дело № 2-217/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 февраля 2011 года Орджоникидзевский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Кривцовой О.Ю.,
с участием прокурора Шарафутдиновой З.К., представителя истца по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Жукова П.А., представителя истца и третьего лица соответственно по доверенностям № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ Литвиновой Ю.В., ответчиков Ганиева И.Ф., Ганиевой Л.И., адвоката в интересах ответчиков Егоровой Т.И., при секретаре Сайфуллиной М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Ганиеву И.Ф., Ганиевой Л.И. об изъятии жилого помещения путем выкупа,
у с т а н о в и л:
Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация города) обратилась в суд с иском к Ганиеву И.Ф., Ганиевой Л.И., в котором просит:
- изъять у Ганиева И.Ф., Ганиевой Л.И. в собственность муниципального образования городского округ город Уфа РБ принадлежащее им на праве собственности жилое помещение по адресу: <адрес> с уплатой выкупной цены в размере № руб., по № руб. в пользу каждого;
- прекратить право собственности Ганиева И.Ф., Ганиевой Л.И. на жилое помещение по адресу: г<адрес> в связи с изъятием указанного жилого помещения;
- выселить Ганиева И.Ф., Ганиеву Л.И. из жилого помещения по адресу: <адрес> в связи с изъятием указанного жилого помещения.
Заявленные требования Администрация города мотивировала тем, что Ганиев И.Ф., Ганиева Л.И. являются собственниками жилого помещения – комнаты № площадью № кв.м., расположенной в <адрес>.
Согласно Постановлению главы Администрации города «О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу» № от ДД.ММ.ГГГГ, жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ, Специализированное муниципальное учреждение «Центр недвижимости» ГО г.Уфа РБ, действующее по поручению и от имени Администрации города на основании Постановления главы Администрации города № от ДД.ММ.ГГГГ, направило собственникам требование осуществить снос или реконструкцию жилого <адрес>, и установило разумный срок продолжительностью тридцать дней для выполнения указанного требования.
Ганиев И.Ф., Ганиева Л.И. в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного жилого дома, поэтому согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ, в случае невыполнения собственником требования о реконструкции или сносе жилого дома в установленный таким требованием разумный срок, земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме в порядке, установленном п.п. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ.
В соответствии с указанной нормой закона Администрацией города было принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд и постановление № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.
Жилое помещение – комната № в <адрес> имеет рыночную стоимость – № руб., что подтверждается отчетом ГУП БТИ РБ № от ДД.ММ.ГГГГ.
Собственникам было предложено заключить договор об изъятии жилого помещения путем выкупа, что подтверждается письмом СМУ «Центр недвижимости» № от ДД.ММ.ГГГГ. Собственники Ганиев И.Ф., Ганиева Л.И. согласия на заключение договора об изъятии жилого помещения путем выкупа на предложенных условиях не выразили.
Поскольку соглашение о выкупе жилого помещения не достигнуто, то, по мнению Администрации города, она вправе на основании п. 9 ст. 32 ЖК РФ обратиться в суд с иском к Ганиеву И.Ф., Ганиевой Л.И. о выкупе жилого помещения.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Жуков П.А. предъявленные Администрацией города исковые требования поддержал и просил их удовлетворить по доводам, изложенным иске. При принятии решения просил суд обратить внимание на то обстоятельства, что как до предъявления иска в суд, так и после его предъявления до момента рассмотрения судом дела по существу, Администрацией города ответчикам предлагалось взамен изымаемого жилого помещения занять комнату в новом доме. Однако от этого предложения ответчики отказались.
Представитель Администрации города и Администрации Орджоникидзевского района городского округа город Уфа РБ по доверенности Литвинова Ю.В. просила требования Администрации города удовлетворить.
Ответчики Ганиев И.Ф., Ганиева Л.И. просили в иске Администрации города отказать, вынести решение о выплате им выкупной цены за комнату площадью № кв.м. в <адрес> в размере № руб., поскольку истцом представлен отчет об оценке комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, и с момента его составления прошло более 7 месяцев. Они провели собственную оценку стоимости жилья и согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ она составила № руб. или № руб. на 1 кв.м. На основании ст. 41, 42 ЖК РФ они – собственники комнаты в коммунальной квартире имеют также на праве общей долевой собственности места общего пользования, то есть коридор, кухня, сан.узел, и на их долю приходится № кв.м. в общем имуществе коммунальной квартиры, следовательно, стоимость их собственности в квартире составит № руб. (из расчета: № кв.м. (площадь комнаты) + № кв.м. (места общего пользования) х № руб. (стоимость 1 кв.м.) = № руб.). Кроме того, на основании ч. 2 ст. 42 ЖК РФ им на праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит 2 кв.м., что составит еще № руб. (из расчета 2 кв.м. х № руб. (стоимость 1 кв.м.) = № руб.). Таким образом, Администрация города должна выкупить у них не только принадлежащую им на праве собственности комнату, но и места общего пользования в коммунальной квартире, долю в праве собственности на общее имущество в доме, что всего составит № руб. Также считают, что на основании ст. 32 ЖК РФ истцом подлежат возмещению им: расходы на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность иного жилья по № руб., поиск нового жилья в среднем занимает 3 мес., поэтому их расходы в этой части составят № руб.; риэлторские услуги по проверке юридической чистоты обойдется им в № руб., государственная регистрация сделки купли-продажи – № руб., размер государственной пошлины за гос.регистрацию прав на новое недвижимое имущество составит № руб. Также в выкупную цену должны быть включены их расходы по оценке рыночной стоимости жилого помещения всего № руб. К материалам дела приобщено также письменное возражение ответчиков.
Выслушав объяснения сторон, мнение адвоката в интересах ответчиков, исследовав материалы дела, выслушав заключение прокурора, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации города по следующим основаниям.
Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище также закреплено в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище.
Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в гарантированности неприкосновенности жилища, исключая случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).
Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном кодексе РФ, а применительно к рассматриваемому судом спору в ст. 32 ЖК РФ.
Пунктом 10 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключение жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи. При этом положения части 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Таким образом, правовым основанием в соответствии с ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ для удовлетворения требований Администрации города об изъятии у ответчиков – собственников принадлежащего им жилого помещения путем выкупа и применения правового последствия о их выселении из этого жилого помещения, являются установление судом следующих обстоятельств: 1) признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; 2) предъявление органом, принявшим это решение к собственникам жилого помещения в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок; 3) не осуществление собственником в разумный срок сноса или реконструкции многоквартирного дома; 4) принятие органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии жилого помещения путем выкупа.
Судом установлено, сторонами не оспаривалось, что Ганиев И.Ф., Ганиева Л.И. являются собственниками каждый ? доли в праве собственности на жилое помещение – комнату № площадью № кв.м. в <адрес> в порядке Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», на основании договора передачи жилой комнаты в коммунальной квартире в общую долевую собственность от 18 декабря 2009 года.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан «Об адресной программе Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья на 2008-2009 годы» № 435 от 6 декабря 2008 года в целях ликвидации аварийного жилищного фонда в Республике Башкортостан утверждена прилагаемая к этому постановлению Программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Башкортостан.
В Перечень домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, являющийся Приложением № 1 к адресной Программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Республики Башкортостан на 2008 года включен и жилой дом 38 по ул. Российская г.Уфы, принадлежащий к муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Требованием № от 16 февраля 2010 года, полученным Ганиевыми согласно почтовому уведомлению (л.д.53) 22 февраля 2010 года, Специализированное муниципальное учреждение «Центр недвижимости» городского округа город Уфа РБ, действующее по поручению и от имени Администрации города, уведомило Ганиевых о принятии постановления № от ДД.ММ.ГГГГ о признание <адрес> аварийным и подлежащим сносу, и в разумный – тридцатидневный срок с момента получения настоящего требования (то есть до ДД.ММ.ГГГГ) предложило осуществить снос или реконструкцию дома. В названном требовании ответчики также были предупреждены, что в случае неисполнения настоящего требования в установленный срок, Администраций города будет принято решение об изъятии земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии принадлежащей им на праве собственности комнаты в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ.
Ответчиками не оспаривался факт не исполнения требования №, как к установленному тридцатидневному сроку, так и по день рассмотрения судом настоящего спора.
Судом установлено, что земельный участок, на котором находится <адрес> в установленном законом порядке изъят и государственная регистрация постановлений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ произведена, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ДД.ММ.ГГГГ наложены ограничения (обременения) на земельный участок с кадастровым (условным) номером объекта в пользу Муниципального образования ГО г.Уфа правообладателей объекта недвижимого имущества кв. <адрес> г.Уфы.
Поскольку судом установлено, подтверждено объяснениями ответчиков то обстоятельство, что Ганиевы в установленный срок не осуществлен снос или реконструкция <адрес>, последние не выразили желания о предоставлении им предлагаемого Администрацией города другого жилого помещения взамен изымаемого принадлежащего им помещения, с зачетом выкупной цены, то требования Администрации города об изъятии у Ганиевых принадлежащего им жилого помещения с уплатой выкупной цены и их выселении в связи с изъятием указанного жилого помещения подлежат удовлетворению.
При этом не имеет правового значения не представление Администрацией города доказательств вручения Ганиевым уведомления с предложением заключить договор об изъятии жилого помещения путем выкупа с уплатой выкупной цены в сумме № руб., поскольку жилищным законодательством не предусмотрено вручения такого уведомления в качестве соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Вместе с тем, следует обратить внимание на то, что иск Администрации города к Ганиевым об изъятии путем выкупа жилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме находится в производстве суда с ДД.ММ.ГГГГ, и в течение более трех месяцев ответчики не выразили согласия на получения выкупной цены, как и отказались от предложенного Администрацией города жилого помещения взамен ранее занимаемого – комнаты в <адрес>, считая, что им должно быть предоставлено отдельное жилье, выкупная цена в большем размере, что неправомерно.
Ссылаясь на нарушение Администраций города прав на жилое помещение, ответчики никаких доказательств тому не привели.
Ответчиками не представлено доказательств того, что их семья признана или может быть признана малоимущей, то есть неспособной приобрести на свои личные средства жилое помещение, принята на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении.
Вместе с тем, исковых требований о предоставлении ответчикам жилого помещения по договору социального найма по нормам ст. 57 ЖК РФ Ганиевы не заявляли. На основании ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным требованиям, и при рассмотрении настоящего спора суду не предоставлено право выйти за пределы заявленных требований, в том числе по собственной инициативе разрешить вопрос об обязанности Администрации города предоставить ответчикам социальное жилье, как нуждающимся в улучшении жилищных условий. Однако приведенное не лишает ответчиков возможности в установленном законом порядке обратиться в суд с иском о предоставлении жилья как нуждающимся вне очереди. Сам факт выплаты ответчикам истцом выкупной стоимости принадлежащей им комнаты также не является препятствием в реализации Ганиевыми права на получение социального жилья по нормам ст. 57 ЖК РФ.
Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 года № 14 выкупная цены изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ) (пп. з п. 20).
В подтверждение рыночной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> Администрацией города представлен отчет №, составленный СМУ «Центр недвижимости» городского округа город Уфа РБ, в соответствии с которым рыночная стоимость комнаты № площадью № кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет № руб.
Между тем, как обоснованно отмечено ответчиками, с даты составления указанного отчета по день рассмотрения дела судом по существу прошло более семи месяцев, и является общеизвестным, не нуждается в доказывании тот факт, что цены на рынке недвижимости постоянно изменяются.
При изложенных обстоятельствах при решении вопроса о выплате ответчикам истцом выкупной цены изымаемого жилого помещения суд считает возможным исходить из отчета №, выполненного ООО «Центр юридической помощи «БЛАГО», и представленного ответчиками, по которому рыночная стоимость комнаты, принадлежащей Ганиевым, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет № руб., что наиболее благоприятно для ответчиков, которые в связи с изъятием у них жилья безусловно претерпевают неудобства, понесут в будущем убытки.
У суда нет оснований подвергать сомнениям указанный отчет, он является полными, научно обоснованными, достаточно ясными, тогда как оснований для вывода об обратном, то есть о необоснованности и наличии сомнений в правильности указанного отчета у суда не имеется.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, в редакции, действующей на день рассмотрения судом настоящего спора, субъектом оценочной деятельности может быть лицо, подпадающее под следующие признаки: физическое лицо; лицо является членом одной из саморегулируемых организацией оценщиков; лицо застраховало свою ответственность в соответствии с требованиями Закона. Экспертное учреждение и эксперт-оценщик, составившие отчет, представленный ответчиками, относятся в соответствии с указанным положением к субъектам оценочной деятельности.
То обстоятельство, что как ссылались представители истца и третьего лица, у оценщика Ф., включенный в реестр членов РОО ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истек срок действия свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, не является достаточным основанием подвергать сомнениям выше приведенный отчет, и тем более для вывода о том, что названный оценщик не имеется права на осуществление оценочной деятельности. Доказательств тому представителями истца и третьего лица суду не представлено.
Таким образом, стоимость комнаты № в <адрес> в размере № руб., определенная в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, представленным ответчиками, и подлежит учету в качестве выкупной цены в связи с изъятием Администрацией города принадлежащей Ганиевым комнаты в связи со сносом <адрес>.
Доводы ответчиков и их адвоката о необходимости включения в выкупную цену изымаемого жилья также стоимости мест общего пользования в коммунальной квартире и доли ответчиков в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме являются несостоятельными, поскольку как выше указано, следует из положений жилищного законодательства и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ, выкупная цены изымаемого жилого помещения включает в себя лишь рыночную стоимость жилого помещения.
Доказательств возможных убытков, причиненных Ганиевым изъятием жилого помещения, а также упущенной выгоды ответчики также суду не представили, законодательством не предусмотрено взыскание убытков еще не понесенных гражданином – на будущее время, что не лишает ответчиков права при наличии таковых обратиться к Администрации города о их возмещении во внесудебном порядке, а при отказе в выплате, требовать их взыскания через суд.
Также следует указать, что в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям, и может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Встречных исковых требований Ганиевы к Администрации города о взыскании убытков, причиненных им в связи изъятием жилья, в том числе упущенной выгоды, не предъявляли. В рассматриваемом споре суду не предоставлено право выйти за пределы предъявленных требований, что исключает возможность рассмотрения судом доводов ответчиков о включении в выкупную цену их расходов по проведению оценки рыночной стоимости жилья, расходов по найму иного жилья, оплаты риэлторских услуг и т.д., и принятия судом решения по этим возражениям ответчиков, но не лишает их права, как выше указано, требовать возмещения этих убытков во внесудебном, а при наличии спора – в судебном, порядке.
Не могут быть отнесены на счет истца и расходы ответчиков по составлению отчетов о рыночной стоимости изымаемого жилья в порядке, установленном ст. 98 ГПК РФ – возмещение судебных расходов, поскольку в соответствии с этой нормой процессуального права судебные расходы взыскиваются с той стороны, против которой состоялось судебное постановление, а при удовлетворении требований частично, пропорционально удовлетворенной части иска. Требования Администрации города к Ганиевым судом удовлетворяются в полном объеме, а потому ответчики права на возмещение судебных расходов за счет истца не имеют.
Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
исковые требования Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Ганиеву И.Ф., Ганиевой Л.И. о выселении из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма удовлетворить:
Изъять у Ганиева И.Ф., Ганиевой Л.И. в собственность муниципального образования городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принадлежащее им на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> с уплатой выкупной цены в размере № руб., а в пользу каждого по № руб.
Прекратить право собственности Ганиева И.Ф., Ганиевой Л.И. на жилое помещение по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения.
Выселить в связи с изъятием жилого помещение Ганиева И.Ф., Ганиеву Л.И. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.
Судья: О.Ю.Кривцова