Дело 2-1527/2010
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
Дата обезличена года ...
Орджоникидзевский районный суд РБ в составе председательствующего судьи Кручининой Н.Е.,
при секретаре Тастиевой Л.Ф.,
с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Безруковой Ж.Ю., действовавшей на основании доверенности Номер обезличен от Дата обезличенаг,
представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Назирова Р.Ф. – Федоровой Ю.Д., действовавшей на основании доверенности Номер обезличен от Дата обезличена г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» к Назирову Р.Ф. о взыскании задолженности за коммунальные и эксплуатационные услуги, арендной платы, неустойки, встречным искам Назирова Р.Ф. к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» о признании договора на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг незаключенным, договора аренды рекламного места недействительным,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» (далее – УК «Альфа», истец) обратилось к мировому судье с иском к Назирову Р.Ф. о взыскании задолженности за коммунальные и эксплуатационные услуги, арендной платы за аренду рекламного места Номер обезличен рублей, неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по договорам в размере Номер обезличен рублей, в обоснование иска указав, что Дата обезличена года, между Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» и Назировым Р.Ф. был заключен Договор на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг Номер обезличен, в соответствии с которым истец обеспечивает предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг в помещения общего пользования по адресу ..., ТЦ «Звездный», а ответчик – их оплату. В соответствии с п.2.3.7. Договора истцом были выданы ответчику расчетные документы за фактически оказанные услуги за сентябрь, октябрь 2009 года, что подтверждается описью передаваемых документов. Истцом обязательства по Договору исполнены надлежащим образом и в полном объеме. В соответствии с п.10.1. Договора оплата производиться ответчиком ежемесячно на условиях предоплаты до 10 числа текущего месяца в размере 100% по счету. Однако на момент обращения с настоящим исковым заявлением ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг. Задолженность за коммунальные услуги составляет Номер обезличен рублей, в том числе водоотведение и водопотребление – Номер обезличен рублей; электроэнергия – Номер обезличен рублей; эксплуатационные услуги – Номер обезличен рублей.
В соответствии с п. 1.2.4 договора при невыполнении принятых на себя обязательств потребитель услуг выплачивает управляющей компании неустойку в виде пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что составляет по состоянию на Дата обезличена года Номер обезличен рублей.
Дата обезличена года между Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» и Назировым Р.Ф. был заключен договор аренды рекламного места Номер обезличен, в соответствии с которым Назирову Р.Ф. предоставляется одно рекламное место для размещения наружной рекламы на фасаде здания ТЦ «Звездный» по адресу ..., а Назиров Р.Ф. обязуется использовать его и вносить плату. Истцом условия договора были исполнены надлежаще, рекламное место предоставлено. В соответствии с п. 4.2 договора оплата за использование рекламного места производится ответчиком до 10 числа текущего месяца в размере 100% стоимости. Назиров Р.Ф. свои обязательства по договору исполняет ненадлежаще, оплата по договору за сентябрь и октябрь 2009 года не произведена, по состоянию на Дата обезличена года задолженность Назирова Р.Ф. составляет Номер обезличен рублей.
В соответствии с п. 5.3 договора при невыполнении принятых на себя обязательств в установленные договором сроки ответчик выплачивает истцу неустойку в виде пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Размер неустойки составляет Номер обезличен рублей.
Также истец просит взыскать с ответчика понесенные расходы на уплату государственной пошлины в сумме Номер обезличен рублей.
Увеличив в ходе рассмотрения дела исковые требования, истец просит взыскать задолженность за коммунальные и эксплуатационные услуги, арендной платы за аренду рекламного места Номер обезличен рублей, неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по договорам в размере Номер обезличен рублей, госпошлину Номер обезличен рублей.
Не согласившись с заявленными требованиями, Назиров Р.Ф. обратился со встречными исками о признании договора на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг Номер обезличен от Дата обезличена года не заключенным, о признании договора аренды рекламного места Номер обезличен от Дата обезличена года недействительным, указывая на следующее. Назиров Р.Ф. является собственником помещения площадью 80 кв.м на 4-ом этаже ТЦ «Звездный», расположенного по адресу: .... При заключении договора купли-продажи помещения в ТЦ «Звездный», продавцом которого являлось ООО «Промрегион», Назиров Р.Ф. был уведомлен о том, что управляющей компанией ТЦ «Звездный» является ООО «УК Альфа», с которым Назиров Р.Ф. обязался в будущем заключить соответствующий договор на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение повеем существенным условиям договора. Существенными условиями признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В связи с чем, считать, что между Назировым Р.Ф. и ООО УК Альфа достигнуто соглашение в отношении коммунальных и эксплуатационных услуг нельзя. А именно:
Предметом договора (п. 1) указано, что ООО УК Альфа «обеспечивает эксплуатацию, контроль за техническим состоянием коммуникаций, энергосетей, а также предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг по местам общего пользования (далее «МОП») торгового центра «Звездный». Назиров Р.Ф. «обеспечивает использование и оплату за коммунальные услуги по площадям находящимся в его собственности, а также коммунальных и эксплуатационных услуг за МОП».
Исходя из буквального толкования предмета договора, ООО «УК Альфа» обслуживает помещение, находящееся в собственности Назирова Р.Ф. (80 кв.м) и весь ТЦ «Звездный» в целом. Назиров Р.Ф. обязан оплатить услуги по принадлежащему ему помещению и участвовать в общих расходах по содержанию ТЦ «Звездный» в определенной доле. Таким образом, стороны должны исходить из того, что определение доли участия Назирова Р.Ф. в общих коммунальных и эксплуатационных расходах является существенным условием договора. Об этом же говорит ст. 432 ГУК РФ, определяя предмет договора его существенным условием, при несогласованности которого договор может быть признан незаключенным.
Стороны не согласовали конкретный размер доли Назирова Р.Ф. в потреблении коммунальных и эксплуатационных услуг в части МОП. Порядок определения этой доли также не установлен, поскольку отсутствуют соответствующее приложение к договору, позволяющее определить долю на момент заключения договора.
Законом не урегулированы отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании. В связи с этим согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление и пользование части общего имущества, соразмерно его доле. Указанное положение применимо для расчета платежей за коммунальные и эксплуатационные расходы. Содержание договора позволяет сделать вывод о том, что именно в таком порядке и будет осуществляться распределение расходов по коммунальным и эксплуатационным услугам за места общего пользования. Формулы расчета, указанные в п. 11 «Порядок платежей» исходят именно из этого. Общая практика распределения расходов по местам общего пользования в нежилых помещениях исходит из площадей, которые содержатся в техническом паспорте объекта недвижимости и поэтажных экспликациях. Однако в спорном договоре отсутствуют сведения о площадях по техническому паспорту. Также в договоре отсутствует информация о том, что представленные в договоре общая площадь собственников ТЦ «Звездный» Номер обезличен кв. м и общая площадь МОП по ТЦ «Звездный» Номер обезличен кв. м является абстрактной расчетной величиной для согласования сторонами, которая не соответствует данным технического паспорта.
Таким образом, сторонами не достигнуто соглашения о доле участия Назирова Р.Ф. в общих расходах по использованию МОП и не согласован порядок определения доли коммунальных и эксплуатационных расходов, приходящихся на принадлежащую ему площадь.
Также сторонами не согласован порядок расчета электроэнергии. В частности, п. 11.1.1.1 предусматривает расчет исходя из общей торговой площади собственников по 4 этажу. Сведения об этой площади в договоре отсутствуют. Приложения к договору, позволяющие определить эту площадь также отсутствуют.
Указанное обстоятельство привело к тому, что расчет платежей осуществлялся исключительно по усмотрению ООО «УК Альфа». В решении Управления Федеральной антимонопольной службы по РБ от Дата обезличенаг. в отношении ООО «УК Альфа» имеется ссылка на письмо последнего Номер обезличен от Дата обезличенаг. из которого следует, что при расчете учитывалась торговая площадь Номер обезличен кв. м, тогда как согласно техническому паспорту от Дата обезличена г. указанная площадь составляла Номер обезличен кв. м. При согласовании условий договора Назиров Р.Ф. не был осведомлен, что торговая площадь 4-го этажа будет уменьшена относительно фактической и расчет не будет осуществляться исходя из данных технического паспорта.
К существенным условиям договора оказания коммунальных и эксплуатационных услуг относятся тарифы на оказываемые услуги за потребленную электроэнергию, теплоэнергию, водоснабжение и водоотведение, которые также на момент заключения договора сторонами не определены, несмотря на то, что п.3.2.3 предусматривает пересчет тарифов в случае их изменения. Раздел договора 11 «Порядок расчетов» также не содержит сведений о размерах тарифов на оказываемые коммунальные услуги, поскольку ссылка на «действующий тариф» и прямое толкование п.3.2.3 не позволяют определить о каких тарифах идет речь. Просит признать договор на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг Номер обезличен от Дата обезличенаг. незаключенным, взыскать с ООО «УК Альфа» в пользу Назирова Р.Ф. сумму уплаченной госпошлины Номер обезличен рублей.
При заключении договора аренды рекламного места Номер обезличен от Дата обезличена года у ФИО3 не возникло сомнений в правомочности ООО УК Альфа на заключении спорного договора аренды рекламного места, как управляющей компанией. В октябре 2009 года от собственника бутика, расположенного на 4 этаже ТЦ «Звездный», ФИО4 ФИО3 стало известно о многочисленных нарушениях со стороны ООО «УК Альфа» при осуществлении им функций по управлению имуществом ТЦ «Звездный». Из решения Управления Федеральной антимонопольной службы по РБ Номер обезличен от Дата обезличенаг. стало известно, что ООО «УК Альфа» не является доверительным управляющим в смысле положений главы 53 ГК РФ, а действует на основании Договора «О передаче функций по управлению нежилыми зданиями по ... и по ...» от Дата обезличена г. Номер обезличен, заключенного между ООО «Промрегион» и «ООО УК Альфа». Передача права распоряжения недвижимым имуществом или функций по управлению недвижимым имуществом предполагает государственную регистрацию такого договора в силу ст. ст. 609, 651, 1017 ГК РФ. Договор «О передаче функций по управлению нежилыми зданиями по ... и по ...» от Дата обезличенаг. Номер обезличен в установленном порядке не зарегистрирован.
В соответствии с п. 3 ст. 1012 ГК РФ сделки с переданным в управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если после наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.». В спорном договоре такая пометка отсутствует, следовательно, ООО «УК Альфа» действовало в своих интересах и получило доход по данному договору.
Спорный договор в п. 2.4 содержит недостоверную информацию о том, что рекламное место, сданное в аренду, является собственностью ООО «УК Альфа». ООО «УК Альфа» не обладает правом собственности на наружные стены ТЦ «Звездный». В соответствии со ст. 10 ГК РФ они обязаны действовать при этом добросовестно. ООО «УК Альфа» при заключении спорного договора действовало недобросовестно.
Согласно п. 5 ст. 19 ФЗ «О рекламе» установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляется ее владельцем по договору с собственником здания, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества. Согласно п. 7 указанной выше статьи «в случае, если недвижимое имущество, к которому присоединяется рекламная конструкция, передано собственником в доверительное управление, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с доверительным управляющим при условии, что договор доверительного управления не ограничивает доверительного управляющего в совершении таких действий с соответствующим имуществом».
Поскольку в данном случае ООО «УК Альфа» не выступало как доверительный управляющий, и не обладало правом собственности на имущество, сданное в аренду, спорный договор противоречит ст. 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с п. 9 ст. 19 ФЗ «О рекламе» установка рекламной конструкции допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции, которое выдается либо законному владельцу недвижимого имущества, либо владельцу рекламной конструкции. Из содержания договора следует, что такое разрешение обязано было получить ООО «УК Альфа». Договором (п.3.2.5) предусмотрена обязанность ООО «УК Альфа» сохранить всю разрешительную документацию в течение срока эксплуатации рекламной конструкции. Поскольку обязанность Назирова Р.Ф. получить разрешительную документацию и передать ее ООО «УК Альфа» договором (п. 3.3) не предусмотрена, договором изначально предполагается, что документация получается и хранится непосредственно ООО «УК Альфа». ООО «УК Альфа» разрешение на установку рекламной конструкции не получало. Исходя из вышеизложенного, ООО УК Альфа, заключив с Назировым Р.Ф. спорный договор в своих интересах, нарушило требования закона:
• ст. 608 ГК РФ, сдав в аренду имущество, собственником или законным правообладателем которого не являлось;
• п. 3 ст. 1015 ГК РФ, используя имущество, переданное в управление, в своих целях, для получения дохода;
• п. 3 ст. 19 ФЗ «О рекламе», установив рекламную конструкцию без соответствующего разрешения органов местного самоуправления;
• п. 7 ст. 19 ФЗ «О рекламе», предоставив в аренду имущество, полученное в управление, от своего имени и в своих интересах;
• ст. 10 ГК РФ, указав в договоре недостоверную информацию о наличии права собственности на передаваемое в аренду имущество.
Денежные средства за период с Дата обезличена года по Дата обезличена года Назировым Р.Ф. уплачивались непосредственно ООО «УК Альфа». В силу положений ст.ст. 166 и 168 ГК РФ сделка, противоречащая требованиям закона, является недействительной. В соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Исходя из изложенного, Назиров Р.Ф. просит признать недействительным Договор Номер обезличен аренды рекламного места от Дата обезличена г. с момента его заключения, взыскать с ООО «УК Альфа» в пользу Назирова Р.Ф. сумму уплаченной госпошлины Номер обезличен рублей.
Увеличив в ходе судебного разбирательства исковые требования, Назиров Р.Ф. просит также, помимо ранее заявленного, применить последствия недействительности договора Номер обезличен аренды рекламного места от Дата обезличена г. и взыскать с ООО «УК Альфа» в пользу Назирова Р.Ф. уплаченной арендной платы в сумме Номер обезличен рублей, госпошлину Номер обезличен рубль.
Определением мирового судьи судебного участка Номер обезличен по Орджоникидзевскому району г. Уфы от Дата обезличена года после принятия к производству встречных и уточненных исков, гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» к Назирову Р.Ф. о взыскании задолженности за коммунальные и эксплуатационные услуги, арендной платы, неустойки, встречным искам Назирова Р.Ф. к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» о признании договора на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг незаключенным, договора аренды рекламного места недействительным передано в Орджоникидзевский районный суд г. Уфы по подсудности.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Безрукова Ж.Ю. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования не признала, указав, что:
1. Сторонами при заключении Договора в соответствии со ст. 432 ГК РФ, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора, таких как предмет, права и обязанности сторон, стоимость услуг и порядок расчетов, отражающее действительную волю сторон и направленное на исполнение цели Договора, что подтверждается судебной практикой по аналогичным договорам, где Истцом выступает ООО УК «Альфа».
2. Касательно доли Ответчика в содержании мест общего пользования, коммунальных услуг в помещении и в местах общего пользования, представитель пояснила, что порядок расчета установлен соглашением сторон однозначно и ясно в разделе 11 Договора. Правильность применения Истцом данного порядка также подтверждается судебными решениями, вступившими в законную силу.
3. Касательно ссылки Ответчика на поэтажную экспликацию, пояснила, что, во-первых, условия Договора не содержат ссылки на технический паспорт и экспликацию. Данную позицию подтверждает положительная судебная практика в пользу Истца по аналогичным договорам, заключенными с другими собственниками ТЦ «Звёздный». Во-вторых, в техническом паспорте отсутствует определение понятия Мест общего пользования (МОП), а приводится лишь понятие вспомогательная площадь. В-третьих, технический паспорт не имеет отношения к договору и, соответственно, к возникшим в момент его подписания отношениям между Истцом и Ответчиком, а является лишь одним из немногих технических паспортов по ТЦ «Звёздный». Разделом 11 Договора однозначно установлен порядок расчетов по предоставляемым коммунальным и эксплуатационным услугам, общая площадь МОП по ТЦ «Звездный» в размере Номер обезличен кв.м., а также общая площадь собственников ТЦ «Звездный» в размере Номер обезличен кв.м. Расчёты Истцом производились верно, строго в соответствии с условиями подписанного договора.
4. В действительности в отношении Истца Федеральная антимонопольная служба по РБ касательно расчетов затрат на электрическую энергию по 4-ому этажу не вынесла в резолютивной части заключения о неправильности расчетов, производимых ООО УК «Альфа» по Договору, а лишь указала на создание Истцом препятствий доступу на товарный рынок. Кроме того, Постановление Пленума ВАС РФ от Дата обезличена Номер обезличен «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» на которое ссылается ФАС по РБ, не предусматривает обязательные для сторон правила при заключении договора, а носит лишь разъяснительный характер для Арбитражных судов по вопросам, возникших в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости. В рассматриваемом споре принятое ФАС по РБ решение не обладает преюдициальностью и не может повлиять на принимаемое судом решение в силу прямого указания закона, а именно ст. 61 ГПК РФ, в которой определены основания для освобождения от доказывания. Также представитель истца обратила внимание суда на тот факт, что Постановление Пленума ВАС РФ от Дата обезличена Номер обезличен утверждено Дата обезличена г, т.е. после вступления сторон в договорные отношения. Расчеты за потребленную электрическую энергию, производились Истцом в строгом соответствии с п. 11.1.1. Договора, принятого и обязательного для сторон. В соответствии с проектным решением, на 4-ом этаже ТЦ «Звездный» установлены 2 прибора учета электрической энергии, один - на торговую площадь бутиковой зоны, которая составляет Номер обезличен кв.м.; другой - на помещение Номер обезличен, общей площадью Номер обезличен кв.м. Следовательно, доля Ответчика по оплате за потребленную электрическую энергию, высчитывается из площади Номер обезличен кв.м., как установлено п. 11.1.1. Договора. Таким образом, расчеты, по электрической энергии предъявленные Истцом Ответчику представитель считает верными и произведенными в соответствии с условиями заключенного Договора.
5. Нарушений в части применения Истцом тарифов за оказанные коммунальные услуги Ответчику, ФАС по РБ не установлено. Расчёты, предъявленные Истцом Ответчику за оказанные коммунальные и эксплуатационные услуги, произведены в строгом соответствии с условиями заключенного Договора (п. 11.1.), с применением тарифов за коммунальные услуги, утверждённых поставщиками в государственном комитете по тарифам РБ.
Относительно требований о признании недействительным договора аренды рекламного места представитель истца просила принять заявление об истечении срока исковой давности. Дата обезличена года Ответчик предъявил к ООО Управляющая компания «Альфа» встречное исковое заявление о признании договора Номер обезличен аренды рекламного места от Дата обезличена недействительным. Дата обезличена г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды рекламного места, который ответчик оспаривает и просит признать недействительным. В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. На основании вышеизложенного и в соответствии со ст.ст. 181, 199 ГК РФ представитель просит в удовлетворении встречных исковых требований в этой части отказать в связи с истечением срока исковой давности.
Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Федорова Ю.Д. в судебном заседании первоначальные исковые требования от имени своего доверителя не признала, встречные требования поддержала по доводам, изложенным во встречных исковых заявлениях. Просила о восстановлении пропущенного срока исковой давности без ссылки на наличие уважительных причин такого пропуска.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу об удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» и отказе в удовлетворении встречных исков. При этом суд исходил из следующего.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, между истцом (управляющий) и ответчиком (собственник) заключен договор Номер обезличен от Дата обезличена на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг, в соответствии с которым управляющий обеспечивает эксплуатацию, контроль за техническим состоянием коммуникаций, энергосетей и инженерных сооружений, а так же предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг по местам общего пользования ТЦ «Звездный», расположенного по адресу: ... (далее – объект), а собственник обеспечивает использование и оплату за коммунальные услуги по площадям, находящимся в его собственности, а так же коммунальных и эксплуатационных услуг за места общего пользования.
Согласно пункту 1 договора целью договора является обеспечение надлежащего содержания и ремонта объекта, его инженерного оборудования, мест общего пользования и прилегающей территории.
В соответствии с пунктом 2.1.1 договора общими обязанностями сторон являются содержание мест общего пользования объекта, его инженерного оборудования, прилегающей территории и элементов благоустройства в соответствии с требованиями действующих эксплуатационных норм.
Согласно пункту 2.2.8 договора собственник обязан своевременно и в полном объеме производить оплату оказанных услуг в соответствии с условиями настоящего договора.
Пунктом 2.3.7 договора предусмотрена обязанность управляющего выдавать собственнику расчетные документы за фактически оказанные услуги до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Согласно пункту 10.1 договора оплата коммунальных и эксплуатационных услуг производится собственником ежемесячно на условиях предоплаты до 10 числа текущего месяца в размере 100%, по счету путем внесения денежных средств в кассу или перечисления денежных средств на расчетный счет управляющего.
Согласно пунктам 10.2, 10.3 договора собственник обязуется оплачивать управляющему услуги по эксплуатации МОП, размер платы за оказание эксплуатационных услуг составляет Номер обезличен руб. за один квадратный метр МОП в месяц, включая НДС 18%, возмещать расходы управляющему по оплате коммунальных услуг (тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения) в помещении и местах общего пользования.
Порядок расчетов коммунальных и эксплуатационных услуг, урегулирован разделом 11 договора. Справки-расчеты, прилагаемые к квитанциям на оплату, соответствуют условиям договора.
В Дата обезличена года истцом по первоначальному иску УК «Альфа» оказывались ответчику Назирову Р.Ф. услуги в соответствии с условиями договора.
В доказательство направления УК «Альфа» Назирову Р.Ф. счетов и расчетов, истцом по первоначальному иску суду представлены опись отправки и почтовые квитанции.
Так как, за указанные месяцы Назировым Р.Ф. оплата не производилась, УК «Альфа» направила в адрес ответчика претензию с предложением оплатить задолженность за коммунальные и эксплуатационные услуги по договору в размере Номер обезличен рублей. Ответчик оставил претензию истца без ответа.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с исковым заявлением для принудительного взыскания задолженности.
Дата обезличена года между Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» и Назировым Р.Ф. был заключен договор аренды рекламного места Номер обезличен, в соответствии с которым Назирову Р.Ф. предоставляется одно рекламное место для размещения наружной рекламы на фасаде здания ТЦ «Звездный» по адресу ..., а Назиров Р.Ф. обязуется использовать его и вносить плату.
Истцом условия договора были исполнены надлежаще, рекламное место предоставлено.
В соответствии с п. 4.2 договора оплата за использование рекламного места производится ответчиком до 10 числа текущего месяца в размере 100% стоимости.
ООО «УК Альфа» выдало Назирову Р.Ф. расчетные документы за оказанные услуги за Дата обезличена года, что подтверждается подписью представителя ответчика в передаваемых документах.
Дата обезличена года истец направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность за аренду рекламного места в сумме Номер обезличен рублей (Номер обезличен рублей за сентябрь, Номер обезличен рублей за октябрь). Претензия арендатором не исполнена.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение обязательств действующим законодательством не предусмотрено.
Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
На основании ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Факт оказания истцом услуг в спорный период по договору Номер обезличен от Дата обезличена г. ответчиком не оспаривается. Акты, направленные в адрес ответчика, последним не подписаны, однако, по условиям договора не требуется подписание актов, в связи с чем, их отсутствие не лишает истца права требования задолженности.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование ил во временное пользование.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ответчиком доказательств оплаты оказанных истцом услуг и внесения арендной платы в спорный период в материалы дела не представлено.
Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Все расчеты истцом произведены в соответствии с условиями заключенных договоров, признаются судом верными и подлежащими применению.
Таким образом, взысканию с Назирова Р.Ф. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» подлежит задолженность за коммунальные и эксплуатационные услуги за сентябрь, октябрь 2009 года в размере Номер обезличен рублей, в том числе водоотведение и водопотребление – Номер обезличен рублей; электроэнергия – Номер обезличен рублей; эксплуатационные услуги – Номер обезличен рублей, а также задолженность по договору Номер обезличен от Дата обезличена года в виде арендной платы за Дата обезличена года в сумме Номер обезличен рублей.
Доводы Назирова Р.Ф. о том, что в договоре Номер обезличен указаны цифры, не соответствующие данным технического паспорта на ТЦ «Звездный», определяющие площадь мест общего пользования, общую площадь собственников, суд считает несостоятельными, поскольку условия договора Номер обезличен от Дата обезличена г. не содержат ссылки на технических паспорт. В пункте 11.1.4.1 договора сторонами согласованы исходные данные: общая площадь собственников ТЦ «Звездный», общая площадь мест общего пользования по ТЦ «Звездный», площадь собственника. Изменения и дополнения, касающиеся площади и цены, в порядке ст. 452 ГК РФ сторонами в договор не вносились.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Доказано в ходе судебного разбирательства, не отрицалось представителем ответчика по первоначальному иску, что оплата по договорам Номер обезличен от Дата обезличена года и Номер обезличен от Дата обезличена года за Дата обезличена года ФИО3 не была произведена, направленные в его адрес счета не были оплачены.
В соответствии с п. 10.1. Договора на оказание услуг оплата производиться ответчиком ежемесячно на условиях предоплаты до 10 числа текущего месяца в размере 100% по счету.
В соответствии с п. 4.2 договора аренды рекламного места оплата за использование рекламного места производится ответчиком до 10 числа текущего месяца в размере 100% стоимости.
В соответствии с п. 1.2.4 договора на оказание услуг при невыполнении принятых на себя обязательств потребитель услуг выплачивает управляющей компании неустойку в виде пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 5.3 договора аренды при невыполнении принятых на себя обязательств в установленные договором сроки ответчик выплачивает истцу неустойку в виде пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Таким образом, управляющая компания, надлежаще исполнившая свои обязательства по договорам, вправе требовать с виновной стороны компенсировать нарушенный неисполнением обязательства интерес. В рассматриваемом случае неустойка, являющаяся единственным способом обеспечения обязательства, представляет собой форму имущественной ответственности за его нарушение, и выступает как один из предусмотренных ст. 12 ГК РФ способов защиты права. Оснований для освобождения должника от уплаты неустойки, а также уменьшения ее размера, суд не усматривает. Доказательств тому, что должник не несет ответственности за неисполнение обязательства или его нарушение произошло по независящим от стороны по договору причинам, ответчиком по первоначальному иску не представлено.
Расчет подлежащей взысканию неустойки произведен судом, исходя из размера задолженности:
по договору на оказание услуг Дата обезличена
за Дата обезличенаДата обезличена года – Номер обезличен рублей (водоотведение Номер обезличен рублей + электроэнергия Номер обезличен рублей + эксплуатационные услуги Номер обезличен рублей), количества дней просрочки обязательства с Дата обезличена года по день обращения с уточненным иском 124 дня, размера неустойки, определенного договором 0,5% за каждый день просрочки, и составляет Номер обезличен х 0,5% х 124 = Номер обезличен рублей;
Итого размер неустойки по договору Номер обезличен от Дата обезличена года составил Номер обезличен + Номер обезличен = Номер обезличен рублей.
Аналогичный расчет произведен судом по договору аренды: за Дата обезличена
Итого размер неустойки по договору Номер обезличен от Дата обезличена года составляет Номер обезличен рублей.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Анализ представленного в дело договора Номер обезличен от Дата обезличена года позволяет сделать вывод о его соответствии предусмотренным законом требованиям о форме и содержании договора. Так, договор заключен в письменной форме, подписан сторонами, в нем прописаны предмет договора – предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг по местам общего пользования ТЦ «Звездный», порядок такого предоставления и оплаты предоставляемых услуг, права и обязанности сторон, их ответственность за ненадлежащее исполнение договора.
Кроме того, оспариваемый договор на протяжении одного года исполнялся сторонами, претензий относительно отсутствия договоре каких-либо условий, свидетельствующих о его незаключенности, сторонами по договору друг другу не предъявлялось, предложений о заключении дополнительных соглашений либо изменений условий договора не вносилось.
При таких обстоятельствах полагать о незаключенности договора на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг у суда не имеется.
Требования встречного иска о признании недействительным договора аренды рекламного места не подлежат удовлетворению в связи с пропуском истцом по встречному иску срока исковой давности.
В силу общих принципов и смысла гражданского законодательства, судебная защита имеет временные границы, кроме требований, на которые, в соответствии с перечнем, приведенным в ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. На момент обращения истца с иском срок исковой давности истек, доказательств уважительности причин пропуска срока истцом по встречному иску не представлено.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» удовлетворить.
Взыскать с Назирова Р.Ф. в пользу ООО «Управляющая компания «Альфа» задолженность по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг по договору Номер обезличен от Дата обезличена года в размере Номер обезличен рублей, неустойку в размере Номер обезличен рублей, задолженность по арендной плате по договору Номер обезличен от Дата обезличена года в размере Номер обезличен рублей, неустойку в размере Номер обезличен рублей, расходы по оплате госпошлины в размере Номер обезличен рублей. Всего Номер обезличен рублей.
В удовлетворении встречного иска Назирова Р.Ф. к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» о признании договора на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг незаключенным отказать за необоснованностью.
В удовлетворении встречного иска Назирова Р.Ф. к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа» о признании договора аренды рекламного места недействительным отказать в связи с пропуском срока исковой давности.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Верховный суд РБ в десятидневный срок со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.
Председательствующий судья Н.Е. Кручинина Решение суда вступило в законную силу а