дело № 2-1411/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 мая 2011 года Орджоникидзевский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Кривцовой О.Ю.,
с участием истца Филипова С.А., представителя ответчика по доверенности от 11 апреля 2011 года Гордеевой Н.В., при секретаре Заиевой Л.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филипова С.А. к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,
у с т а н о в и л:
Филипов С.А. обратился в суд с иском к ООО «<данные изъяты>», в котором после уточнения исковых требований просит:
- признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной <адрес> на 9 этаже, площадью 91,24 кв.м., в незавершенном строительством доме или на долю в незавершенном строительством доме по адресу: <адрес>, 4Б (строительный номер), соизмеримую с внесенными в ООО «<данные изъяты>» денежными средствами;
- в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ- 214 и п.8.3 договора № Ф 4Б-19-01/09 взыскать с ООО «<данные изъяты>» в его пользу неустойку в размере № руб. и компенсацию морального вреда – № руб.
Заявленные требования Филипов С.А. мотивировал тем, что 19 января 2009 года между ним и ООО «<данные изъяты>» был заключен договор № Ф 4Б-19-01/09 участия в долевом строительстве жилья, который зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации 20 февраля 2009 года. В соответствии с условиями этого договора, а также дополнительного соглашения № 1 от 12 августа 2009 года застройщик обязался построить ему трехкомнатную <адрес> общей проектной площадью 91,24 кв.м., находящуюся на 9 этаже в доме литер 4 секция Б по адресу: <адрес>, путем внесения денежных средств в строительство объекта и выполнения своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома в полном объеме, включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения указанного выше дома, и для его сдачи в установленном законодательством порядке: получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома во II квартале 2010 года; передать в собственность дольщику квартиру в черновой отделке в состоянии, согласно Приложению № 1 к договору, не позднее 30 сентября 2010 года.
Обязательства, предусмотренные п. 4.1 договора № Ф 4Б-19-01/09, а также дополнительного соглашения № 1 к нему, он выполнил по пункту 7 графика платежей включительно. В связи с остановкой строительства, а также не выполнением застройщиком пункта 2 дополнительного соглашения, внесение денежных средств им было приостановлено.
По мнению Филипова С.А., пока объект капитального строительства не введен в эксплуатацию и не оформлена вся разрешительная документация, он – участник долевого строительства может признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства. Работы по достраиванию дома и сдаче его в эксплуатацию не ведутся, строительство дома приостановлено и в отношении застройщика Арбитражным судом РБ от 14 декабря 2009 года введена процедура внешнего управления. Согласно ст. 131 ФЗ от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе его развития, составляет конкурсную массу и по общему правилу подлежит продаже с торгов. То есть в конкурсную массу включается имущество, принадлежащее самому банкроту, а также принадлежащая ему доля в общем имуществе с другими лицами. Таким образом, он – Филипов С.А. не является по отношению к застройщику ООО «<данные изъяты>» кредитором, поскольку его требования носят неденежный характер, и он не является участником конкурсных отношений, не может пользоваться правами кредиторов. Следовательно, он не сможет воспрепятствовать решению кредиторов об отчуждении объекта долевого участия, в строительстве которого он принимал участие, Поэтому считает, что его права дольщика подлежат судебной защите путем признания за ним права собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной <адрес> на 9 этаже, площадью 91,24 кв.м., в незавершенном строительством доме или доли в этом доме, соизмеримой с внесенными им в ООО «<данные изъяты>» денежными средствами.
Также, по мнению Филипова С.А., с ответчика в его пользу подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи ему в собственность объекта долевого участия.
Нарушение ООО «<данные изъяты>» условий договора и дополнительного соглашения повлекло для него моральный вред, поскольку фактически он лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Нарушение его прав заключается в длительном уклонении ответчика от исполнения условий договора, введение его в заблуждение, необходимость обращения в суд, трата времени и средств для защиты его нарушенных прав, потеря трудоспособности его матери и ее инвалидность.
В судебном заседании Филипов С.А. предъявленные требования поддержал и просил их удовлетворить по доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика по доверенности Гордеева Н.В. просила в иске Филипова С.А. отказать, поскольку права собственности на спорный объект незавершенного строительства в настоящее время не существует. Право собственности на спорный объект незавершенного строительства не зарегистрировано, в связи с этим возможности представить свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительством не имеют. При отсутствии регистрации права собственности на весь объект строительства требование о признании права собственности на долю в этом объекте не может быть удовлетворено. Определение конкретной доли по имеющимся данным в виде несуществующего помещения не представляется возможным. Площади, указанные в проектной документации, не являются точными и окончательными, в связи с этим правильно рассчитать долю в незавершенном строительством объекте невозможно. Требование истца о взыскании неустойки и компенсации морального вреда считает также необоснованным, поскольку со стороны истца допущено нарушение принятых обязательств по оплате стоимости объекта участия в долевом строительстве. Для застройщика обязанность по передачи объекта строительства возникает лишь после исполнения дольщиком обязанности по его полной оплате.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщал и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Принимая во внимание повторную ничем неоправданную неявку представителя третьего лица, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Филипова С.А. по следующим основаниям.
Судом установлено, сторонами не оспаривалось, что 19 января 2009 года между Филиповым С.А. и ООО «<данные изъяты>» заключен договор № Ф – 4Б – 19 – 01/09 участия в долевом строительстве жилого дома с целью приобретения Филиповым С.А. трехкомнатной <адрес>, общей проектной площадью 91,24 кв.м., жилой проектной площадью 52,66 кв.м., на 9 этаже многоквартирного монолитно-каркасного жилого дома по адресу: <адрес>, литер 4 секция Б.
Договор долевого участия и дополнительное соглашение к договору зарегистрированы в установленном законом порядке.
Обязательства по инвестированию согласно условиям договора Филиповым С.А. выполнены лишь частично. В соответствии с п.3.3 договора № Ф – 4Б – 19 – 01/09, и п. 2 дополнительного соглашения № 1 к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 12 августа 2009 года, заключенному между сторонами 12 августа 2009 года, стоимость квартиры, в строительстве которой принял участие истец, была определена в сумме № руб., которая подлежала уплате истцом в полном объеме в срок до 29 июня 2010 года.
Согласно акту сверки взаимных расчетов, по состоянию на 31 декабря 2009 года Филипов С.А. оплатил № руб., и № руб. – задолженность истца перед ответчиком, которую Филипов С.А. не намерен платить в связи с приостановлением ответчиком строительства дома. Кроме того, из оплаченных истцом на 30 июня 2009 года № руб., ответчиком ему было возвращено № руб. 3 октября 2009 года.
В соответствии с п. 3.2 договора № Ф – 4Б – 19 – 01/09 участия в долевом строительстве ответчик – застройщик обязался во II квартале 2010 года получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома и передать в собственность истцу долю – квартиру в черновой отделке в состоянии, согласно Приложению № 1 к договору, не позднее 30 сентября 2010 года.
Дом в эксплуатацию не введен до настоящего времени. Строительство приостановлено, в отношении ответчика введена процедура внешнего управления. Какие-либо правоустанавливающие документы, как-то: кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, отсутствуют. Данные обстоятельства установлены судом на основании объяснения сторон, сторонами не оспаривались.
Отношения, связанные с привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон о долевом участии).
Согласно п. 1 ст. 6 Закона о долевом участии застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
В случае прекращения или приостановления (создания) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику строительства, договор может быть расторгнут по требованию участника долевого строительства в судебном порядке. При расторжении договора по указанным основаниям застройщик обязан возвратить физическому лицу – участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.
Статьей 12.1 Закона предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия. Законом предусмотрено, что обязательства застройщика по уплате участнику долевого строительства причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств, обеспечиваются залогом (п.2 ст. 12.1 Закона о долевом участии).
Таким образом, предусмотренным законом способом защиты прав участника долевого строительства является расторжение договора по инициативе участника долевого строительства и требование о возврате денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также уплате процентов на эту сумму. Согласно ст. 10 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства может заявить требование о возмещении в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки. Эти требования обеспечиваются залогом прав на земельный участок и залогом объекта незавершенного строительства.
Возможностью признания своего права собственности на незавершенный строительством объект участники долевого строительства не обладают. Таким образом, у суда достаточно оснований для вывода о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Кроме того, как установлено судом, подтверждено объяснениями сторон, до настоящего времени строительство дома не завершено. Объект долевого строительства в стадии незавершенного строительства находится в указанном доме. Более того, объект долевого строительства, участие в котором принимал истец, в настоящее время, как пояснили стороны, представляет собой секцию дома из трех-четырех этажей, не имеющих стен и перекрытий, в которых невозможно индивидуализировать объект долевого участия вообще кого-либо из дольщиком. То есть в настоящее время 9 этаж, в строительстве которого и квартиры на этом этаже, участвовал истец, не существует, что не позволяет индивидуализировать конкретный объект как объект гражданских прав.
В то же время, одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда, но при наличии определенных законом условий.
Однако у суда нет оснований для вывода о том, что спорный объект незавершенного строительства в настоящее время существует, поскольку права собственности на него в настоящее время не зарегистрированы.
На основании п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Однако как выше указано, установлено судом и не оспаривалось сторонами, государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, литер 4 секция Б, не произведена. Следовательно, при отсутствии права собственности на спорный объект незавершенного строительства, за истцом не может быть признано право собственности ни на квартиру, ни на долю в незавершенном строительством объекте – строящемся многоэтажном жилом доме.
При этом следует также учесть положения пунктов 1 и 2 ст. 244 ГК РФ, согласно которым, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
По смыслу этих положений закона размер доли истца в праве общей собственности на имущество должен выражаться математически, а не путем описания конкретной части общего имущества, соответствующей этой доле.
С этим связано содержание п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, где указано, что в подраздел II Единого государственного реестра прав вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.
Пунктом 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219, прямо предусмотрено, что доля в праве указывается в виде правильной простой дроби.
Исходя из изложенного, исключается сама возможность удовлетворения требований Филипова С.А. о признании за ним доли в праве собственности на объект незавершенного строительства в объеме трехкомнатной квартиры, и тем более в объеме внесенных им денежных средств в счет участия в долевом строительстве жилого дома. Такое судебное решение фактически являлось бы неисполнимым и не могло бы повлечь правовых последствий, поскольку отсутствовала бы возможность государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости – объект незавершенного строительства по указанному выше адресу. Более того, это бы повлекло нарушение прав иных дольщиков, также принявших наравне с истцом участие в строительстве недвижимости, поскольку инвесторы, участвующие соразмерно своей доле в финансировании строительства, имеют права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Однако истцом круг дольщиков – инвесторов не определялся, как и истцом совместно с другими дольщиками в досудебном порядке не решался вопрос о доле каждого из них в объекте незавершенного строительства.
Таким образом, само по себе требование истца противоречит также общим положениям гражданского законодательства об общей собственности, и в частности ст.ст. 245, 254 ГК РФ, в силу которых соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества лишь при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества.
Приведенные обстоятельства являются достаточными для отказа в удовлетворении иска Филипова С.А. о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной <адрес> на 9 этаже, площадью 91,24 кв.м., в незавершенном строительством доме или доли в незавершенном строительством доме по адресу: <адрес>, 4Б (строительный номер), соизмеримой с внесенными в ООО «<данные изъяты>» денежными средствами.
Вместе с тем, следует учитывать, что также является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований истца, в том числе и в части его требований о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику, компенсации морального вреда, то, что истец Филипов С.А. не исполнил взятые на себя обязательства по договору и не оплатил в предусмотренный договором срок – до 29 июня 2010 года стоимость объекта долевого участия – квартиры в размере № руб., а уплатил застройщику меньше половины этой суммы – № руб. Кроме того, как выше указано, уплатив также № руб. в счет оплаты строительства жилья, 3 октября 2009 года истец их получил от ответчика, тем самым фактически совершив действия, свидетельствующие об отказе от исполнения договора.
В этом случае, когда истец не исполняет своего обязательства, не оплачивает стоимость передаваемого по договору недвижимого имущества, отказывается в одностороннем порядке от исполнения принятых обязательств, и совершает действия по получению от застройщика ранее уплаченных денежных средств в счет стоимости объекта недвижимого имущества, для застройщика возникает законное право не передавать возведенный объект недвижимости.
Приведенное означает, что в связи с неуплатой цены объекта участия в долевом строительстве истец не только лишен возможности требовать передачи ему объекта недвижимого имущества, в том числе незавершенного строительством, но и ссылаться на нарушение ответчиком – застройщиком обязанности по вводу объекта в эксплуатацию и нарушение ответчиком сроков передачи ему объекта долевого участия в собственность.
Сама суть договора участия в долевом строительстве жилого дома заключается в том, что дольщики принимают долевое участие в финансировании строительства дома в объеме, установленном в договоре. Неисполнение дольщиком (дольщиками) своей обязанности по финансированию строительства лишает застройщика возможности в предусмотренные договорами сроки осуществить строительство и введение в эксплуатацию объекта недвижимости.
В связи с нарушением истцом принятых обязательств по оплате стоимости квартиры - финансировании строительства дома, его требование о взыскании с ответчика неустойки и компенсации морального вреда является неправомерным и не может быть удовлетворено судом.
Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
в удовлетворении исковых требований Филипова С.А. к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, доли в объекте незавершенного строительства, взыскании неустойки и компенсации морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.
Судья: О.Ю.Кривцова