Дело №2-685/2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
27 апреля 2011г.
Орджоникидзевский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан
В составе судьи Попеновой Т.В.
При секретаре Рузанове А.М.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по земельным ресурсам Администрации го г. Уфа к Зубковой В.И. о взыскании задолженности по арендной плате, пени по договору аренды,
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации го г. Уфа обратился в суд с иском к Зубковой В.И. о взыскании задолженности по арендной плате, пени по договору аренды, указывая на следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа (далее КУМС г. Уфы) и обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты> был подписан договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, для размещения магазина. Договор расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ Зубкова В.И. присоединилась к Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п. 4.3. договора аренды арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно от указанной в п. 4.7. суммы, в срок до 10 числа следующего месяца, за последний месяц календарного года - не позднее 25 декабря.
За период действия договора аренды арендатор не вносил арендную плату, в связи с чем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеется долг по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> коп., также неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата в размере <данные изъяты> коп., неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> коп.
Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы, на основании ст. ст. 309, 314, 330, 614 ГК РФ, письмом от ДД.ММ.ГГГГ №, уведомил Зубкову В.И. о необходимости исполнения договора в надлежащем виде.
В соответствии с вышеизложенным, просил взыскать с Зубковой В.И. в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> коп., также неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> коп.; За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендную плату в размере <данные изъяты> коп., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> коп..
ДД.ММ.ГГГГ была произведена замена истца на Управление по земельным ресурсам Администрации го г. Уфа.
ДД.ММ.ГГГГ Зубкова В.И. обратилась с встречным иском к Управлению по земельным ресурсам Администрации го г. Уфа. Просила признать дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, а также соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ ничтожными как противоречащие ранее заключенному договору, а также как оформленные с нарушением действующего законодательства. Признать взыскание суммы в размере <данные изъяты>) необоснованным как противоречащее законодательству и с нарушением сроков исковой давности, указывая на следующее.
ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор аренды между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Уфы и ООО <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ было вынуждено подписано дополнительное соглашение между Комитетом по управлению муниципальной собственностью и Зубковой В. И.
Однако, Зубковой В.И., данный договор присоединения был навязан. Фактически Зубкова В.И., а в последствии ее правоприемник, пользования данным земельным участком не производил.
Кроме того, Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы, Зубкова В. И., а также ООО <данные изъяты> должны были заключить не договор о присоединении, а тройственный договор. В соответствии с п. 2 ст. 420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, т. е. договор должен был быть оформлен надлежащим образом.
Указывает на необоснованность заявленных требований, так как заключен первоначальный договор аренды с ООО <данные изъяты> в то время как данные правоотношения начинают регулироваться действующим законодательством (ст. 36 ЖК РФ) лишь с 01.03.2005 года, с даты введения в действия Жилищного Кодекса РФ. До этого момента ЖК РСФСР право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в вопросе прилегающего земельного участка не регулировал. Ст. 290 ГК РФ регулирует права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме лишь касательно права общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а не прилегающие земельные участки.
Т. е. требование Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы о взыскании суммы задолженности после указанной даты противоречит закону.
Кроме того, в соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в 3 года. Взыскание суммы задолженности до вступления в действие ЖК РФ не возможно в связи с истечением сроков исковой давности. А взыскание суммы задолженности после вступление в действие противоречит закону.
Таким образом, взыскание данных сумм абсурдно, а договор с Зубковой В. И. по своей сути ничтожен как оформленный с нарушением законодательства.
Кроме того, Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы при подаче искового заявлению ссылался на п. 4.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты> и Администрацией г. Уфы о необходимости исполнения договора в надлежащем виде. Однако дополнительное соглашение к данному договору было подписано с Зубковой В. И., а не с ООО <данные изъяты> Данное соглашение было подписано лишь ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на это, Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы при подаче искового заявления начинает исчислять срок с ДД.ММ.ГГГГ, на год раньше.
В соответствии с п. 1.1 данного договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ, хотя объекты на данном земельном участке были зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ в отсутствии каких- либо правоустанавливающих документов на земельный участок.
П. 2.7. указывает на исчисление арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ, а сам договор заключен с ДД.ММ.ГГГГ, при том, что ст. 425 ГК РФ, на которую ссылается сам истец подразумевает вступление в силу договора с момента его заключения.
Таким образом, право собственности было оформлено ДД.ММ.ГГГГ, после этого только выдали постановление на предоставление земельного участка в аренду ДД.ММ.ГГГГ, и начали исчислять арендные платежи с ДД.ММ.ГГГГ, заключив договор на год позже ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, в договоре фигурируют распоряжение главы администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, приказ № от ДД.ММ.ГГГГ, с текстом которых вообще нет возможности ознакомиться.
КУМС г. Уфы ссылается на даты заключения договора, на пункты данного договора, хотя сам договор в датах противоречит себе.
Также в соответствии с п. 2.1. данного договора передача прав и обязанностей по данному договору третьим лицам возможно только с согласия Арендодателя, т. е. договор по аренде данного земельного участка должен был быть заключен с Зубковой В. И. лишь самим Арендатором, т.е. ООО <данные изъяты> за подписью, т. е. с согласия Арендодателя в лице Администрации.
Кроме того, 01.03.2005 вступил в силу новый Жилищный Кодекс РФ, в соответствии со ст. 36 которого данный договор и дополнительные соглашения к нему считаются автоматически расторгнутыми в силу закона. «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке..»
Т. е. взыскание суммы по арендной плате КУМС г. Уфы за период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время противоречит закону. Договор и дополнительные соглашения расторгнуты в силу закона.
В судебном заседании представитель Управления по земельным ресурсам Администрации го г. Уфа - Идрисова К.Р., действующая по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержала, встречный иск не признала, указывая на то, что применение ст. 36 ЖК РФ оставляет на усмотрение суда. С 2003года в суд с иском не обращались, в связи с тем, что должников слишком много, на всех не хватает времени. В связи с тем, что на сегодняшний день землю по акту приема-передачи Зубкова И.В. не вернула, считает действие договора продолжается.
Ответчица Зубкова В.И. в суд не явилась, просила дело рассмотреть без ее участия.
Представитель Зубковой В.И. - Банников Д.А., действующий по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ иск не признал, встречный иск поддержал по основаниям, указанным во встречных требованиях.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа (далее КУМС г. Уфы) и обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты> был подписан договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, для размещения магазина. Договор расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ Зубкова В.И. присоединилась к Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п. 4.3. договора аренды арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно от указанной в п. 4.7. суммы, в срок до 10 числа следующего месяца, за последний месяц календарного года - не позднее 25 декабря.
За период действия договора аренды арендатор не вносил арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ
Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
В ходе рассмотрения дела представитель ответчика заявил о применении последствий пропуска истцом срока обращения в суд с требованиями за период с 2003 по 2010г.г.
Установлено, что истец обратился в суд с иском о взыскании долга по арендной плате и неустойки, при этом с ДД.ММ.ГГГГ Зубкова В.И. не является собственником нежилого помещения, по адресу: <адрес>, так как на основании договора купли-продажи продала его Банникову Д.А.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец обратился в суд с требованиями о взыскании денежных средств за пределами срока исковой давности. Каких – либо доказательств уважительности причины пропуска срока обращения в суд с иском истцом представлено не было, с заявлением о восстановлении пропущенного срока истец не обращался.
В соответствии с п. 2, 5 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" N 189-ФЗ от 29.12.2004, п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Таким образом, спорный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> в силу закона.
На день обращения истца с иском вступили в действие ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" N 189-ФЗ от 29.12.2004 и Жилищный кодекс РФ, предусматривающие нахождение спорного участка в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, в связи с чем Комитет муниципальной собственности города Уфы не вправе распоряжаться этим участком путем передачи его в аренду.
Таким образом, суд считает установленным, что сделка совершена лицом, не являющимся собственником.
С учетом положений пунктов 1 - 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктов 1 и 2 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с даты вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) спорный земельный участок, на котором расположен жилой дом и иные входящие в состав этого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, а договор аренды с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации прекратил свое действие в силу закона.
Действующее земельное законодательство Российской Федерации не предусматривает после 01.03.2005 года возможности оформления договоров аренды с множественностью лиц на земельные участки, расположенные под жилыми домами.
В связи с изложенным, истец не вправе требовать суммы, предъявленной к взысканию.
При этом, встречные требования Зубкова В.И. заявила за истечение срока исковой давности, в связи с чем заявленные ею требования удовлетворению не подлежат.
Несмотря на это, действие договора аренды должны быть прекращены в силу закона.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении требований Управления по земельным ресурсам Администрации го г. Уфа к Зубковой В.И. о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ отказать за необоснованностью и пропуском срока исковой давности.
В удовлетворении требований Управления по земельным ресурсам Администрации го г. Уфа к Зубковой В.И. о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ и взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ отказать за необоснованностью.
В удовлетворении встречных требований Зубковой В.И. к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации го г. Уфа (Управления по земельным ресурсам Администрации го г. Уфа) о признании дополнительного соглашения, а также соглашения о расторжении договора ничтожными отказать в виду их ничтожности в силу закона.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 10 дней через Орджоникидзевский райсуд г. Уфы.
Судья: Т.В. Попенова