Дело №2-1523/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
23 мая 2011 г. г. Уфа
Орджоникидзевский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Батршиной Ю.А.,
при секретаре Тимербулатовой И.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа к Стрижовой ЛН о взыскании арендной платы, встречному иску Стрижовой ЛН к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа о признании договора аренды земельного участка ничтожной сделкой,
У С Т А Н О В И Л:
Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратился в суд с иском к Стрижовой ЛН о взыскании задолженности по арендной плате, указывая на следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между КУМС г.Уфы и Стрижовой Л.Н. был заключен договор аренды № земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для размещения административного здания, на срок до ДД.ММ.ГГГГ Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п. 4.3 договора аренды арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно до десятого числа следующего месяца. В соответствии с п.7.2 договора при нарушении сроков внесения арендной платы, арендатор оплачивает пени в размере, установленном законодательством для земельного налога. Согласно инструкции Министерства РФ по налогам и сборам от 21.02.2000г. № 56 «По применению закона РФ «О плате за землю» в случае неуплаты налога в установленный срок начисляется пеня в размере, установленном федеральным законом. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога, начиная со следующего за установленным законодательством о налоге дня уплаты налога. Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Однако за период действия договора арендатор несвоевременно и не в полном объеме оплачивал арендную плату, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и были начислены пени в размере <данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
Пунктом 7.1 договора предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора, во исполнение которого Комитетом было направлено уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором предлагалось оплатить задолженность.
На основании изложенного, КУМС, просит взыскать с Стрижовой ЛН арендную плату в размере <данные изъяты> руб. и пени в размере <данные изъяты> руб.
В ходе рассмотрения дела от имени Стрижовой Л.Н. поступило встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, указывая на следующее.
ДД.ММ.ГГГГ Стрижовой Л.Н. было приобретено в собственность нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным ГРП при МЮ РБ. В соответствии с п. 5 ст. 1 ЗК РФ единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, и она полагала, что земельный участок, расположенный под зданием автоматически переходит в ее собственность. Покупкой нежилого помещения занимался ее сын Стрижов СВ., который сказал, что все документы на земельный участок оформлены, но ей документы переданы не были. После получения в 2010г. искового заявления о взыскании с нее задолженности по арендной плате на земельный участок, расположенный под нежилым помещением, указанным выше, по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, она удивилась, что от ее имени оформлено право аренды на земельный участок, а не право собственности, как она предполагала. При ознакомлении с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ она обнаружила, что в преамбуле договора указано, что договор заключен между Администрацией г. Уфы в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и Стрижовой ЛН, кроме того, в разделе - договора «Подписи сторон» со стороны Ответчика, т.е. Арендодателя стоит расшифровка подписи - «Шайхулов М.А.» а в графе -Арендатор, расшифровка подписи отсутствует, но стоит неизвестная роспись. В соответствии с п.3 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. С учетом изложенного, просит признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой и аннулировать Свидетельство о государственной регистрации права аренды серии № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное ГРП при МЮ РБ.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от ДД.ММ.ГГГГ было постановлено: Исковые требования КУМС Администрации городского округа город Уфа удовлетворить частично.
Взыскать со Стрижовой ЛН арендную плату в <данные изъяты>., а также пени в размере <данные изъяты>. Всего взыскать <данные изъяты>.
Взыскать со Стрижовой ЛН госпошлину в доход государства в размере <данные изъяты>,<данные изъяты>.
В удовлетворении встречных исковых требований Стрижовой ЛН о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой отказать за необоснованностью и за пропуском исковой давности.
Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ от 31 марта 2011 г. решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от 07.12.2011 г. было отменено и дело направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении определениями судьи от 12 мая 2011 г. была произведена замена истца КУМС Администрации ГО г. Уфа РБ на Управление по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфы по заявлению начальника управления по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа М.А. Лазаренко, а также с согласия представителя Стрижовой Л.Н. была произведена замена ненадлежащего ответчика по встречным требованиям КУМС Администрации ГО г. Уфа РБ на Управление по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфы.
Кроме того, истцом было подано уточнение исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, где указано, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Стрижовой Л.Н. перед УЗР г. Уфы по арендной плате составляет <данные изъяты> коп., что подтверждается справкой о задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, где <данные изъяты> коп. – задолженность по арендной плате, <данные изъяты> коп. – неустойка, что и просит взыскать с ответчика.
В судебном заседании представитель Управления по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфы Косых Л.В., доверенность в деле №Д от ДД.ММ.ГГГГ требования с учетом поданного заявления об изменении и уточнении исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ поддержала, просит удовлетворить. Встречные исковые требования Стрижовой Л.Н. о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой считает необоснованными и просит в удовлетворении встречных требований отказать по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть подписана должным образом уполномоченными лицами, так, ДД.ММ.ГГГГ Стрижовой Л.Н. была выдана доверенность Чувилину С.Ю., по вопросу оформления на имя Стрижовой Л.Н аренды земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты> с правом оформления и подписания всех документов, в том числе и договора аренды земельного участка. Таким образом, довод истца о том, что она думала, что земельный участок автоматически переходит в собственность с покупкой нежилого помещения является необоснованным. Более того, в 2003- 2004 годах по указанному договору аренды были совершены платежи по арендной плате (копия платежной квитанции имеется в материалах дела). Таким образом, считает, что говорить о том, что Стрижова Л.Н. не знала о договоре аренды не приходится. Стрижова Л.Н. основывает требования на ст. 160, 168 ГК РФ, однако, в соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В связи с тем, что сделка по заключению договора арены земельного участка была совершена ДД.ММ.ГГГГ Стрижовой Л.Н. пропущен срок исковой давности, в связи с чем, просит в удовлетворении требований Стрижовой Л.Н. о признании сделки ничтожной отказать.
Ответчица Стрижова Л.Н. в суд не явилась, по известным адресам извещалась неоднократно, однако судебные извещения возвращались с отметкой «истек срок хранения», об уважительности причин неявки в суд не сообщала. Таким образом, судом были приняты все предусмотренные законом меры для надлежащего извещения ответчика о рассмотрении дела. Кроме того, участвующие в деле лица несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Учитывая, что судебные извещения направлялись ответчику в соответствии с правилами оказания услуг почтовой связи, ответчик, действуя разумно и добросовестно, мог принять меры к своевременному получению информации по делу.
Учитывая, что ответчица неоднократно извещалась о рассмотрении дела, ее интересы в суде представляет по надлежаще оформленной доверенности Волкова Ю.А., с согласия представителя истца, суд считает возможным рассмотреть дело без участия Стрижовой Л.Н.
Представитель ответчика Стрижовой Л.Н. – Волкова Ю.А., доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, суду пояснила, что, действуя в интересах Стрижовой Л.Н., требования Управления по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфы не признает, встречные исковые требования поддерживает по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, считает, что договор аренды земли является ничтожной сделкой и не соответствует требованиям закона, срок обращения в суд истцом пропущен, просит в иске отказать.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с Конвенцией от 4.11.1950 г. «О защите прав человека и основных свобод», ст. 1 «Высокие Договаривающие Стороны обеспечивают каждому, находящемуся под их юрисдикцией, права и свободы, определенные в разделе 1 настоящей Конвенции.
Согласно ст. 6 Конвенции «О защите прав человека и основных свобод» от 4 ноября 1950 года «Каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях или при предъявлении ему любого уголовного обвинения имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона.
Сторонам судом были разъяснены положения ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно ч.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КУМС г.Уфы и Стрижовой Л.Н. был заключен договор аренды № земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для размещения административного здания, на срок до ДД.ММ.ГГГГ
Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п. 4.3 договора аренды арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно до десятого числа следующего месяца.
В соответствии с п.7.2 договора при нарушении сроков внесения арендной платы, арендатор оплачивает пени в размере, установленном законодательством для земельного налога.
Согласно инструкции Министерства РФ по налогам и сборам от 21.02.2000г. № 56 «По применению закона РФ «О плате за землю» в случае неуплаты налога в установленный срок начисляется пеня в размере, установленном федеральным законом. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога, начиная со следующего за установленным законодательством о налоге дня уплаты налога. Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Однако, за период действия договора арендатор несвоевременно и не в полном объеме оплачивал арендную плату, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате с мая 2003 г. и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., где <данные изъяты> коп. – задолженность по арендной плате, <данные изъяты> коп. – неустойка.
Пунктом 7.1 договора предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора, во исполнение которого Комитетом было направлено уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором предлагалось оплатить задолженность, однако задолженность погашена не была.
Истица, не соглашаясь с заявленными требованиями, указала на то, что о заключенном договоре аренды ей известно не было, однако ее доводы опровергаются собранными по делу доказательствами.
Так, ДД.ММ.ГГГГ между Надолько В.С. (продавец) и Стрижовой Л.Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи здания, расположенного по адресу: <адрес>, с условием рассрочки платежа. В соответствии с п. 2.3 договора, покупатель после государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, взял на себя обязательства по заключению с администрацией <адрес> договора аренды земельного участка площадью <данные изъяты>.м. (л.д.131-135).
ДД.ММ.ГГГГ Стрижевой Л.Н. была выдана доверенность на имя Чувилина С.Ю., которому в том числе ответчица доверила быть ее представителем в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, администрации, ГРП при МЮ РБ по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, любых других предприятиях, организациях, учреждениях по вопросу оформления и регистрации на ее имя аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> с правом оформления и подписания всех необходимых документов, в том числе договора аренды, получения Свидетельства о государственной регистрации права и Акта на землю (л.д.92).
ДД.ММ.ГГГГ Стрижовой Л.Н. получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.139).
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Международный промышленный Банк» и Стрижовой Л.Н. был заключен договор об ипотеке. Предметом ипотеки по договору, является нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. При этом в указанном договоре недвижимое имущество передается в залог одновременно с залогом аренды земельного участка. Аренда возникла на основании Постановления Главы Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ), зарегистрированным в ГРП МЮ по РБ ДД.ММ.ГГГГ (л.д.142-144, 146). При этом данный договор был подписан лично Стрижовой Л.Н.
Также указание на заключенный между администрацией г. Уфы и Стрижовой Л.Н. договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ имеется в договоре об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Стрижовой Л.Н. и Банком кредитования малого бизнеса (ЗАО) (л.д.155-161).
Более того, в 2003, 2004 годах по указанному договору аренды были совершены платежи по арендной плате.
С учетом изложенного, суд считает доводы ответчика о том, что о заключении спорного договора ей известно не было, опровергаются собранными по делу доказательствами.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В судебном заседании представителем УЗР г. Уфы заявлялось о применении последствий пропуска срока исковой давности.
Как уже было указано выше, ДД.ММ.ГГГГ между КУМС г.Уфы и Стрижовой Л.Н. был заключен договор аренды № земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для размещения административного здания, на срок до ДД.ММ.ГГГГ Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, в то время как с иском о признании сделки недействительной Стрижова Л.Н. обратилась лишь ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, последней пропущен срок исковой давности для обращения с иском о признании договора аренды ничтожным, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат.
В ходе рассмотрения дела представителем Стрижовой Л.Н. заявлялось ходатайство о применении последствий пропуска КУМС срока обращения в суд с иском.
Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно п. 1 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
При этом течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется по каждому просроченному платежу (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 - ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).
В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Каких – либо доказательств уважительности причины пропуска срока обращения в суд с иском представителем КУМС Администрации ГО г.Уфа (УЗР г. Уфа) представлено не было. КУМС Администрации ГО г. Уфа обратился в суд с иском к Стрижовой Л.Н. ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, требования о взыскании платежей за период с июля 2003 г. по ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат за истечением срока исковой давности.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что действительно, несмотря на длящиеся отношения по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Стрижовой Л.Н. и КУМС, указанный договор определен подлежащими выплате ежемесячными суммами, в связи с чем, суд приходит к выводу, что требования о взыскании долга по договору аренды подлежат удовлетворению за период с ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ – дата обращения в суд) по ДД.ММ.ГГГГ с учетом сделанных истцом уточнений сумму в размере <данные изъяты>
Кроме того, по договору аренды были начислены пени в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается представленным истцом расчетом.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
В ходе рассмотрения дела было установлено, что действительно, несмотря на длящиеся отношения по договору аренды заключенному между Стрижовой Л.Н. и КУМС, указанный договор определен подлежащими выплате ежемесячными суммами, в связи с чем, суд приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению также за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата ограничена истцом в заявлении об уточнении требований в порядке ст. 39 ГПК РФ): <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд считает необходимым снизить размер пени с учетом требований разумности и справедливости до <данные изъяты>.
Кроме того, подлежит взысканию с ответчицы Стрижовой Л.Н. в соответствии со ст. 103 ГПК РФ госпошлина в доход государства в размере <данные изъяты> руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа <адрес> удовлетворить частично.
Взыскать со Стрижовой ЛН задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб., а также пени в размере <данные изъяты>.
Взыскать со Стрижовой ЛН госпошлину в доход государства в размере <данные изъяты> руб.
В удовлетворении встречных исковых требований Стрижовой ЛН о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение 10 дней.
Судья: Ю.А.Батршина