Дело № 2-877/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ
Орехово-Зуевский городской суд Московской области
В составе:
председательствующего судьи Руденко В.Н.
при секретаре Ивановой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шилкиной Людмилы Федоровны к Комитету по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района о признании права аренды земельного участка в порядке наследования,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально Шилкина Л.Ф. обратилась в суд с иском к Администрации Орехово-Зуевского муниципального района о признании права аренды земельного участка в порядке наследования, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ умер ее муж Шилкин Игорь Вячеславович, после смерти которого, открылось наследство в виде права аренды земельного участка площадью 1953 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Данный земельный участок был предоставлен ему на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ сроком на пять лет по ДД.ММ.ГГГГ для ведения огородничества. Указанный договор был зарегистрирован в регистрационной палате ДД.ММ.ГГГГ. После смерти мужа она приняла наследство, подав заявление нотариусу о принятии наследства. Она до сих пор продолжает пользоваться вышеуказанным земельным участком, а до декабря 2008 года оплачивала арендную плату. Представив в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области свидетельство о праве на наследство по закону на право аренды спорного земельного участка, ей стало известно что, Комитет по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района заявил о расторжении договора аренды земельного участка и направил в регистрационный орган заявление о прекращении ограничения на недвижимое имущество, в связи с чем, ей фактически отказано в регистрации права аренды в порядке наследования. Считает, что ответчик необоснованно расторг договор аренды в одностороннем порядке без уведомления об этом арендатора, в данном случае её как наследника. Просит признать за ней право аренды в порядке наследования на земельный участок площадью 1953 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, после смерти мужа Шилкина И.В., умершего ДД.ММ.ГГГГ, и признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1953 кв.м, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>, действующим на неопределенный срок.
В ходе рассмотрения дела истица неоднократно уточняла свои требования и в окончательном варианте просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области аннулировать запись о погашении записи о регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1953 кв.м, кадастровый номер № находящегося по адресу: <адрес>, с участием гр. Шилкина И.В., зарегистрированного МОРП ДД.ММ.ГГГГ за № поскольку КУИ Администрации Орехово-Зуевского муниципального района не представил на государственную регистрацию документов, свидетельствующих об отсутствии наследников арендатора или об их отказе от принятия прав и обязанностей в спорном договоре; признать за ней право аренды в порядке наследования по закону от наследодателя Шилкина И.В., умершего ДД.ММ.ГГГГ, на данный земельный участок; признать сторонами договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1953 кв.м, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>, арендодателем - Комитет по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района, арендатором – её Шилкину Л.Ф.; признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1953 кв.м, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>, заключенным между Комитетом по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района и ней заключенным на неопределенный срок и действующим с ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д. 84,85).
Истица Шилкина Л.Ф. в суд не явилась, её интересы по доверенности представлял Азаров М.В., который уточненные исковые требования Шилкиной Л.Ф. поддержал и просил удовлетворить их в полном объеме.
Ответчик – представитель Администрации Орехово-Зуевского муниципального района в судебном заседании пояснил, что при вынесении решении полагаются на усмотрение суда. Пояснил, что спорный земельный участок является муниципальной собственностью Орехово-Зуевского муниципального района, но договоры аренды земельных участков заключает Комитет по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского муниципального района, который считают по данному делу надлежащим ответчиком. Пояснил, что при удовлетворении исковых требований Шилкиной Л.Ф. имущественные права Администрации Орехово-Зуевского муниципального района не ущемляются.
Полномочный представитель Комитета по управлению имуществом ( КУИ) Администрации Орехово-Зуевского муниципального района, привлеченного судом в качестве соответчика, не возражал против удовлетворения искового заявления Шилкиной Л.Ф. Пояснил, что право аренды спорного земельного участка истицы в порядке наследования подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, а также квитанциями об оплате арендной платы наследником Шилкиной Л.Ф. за спорный земельный участок. При расторжении в одностороннем порядке договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ спорного земельного участка в связи со смертью Шилкина И.В., ими надлежащим образом не были проверены сведения о наследниках. Поэтому сторонами договора аренды фактически в настоящее время должны являться Комитет по управлению имуществом Администрации Орехово-Зуевского муниципального района и Шилкина Л.Ф., а договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1953 кв.м, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>, считается возобновленным с ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок.
Суд, выслушав объяснения участников процесса, изучив и оценив материалы дела, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, между КУИ Администрации Орехово-Зуевского муниципального района (арендодатель) и гр. Шилкиным И.В. (арендатор) заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка площадью 1953 кв.м, кадастровый номер № ( предыдущий кадастровый №), находящегося по адресу: <адрес>, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для ведения огородничества ( л.д. 6).
Пунктом 2 ст. 609 ГКРФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено Законом.
Договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в Московской областной регистрационной палате ДД.ММ.ГГГГ за номером №
ДД.ММ.ГГГГ Шилкин И.В. умер ( л.д. 8).
Сославшись на обстоятельство, что арендатор Шилкин И.В. умер, КУИ Администрации Орехово-Зуевского муниципального района обратился в УФРС по Московской области с заявлением за № от ДД.ММ.ГГГГ за государственной регистрацией прекращения права аренды Шилкина И.В. на упомянутый объект недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Московской области произвело прекращение регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с участием гр. Шилкина И.В., зарегистрированного МОРП ДД.ММ.ГГГГ за №
Однако после смерти Шилкина И.В. открылось наследство в виде права аренды земельного участка площадью 1953 кв.м, кадастровый номер № находящегося по адресу: <адрес>,.
Из материалов наследственного дела к имуществу Шилкина И.В., умершего ДД.ММ.ГГГГ, следует, что Шилкиной Л.Ф., как наследником первой очереди, ДД.ММ.ГГГГ нотариусу по месту открытия наследства подано заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону. В виду отказа двух дочерей Шилкиной М.И. и Шилкиной В.И. от наследства в пользу жены умершего Шилкиной Л.Ф., истица является единственным наследником первой очереди по закону, что подтверждается выданным свидетельством о праве на наследство по закону на право аренды земельного участка площадью 1953 кв.м, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес> ( л.д. 29-49).
На момент принятия УФРС по Московской области документов от КУИ Администрации Орехово-Зуевского муниципального района - ДД.ММ.ГГГГ о прекращении регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с участием гр. Шилкина И.В., имело место обстоятельство, препятствующее в порядке статей 9 и 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации) осуществлению таких действий.
Таким обстоятельством являлось отсутствие сведений о наследниках, а также о принятии ими наследства в виде прав и обязанностей по этому договору, при том, что действующим законодательством предусмотрен переход в порядке наследования прав и обязанностей по договору аренды (пункт 2 статьи 617 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора обусловлено личными качествами арендатора.
Из договора аренды не следует, что его заключение обусловлено личными качествами арендатора.
Исчерпывающий перечень оснований отказа в государственной регистрации прав перечислен в статье 20 Закона о регистрации.
В соответствии с абзацами 9, 10 пункта 1 указанной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав.
Вследствие того, что КУИ Администрации Орехово-Зуевского муниципального района не представил на государственную регистрацию документов, свидетельствующих об отсутствии наследников арендатора или об их отказе от принятия прав и обязанностей в спорном договоре, суд приходит к выводу о том, что у регистрирующего органа не было оснований для регистрации прекращения договора аренды.
В судебном заседании установлено, что до настоящего времени земельный участок площадью 1953 кв.м, кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>, находится в пользовании наследника Шилкиной Л.Ф. Данный земельный участок Шилкиной Л.Ф. арендодателю не передавался, и арендодателем не изымался. Истица до 2008 года оплачивала арендную плату за указанный земельный участок, что подтверждается квитанциями ( л.д.72-74)..
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
Согласно п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. №59, если первоначальный договор заключен на срок более года и он пролонгируется на неопределенный срок, регистрации подлежит только первоначальный договор. Это объясняется тем, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. То есть действие договора аренды может прекратиться в любой момент по желанию одной из сторон.
А поскольку государственной регистрации подлежит лишь договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, в том случае, если в договоре нет прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается не подлежащим государственной регистрации.
Таким образом, договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации независимо от фактической продолжительности действия договора аренды.
При таких обстоятельствах суд считает исковые требования Шилкиной Л.Ф. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 610,617,621 ГК РФ, ст.ст.195-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Шилкиной Людмилы Фёдоровны удовлетворить.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области аннулировать запись о погашении записи о регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1953 кв.м, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>, с участием гр. Шилкина Игоря Вячеславовича, зарегистрированного МОРП ДД.ММ.ГГГГ за №
Признать за Шилкиной Людмилой Фёдоровной право аренды в порядке наследования по закону от наследодателя Шилкина Игоря Вячеславовича, умершего ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок площадью 1953 кв.м, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>.
Признать сторонами договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1953 кв.м, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>, арендодателем - Комитет по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района, арендатором – Шилкину Людмилу Фёдоровну.
Признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1953 кв.м, кадастровый номер № находящегося по адресу: <адрес>, заключенным между Комитетом по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района и Шилкиной Людмилой Фёдоровной заключенным на неопределенный срок и действующим с ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Орехово-Зуевский суд в течение 10 дней.
Судья