дело № 2- 327/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 февраля 2011 г. г.Уфа
Орджоникидзевский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан
в составе председательствующего судьи Батршиной Ю.А.
при секретаре Хохловой Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Талаевой Е.Ю. к ООО «Строй-Альянс» о понуждении исполнения обязательств, предусмотренных договором № от 03.09.2010г. в натуре, обязывании передать в собственность квартиру, встречному исковому заявлению ООО «Строй-Альянс» к Талаевой Е.Ю. о расторжении договора,
УСТАНОВИЛ:
Талаева Е.Ю. обратилась в суд с иском к ООО «Строй-Альянс», ООО «Региональная Инвестиционно - Строительная компания», ООО «Регион-финанс», Потребительскому кооперативу по содействию в проектировании и строительстве недвижимости «УГНТУ» о признании права собственности на квартиру, о понуждении ООО «Строй – Альянс» исполнения обязательств, предусмотренных договором № от 03.09.2010г. в натуре, указав, что 03 сентября 2010г. между Истцом Талаевой Е.Ю. и ООО «Строй-Альянс» заключен договор №, по условиям которого (п.2.1) продавец ООО «Строй-Альянс» обязуется передать Истцу в собственность с оформлением необходимых документов до 30 сентября 2010г. при условии полной оплаты стоимости квартиры.
Предмет договора — трехкомнатная квартира, определен в п. 1.1 указанного договора: адрес: <адрес>, также определены технические характеристики квартиры, общая площадь, количество комнат, отделка квартиры.
Стоимость квартиры на момент заключения договора (п.3.2) составила <данные изъяты> рублей и была оплачена Истицей в день заключения договора (квитанция к приходному кассовому ордеру № от 03 сентября 2010г.). Исходя из ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если эти правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
При заключении договора Ответчик ООО «Строй-Альянс» поставил Истицу в известность, что собственником отчуждаемого имущества не является, поскольку строительство не окончено, а право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации (ст.219 ГК РФ), возникает с момента такой регистрации.
При этом Ответчик ООО «Строй-Альянс» указал, что является правообладателем отчуждаемого недвижимого имущества в силу договора № от 20 ноября 2009г. Данное обстоятельство было указано в заключенном между Истицей и Ответчиком ООО «Строй-Альянс» договоре (п.2.1.1).
Исходя из п. 1.1 договора № от 20 ноября 2009г. поставщик ООО «Строй-Альянс» передает покупателю ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» железобетонную продукцию, последний обязуется принять и оплатить продукцию в порядке и на условиях договора.
В соответствии с п.1 Дополнительного соглашения № к договору № от 20.11.2009г. между Ответчиками предусмотрен расчет в форме вексельной формы оплаты в размере <данные изъяты> рублей, а также денежной формы оплаты в сумме <данные изъяты> рублей.
Ответчик ООО «Строй-Альянс» Истице квартиру передал, выдал ключи, Истица приступила к ремонту, а 04 октября получила от ООО «Строй-Альянс» письмо, в котором сообщалось, что контрагенты - застройщики (ООО «РИСК», ПК «УГНТУ» и «Регион-Финанс») отказываются от исполнения своих договорных обязательств, в связи с чем выполнить свои обязательства по предоставлению Истице квартиры в срок ООО «Строй-Альянс» не сможет.
Однако такая позиция ООО «Строй-Альянс » и ответчиков противоречит условиям договора № от 03.09.2010г., поскольку в п.п.4.1, 4.2 закреплено право Истицы на приобретение квартиры с момента оплаты первоначального взноса в случае полной оплаты стоимости квартиры.
Договор вступил в силу с момента его подписания сторонами и внесения первоначального взноса (п.5.1 договора от 03.09.2010г.).
Исходя из общих правил гражданского законодательства, регулирующих приобретение права собственности (п.1 ст.223 ГК РФ) право собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи, если иное не предусмотрено законом или Договором.
В соответствии с ч.1 ст. 45 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.
Истица свои обязательства выполнила в полном объеме в предусмотренный договором срок, ссылка ООО «Строй-Альянс» на действия партнеров не может быть обстоятельствам для нарушения прав лица, в этих отношениях не участвующего.
В настоящее время Ответчики получают необходимую разрешительную документацию на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, в связи с чем спорной квартире присвоен почтовый адрес: <адрес>.
В ходе судебного разбирательства дела истицей были уточнены исковые требования в порядке ст.551 ГК РФ в случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В договоре ответчик именует себя продавцом (п.1.1., 2.1 и др.), обязуется передать квартиру в собственность с оформлением необходимых документов (п.2.1.2), не продавать, не закладывать данную квартиру, не переуступать право на ее приобретение (п.2.1.3).
В связи с тем, что ответчик не исполнил обязательства в срок, истица обратилась в правоохранительные органы с заявлением дать юридическую оценку действиям руководства ООО «Строй-Альянс» и при наличии основания решить вопрос о возбуждении уголовного дела в отношении А.Е.М.., поскольку предположила, что неисполнение обязательств обусловлено заведомой невозможностью их исполнения. То есть полагала, что ООО «Строй-Альянс» распорядилось не принадлежащей ей квартирой.
19.01.2011г. о/у отдела милиции № УВД по г.Уфы в отношении <данные изъяты> ООО «Строй-Альянс» вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела ввиду отсутствия состава преступления, что свидетельствует о том, что ООО «Строй-Альянс» Талаеву Е.Ю. в заблуждение не вводило, денежные средства от Талаевой Е.М. получило по законной сделке, которая должна быть исполнена.
В свою очередь ООО «Строй – Альянс» обратилось в суд со встречным иском к Талаевой Е.Ю. о расторжении договора, указав, что между ООО «Строй-Альянс» и ответчиком Талаевой Е.Ю. 03.09.2010 г. был заключен договор № о передаче денежных средств за <данные изъяты>комнатную квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>.
Правовым основанием подписания настоящего договора являлось соглашение, подписанное 27 июля 2010 г. между ООО «Строй-Альянс» и ООО «Регион-Финанс» о намерениях ООО «Строй-Альянс» приобрести 23 квартиры у ООО «Регион-Финанс».
В виду отказа ООО «Регион-Финанс» продавать квартиры и расторжением соглашения от 27.07.2010 г. у ООО «Строй-Альянс» существенно изменись обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора № от 03.09.2010 г. Талаевой Е.Ю. было предложено расторгнуть указанный выше договор.
В соответствии с п. 5.5 договора № от 03.09.2010 г. 21 декабря 2010 г. в адрес Талаевой Е.Ю. было направлено письмо с приложением двух экземпляров протокола о расторжении договора с просьбой в 3-дневный срок подписать протокол и сообщить свои банковские реквизиты для возврата уплаченных ею ранее сумм.
До настоящего времени ответчик не отреагировал, никакого ответа от Талаевой Е.Ю. не получено.
ООО «Строй-Альянс» просит расторгнуть договор от 03 сентября 2010 г. № 03-10 между ООО «Строй- Альянс» и ответчиком Талаевой Е.Ю. с момента вынесения решения в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Взыскать с Талаевой Е.Ю. в пользу ООО «Строй-Альянс» расходы по госпошлине в размере <данные изъяты> руб.
В судебном заседании представители истца – Осипова Н.В. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, Талаев М.В., по доверенности от 22.12.2010 г., исковые требования с учетом последних уточнений поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске. В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Строй-Альянс» просят отказать за необоснованностью. От исковых требований к ООО «Региональная Инвестиционно - Строительная компания», ООО «Регион-финанс», Потребительскому кооперативу по содействию в проектировании и строительстве недвижимости «УГНТУ» отказываются. Последствия отказа от иска им разъяснены судом и понятны, о чем свидетельствует их собственноручная подпись в протоколе судебного заседания.
Представитель ООО «Регион Финанс» - Мохов А.В., по доверенности № от 11.01.2011 г., пояснил, что с заявленными исковыми требованиями Талаевой Е.Ю. не согласен, указав, что ООО «Регион-Финанс» является собственником квартир № ООО «Регион-Финанс» каких-либо сделок с Талаевой Е.Ю. не заключало, денежные средства от нее не получало. Право распоряжения квартирами ООО «Строй-Альянс» отсутствует. Оснований для передачи в собственность истца спорной квартиры не имеется. Встречный иск находит необоснованным, считает ничтожным договор, заключенный между ООО «Строй-Альянс» и Талаевой Е.Ю.
Представитель ответчика ООО «Строй-Альянс» - Ахмерова М.Н., по доверенности № от 11.03.2010 г. исковые требования Талаевой Е.Ю. не признала, просила удовлетворить встречный иск по основаниям, изложенным во встречном иске.
Представитель ООО «Региональная инвестиционно-строительная компания» - Красюк Л.Н., доверенность № от 11.01.2011 г., в судебном заседании пояснила, что с исковыми требованиями гр.Талаевой Е.Ю. не согласно по следующим основаниям. Указала, что ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» является строительной организацией. Основной деятельностью, которой является выполнение функций Генерального подрядчика при строительстве многоэтажных жилых домов.
В том числе ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» осуществляло подрядную деятельность по строительству жилого дома по проспекту <адрес> (строительный адрес), присвоенный фактический адрес жилого <адрес>.
В силу ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
В каких-либо договорных отношениях с гр.Талаевой Е.Ю. ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» не состоит.
Денежные средства от гр. Талаевой Е.Ю. ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» не принимало.
Участие в строительстве, либо в финансировании жилого <адрес> гр. Талаева Е.Ю., а также ООО «Строй-Альянс» не принимали. Дом встроен и введен в эксплуатацию 30.06.2009г., то есть до заключения договора № от 03.09.2010г. между гр.Талаевой Е.Ю. и ООО «Строй-Альянс» и договора № от 20.11.2009г. ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» не являлось собственником <адрес> (фактический №) и право распоряжения квартирами в <адрес> не имело. Соответственно какие-либо права ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» в отношении квартир в этом доме ни гр. Талаевой Е.Ю., ни ООО «Строй-Альянс» не предоставляло.
Поэтому какие-либо обязательства ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» перед гр.Талаевой Е.Ю. не имеет.
Между ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» и ООО «Строй- Альянс» заключен договор № от 20.11.2009г. поставки свай для строительства других жилых домов <адрес> (строительный адрес). К указанному договору сторонами заключены дополнительные соглашения № от 20.11.2009г., № от 20.01.2010г., № от 20.04.2010г., № от 21.07.2010г.
Какого-либо участия в строительстве жилого <адрес> ООО «Строй-Альянс» не принимало и не осуществляло поставку материалов для строительства этого дома.
По договору № от 20.11.2010г. между ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» и ООО «Строй-Альянс» произведен расчет. Взаимная задолженность сторон по договору № от 20.11.2010г. отсутствует.
Договор № от 20.11.2009г., а также заключенные к нему Дополнительные лашения не содержат условий, обязывающие «ООО Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» и ООО «Регион-Финанс» передать <адрес> (фактический №) ООО «Строй-Альянс», а также гр.Талаевой Е.Ю.
Не имея права распоряжения квартирами в жилом <адрес> ООО «Строй-Альянс» не имело права заключать договоры с третьими лицами и тем более принимать от них денежные средства в счет оплаты чужого имущества.
Представленный истицей договор № от 15.06.2010г., заключенный между ООО Строй-Альянс» и ПК СПСН «УГНТУ» не имеет ни какого отношения к дому <адрес> и тем более к сделке, заключенной между гр.Талаевой Е.Ю. и ООО «Строй-Альянс», оформленной договором № от 03.09.2010г. Договор № от 15 06.2010г. не порождает обязательства по передаче <адрес> в собственность ни ООО «Строй-Альянс», ни гр.Талаевой Е.Ю.
При том, что ООО «Строй-Альянс» не имело договорных отношений с заказчиком- застройщиком ПК СПСН «УГНТУ», генеральным инвестором строительства жилого <адрес> ООО «Регион-Финанс», то у ООО «Строй-Альянс» отсутствует право распоряжения квартирами в жилом <адрес>, в том числе право на заключение договоров по передаче квартир третьим лицами (в частности с гр. Талаевой Е.Ю.), и тем более права выбора любой квартиры в этом доме и установления сроков передачи и оформления квартиры в собственность.
Таким образом, то обстоятельство, что гр.Талаева Е.Ю. произвела расчет с ООО «Строй-Альянс» за <данные изъяты> комнатную квартиру, расположенную на 17 этаже, проектной площадью <данные изъяты>.м не дает оснований требовать передачи ей в собственность квартиры.
Собственником <адрес> является ООО «Регион-Финанс» согласно свидетельства о праве собственности.
Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
ООО «Регион-Финанс» и гр.Талаева Е.Ю. в договорных правоотношениях не состоят.
Гр.Талаева Е.Ю. денежные средства ООО «Регион-Финанс» не передавала. Поэтому оснований требовать у ООО «Регион-Финанс» передачи квартиры с её оформлением в собственность у гр.Талаевой Е.Ю. не имеется.
Ни ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания», ни ООО «Регион-Финанс» не имеют ни какого отношения к двухсторонней сделке - к договору № от 03.09.2010г., заключенного между гр.Талаевой Е.Ю. и ООО «Строй-Альянс».
При таких обстоятельствах, исковые требования гр.Талаевой Е.Ю. не состоятельны и не обоснованы. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований гр.Талаевой Е.Ю. в полном объеме.
По поводу встречных исковых требований ООО «Строй-Альянс» пояснила следующее.
Между ООО «Строй-Альянс» и гр.Талаевой Е.Ю. подписан договор № от 03.09.2010г., по которому гр.Талаева Е.Ю. передала ООО «Строй-Альянс» денежные средства в счет оплаты <адрес>
При этом, ООО «Строй-Альянс» не имело правового основания на отчуждение этих квартир, так как не обладало правом собственности на данные квартиры.
Следовательно, данный договор подписан в нарушении ст. 209 ГК РФ, согласно которой только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые сделки по отчуждению имущества, не противоречащие закону.
Необходимо отметить, что договор № от 03.09.2010г., подписанный между ООО «Строй-Альянс» (истец по встречному иску) и гр.Талаевой Е.Ю. (ответчик по встречному иску), не соответствует нормам 554 ГК РФ, поскольку данный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить его предмет - недвижимое имущество и его индивидуализировать (отсутствуют фактический адрес дома, фактический номер квартиры, площади и прочие необходимые характеристики.).
При оценке договора № от 03.09.2010г., необходимо принять во внимание, что данный договор носит неопределенный характер и в нарушение требований действующего законодательства предмет договора конкретно не определен.
При таких обстоятельствах, договор № от 03.09.2010г. подписанный между ООО «Строй-Альянс» и гр.Талаевой Е.Ю. не отвечает требованиям закона, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет его ничтожность.
При таких обстоятельствах, просит суд дать правовую оценку договору № от 03.09.2010г., подписанного между гр.Талаевой Е.Ю. и ООО «Строй-Альянс» как несоответствующих закону, и руководствуясь п. 2 ст. 196 ГПК РФ, выйти за пределы заявленных исковых требований, и признать данную сделку ничтожной.
Ничтожная сделка, изначально являющаяся недействительной и не порождающая ни каких прав и обязанностей, не может быть расторгнута.
Ответчик – «Потребительский кооператив по содействию в проекте и строительстве недвижимости «УГНТУ» на судебное заседание не явился, извещен надлежащем образом, причина неявки не известна.
Суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц, того обстоятельства, что на сегодняшний день требований Талаевой Е.Ю. к Потребительскому кооперативу по содействию в проекте и строительстве недвижимости «УГНТУ» отсутствуют, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя Потребительского кооператива по содействию в проекте и строительстве недвижимости «УГНТУ».
Выслушав стороны, их представителей, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с Конвенцией от 4.11.1950 г. «О защите прав человека и основных свобод», ст. 1 «Высокие Договаривающие Стороны обеспечивают каждому, находящемуся под их юрисдикцией, права и свободы, определенные в разделе 1 настоящей Конвенции.
Согласно ст. 6 Конвенции «О защите прав человека и основных свобод» от 4 ноября 1950 года «Каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях или при предъявлении ему любого уголовного обвинения имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона.
В судебном заседании представители истца Осипова Н.В. и Талаев М.В., действующие по доверенностям, имеющимся в деле, отказались от исковых требований к Потребительскому кооперативу по содействию в проекте и строительстве недвижимости «УГНТУ», ООО «Регион-финанс», ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания», что занесено было в протокол судебного заседания и подписано представителями истца. Кроме того, Осиповой Н.В. и Талаеву М.В. были разъяснены положения ст. ст. 39, 171, 220, 221 ГПК РФ, о чем также отмечено в протоколе судебного заседания и подписано представителями истца.
Суд, в силу положений ст. ст. 39 и 171 ГПК РФ считает возможным принять отказ истца от иска в части заявленных требований к Потребительскому кооперативу по содействию в проекте и строительстве недвижимости «УГНТУ», ООО «Регион-финанс», ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания», так как это не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц.
Судом установлено, что 03 сентября 2010г. между Талаевой Е.Ю. и ООО «Строй-Альянс» заключен договор №, по условиям которого продавец ООО «Строй-Альянс» обязуется передать Талаевой Е.Ю в собственность с оформлением необходимых документов до 30 сентября 2010г. при условии полной оплаты стоимости квартиры.
Предмет договора — <адрес>, также определены технические характеристики квартиры, общая площадь, количество комнат, отделка квартиры.
Кроме того, судом при рассмотрении дела было установлено, что на основании Договора о совместном инвестировании строительного проекта № от 01.11.2006г., Дополнительных соглашений № от 18.01.2007г., № от 01.07.2008г., № от 03.07.2008г., № от 09.06.2009г. к нему, Акта приема-передачи от 12.01.2010г., что подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права серия <адрес>, выданного 16.02.2010г. ООО «Регион-финанс» является собственником <адрес>
Данная квартира приобретена ООО «Регион-финанс» в результате его участия в строительстве жилого <адрес>, в котором ООО «Регион-финанс» выступал в качестве генерального инвестора.
Право собственности на данную квартиру приобретено ООО «Регион-финанс» в соответствии с действующим гражданским законодательством - ст.219 ГК РФ «Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество».
ООО «Строй-Альянс» не имело правовых оснований на отчуждение <адрес> путем заключения договора № от 03.09.2010г. с гр. Талаевой Е.Ю., так как ООО «Строй-Альянс» не было собственником, не было правообладателем данной квартиры.
В соответствии с Дополнительным соглашением № от 20.11.2009г. к Договору № от 20.11.2009г. ООО «Регион-финанс» гарантировало заключение с ООО «Строй-Альянс» договора на следующие квартиры, расположенные в <адрес> с принятием в качестве оплаты собственных векселей ООО «Регион-финанс» после осуществления ООО «Строй-Альянс» поставки строительных материалов по указанному договору в адрес ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» и принятием в счет оплаты за поставленные строительные материалы простых векселей ООО «Регион-финанс».
Дополнительное соглашение № от 20.11.2009г. к Договору № от 20.11.2009г. не содержит обязательств ООО «Регион-финанс» по заключению договора на <адрес> с ООО «Строй-Альянс», либо с гр. Талаевой Е.Ю.
Договорные отношения между ООО «Регион-финанс», с одной стороны, и ООО «Строй-Альянс» и гр. Талаевой Е.Ю., с другой стороны, в отношении <адрес> отсутствуют.
ООО «Регион-финанс» оплату за <адрес> как от ООО «Строй-Альянс», так и от гр. Талаевой Е.Ю. не принимало.
ООО «Строй-Альянс» не было участником правоотношений по строительству жилого <адрес> - т.е. ни заказчиком-застройщиком, ни инвестором (соинвестором), ни подрядчиком, ни поставщиком строительных материалов по данному объекту ООО «Строй-Альянс» не являлось.
ПК СПСН «УГНТУ», являющийся заказчиком-застройщиком, ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания», являющаяся генеральным подрядчиком, ни ООО «Регион-финанс», являющася инвестором строительства, как вместе, так и каждый из них по отдельности, какие-либо сделки, договора и прочие соглашения, направленные на совместные с ООО «Строй-Альянс» действия по созданию жилого <адрес> не заключали.
Договор № от 20.11.2009г. заключен между ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» и ООО «Строй-Альянс» для поставки строительных материалов - железобетонный свай на другой строительный объект -<адрес>
Договор № от 20.11.2009г. заключен уже после завершения строительства жилого дома <адрес>, что подтверждается Актом ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденного Постановлением Главы Администрации ГО <адрес> № от 30.06.2009г. Следовательно, строительные материалы, поставляемые по Договору № от 20.11.2009г., не могут расцениваться как инвестиции в строительство жилого <адрес>.
ООО «Строй-Альянс» не имело права на заключение каких-либо договоров на квартиры в жилом <адрес>, а также не имело права на иное распоряжение квартирами в данном доме.
ООО «Строй-Альянс» не было участником правоотношений по строительству жилого дома <адрес>
Между ПК СПСН «УГНТУ» и ООО «Строй-Альянс», между ООО «Регион-финанс» и ООО «Строй-Альянс» не было оформлено каких-либо документов, подтверждающих закрепление за ООО «Строй-Альянс» квартир в указанном доме, в том числе протокола распределения квартир, ведомости распределения квартир, акта приема-передачи и пр., и предоставляющих ООО «Строй-Альянс» право на распоряжение квартирами в жилом <адрес>.
Своей подписью в Дополнительном соглашении № к Договору № от 20.11.2009г. ООО «Регион-финанс» подтвердило резервирование 3 (Трех) квартир за ООО «Строй-Альянс», при этом из содержания данного Дополнительного соглашение не следует, что ООО «Регион-финанс» предоставило ООО «Строй-Альянс» какие-либо права на распоряжение указанными квартирами и получение за них денежных средств от третьих лиц.
3аключенное между ООО «Регион-финанс» и ООО «Строй-Альянс» Соглашение №б/н от 27.07.2010г. являлось предложением ООО «Строй-Альянс» по приобретению указанных в нем квартир, и подтверждением ООО «Регион-финанс», как собственника указанных квартир, об их наличии, т.е. являлось соглашением о намерениях, на основании которого ООО «Строй-Альянс» не приобрело право распоряжения имуществом, которое указанно в данном соглашении.
Ни ООО «Строй-Альянс», ни гр. Талаева Е.Ю. участниками строительства (дольщиками, инвесторами, соивесторами и т.д.) жилого дома <адрес> не являлись.
В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Заключение гр. Талаевой Е.Ю. (Истец) договора № от 03.09.2010г. на приобретение имущества - квартиры, с лицом - ООО «Строй-Альянс», которое не имело прав на распоряжение данным имуществом, в том числе проведение Истцом расчетов с указанным лицом, каких-либо прав Истца на данное имущество не порождает.
Таким образом, исковые требования истца Талаевой Е.Ю. к ООО «Строй-Альянс о понуждении ООО «Строй – Альянс» к исполнению обязательств, предусмотренных договором № от 03.09.2010г. в натуре, обязывании передать в собственность квартиру являются безосновательными и удовлетворению не подлежат.
Талаева Е.Ю. не может считаться добросовестным приобретателем данных квартир, поскольку не проявила достаточную осмотрительность в выборе контрагента сделки, им выбрано лицо, не обладающее правом отчуждать данные квартиры. Не выполнены ею действия по выяснению принадлежности данной квартиры лицу, которому ею переданы денежные средства в счет ее оплаты. Сведения об объектах недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, открыты и доступны каждому. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В связи с чем, гр. Талаева Е.Ю. не может ссылаться на то обстоятельство, что она не знала и не могла знать, что денежные средства ею переданы лицу, не имеющего права отчуждать эти квартиры.
Согласно п.2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Следовательно, договор № от 03.09.2010г. подписан в нарушении ст. 209 ГК РФ с лицом, не имеющим правовых оснований на отчуждение не принадлежащего ему имущества.
Суд отмечает, что договор № от 03.09.2010г подписанный между ООО «Строй-Альянс» и Талаевой Е.Ю. носят неопределенный характер и в нарушение требований норм ст.554 ГК РФ предметы этих договоров конкретно не определены.
Данный договор не содержат данных, позволяющих определенно установить их предмет - недвижимое имущество и его индивидуализировать (отсутствуют фактический адрес дома с указанием фактического номера квартиры, поскольку сама истец в иссек просит понудить ООО «Строй-Альянс» передать ей в собственность <адрес>, тогда как в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ указан номер <адрес> фактическая площадь, поскольку в договоре определена общая площадь <адрес> кв.м., а согласно свидетельству о праве собственности на <адрес> общая площадь <адрес> составляет <данные изъяты> кв.м., и прочие необходимые характеристики.).
При таких обстоятельствах, договор № от 03.09.2010г., подписанный между ООО «Строй-Альянс» и Талаевой Е.Ю. не отвечает требованиям закона, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет их ничтожность.
В соответствии со ст.ст. 166, 167 ГК РФ, ничтожная сделка, независимо от признания ее таковой судом недействительна с момента ее совершения. При этом, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе, в том числе обязать виновную сторону этой сделки возвратить другой все полученное по этой сделке.
А ничтожные сделки, изначально являющиеся недействительными и не порождающие ни каких прав и обязанностей, не могут быть расторгнуты.
В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Строй-Альянс» о расторжении договора № от 03.09.2010г за необоснованностью.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 194-199, 220, 221 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Производство по гражданскому делу по иску Талаевой Е.Ю. к ООО «Строй-Альянс» о понуждении исполнения обязательств, предусмотренных договором № от 03.09.2010г. в натуре, обязывании передать в собственность квартиру, встречному исковому заявлению ООО «Строй-Альянс» к Талаевой Е.Ю. о расторжении договора прекратить в части требований Талаевой Е.Ю. к Потребительскому кооперативу по содействию в проекте и строительстве недвижимости «УГНТУ», ООО «Регион-финанс», ООО «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» о признании права собственности на квартиру прекратить в связи с отказом истца от иска. Отказ от иска принят судом.
В удовлетворении исковых требований Талаевой Е.Ю. к ООО «Строй-Альянс о понуждении ООО «Строй – Альянс» к исполнению обязательств, предусмотренных договором № от 03.09.2010г. в натуре, обязывании передать в собственность квартиру отказать за необоснованностью.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Строй-Альянс» к Талаевой Е.Ю. о расторжении договора отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 10 дней через Орджоникидзевский районный суд г.Уфы.
Судья Батршина Ю.А.