дело № 2-1322/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 октября 2011 г. г.Уфа

Орджоникидзевский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Куловой Г.Р.

с участием прокурора Иткуловой Н.У.,

при секретаре Мухаметовой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.ГО к С.Н.Р., С.Е.Я. об изъятии путем выкупа жилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме, выселении,

Установил:

А.ГО обратилась в суд с иском к С.Н.Р.., С.Е.Я.. об изъятии путем выкупа жилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме, выселении.

В обоснование иска указала, что ответчик С.Н.Р. является собственником комнаты площадью 12,6 кв. м, расположенной в трехкомнатной квартире по адресу: РБ, <адрес> комн. <адрес>. В указанном жилом помещении также состоит на регистрационном учете гражданин, не являющийся собственником С.Е.Я.

Согласно Постановления главы Администрации городского округа <адрес> «О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу» № от ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом, расположенный по адресу: РБ, <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с п.10 ст.32 ЖК РФ, СМУ «Центр недвижимости» ГО <адрес>, действующее по поручению и от имени Администрации городского округа <адрес> на основании постановления главы Администрации муниципального городского округа <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, направило собственникам требование в разумный срок продолжительностью 30 дней осуществить снос или реконструкцию жилого <адрес>. Однако С.Н.Р., Е.Я. данное требование не выполнили.

В соответствии с п.10 ст.32 ЖК РФ, Администрацией городского округа <адрес> было принято Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии земельного участка, расположенного по <адрес>, для муниципальных нужд и постановление № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии жилого помещения – <адрес> путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

С.Н.Р.. было предложено заключить договор об изъятии жилого помещения путем выкупа с уплатой выкупной цены в размере <данные изъяты> руб. согласно отчету об оценке № – 71/07 – 2010 – 06 от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчики согласие на заключение договора об изъятии жилого помещения путем выкупа на предложенных условиях не выразили, т.е. соглашения о выкупе жилого помещения не достигнуто, в связи с чем Администрация городского округа <адрес> обратилась в суд с иском об изъятии жилого помещения путем выкупа.

Просит суд изъять у С.Н.Р. в собственность Муниципального образования городской округ <адрес> РБ принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение по адресу: РБ, <адрес> комн. 3 с уплатой выкупной цены в размере <данные изъяты> рублей согласно заключения судебной экспертизы, проведенной З."С."». Прекратить право собственности С.Н.Р. на жилое помещение по адресу: РБ, <адрес> комн. 3 в связи с изъятием указанного жилого помещения. Выселить С.Н.Р., С.Е.Я. из жилого помещения по адресу: РБ, <адрес> связи с изъятием указанного жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Ж.П.А. исковые требования поддержал полностью.

В судебном заседании ответчики С.Н.Р.., С.Е.Я. представитель по доверенности Н.С.А. возражали в удовлетворении исковых требований, о чем представили письменное возражение. Просят определить выкупную цену изымаемого жилого помещения согласно Отчета О."К.Э." в размере <данные изъяты> рублей, с учетом мест общего пользования в квартире и земельного участка, приходящихся на спорную комнату.

Третье лицо - представитель <адрес> ГО <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав стороны, их представителей, заключение прокурора, полагавшего доводы ответчиков в части определения выкупной цены обоснованными, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, корреспондирующих ей положение международно –правовых актов, в частности, ст.8 Всеобщей декларации прав человека, ст. 6 (п.1) Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также ст. 14 (п.10 Международного пакта о гражданских и политических правах, государство обязано обеспечить публичное разбирательство дела в разумный срок, независимым и беспристрастным судом, осуществление права на судебную защиту, которая должна быть справедливой, компетентной, полной, эффективной.

В соответствии с Конвенцией от ДД.ММ.ГГГГ «О защите прав человека и основных свобод», ст.1 «Высокие Договаривающие Стороны обеспечивают каждому, находящемуся под их юрисдикцией, права и свободы, определенные в разделе 1 настоящей Конвенции.

Статья 25 Всеобщей Декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).

Согласно ч. 10 ст.32 ЖК РФ, признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием потребовать от собственников помещений в этом доме снести его в разумный срок. В случае если снос не осуществлен в установленный срок, земельный участок подлежит изъятию. Соответственно, каждое жилое помещение в этом доме, принадлежащее на праве собственности, подлежит изъятию в порядке, предусмотренном ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Верховным Судом РФ (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.) дано следующее разъяснение. При изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Следовательно, если жилые помещения в подлежащем сносу доме принадлежат гражданам на праве собственности, при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении ему иного жилья следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ, т.е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за 3 квартал 2009г., утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в соответствии с разъяснениями п.22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу ч.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещении в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Кроме того, предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. При отсутствии согласия органа местного самоуправления на предоставление гражданину другого жилого помещения взамен изымаемого суд не может обязать орган местного самоуправления предоставить гражданину такое жилое помещение.

Судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что Постановлением главы Администрации городского округа <адрес> РБ № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Ответчику С.Н.Р. в связи со сносом письменно предложено истцом осуществить снос или реконструкцию жилого дома, установлен разумный срок продолжительностью тридцать дней для выполнения указанного требования, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

Однако ответчики в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного жилого дома, и не выразили желания о предоставлении взамен изымаемого другого жилого помещения, с зачетом выкупной цены взамен сносимого жилого помещения.

Во исполнение Постановления главы Администрации ГО <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ принято Постановление Главы Администрации городского округа <адрес> РБ

№ от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> для муниципальных нужд и Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: РБ, <адрес> путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

Взамен непригодного для проживания жилого помещения ответчику было предложено заключить договор об изъятии жилого помещения путем выкупа с уплатой выкупной цены в размере <данные изъяты>) тысяч рублей, подтвержденной Отчетом об оценке № – № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик не выразил согласия на заключение договора об изъятии жилого помещения путем выкупа на предложенных условиях.

В силу п. 6, 7, 9 статьи 32 ЖК РФ, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

К жилым помещениям ст.16 ЖК РФ относит жилой дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В силу ст.41 Жилищного кодекса РФ, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Согласно ч.1 ст.42 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Как видно из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, С.Н.Р.. является собственником комнаты № площадью 12,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. В спорной комнате также зарегистрирован и проживает ответчик С.Е.Я..

В последующем истцом представлен Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого рыночная стоимость спорной комнаты составила <данные изъяты> рублей.

Согласно отчета О."К.Э." №ДД.ММ.ГГГГ. от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости жилого помещения, представленного суду ответчиками, стоимость объекта оценки без учета стоимости мест общего пользования, рассчитанная сравнительным подходом методом сравнения продаж, составляет округленно <данные изъяты>) рублей, стоимость мест общего пользования в квартире, рассчитанная сравнительным подходом методом сравнения продаж, составляет <данные изъяты>) рублей, стоимость земельного участка, приходящегося на спорную комнату составляет <данные изъяты> рублей.

Как видно из экспертизы ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» от ДД.ММ.ГГГГ №, проведенной судом, рыночная стоимость комнаты № площадью 12,6 кв. м по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с Отчетом ООО «Когеан-Эксперт», площадь мест общего пользования, приходящихся на спорную комнату составляет 4,98 кв.м (17,58 кв.м.– 12,6 кв.м).

В соответствии с экспертизой ЗАО «Стандарт», рыночная стоимость одного квадратного метра в спорной комнате составляет <данные изъяты> рублей.

Следовательно, стоимость мест общего пользования, приходящихся на спорную комнату составляет <данные изъяты>).

Стоимость земельного участка рассчитывается в рамках затратного подхода методами сравнительного (т.к. земля затратным подходом в чистом виде не рассчитывается). В отчете №ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Когеан – Эксперт», рыночная стоимость объекта оценки рассчитана только сравнительным подходом. Применяя сравнительный подход при определении рыночной стоимости комнаты в коммунальной квартире, стоимость земельного участка уже заложена в ценах предложений, представленных на рынке по аналогичным объектам. В связи с чем, определение рыночной стоимости земельного участка, приходящегося на спорную комнату не представляется возможным.

Анализ указанных правовых норм позволяет суду прийти к выводу, что в выкупную цену жилого помещения подлежит включению также рыночная стоимость мест общего пользования в коммунальной квартире без учета доли лестничной площадки в размере <данные изъяты> рублей.

Стоимость убытков, рассчитанная в отчете об оценке, представленном ответчиками, не подлежит включению в выкупную цену изымаемого жилого помещения, поскольку указанные убытки ответчиками фактически не понесены.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Администрации города, а именно определении выкупной цены изымаемого жилого помещения – комнаты № в размере <данные изъяты>).

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд,

Р е ш и л:

Исковые требования Администрации городского округа <адрес> удовлетворить частично.

Изъять у С.Н.Р. в собственность Муниципального образования городской округ <адрес> РБ принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение по адресу: <адрес> комната № с уплатой выкупной цены в размере <данные изъяты> рублей.

Прекратить право собственности С.Н.Р. на жилое помещение по адресу: РБ, <адрес> комната № в связи с изъятием указанного жилого помещения.

Выселить С.Н.Р., С.Е.Я. из жилого помещения по адресу: РБ, <адрес> комната № в связи с изъятием указанного жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Орджоникидзевский районный суд г.Уфы в течение 10 дней.

Судья Кулова Г.Р.