Дело № 2-1281/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июля 2011 года

Орджоникидзевский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Троценко Ю.Ю.,

с участием истца Бакиева Р.Р., его представителя Салимовой И.Ф. по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ

представителя ответчика ООО «Геострой» - Гордеевой Н.В. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре Киреевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бакиева Р.Р. к обществу с ограниченной ответственностью «Геострой» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

установил:

Бакиев Р.Р. обратился в суд с иском к ООО «Геострой», в котором после дополнения и уточнения исковых требований просит:

признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме (объекте) по адресу: <адрес> секция Д, в виде проектной площади в процентах:

Общая проектная площадь квартир в доме 5725,19 кв.м.,

Общая проектная площадь квартиры № (строительный) 46,69 кв.м.,

Оплаченная проектная площадь квартиры № (строительный) 44,86 кв.м.,

Право собственности на долю (в виде проектной площади) в процентах

составляет : 5725,19 кв.м это 100% 44,86 кв.м. это Х% Х% = (44,86 кв.м. умножить на 100%) : 5725,19 кв.м. = 0,784 %.

Заявленные требования Бакиев Р.Р. мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Геострой» (Застройщик) и Бакиевым P.P. заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ, номер регистрации №, по условиям которого п.1.1.4. «Дольщик - физическое лицо, являющееся инвестором, осуществляющее по настоящему договору долевое финансирование строительства Квартиры за счет собственных и кредитных (заемных) средств (далее - Дольщик)» Бакиев P.P. осуществляет инвестирование строительства жилого дома литера 4 секция Д, расположенного на земельном участке по строительному адресу: в <адрес> (далее - Объект), путем внесения денежных средств в строительство квартиры №, общей площадью 46,69 кв.м. без чистовой отделки. По условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Геострой» обязуется передать в собственность дольщику Бакиеву P.P. после ввода дома в эксплуатацию, помещение, расположенное по адресу <адрес> (строительный номер), площадью 46,69 кв.м.

Обязательства, предусмотренные п.п. 4.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ № Бакиев P.P. исполнял надлежащим образом, производил оплату по графику внесения денежных средств (Приложение № Договора от ДД.ММ.ГГГГ №), что подтверждается копиями квитанций.

Общая фиксированная (п.3.3 договора) стоимость квартиры по договору составляет <данные изъяты> руб. Денежные средства вносились Бакиевым P.P. согласно «Графику внесения денежных средств» Приложение № к Договору участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ. Очередную сумму платежа по графику гражданин Бакиев P.P. должен был внести ДД.ММ.ГГГГ, но стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ по результатам проверки Прокуратурой Орджоникидзевского района г.Уфы в адрес руководства ООО «Геострой» внесено представление об устранений нарушений законодательства. Следственной частью по РОПД ГСУ при МВД по РБ с ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело по факту хищения руководителями ООО «Геострой» денежных средств, принадлежащих участникам долевого строительства жилого комплекса «Зеленый берег». В связи с началом проверок по хищению и заведением уголовного дела на руководство ООО «Геострой», гражданин Бакиев P.P. вынужден был прекратить внесение по графику оставшейся суммы платежа, денег в размере <данные изъяты> рубля. По ДД.ММ.ГГГГ внесенная Бакиевым P.P. сумма денег составила 1 <данные изъяты> рублей. Также в мае месяце Бакиеву P.P. стало известно о том, что Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан с ДД.ММ.ГГГГ (Дело №) по заявлению ИП К-ва М.Н. в отношении ООО «Геострой» введена процедура наблюдения и определением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ № № по заявлению Б-ва Д.Е. ООО «Геострой» признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто временное наблюдение - временным управляющим утвержден член НП «Евросибирская СРО АУ» П-н В.И. о чем Бакиев P.P. не был предупрежден.

Договор № участия в долевом строительстве Жилого дома заключенный между Бакиевым P.P. и ООО «Геострой» ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением регистрационной службы по РБ, номер регистрации № соответствует условиям, перечисленным в статье 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Согласно пункту 1.1.2. Договора № участия в долевом строительстве Жилого дома, от ДД.ММ.ГГГГ Квартира - часть дома (жилое помещение), которая будет находится в доме и имеет следующие характеристики: №квартиры (строительный) - №, количество комнат - 1, общая проектная площадь - 46,69 кв.м., жилая проектная площадь - 18,94 кв.м., этаж - №, номер дома (строительный) - жилой дом литер 4Д, и которая по завершению строительства и ввода дома в эксплуатацию подлежит оформлению в установленном порядке и передаче в натуре в собственность дольщику.

ДД.ММ.ГГГГ между Бакиевым P.P. и ООО «Геострой» заключен договор № участия в долевом строительстве Жилого дома, т.е. гражданин Бакиев P.P. является участником долевого строительства. Согласно Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, отношения между застройщиком и участником долевого строительства регулируются данным законом. Бакиев P.P. является гражданином России и заключал договор долевого участия для личных семейных нужд не связанных с предпринимательской деятельностью, следовательно, согласно Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. статьи 4 части 9 « Договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Бакиев P.P. является гражданином, участником долевого строительства, а не кредитором.

ООО «Геострой» было получено Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома №, расположенном по адресу: <адрес> (строительный номер).

В соответствии с п.3.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ № плановый срок ввода дома в эксплуатацию - № квартал ДД.ММ.ГГГГ Однако работы по достраиванию дома и сдаче его в эксплуатацию не ведутся, строительство дома приостановлено. Решением арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении застройщика ООО «Геострой» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). Временным управляющим застройщика ООО «Геострой» утвержден Е-в Д.В..

Деятельность Бакиева P.P., как участника долевого строительства по вложению денежных средств в строительство жилого дома путем заключения договора о долевом участии в строительстве жилья (п. 1.1.4 договора об инвестиционной деятельности) для дальнейшего получения его в личную собственность является инвестиционной, а в соответствии с указанным законом только инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Следовательно, пока объект капитального строительства не введен в эксплуатацию и не оформлена вся разрешительная документация, участник долевого строительства может признать лишь право собственности на объект незавершенного строительства.

Поскольку строительство дома по <адрес> приостановлено и в отношении застройщика Арбитражным судом РБ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, введена процедура наблюдения. Согласно ст. 131 ФЗ от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе его развития составляет конкурсную массу и по общему правилу подлежит продаже с торгов. То есть в конкурсную массу включается имущество, принадлежащее самому банкроту, а также принадлежащая ему доля в общем имуществе с другими лицами. Бакиев P.P. не является по отношению к застройщику ООО «Геострой» кредитором, поскольку его требования носят не денежный характер, и он не является участником конкурсных отношений. А поэтому пользоваться правами кредиторов, требования которых обеспечены залогом не может. А поэтому не сможет воспрепятствовать решению кредиторов об отчуждении предмета залога на любой стадии банкротства. У Бакиева P.P. как залогодержателя, который не является кредитором по отношению к застройщику-залогодателю его право залогодержателя ничем не обеспечено. После открытия конкурсного производства он не вправе удерживать это имущество и оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном законом о банкротстве. Что требует защиты прав Бакиева P.P. в отношении объекта долевого участия в судебном порядке. В то время как регистрация права на квартиры в незаконченном строительством многоквартирном доме не лишает застройщика права предъявить его соответствующей комиссии, состоящей из представителей уполномоченных органов для принятия объекта капитального строительства - многоквартирного дома в эксплуатацию.

В результате Бакиев P.P. является потерпевшим - причинен ему имущественный вред (по постановлению СЧ ГСУ при МВД по РБ), обманутый дольщик вследствие неисполнения застройщиком ООО « «Геострой» обязательств по договору. ООО «Геострой» включен в перечень проблемных объектов.

Бакиев P.P. не хочет остаться без квартиры. Со стороны гражданина России, участника долевого строительства Бакиева P.P. выполнены все условия Договора. Застройщик - ООО «Геострой» нарушает статьи Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. и пункты договора № участия в долевом строительстве Жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и своими действиями приносит Бакиеву P.P. моральные страдания, пытаясь оставить гражданина России Бакиева P.P. без жилья гарантированного Конституцией Российской Федерации.

В судебном заседании Бакиев Р.Р. его представитель Салимова И.Ф. предъявленные требования поддержали и просили их удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика по доверенности Гордеева Н.В. просила в иске Баикева Р.Р. отказать, поскольку права собственности на спорный объект незавершенного строительства в настоящее время не существует. Право собственности на спорный объект незавершенного строительства не зарегистрировано, в связи с этим возможности представить свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительством не имеют. При отсутствии регистрации права собственности на весь объект строительства требование о признании права собственности на долю в этом объекте не может быть удовлетворено. Определение конкретной доли по имеющимся данным в виде несуществующего помещения не представляется возможным. Площади, указанные в проектной документации, не являются точными и окончательными, в связи с этим правильно рассчитать долю в незавершенном строительством объекте невозможно. Требование истца о взыскании неустойки и компенсации морального вреда считает также необоснованным, поскольку со стороны истца допущено нарушение принятых обязательств по оплате стоимости объекта участия в долевом строительстве. Для застройщика обязанность по передачи объекта строительства возникает лишь после исполнения дольщиком обязанности по его полной оплате.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщал и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Принимая во внимание повторную ничем неоправданную неявку представителя третьего лица, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Бакиева Р.Р. по следующим основаниям.

Судом установлено, сторонами не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ между Бакиевым Р.Р. и ООО «Геострой» заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома с целью приобретения Бакиевым Р.Р. однокомнатной квартиры № общей проектной площадью 46,69 кв.м., жилой проектной площадью 18,94 кв.м., на 5 этаже многоквартирного монолитно-каркасного жилого дома по адресу: <адрес>

Договор долевого участия зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обязательства по инвестированию согласно условиям договора Бакиевым Р.Р. выполнены лишь частично. В соответствии с п.3.3 договора № стоимость квартиры, в строительстве которой принял участие истец, была определена в сумме <данные изъяты> руб., которая подлежала уплате истцом в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ согласно п. 4.1 договора и графиком внесения денежных средств (приложение № к договору).

Задолженность истца перед ответчиком составляет <данные изъяты> рубля, которую Бакиев Р.Р. не намерен платить в связи с приостановлением ответчиком строительства дома и введением процедуры наблюдения.

В соответствии с п. 3.2 договора № участия в долевом строительстве ответчик – застройщик обязался во № квартале ДД.ММ.ГГГГ года получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома и передать в собственность истцу долю – квартиру в черновой отделке в состоянии, согласно Приложению № к договору, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Дом в эксплуатацию не введен до настоящего времени. Строительство приостановлено, в отношении ответчика введена процедура внешнего управления. Какие-либо правоустанавливающие документы, как-то: кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, отсутствуют. Данные обстоятельства установлены судом на основании объяснения сторон, сторонами не оспаривались.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон о долевом участии).

Согласно п. 1 ст. 6 Закона о долевом участии застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

В случае прекращения или приостановления (создания) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику строительства, договор может быть расторгнут по требованию участника долевого строительства в судебном порядке. При расторжении договора по указанным основаниям застройщик обязан возвратить физическому лицу – участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Статьей 12.1 Закона предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия. Законом предусмотрено, что обязательства застройщика по уплате участнику долевого строительства причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств, обеспечиваются залогом (п.2 ст. 12.1 Закона о долевом участии).

Таким образом, предусмотренным законом способом защиты прав участника долевого строительства является расторжение договора по инициативе участника долевого строительства и требование о возврате денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также уплате процентов на эту сумму. Согласно ст. 10 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства может заявить требование о возмещении в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки. Эти требования обеспечиваются залогом прав на земельный участок и залогом объекта незавершенного строительства.

Возможностью признания своего права собственности на незавершенный строительством объект участники долевого строительства не обладают. Таким образом, у суда достаточно оснований для вывода о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Кроме того, как установлено судом, подтверждено объяснениями сторон, до настоящего времени строительство дома не завершено. Объект долевого строительства в стадии незавершенного строительства находится в указанном доме. Более того, объект долевого строительства, участие в котором принимал истец, в настоящее время, как пояснили стороны, представляет собой секцию дома из трех-четырех этажей, не имеющих стен и перекрытий, в которых невозможно индивидуализировать объект долевого участия вообще кого-либо из дольщиком. То есть в настоящее время 5 этаж, в строительстве которого и квартиры на этом этаже, участвовал истец, не существует, что не позволяет индивидуализировать конкретный объект как объект гражданских прав.

В то же время, одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда, но при наличии определенных законом условий.

Однако у суда нет оснований для вывода о том, что спорный объект незавершенного строительства в настоящее время существует, поскольку права собственности на него в настоящее время не зарегистрированы.

На основании п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Однако как выше указано, установлено судом и не оспаривалось сторонами, государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, не произведена. Следовательно, при отсутствии права собственности на спорный объект незавершенного строительства, за истцом не может быть признано право собственности ни на квартиру, ни на долю в незавершенном строительством объекте – строящемся многоэтажном жилом доме.

При этом следует также учесть положения пунктов 1 и 2 ст. 244 ГК РФ, согласно которым, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

По смыслу этих положений закона размер доли истца в праве общей собственности на имущество должен выражаться математически, а не путем описания конкретной части общего имущества, соответствующей этой доле.

С этим связано содержание п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ, где указано, что в подраздел II Единого государственного реестра прав вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.

Пунктом 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219, прямо предусмотрено, что доля в праве указывается в виде правильной простой дроби.

Исходя из изложенного, исключается сама возможность удовлетворения требований Бакиева Р.Р. о признании за ним доли в праве собственности на объект незавершенного строительства в объеме однокомнатной квартиры, и тем более в объеме внесенных им денежных средств в счет участия в долевом строительстве жилого дома. Такое судебное решение фактически являлось бы неисполнимым и не могло бы повлечь правовых последствий, поскольку отсутствовала бы возможность государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости – объект незавершенного строительства по указанному выше адресу. Более того, это бы повлекло нарушение прав иных дольщиков, также принявших наравне с истцом участие в строительстве недвижимости, поскольку инвесторы, участвующие соразмерно своей доле в финансировании строительства, имеют права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Однако истцом круг дольщиков – инвесторов не определялся, как и истцом совместно с другими дольщиками в досудебном порядке не решался вопрос о доле каждого из них в объекте незавершенного строительства.

Таким образом, само по себе требование истца противоречит также общим положениям гражданского законодательства об общей собственности, и в частности ст.ст. 245, 254 ГК РФ, в силу которых соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества лишь при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества.

Приведенные обстоятельства являются достаточными для отказа в удовлетворении иска Бакиева Р.Р. о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства в виде доли в незавершенном строительством доме по адресу: г.Уфа, 4Д (строительный номер), соизмеримой с внесенными в ООО «Геострой» денежными средствами.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Бакиева Р.Р. к обществу с ограниченной ответственностью «Геострой» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.

Судья: Ю.Ю. Троценко