дело № 2-2299/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Орджоникидзевский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Кривцовой О.Ю.,
с участием истца Кардапольцевой И.А., адвоката в интересах истца Новичкова Г.И., представителя ответчика Волковой Р.М. по доверенности №/а от ДД.ММ.ГГГГ Корнаухова К.В., ответчика Фролова Н.В., при секретаре Хасановой Г.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кардапольцевой И.А. к Волковой Р.М. о понуждении к заключению договора купли-продажи, признании права собственности на недвижимое имущество и его госрегистрации,
у с т а н о в и л:
Кардапольцева И.А. обратилась в суд с иском к Волковой Р.М., в котором просит:
- понудить ответчика к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, и передать ей технический и кадастровый паспорта на дом и земельный участок;
- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан зарегистрировать переход права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>;
- взыскать с ответчика в ее пользу расходы по оплате услуг представителя в размере № руб. и расходы по госпошлине.
Заявленные требования Кардапольцева И.А. мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком было заключено соглашение о задатке, согласно которому ответчик обязалась продать ей жилой дом общей площадью № кв.м., в том числе жилой – № кв.м., и земельный участок площадью № кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. В обеспечение взаимных обязательств по переходу права собственности на недвижимое имущество она передала, а Волкова Р.М. получила сумму задатка в размере № руб. Стоимость дома и земельного участка определена соглашением в сумме № руб., которая истцом выплачена полностью. Однако в дальнейшем ответчик стала уклоняться от исполнения своих обязательств по заключению договора купли-продажи дома и земельного участка и оформления их в ее собственность. На телефонные звонки не отвечает, просьбы о встрече игнорирует, техпаспорт на дом не передает.
Кардапольцева И.А. считает, что уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи дома и участка земли противоречат ст.ст. 309, 310 ГК РФ и нарушают ее права как покупателя имущества. Обязательства должны исполняться надлежащим образом.
В судебном заседании Кардапольцева И.А. предъявленные требования поддержала и просила их удовлетворить по доводам, изложены в иске. Также суду пояснила, что при заключении соглашения о задатке у Волковой Р.М. никаких документов на дом и земельный участок не было, было только свидетельство о смерти отца, которым и был самовольно построен спорный дом на земельном участке. Однако после оформления всех документов Волкова Р.М. обещала их передать ей, а в последующем заключить договор купли-продажи. От заключения договора купли-продажи в последующем Волкова Р.М. стала уклоняться, документы на дом ей не передавала. За дом и земельный участок по соглашению о задатке ею было уплачено ответчику № руб. С момента заключения соглашения о задатке, она с разрешения Волковой Р.М. заняла земельный участок, стала осуществлять на нем строительство дома, которое почти закончила в настоящее время. Дом и надворные постройки, проданные Волковой Р.М., сгорели, поэтому на земельном участке она построила новый двухэтажный дом из шлакоблочных кирпичей, подвела все коммуникации. Рядом с домом построила баню и гараж. Строительство было завершено в 2006 года и по настоящее время она использует постройки для проживания ее и членов ее семьи.
Представитель ответчика Волковой Р.М. по доверенности Корнаухов К.В. просил в удовлетворении исковых требований Кардапольцевой И.А. отказать, утверждая, что именно истец стала уклоняться от совершения сделки купли-продажи, отказывалась уплатить Волковой Р.М. полную стоимость объекта недвижимого имущества, поэтому договор купли-продажи не был совершен. Из-за отказа истца совершить сделку, Волкова Р.М. приняла решение о продаже дома иным лицам, что и сделала после оформления в установленном законом порядке прав на дом, а также получения расположенного под домом земельного участка в аренду.
Ответчик Фролов Н.В. просил в удовлетворении требований Кардапольцевой И.А. отказать, поскольку спорный дом был приобретен им по договору купли-продажи с Волковой Р.М., а в последующем продан Хакимьянову Д.В., то есть собственники распорядились своим имуществом по своему усмотрению.
Ответчик Хакимьянов Д.В. и представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщали и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Принимая во внимание неоднократную ничем неоправданную неявку ответчика и представителя третьего лица, на основании ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
В письменной отзыве на предъявленные Кардапольцевой И.А. требования Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан просит суд в части требования об обязании третьего лица зарегистрировать переход права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> отказать, поскольку последствия прекращения или неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотрены ст. 206 ГПК РФ обязанность совершения определенных действий может быть возложена только на стороны. Процессуальный статус Управления по данному делу – третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора. Следовательно, возложение обязанности зарегистрировать переход права собственности на дом и земельный участок на третье лицо – нарушение процессуального закона. Управление не имеет самостоятельных требований в отношении предмета спора – на жилой дом и земельный участок. В управление за регистрацией права истец не обращалась. Таким образом, со стороны Управления нарушений законодательства и прав истца не имеется и суд не вправе обязывать Управление произвести государственную регистрацию.
Выслушав объяснения сторон, мнение адвоката в интересах истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Кардапольцевой И.А. по следующим основаниям.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Исходя из приведенных положений гражданского законодательства, только собственник вправе совершать сделки относительно принадлежащего ему имущества, иным способом, предусмотренным законом и не противоречащим ему, распоряжаться своим имуществом, владеть им и пользоваться.
Из материалов дела следует, сторонами не оспаривалось, что жилой дом под литером А, расположенный по адресу: <адрес>, а также иные постройки под литерами Г, Г1, Г2, А1, уборная, забор и ворота по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ являлись самовольными постройками.
Лишь решением Орджоникидзевского районного суда г.Уфы от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, за Волковой Р.М. было признано право собственности на самовольно возведенные строения под литерами А (жилой дом), А1 (пристрой), сарай (литер Г), уборную (литер I), забор (литер II), расположенные по адресу: <адрес>.
Из приведенного судебного постановления следует, что жилой дом и надворные постройки по адресу: <адрес>, были построены отцом Волковой Р.М. Все необходимые документы в связи с возведением дома ею получены. Поскольку отец Волковой Р.М. умер ДД.ММ.ГГГГ, не успев оформить дом, то она просила признать за ней право собственности на самовольные постройки в порядке наследования после смерти отца.
Земельный участок по адресу: <адрес>, был предоставлен постановлением главы Администрации городского округа <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ Волковой Р.М. в аренду под занимаемый индивидуальный дом с надворными постройками.
Приведенное свидетельствует о том, что до вступления судебного акта в законную силу Волкова Р.М. собственником строений, в том числе дома, расположенных по адресу: <адрес>, не являлась, собственником самовольных строений являлся ее отец. В то же время ответчик Волкова Р.М. никогда не являлась и не является собственником земельного участка, расположенного по выше указанному адресу. А следовательно, распоряжаться объектами недвижимого имущества, в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства о возникновении права собственности на объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено самовольно, Волкова Р.М. могла лишь после принятия судебного решения и регистрации своего права в органах государственной регистрации. Правомочий на распоряжение земельным участком, в том числе его продажу Волкова Р.М. не имела и не имеет, поскольку земельный участок под кадастровым номером № по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов, является муниципальной собственностью.
Между тем, ДД.ММ.ГГГГ Волкова Р.М. заключила с Кардапольцевой И.А. соглашение о задатке, по которому продавец Волкова Р.М. имела намерение продать покупателю Кардапольцевой И.А. жилой дом общей площадью № кв.м., в том числе жилой – № кв.м., с земельным участком площадью № кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, в срок ориентировочно до ДД.ММ.ГГГГ за сумму № руб.
В обеспечение взаимных обязательств по предстоящему переходу права собственности на недвижимое имущество Кардапольцева И.А. передала, а Волкова Р.М. приняла задаток в размере № руб.
Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ Волкова Р.М. по соглашению о задатке выразила намерение распорядиться не принадлежащими ей объектами недвижимого имущества, постройками, являющимися самовольными, что влечет ничтожность сделки – соглашения о задатке в силу ст. 168, 209 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предметом предварительного договора является обязанность сторон по заключению в будущем основного договора. Таким образом, заключая предварительный договор, лицо не распоряжается имуществом, а принимает на себя обязанность распорядиться им в будущем, заключив основной договор.
По условиям соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ Кардапольцева И.А. приняла на себя обязанность в будущем приобрести объекты недвижимости на земельном участке площадью № кв.м., в срок ориентировочно до ДД.ММ.ГГГГ, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Поскольку предварительный договор – соглашение о задатке само по себе не может служить основанием для возникновения права собственности истца на спорное недвижимое имущество, то требования Кардапольцевой И.А. о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, и передаче технического и кадастрового паспорта на дом и земельный участок не основаны на законе, как и требование об обязательстве Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ зарегистрировать переход права собственности на выше указанные объекты недвижимого имущества.
Кроме того, как обоснованного указано представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, последствия прекращения или неисполнения обязательства, обеспеченного задатком предусмотрены ст. 381 ГК РФ, в соответствии с которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнения договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В силу п. 3, 4 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Исходя из приведенных норм гражданского законодательства, истечение срока действия соглашения о задатке, которое было сторонами определено ориентировочно ДД.ММ.ГГГГ, когда стороны намеревались совершить сделку, а именно истец намеревалась купить у ответчика жилой дом, влечет прекращение обязательств сторон, и возникновение право одной стороны требовать от ответственной за неисполнение условий договора стороны возмещения убытков.
В то же время, само по себе требование Кардапольцевой И.А. о понуждении Волковой Р.М. заключить договор купли-продажи дома и земельного участка противоречит основополагающему принципу осуществлению правомочий собственника, сформулированному в ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, предусматривающей право каждого физического или юридического лица беспрепятственно пользоваться своим имуществом; не допускается лишения того или иного лица своего имущества, кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.
Согласно ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены лишь федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Выше приведенные положения ГК РФ определяют правомочия собственника через правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом в соответствии с его волей.
Как выше указано право собственности Волковой Р.М. на спорный дом зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждалось Свидетельством о государственному регистрации права собственности, на основании решения Орджоникидзевского районного суда г.Уфы от ДД.ММ.ГГГГ. С указанного времени Волкова Р.М. вправе распоряжаться принадлежащими ей объектами недвижимого имущества.
Из текста заключенного между сторонами соглашения о задатке буквально следует обязательство Волковой Р.М. предоставить истцу полный пакет документов для оформления сделки купли-продажи в ГКЗ г.Уфы, и намерение истца приобрести у ответчика жилой дом. В заключенном между сторонами соглашении о задатке стороны не предусмотрели обязанность ответчика заключить с истцом договор купли-продажи или иную сделку по отчуждению недвижимого имущества к определенному сроку. После заключения соглашения о задатке стороны также не заключали ни предварительного договора купли-продажи, ни самого договора. В связи с чем, по существу требования истца направлены на произвольное, не основанное на законе лишение ответчика прав на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества. Поскольку договор об отчуждении недвижимого имущества не был заключен в требуемой форме и не исполнен, то Волкова Р.М. вправе распоряжаться указанным в соглашении о задатке имуществом по своему усмотрению, и ответчик не может быть понуждена к совершению сделки ни истцом, ни тем более судом.
Изложенное означает и то, что заключенные Волковой Р.М. с ответчиком Фроловым Н.В., а также в последующем между Фроловым Н.В. и Хакимьяновым Д.В. сделки не могут быть признаны судом недействительными в соответствии со ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
На день рассмотрения судом настоящего спора собственником дома по адресу: <адрес>, и арендатором земельного участка, расположенного под домом является Хакимьянов Д.В. В связи с чем, Волкова Р.М. также не может быть понуждена к заключению договора купли-продажи дома и земельного участкоа с истцом. В отсутствие заключенного между с Хакимьяновым, Волковой и Кардапольцевой договора в требуемой законом форме, на основании ст. 165 ГК РФ сделка также не может быть зарегистрирована в соответствии с решением суда.
Не могут повлиять на принимаемое судом решение и доводы истца об осуществлении ею самовольного строительства дома и надворных построек взамен снесенных по адресу: <адрес>, поскольку в данном случае применимы положения ст. 222 ГК РФ, в силу п. 3 которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Если же самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться только правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
При изложенных обстоятельствах требования Кардапольцевой И.А. не основаны на законе и не могут быть удовлетворены судом.
Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Кардапольцевой И.А., то в силу ст. 98 ГПК РФ ее расходы по оплате услуг адвоката и государственной пошлины при подаче иска в суд возмещению за счет ответчиков не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
в удовлетворении исковых требований Кардапольцевой И.А. к Волковой Р.М. о понуждении к заключению договора купли-продажи, признании права собственности на недвижимое имущество и регистрации перехода права собственности отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.
Судья: подпись. О.Ю.Кривцова
Копия верна.Судья: