб. (л.д.<данные изъяты>). Мотивирует свои требования тем, что вышеназванный договор аренды был заключен сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в отношении имущества, находящегося в муниципальной казне – нежилого помещения второго этажа №, общей площади <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. По акту приема-передачи к вышеназванному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истец передал вышеназванный объект недвижимости, а ответчик его принял. До настоящего времени данный договор аренды не расторгнут и не прекращен, поскольку ответчик продолжает использовать переданное ему по договору аренды жилое помещение под адвокатскую деятельность – адвокатский кабинет. В соответствии с п.9.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ответчик, как арендатор, продолжает пользоваться помещением после окончания срока действия договора, при отсутствии возражения со стороны истца, как арендодателя, в течение <данные изъяты> месяцев, этот договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По условиям договора ответчик принял на себя обязательство вносить арендную плату ежемесячно, не позднее <данные изъяты>го числа текущего месяца. Пункт 4.1 вышеназванного договора аренды устанавливает размер арендной платы, подлежащей ежемесячному внесению, в соответствии с расчетом, которая составила <данные изъяты> руб. Ответчик в нарушении принятых на себя обязательств не исполняет взятые на себя обязательства по внесению арендной платы. В порядке досудебного урегулирования спора ответчику была направлена претензия с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды. Однако, до настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не погашена. Кроме того, ответчику была начислена пеня за просрочку платежей, исчисленная в размере <данные изъяты> % от суммы просроченного долга за каждый день просрочки согласно п.7.2 договора. В судебном заседании представитель истца ( по надлежащей доверенности Алексеев Д.А.) исковые требования поддержал.

Ответчик Чистяков Ю.Г. иск не признал, предъявили встречный иск к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным (кабальной сделкой) с момента его совершения, применении последствий недействительности сделки и взыскании с ответчика излишне перечисленной платы за аренду нежилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. Свои требования обосновал со ссылкой на ст.ст.12,166-167,179 ГК РФ. (л.д.61-63,79).

В судебном заседании Чистяков Ю.Г. в опровержение первоначального иска и в обоснование встречного иска пояснил, что является действующим адвокатом. В поисках офиса под адвокатский кабинет в ДД.ММ.ГГГГ года он обратился к истцу, которым ему были предложены помещения под кабинет в административном здании <адрес>. В отношения одного из таких помещений им с истцом был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а также договоры на оплату коммунальных услуг и эксплуатационных расходов. Общая сумма оплаты аренды, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляла в месяц около <данные изъяты> тыс. руб. и его устраивала. Однако, в конце ДД.ММ.ГГГГ. Совет депутатов увеличил коэффициент деятельности с <данные изъяты> соответственно, оплата только одной аренды увечил почти в <данные изъяты> раз, что поставило его адвокатский кабинет на грань банкротства. Несмотря на то, что договор аренды № датирован ДД.ММ.ГГГГ, однако подписан он им был где-то во второй половине ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку в КУИ этот договор долго готовился. Кроме того, подписав этот договор, он не сразу заметил, что сумма аренды во много раз возросла. Об увеличении аренды он узнал в ДД.ММ.ГГГГ года, когда принес подписанный им экземпляр договора в КУИ. Договор он был вынужден подписать, так как вложил в оформление данного кабинета значительную сумму около <данные изъяты> тыс.руб. на приобретение мебели, оргтехники, установку железной двери и др. Таким образом, он подписал договор при стечение тяжелых жизненных обстоятельствах, а именно: состоянии здоровья (он является инвалидом второй группы), изменении формы работы и образа жизни, так как он хотел найти более спокойную работу, чтобы это не отражалось и на его финансовом состоянии. Следует учесть, что основная форма его работы это оказание юридической помощи по назначению следствия и суда в порядке ст.51 УПК РФ за счет средств федерального бюджета. При этом, истец знал о его тяжелых обстоятельствах, поскольку когда он вел переговоры по поводу аренды муниципальных помещений, он говорил, что ему нужно изменить состояние работы. При этом, для других адвокатских образований – филиала Московской областной коллегии адвокатов и адвокатскому кабинету Бикмаевой С.Н., арендующих помещения в этом же здании, была сохранена более низкая (как и в <данные изъяты> году) арендная плата, что подтвердил представитель истца в судебном заседании. Представленный истцом расчет его задолженности по арендной плате и пени он не оспаривает, по формальным основаниям. Так, он не отрицает, что данная сумма задолженности по арендной плате и пени рассчитана истцом в соответствии с условиями договора № от ДД.ММ.ГГГГ Однако, эту задолженность он оспаривает в принципе, так как считает вышеназванный договор кабальной сделкой. Срок исковой давности им пропущен незначительно, при этом, к пропуску сроку были уважительные причины. В частности, он предпринимал меры к оспариванию решения Совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ, которым был изменен коэффициент с <данные изъяты> в результате чего арендная плата увеличилась в <данные изъяты> раз, подав в ДД.ММ.ГГГГ года соответствующее исковое заявление в суд. Поскольку его иск был отклонен, с чем он не согласился, он обжаловал его в кассационном порядке. В настоящее время то решение суда обжалуется им в надзорном порядке.

Полномочный представитель Комитета по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> Алексеев Д.А. встречный иск не признал, просил его отклонить, а исковые требования по первоначальному иску удовлетворить в полном объёме, пояснив, что при заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. До настоящего времени ответчик продолжает пользоваться данным недвижимым имуществом. Поэтому доводы истца о кабальности данного договора являются безосновательными. Кроме того, на основании п.2 ст.181 ГК РФ просил применить срок исковой давности к требованиям Чистякова Ю.Г. и вынести решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, оценив все представленные по делу доказательства в их совокупности и по правилам ст.67 ГПК РФ, находит исковые требования по первоначальному иску подлежащими удовлетворению, а исковые требования по встречному иску подлежащими отклонению.

По правилам ст.ст.606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В данном случае судом установлено, что между истцом - Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> и ответчиком - адвокатом Чистяковым Ю.Г. был заключен договор аренды №, в соответствии с которым, Чистякову Ю.Г. было предоставлено в аренду с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ муниципальное имущество: помещения второго этажа (лит<данные изъяты>, места общего пользования) по адресу: <адрес>, для использования под адвокатскую деятельность. По акту приема-передачи к вышеназванному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истец передал вышеназванный объект недвижимости, а ответчик его принял. (л.<данные изъяты>

По заключенному договору Чистяков Ю.Г. принял на себя обязательство, ежемесячно вносить арендную плату, не позднее <данные изъяты>го числа текущего месяца (п.4.2 договора аренды). Пунктом 4.1 данного договора сторонами установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме <данные изъяты> руб.

В силу п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Аналогичное положение предусмотрено п.9.2 договора аренды №.

Поскольку ответчик Чистяков Ю.Г., являясь арендатором, продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя - истца, то вышеназванный договор аренды № считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 1 ст.179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно ст. 56 ч.1 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Чистяков Ю.Г. не доказал, что оспариваемый договор аренды № он был вынужден заключить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), то есть не доказал те обстоятельства, на которые он ссылается в обосновании встречных исковых требований.

Ссылка Чистякова Ю.Г. в обосновании своих исковых требований на то, что в <данные изъяты> году истцом для других адвокатских образований, арендующих помещения в этом же здании, была сохранена более низкая (как и в <данные изъяты> году) арендная плата, не принимается судом во внимание, как не имеющая правового значения для дела.

Таким образом, исковые требования Чистякова Ю.Г. о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным (кабальной сделкой) не подлежат удовлетворению, как и подлежат отклонению производные от вышеназванных требований, требования о применении последствий недействительности сделки, взыскании с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево излишне перечисленной платы за аренду нежилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ0г. по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

Кроме того, встречный иск Чистякова Ю.Г. не подлежит удовлетворению и в связи с пропуском срока исковой давности, предусмотренного п.2 ст.181 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ч.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В судебном заседании установлено, что Чистяковым Ю.Г. заявлено требование о признании недействительным договора аренды, как кабальной сделки, то есть указано основание недействительности сделки, являющейся в силу закона оспоримой. (ст.181 ГК РФ, составляет один год.

В соответствии со ст.205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев – в течение срока давности.

Проверяя доводы Чистякова Ю.Г. об уважительности причин пропуска этого срока, в частности, что в ДД.ММ.ГГГГ году он оспаривал в судебном порядке решение Совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ, которым был изменен коэффициент с <данные изъяты>, в результате чего арендная плата увеличилась в <данные изъяты> раз, суд находит их несостоятельными, поскольку никаких препятствий к обращению в суд в установленный законом срок для Чистякова Ю.Г. фактически не имелось.

Поскольку Чистяковым Ю.Г. не доказана уважительность причины пропуска срока исковой давности, суд не находит оснований для его восстановления.

Напротив, исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей ст.307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, и из договора.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Судом также установлено, что Чистяков Ю.Г. не надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору, своевременно не вносил арендную плату. При этом, задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. составляет - <данные изъяты> руб.

Также истцом была начислена неустойка за несоблюдение арендатором (Чистяковым Ю.Г.) порядка и срока внесения арендной платы: пеня в общей сумме <данные изъяты> руб., исчисленная за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. (п.7.2. Договора аренды).

Представленный представителем истца расчет, имеющейся у ответчика Чистякова Ю.Г. задолженности по арендной плате, а также пени не оспаривался ответчиком в судебном заседании, судом данный расчет проверен, с ним суд соглашается.

В силу ст.333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исследовав обстоятельства дела, суд находит заявленную истцом неустойку (в общей сумме <данные изъяты> руб.) соразмерной последствиям нарушения принятых Чистяковым Ю.Г. обязательств, а именно: размеру образовавшейся задолженности по арендной плате (<данные изъяты> руб.). В связи с этим, суд не находит оснований к её уменьшению.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

До обращения в суд истцом ответчику было направлено письмо (претензия) от ДД.ММ.ГГГГ ( получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ) о погашении образовавшегося долга и о расторжении договора аренды.

Поскольку ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, взятые на себя обязательства по внесению арендной платы не выполняет, требования истца о расторжении договора аренды №, заключенного с Чистяковым Ю.Г., также как обоснованные, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.307,309,310,450,606,614,619,621 ГК РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды №, в соответствии с которым, Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> было предоставлено адвокату Чистякову Ю.Г. в аренду с ДД.ММ.ГГГГ муниципальное имущество: помещения второго этажа (лит.А №, места общего пользования) по адресу: <адрес>.

Взыскать с Чистякова Ю.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по месту жительства по адресу: <адрес>, в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. в сумме <данные изъяты> руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., а всего взыскать <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>

В удовлетворении встречных исковых требований Чистякова Ю.Г. к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным (кабальной сделкой) с момента его совершения, применении последствий недействительности сделки и взыскании излишне перечисленной платы за аренду нежилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Орехово-Зуевский городской суд в течение 10 дней.

Председательствующий: Сургай С.А.