Дело №2-1776/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 17 июня 2010г. г.Уфа Орджоникидзевский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Батршиной Ю.А., при секретаре Хохловой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хикматова АА к Обществу с ограниченной ответственностью «УралСнаб+» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, встречному иску ООО «УралСнаб+» к Хикматову АА о понуждении заключения договора купли-продажи, УСТАНОВИЛ: Хикматов А.А. обратился с иском к ООО «УралСнаб+» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, указывая, что 01 июня 2009 г. между Хикматовым А. А. (арендодатель) и ООО «УралСнаб+» был заключен договор аренды № 1. В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель передает во временное владение и пользование в производственных целях нежилые помещения: - ремонтно - механическая мастерская - 1. литер А. площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № расположенное по адресу: РБ, <адрес> - пристрой к главному корпусу обшей площадью <данные изъяты> кв.м инв. №, лиг. А1, кадастровый номер № расположенное по адресу: РБ. <адрес>. Указанные нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права. Помещения сдаются в аренду сроком на 18 (Восемнадцать) месяцев, с 01.06.2009 г. по 31.12.2010 г. (п. 1.5. договора) арендная плата (п. 3.1 договора) устанавливается из расчета <данные изъяты> рублей за один квадратный метр, что в итоге составляет <данные изъяты> рублей за один месяц. Согласно п. 3.2 договора аренды платежи по арендной плате выплачиваются ежемесячно до 10 числа, следующего за расчетным месяцем. Несмотря на то, что сторонами договора была зафиксирована ежемесячная денежная сумма подлежащая выплате за арендованные помещения и был установлен порядок её выплаты арендодатель не выплатил за аренду ни копейки. Требования о погашении образовавшейся задолженности по договору аренды так же о подписании предусмотренных в п. 3.5 договора актов сверок остаются без удовлетворения. Истец просит взыскать с ООО «УралСнаб+» в пользу Хикматова АА задолженность по арендной плате по договору № 1 от 01.06.2009 г. в размере <данные изъяты> <данные изъяты> рублей, взыскать с ООО «УралСнаб+» в пользу Хикматова АА договорную неустойку за неисполнения обязательств <данные изъяты> рублей, взыскать понесенные расходы в связи с обращением в суд в сумме <данные изъяты> рублей, Обязать ООО «УралСнаб+» освободить арендованные по договору аренды № 1 от 01.06.2009 г. помещения. Заочным решением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы было постановлено: Исковые требования Хикматова АА к обществу с ограниченной ответственностью «УралСнаб+» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить. Взыскать ООО «УралСнаб+» в пользу Хикматова АА задолженность по арендной плате по договору № от 01.06.2009 г. в размере <данные изъяты> рублей, договорную неустойку за неисполнение обязательств <данные изъяты> рублей, понесенные расходы в связи с обращением в суд в сумме <данные изъяты> рублей. Обязать ООО «УралСнаб+» освободить арендованные по договору аренды № 1 от 01.06.2009 г. помещения. Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ от 21.04.2011 г. заочное решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы от 15.12.2011 г. было отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. При новом рассмотрении ООО «УралСнаб+» было подано встречное исковое заявление к Хикматову А.А. о понуждении заключения договора купли-продажи, где указано следующее. Хикматовым А.А. при предъявлении его иска к ООО «УралСнаб+» не учитываются условия и цель заключения договора «аренды нежилых помещений для использования в производственных целях, с правом субаренды и последующим выкупом» № 1 от 01.06.2009 года. Фактически 01.06.2009г. между Истцом и Хикматовым А.А. было заключено предварительное соглашение в виде указанного выше договора № 1, в котором были согласованы все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего договора купли-продажи пристоя. В соответствии с условиями раздела 7. ип. 1.9., 1.10. договора № 1 сторонами было достигнуто предварительное соглашение, о том что переданное по договору в аренду помещение подлежит выкупу ООО «УралСнаб+», при условии своевременного предупреждения Собственника, не позднее 30 дней до окончания срока договора, а также указанное помещение подлежит переходу в собственность после оплаты оговоренной в договоре, выкупной стоимости. Истец при заключении основного договора купли-продажи принимал на себя права и обязанности, своевременно поставить в известность Ответчика о подтверждении намерения приобрести переданное по договору №1 помещение и оплатить стоимость оговоренную в п. 1.10, а Ответчик - при исполнении условий п. 1.9. договора передать в собственность спорное помещение. В сроки, установленные предварительным соглашением, договором №1, Истец обратился к Ответчику с предложением заключить основной договор. Однако, Ответчик, вместо заключения договора купли-продажи обратился в Орджоникидзевский районный суд г. Уфы с иском о расторжение договора аренды и взыскания арендной стоимости, игнорируя тем самым, достигнутое раннее, по данному же договору, соглашения. Ответчик необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи. Целью заключения договора аренды №1 от 01 июня 2009 года, было потребность в выкупе арендуемого помещения, так как оно необходимо для ведения деятельности предприятия - производство кирпича. В арендуемом помещение размещены печи для обжига кирпича изготовляемого в основном здание (главного корпуса) предприятия принадлежащего ООО «УралСнаб+». Эксплуатации с целью производства арендуемого нежилого пристроя автономно от главного корпуса невозможно, так как оно является составной часть всего кирпичного завод. Поэтому, в виду отсутствия средств на выкуп арендуемого помещения, ими с Хикматовым А.А. было достигнуто соглашение о продаже в виде заключения договора аренды, с последующим выкупом арендуемого пристроя, с учетом включения оплаченной аренды в стоимость выкупа (п. 7.3. договора аренды №1 от 01 июня 2009 года). Так же, в договоре ими была определена выкупная стоимость арендуемого помещения в <данные изъяты> рублей (п. 1.10. договора). Условия выкупа арендованного имущества ими прописаны в разделе 7 договора аренды. Так же п.3.4. договора аренды, был предусмотрен порядок расчета с арендатором - продавцом в виде ежемесячной отгрузки готовой продукции в объеме <данные изъяты> штук кирпича в день, из расчета 23 (двадцать) рабочих дней в месяц. После регистрации договора аренды и приема-передачи помещения по Акту, ими было выявлено, что при наличии всех внешних признаков пригодности для эксплуатации арендованного пристроя, для реализации технологических процессов, фактически требовалось проведения капитальных вложении, что в свою очередь повлекло к периодическим остановкам производства. Поэтому, после того, как ими был подписан договора №1 и вскоре обнаружены находящихся в переданном по договору пристрое неисправностей, в виде аварийного состояния свода печей для обжига, угрожающих обрушению в любой момент производства, а также в связи с игнорированием арендодателя их просьбы устранить неполадку либо снизить стоимость выкупа, им экстренно пришлось применять меры по приведению печей в рабочее состояние собственными силами, путем привлечения подрядной организации. После ремонта, ими была обнаружены неисправности в системе дымоотвода, исключающей нормальное функционирование процесса обжига кирпича, что также им пришлось устранять самостоятельным привлечением сторонней организации. А так как целью договора №1 было приобретение спорного пристроя в производственных целях, то при обнаружение указанных неисправностей в системе работы печей исключающие процесс производства влекущие простои и соответственно возникновение издержек, а также в виду согласованной и подписанной договоренности о продаже объекта ООО «УралСнаб+», ими были предприняты меры по устранению обнаруженных неисправностей. После заключения договора аренды №1 от 01 июня 2009 года, было направлено официальное письмо Хикматову АА от 26 июня 2009 года, с просьбой начать выборку кирпича в порядке предусмотренном п. 3.4. договора, повторно с аналогичным содержанием было направленно письмо от 01 октября 2009 года. Никаких действий, либо ответа со стороны арендатора не последовало. Более того в последующем, Хикматов А.А., вообще перестал выходить на какой либо контакт. Денежные средств никто не забирал, реквизиты для перечисления не предоставлял, выборку кирпича не производил. Вопрос о снижение выкупной стоимости ими более не поднимался. Письмом от 16 июня 2010 года № 44 они Хикматова А.А. предупредили о согласии Арендатора произвести выкуп арендованного помещения, порядок уведомления предусмотрен п. 1.9. договора аренды, что является условием при выполнение которого арендованное помещение переходит в собственность арендатора с момента государственной регистрации права собственности. Выполнение данной процедуры обязывает Хикматова А.А. заключить с ООО «УралСнаб+» дополнительное соглашение и принять оговоренную договором стоимость выкупа. Истец, проигнорировав данный порядок, после предупреждения о согласии выкупа ими в порядке п. 1.9 договора аренды, решает начать требовать выплаты именно арендной платы. Считают, что при заключении договора аренды № 1 от 01.07.2009 г. сторонами были оговорены все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества. Направляя письмо № 44 от 16.06.2010 г. о согласии выкупить арендованное помещение, ими был произведен акцепт предложения о выкупе. Хикматов А.А. является племянником Файзуллина А.А., фактического владельца спорного помещения. Право собственности у Хикматова А.А. возникло в результате переоформления за год до подписания спорного договора путем заключения между ООО «УралСнаб+» и Ответчиком договора купли-продажи с указанием формальной стоимости <данные изъяты> руб. при инвентаризационной – <данные изъяты> руб. Ранее Сагитова И.В. – супруга единственного учредителя ООО «УралСнаб+» в момент заключения договора № 1 от 01.06.2009 г. уступила право, путем переоформления договора инвестирования строительства жилья от 18.02.2005 г. на трехкомнатную <адрес> микрорайоне «Новый» <адрес> после введения в эксплуатацию дома по <адрес>, в пользу супруги Файзуллина А.А. – Файзуллиной Ф.Г. за <данные изъяты> руб. Образовавшийся долг было решено в последующем включить в выкупную стоимость пристроя по договору № 1 путем зачета данной стоимости при подписании договора купли-продажи пристроя и оговорено в момент заключения договора № 1 от 01.06.2009 г. с Хикматовым. Просит обязать Хикматова А.А. заключить договор купли-продажи на условиях договора «аренды нежилых помещений для использования в производственных целях, с правом субаренды и последующим выкупом» № 1 от 01.06.2009 г.: - нежилого строения – объекта незавершенного строительства, 1-этажный, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №, литер А1, расположенный по адресу: РБ, <адрес>; - нежилого строения – ремонтно-механической мастерской – 2этажной общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №, литер А, по адресу: РБ. <адрес>. В судебном заседании представитель Хикматова А.А. – Зеликман Д.А., доверенность № от 28.07.2010 г., исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, просят удовлетворить заявленные требования, поскольку ответчиком допущено нарушение условий договора. Просят взыскать с ООО «УралСнаб+» в пользу Хикматова АА задолженность по арендной плате по договору № 1 от 01.06.2009 г. в размере <данные изъяты> рублей, взыскать с ООО «УралСнаб+» в пользу Хикматова АА договорную неустойку за неисполнения обязательств <данные изъяты> рублей, взыскать понесенные расходы в связи с обращением в суд в сумме <данные изъяты> рублей, Обязать ООО «УралСнаб+» освободить арендованные по договору аренды № 1 от 01.06.2009 г. помещения. Ответчик ООО «УралСнаб+» Киселев Д.А., доверенность № 12 от 11.04.2011 г. исковые требования Хикматова А.А. не признал, поддержал доводы и требования, изложенные во встречном иске к Хикматову А.А. о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости, просил встречный иск удовлетворить, а в иске Хикматову А.А. отказать. Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему. В силу ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, корреспондирующих ей положение международно –правовых актов, в частности, ст.8 Всеобщей декларации прав человека, ст. 6 (п.1) Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также ст. 14 (п.10 Международного пакта о гражданских и политических правах, государство обязано обеспечить публичное разбирательство дела в разумный срок, независимым и беспристрастным судом, а осуществление права на судебную защиту, должно быть справедливым, компетентным, полным, эффективным. В соответствии с Конвенцией от 4.11.1950 г. «О защите прав человека и основных свобод», ст. 1 «Высокие Договаривающие Стороны обеспечивают каждому, находящемуся под их юрисдикцией, права и свободы, определенные в разделе 1 настоящей Конвенции. Согласно ст. 6 Конвенции «О защите прав человека и основных свобод» от 4 ноября 1950 года «Каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях или при предъявлении ему любого уголовного обвинения имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения: - ремонтно - механическая мастерская - 1. литер А. площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № расположенное по адресу: РБ, <адрес> - пристрой к главному корпусу обшей площадью <данные изъяты> кв.м инв. №, лиг. А1, кадастровый номер <данные изъяты> расположенное по адресу: РБ. <адрес>. В соответствии с договором аренды №1 от 01.06.2009г. арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование в производственных целях нежилые помещения: - ремонтно - механическая мастерская - 1. литер А. площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> расположенное по адресу: РБ, <адрес> - пристрой к главному корпусу обшей площадью <данные изъяты> кв.м инв. №, лиг. А1, кадастровый номер <данные изъяты> расположенное по адресу: РБ. <адрес>. Помещения сдаются в аренду сроком на 18 (Восемнадцать) месяцев, с 01.06.2009 г. по 31.12.2010 г. (п. 1.5. договора) арендная плата (п. 3.1 договора) устанавливается из расчета <данные изъяты> рублей за один квадратный метр, что в итоге составляет <данные изъяты> рублей за один месяц. Согласно п. 3.2 договора аренды платежи по арендной плате выплачиваются ежемесячно до 10 числа, следующего за расчетным месяцем. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (ст. 614 ГК РФ). Истец обратился с претензией 13.08.10г. о погашении задолженности по договору аренды, указанное требование ответчиком было получено, что подтверждается уведомлением, однако, требование осталось без внимания. Поскольку условия договора аренды ООО «УралСнаб+» существенно нарушило, в соответствии с ч.3 п. 1 ст. 619 ГК РФ, п. 5.1.3. договора аренды № 1 то 01.06.2009 г. договор аренды подлежит расторжению, арендатор обязан освободить арендованные помещения. Арендатором не выплачена ни единая ежемесячная сумма арендной платы установленная договором, задолженность по настоящее время составляет <данные изъяты> рублей, срок задолженности с 01.06.2009 по 10.08.2010 14 месяцев, указанная сумма задолженности подлежит взысканию с арендатора. Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В п. 4.2. договора аренды № 1 от 01.06.2009 г. стороны установили ответственность арендатора в случае ненадлежащего исполнения взятых на себя обязательств. Так договором установлена неустойка в размере 0,03% учетной ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от общей суммы задолженности. Общая сумма неустойки на день предъявления искового заявления составляет <данные изъяты> рублей, указанная сумма также подлежит взысканию с ответчика. В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Встречные требования ООО «УралСнаб+» к Хикматову А.А. о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. Представитель ООО «УралСнаб+» Киселев Д.А. в судебном заседании подтвердил, что ООО «УралСнаб+» обязан был по договору аренды №1 от 01.06.2009г. уплачивать арендную плату, не оспаривал наличие задолженности ООО «УралСнаб+» перед Хикматовым А.А. по арендной плате согласно данного договора. В соответствии с п. 1.9 Договора аренды от 01.06.2009 г. помещения и оборудование, передаваемые согласно настоящего договора, подлежат выкупу Арендатором на преимущественных правах, о чем Арендатор должен предупредить Собственника не позднее чем за 30 дней до окончания срока действия настоящего договора. Согласно п. 3.6 Договора аренды от 01.06.2009 г. расчет арендатором за выкупаемое имущество перед собственником осуществляется на основании дополнительного письменного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего договора и может быть включен в сумму арендной платы. Судом установлено, а сторонами не оспаривается, что между арендодателем и арендатором никаких дополнительных соглашений в исполнение требований п. 3.6 Договора аренды от 01.06.2009 г. не заключалось. Довод представителя ООО «УралСнаб+» о том, что ими во исполнение требований п. 1.9 Договора аренды от 01.06.2009 г. было направлено в адрес Хикматова А.А. письмо о намерении совершить выкуп нежилых помещений, расположенных по адресу: РБ, <адрес>, в связи с чем считает встречные требования ООО «УралСнаб+» обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд считает несостоятельным и не принимает во внимание. Действительно, в деле имеется ряд писем (л.д. 134-141), из которых следует, что со стороны ООО «УралСнаб+» неоднократно предлагалось Хикматову А.А. сообщить об имеющемся у него расчетном счете для осуществления платежей по арендной плате, и лишь в письме от 15.09.2009 г. указано о намерении осуществить выкуп нежилых помещений по адресу: <адрес>. Однако, как следует из материалов дела, представленных самим ООО «УралСнаб+» документов, а именно почтового уведомления, данное письмо было возвращено в отметкой отсутствие адресата по указанному адресу. Таким образом, отсутствуют сведения о надлежащем уведомлении Хикматова А.А. о намерении осуществить выкуп нежилых помещений по вышеуказанному адресу, являющиеся предметом договора аренды от 01.06.2009 г. Представитель Хикматова А.А. в судебном заседании категорически отрицал факт получения Хикматовым А.А. извещения о намерениях ООО «УралСнаб+» выкупить арендованные согласно договора аренды нежилые помещения. Также, не представлено со стороны ООО «УралСнаб+» доказательств того, что гарантийное письмо от 16 июня 2010 года № 44, которые они Хикматова А.А. предупредили о согласии Арендатора произвести выкуп арендованного помещения, было надлежащим образом вручено Хикматову А.А. Представитель Хикматова А.А. также категорически отрицает факт получения Хикматовым А.А. данного письма. Наличие квитанции об отправлении почтовой корреспонденции не является безусловным и достоверным доказательством получения Хикматовым А.А. данного письма. При таких обстоятельствах, нельзя признать обоснованным довод представителя ООО «УралСнаб+» о том, что данное гарантийное письмо является условием, при выполнение которого арендованное помещение переходит в собственность арендатора с момента государственной регистрации права собственности, что в настоящий момент обязывает Хикматова А.А. заключить с ООО «УралСнаб+» дополнительное соглашение и принять оговоренную договором стоимость выкупа. Довод Киселева Д.А. в обоснование встречного иска к Хикматову А.А., что он является племянником Файзуллина А.А., фактического владельца спорного помещения, что ранее Сагитова И.В., супруга единственного учредителя ООО «УралСнаб+» в момент заключения договора № 1 от 01.06.2009 г. уступила право, путем переоформления договора инвестирования строительства жилья от 18.02.2005 г. на трехкомнатную <адрес> микрорайоне «Новый» <адрес> после введения в эксплуатацию дома по <адрес> №, в пользу супруги Файзуллина А.А. – Файзуллиной Ф.Г. за <данные изъяты> руб. Образовавшийся долг было решено в последующем включить в выкупную стоимость пристроя по договору № 1 путем зачета данной стоимости при подписании договора купли-продажи пристроя и оговорено в момент заключения договора № 1 от 01.06.2009 г. с Хикматовым. Таким образом, суд считает, что требования Хикматова А.А. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу судебные расходы, на основании ст. 98 ГПК РФ. В связи с чем требования истца о взыскании с ответчика уплаченной госпошлины также подлежат удовлетворению в размере 60400 рублей. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд, Р Е Ш И Л: Исковые требования Хикматова АА к Обществу с ограниченной ответственностью «УралСнаб+» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить. Взыскать ООО «УралСнаб+» в пользу Хикматова АА задолженность по арендной плате по договору № 1 от 01.06.2009 г. в размере <данные изъяты> рублей, договорную неустойку за неисполнение обязательств <данные изъяты> рублей, понесенные расходы в связи с обращением в суд в сумме <данные изъяты> рублей. Обязать ООО «УралСнаб+» освободить арендованные по договору аренды № 1 от 01.06.2009 г. помещения. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «УралСнаб+» к Хикматову АА о понуждении заключения договора купли-продажи отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение 10 дней. Судья Ю.А. Батршина