Дело №2-466/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 16 мая 2011 года г.Уфа Орджоникидзевский районный суд г.Уфf Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Мусина Э.Р. при секретаре Тастиевой Л.Ф. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гречишкина Ю.А. к Мукминовой О.М., Мукминовой Л.Р. о признании сделки купли-продажи заключенной установил: Гречишкин Ю.А. обратился в суд с иском к Мукминовой О.М., Мукминовой Л.Р., в котором просит признать состоявшимся между сторонами договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>; прекращения права собственности ответчиков на указанную выше квартиру; признании за ним права собственности на жилое помещение. Свои требования он обосновывает тем, что собственниками указанной двухкомнатной квартиры, площадью 28.7 кв.м., в равных долях являлись ответчики. Разыскивая вариант приобретения квартиры в собственность по договору купли-продажи, он познакомился с ответчиками и осмотрел принадлежащую им на праве собственности квартиру. В сентябре 2009 года они пришли к соглашению о продаже ему указанной квартиры, между сторонами было достигнуто соглашение о цене квартиры и сроках оформления сделки. ДД.ММ.ГГГГ между ним, как покупателем квартиры, и ответчиками в лице доверенного лица ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Договор купли-продажи был составлен в письменной форме. При заключении договора купли-продажи стороны подписали акт приема-передачи жилого помещения и денежных средств, составляющих стоимость квартиры. Ответчики из квартиры выехали, передав жилье ему. Он в свою очередь передал им денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Таким образом, сделка была исполнена. Однако, данный договор купли-продажи не прошел государственной регистрации недвижимости так как на момент заключения договора необходимо было получить согласие отдела образования о совершении сделки в интересах несовершеннолетней Мукминовой Л.Р., ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Распоряжением главы администрации <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ, ответчикам было разрешено продавать спорную недвижимость с обязательным приобретением в месячный срок в собственность жилого <адрес> в д.Новотазларово <адрес> РБ. Данная недвижимость была приобретена ответчиками в собственность, перехода права собственности зарегистрирован. Ответчики после регистрации сделки вселились в указанный жилой дом, проживали там. Однако на протяжении времени с момента подписания договора купли-продажи квартиры и исполнения указанной сделки ответчики отказываются обращаться в органы государственной регистрации прав на недвижимость. Считает договор купли-продажи состоявшимся, так как между сторонами достигнута договоренность о существенных условиях сделки, ими определены предмет и цена договора, определены сроки снятия ответчиков с регистрационного учета, произведены денежные расчеты, подписан и исполнен акт приема-передачи денежных средств и квартиры. На момент заключения сделки не было готово разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилого помещения. Поэтому, сразу после заключения сделки она не была сдана на регистрацию. Тем не менее разрешение на продажу квартиры получено, право собственности у ответчиков на жилой дом в <адрес> зарегистрировано. Между тем, ответчики отказываются сдать договор купли-продажи на регистрацию. В результате чего, его права нарушены, он потерял денежные средства, право собственности на квартиру до сих пор не может зарегистрировать. В судебном заседании Гречишкин Ю.А. и его представитель Панченко Е.М. иск поддержали полностью, пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор купли-продажи указанной квартиры, подписан акт приема-передачи квартиры и денежных средств, составляющих стоимость квартиры. Ответчики выехали из квартиры, передав истцу данное жилое помещение. Свои обязательства по договору он выполнил, выплатил ответчикам полную стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> рублей. Ответчик Мукминова О.М. представила письменное возражение на иск, в котором указывает, что на момент совершения сделки купли-продажи отсутствовало разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимого имущества несовершеннолетней, что влечет недействительность сделки. Полученное позже распоряжение РОНО администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на разрешение продажи их квартиры не могло превратить ничтожную сделку в действительную. Выданная Гречишкину Ю.А. и ФИО1 доверенность на право продажи их квартиры и покупки для них дома свидетельствует о заключении между ними договора поручения, причем безвозмездного. Гручишкин Ю.А. должен был действовать в их интересах. Вместо этого он по доверенности от них пытается продать их квартиру самому себе. Договор от ДД.ММ.ГГГГ является мнимой сделкой, поскольку никаких денег Гречишкин Ю.А. ни им, ни ФИО1 в действительности не передавал. Не передавалась в свою очередь Гречишкину Ю.А. и их квартира, в которой они с дочерью продолжали проживать. В процессе рассмотрения другого дела, в своих объяснениях Гречишкин Ю.А. сам признавал незаконность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который теперь он требует признать заключенным. Ответчики Мукминова О.М., Мукминова Л.Р. в судебном заседании иск не признали. Представитель ответчиков по доверенности Трофимова О.А. иск не признала, пояснила, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ была выдана Мукминовыми на Гречишкина Ю.А. и ФИО1 на продажу квартиры и покупку дома. Гречишкин Ю.А. должен был действовать в интересах Мукминовых. Договор купли-продажи о ДД.ММ.ГГГГ, на который он ссылается, является ничтожной сделкой. На совершение данной сделки не было разрешения органа опеки и попечительства, и не было передачи денег покупателя продавцам. Расписки он брал, когда Мукминова О.М. болела, говорил, что так надо для оформления документов, брал с нее подписи. Фактически она денег не видела, все расписки являются безденежными. Гречишкин Ю.А. хотел на этом заработать. Купил им избу в деревне, от районного центра дом находится в 40 км. О том, что их надули, они узнали от бывшего хозяина дома, денег они фактически не видели. Суд, заслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, считает необходимым в удовлетворении иска отказать. Мукминовой О.М. и ее дочери Мукминовой Л.Р. принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждой жилое помещение, расположенное по адресу: РБ, <адрес>, что подтверждается записью регистрации № и №, сделанной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО, действующий по доверенности реестр № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом ФИО9, за Муксинову О.М. и за Мукминову Л.Р., ДД.ММ.ГГГГ г.р., продал, а Гречишкин Ю.А. купил в собственность двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: РБ, <адрес>. Стоимость продаваемой квартиры определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей. Согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, действующий от имени продавцов, передал, а Гречишкин Ю.А., как покупатель, принял в собственность квартиру, находящуюся по адресу: РБ, <адрес>. В свою очередь, покупатель передал, а продавец получил денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. В соответствии с ч.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Как установлено судом, после заключения договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами заключен предварительный договор купли-продажи указанного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому: Мукминова О.М. и Мукминова Л.Р., действующая с разрешения матери, продали, а Гречишкин Ю.А. купил в собственность двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: РБ, <адрес>. Стоимость указанной квартиры составляет <данные изъяты> рублей. Согласно п.7 данного договора, предварительный договор составлен и подписан в связи с тем, что в день его подписания не получено распоряжение РОО <адрес> для регистрации договора купли-продажи данного жилого помещения в УФРС по РБ. Решением Орджоникидзевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Гречишкина Ю.А. к Мукминовой О.М., Мукминовой Л.Р. о понуждении к исполнению договора купли-продажи, признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся, признании права собственности удовлетворены. Сделка купли-продажи <адрес> заключенная между Мукминовой О.М., Мукминовой Л.Р. и Гричишкиным Ю.А. признана состоявшейся. За Гречишкиным Ю.А. признано право собственности на <адрес>, общей площадью жилого помещения 43.6 кв.м., в том числе жилой – 28.7 кв.м. В удовлетворении исковых требований Мукминовой О.М., действующей также в интересах Мукминовой Л.Р., к Гречишкину Ю.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, вселении, возврате правоустанавливающих документов на квартиру отказано. Кассационным определением Верховного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ решение Орджоникидзевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, вынесено новое решение, которым постановлено: вселить Мукминову О.М., Мукминову Л.Р., 1994 года рождения в <адрес>. Обязать Гречишкина Ю.А. возвратить Мукминовой О.М. свидетельство о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес> права на1/2 долю собственности Мукминовой О.М. на <адрес> и свидетельство о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес> права на1/2 долю собственности Мукминовой Л.Р. на <адрес>. В удовлетворении иска Мукминовой О.М. о признании недействительным предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи <адрес> - отказать. В удовлетворении иска Гречишкина Ю.А. о понуждении Мукминовой О.М., Мукминовой Л.Р. заключить с ним договор купли-продажи <адрес> о признании его добросовестным приобретателем <адрес>, признании за ним права собственности на <адрес>, возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ зарегистрировать за ним право собственности на <адрес> - отказать. Данным кассационным определением суда установлено, что государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество может быть произведена только лишь на основании основного договора, предметом спора заключение основного договора купли-продажи не являлось. Кроме того, предварительный договор купли-продажи не содержал обязательство сторон заключить основной договор. По мнению суда, после заключения сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, предыдущий договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие. В связи с возникновением прав и обязанностей по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ стороны утратили свои гражданские права и обязанности по первоначальному договору купли-продажи. Мукминова Л.Р. родилась ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с ч.2 ст.37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. В соответствии со ст.21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Распоряжением главы администрации <адрес> городского округа <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ Мукминовой О.М. разрешено продать квартиру по адресу: <адрес>, собственником которой является несовершеннолетняя Мукминова Л.Р., 1994 г.р., при условии приобретения жилого дома по адресу: РБ, <адрес>, <адрес>, <адрес>, где несовершеннолетняя будет собственником. Указанное распоряжение принято после заключения сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Тогда как, гражданским законодательством установлено, что разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению должно быть предварительным. Кроме того, договор купли-продажи жилого дома по адресу: РБ, <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключен ДД.ММ.ГГГГ, право собственности Мукминовой О.М. и Мукминовой Л.Р. на указанное недвижимое имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Данная сделка купли-продажи совершена лишь с целью исполнения распоряжения главы администрации <адрес> городского округа <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с ч.2 ст.558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного жилого помещения не может быть признан заключенным, ввиду того, что данный договор не прошел государственную регистрацию органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Поэтому, с учетом всех обстоятельств, суд считает, что оснований для признания заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения, прекращения права собственности ответчиков и признании права собственности за истцом на жилое помещение по адресу: РБ, <адрес> – не имеется. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд Решил: В удовлетворении иска Гречишкина Ю.А. к Мукминовой О.М., Мукминовой Л.Р. о признании заключенным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности продавцов, признании за ним права собственности, взыскании судебных расходов – отказать. Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение десяти дней путем подачи кассационного жалобы в Орджоникидзевский районный суд г.Уфа. Судья: подпись Э.Р. Мусин Копия верна: Судья: Э.Р. Мусин