Дело № 2-370-10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Онега Дата обезличена г.
Онежский городской суд Архангельской области в составе председательствующего Большакова А.Ю.,
при секретаре Пешехоновой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Онежского межрайонного прокурора в интересах ФИО2 об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО,
У С Т А Н О В И Л:
Онежский межрайонный прокурор обратился в суд в интересах ФИО2 с заявлением об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО по приостановлению государственной регистрации права. В обоснование заявления указано, что 6 сентября Управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от Дата обезличена г., заключенного между ФИО3 и ФИО2, о чем сторонам направлено уведомление. Указанное решение незаконно и создает для граждан препятствий в осуществлении ими своих прав. Заявители представили на регистрацию все документы, необходимые для регистрации. Подлинность представленных документов не оспаривается Управлением. ФИО2 на момент совершения сделки являлась собственником продаваемого жилого помещения, она вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Росреестр является органом бесспорной юрисдикции и должен руководствоваться основными принципами гражданского законодательства. Оснований для приостановления регистрации регистратор не имел. Прокурор также просит обязать Управление устранить в полном объеме допущенное нарушение, возобновить регистрацию договора купли-продажи.
В судебном заседании прокурор Некрасов Д.С. настаивал на удовлетворении жалобы в полном объеме по изложенным в ней доводам.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО ФИО6 по доверенности указала, что принятое решение о приостановлении не может быть рассмотрено как незаконное. Приостановление было осуществлено в соответствии с п.1 ст. 19 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В прокуратуру направлено заявление о проведении проверки законности сделки. 8 сентября от заявителей ФИО3 и ФИО2 поступило заявление о прекращении регистрации сделки, однако в тот же день от них же поступили заявления о возобновлении регистрации. Фактически на основании второго заявления регистрация уже возобновлена 8 сентября. Решение от 6 сентября таким образом утратило силу. 16 сентября направлен запрос о проверки законности сделки в Министерство здравоохранения и социальной защиты населения Архангельской области. Полагает, что 6 сентября имелись обоснованные сомнения в законности сделки. Обе сделки по квартире совершены по доверенности, имеются сомнения в подлинности подписи ФИО2, имеются вопросы относительно стоимости квартиры, так как приобретена она была за ... рублей, а продана за ... рублей. Ранее ФИО2 подарила принадлежащий ей дом сыну. Таким образом она фактически остается без жилого помещения. Целью программы Правительства было приобретение жилья для проживания граждан, а не для перепродажи квартир, фактически это мнимая сделка, которая ничтожна. Указывает, что действия Управления направлены на защиту прав ФИО2, а также на предотвращение правонарушений в финансовой сфере.
ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без своего участия. Представили заявления, в которых просят удовлетворить требование прокурора.
При установлении мнения ФИО2 по месту ее жительства в связи с невозможностью участия в заседании, последняя указала, что плохо помнит происходящее, указала на необходимость ее выезда вместе с сыном на новое место жительства в связи с тем, что в 2011 году освобождается ее средний сын, который многократно находился в местах лишения свободы за преступления, совершенные в отношении нее, она опасается, что сын вообще убьет ее. Подтвердила подлинность своих подписей в доверенностях.
Допрошенный в качестве свидетеля ФИО7 указал, что обе доверенности выданы ему ФИО2 надлежащим образом. В настоящее время он и его мать проживают в Онеге до момента регистрации права на квартиру. Задержка в регистрации права нарушает права его матери. Та не может проживать в Онеге, скоро выходит на свободу ее средний сын, которого она очень боится. Регистрация была назначена на 8 сентября, его сын на работе взял отпуск, чтобы помочь с выездом из Онеги, на Украине уже был подыскан вариант покупки квартиры для матери, но все срывается в связи с приостановлением регистрации. Заявление о прекращении регистрации было написано им по прямому предложению государственного регистратора прав, но когда он понял, что сделанное ему предложение было незаконно – он написал заявление о возобновлении регистрации.
Заслушав прокурора Некрасова Д.С., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО ФИО6, ФИО2, ФИО7 исследовав материалы дела, суд находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что Дата обезличена г. представитель ФИО2 – ФИО7 по нотариально удостоверенной доверенности, а также ФИО3 обратились Онежский отдел Управления с заявлением о регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение л.д.18, 40, 46-47), представлен необходимый пакет документов. Дата обезличена г. Управление уведомило ФИО3, ФИО2 и ее представителя ФИО7 о приостановлении государственной регистрации права по причине направления запроса в Онежскую межрайонную прокуратуру запроса с целью проверки законности сделки по отчуждению квартиры, приобретенной с использованием средств федерального бюджета по программе обеспечения жильем ветеранов Великой Отечественной войны. Приостановление осуществлено до Дата обезличена г. по инициативе государственного регистратора л.д. 14-15). Дата обезличена г. ФИО3 и ФИО7 обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации права л.д.38), в тот же день они же обратились с заявлением о возобновлении регистрации, на основании заявления регистрация возобновлена, что подтверждено заявлением и распиской в получении документов л.д.39).
Право приостановления регистрации государственным регистратором прав установлено ст. 19 Закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон № 122-ФЗ). Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Государственная регистрация права может быть приостановлена не более чем на месяц. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица.
В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан уведомить в письменной форме стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.
Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.
Таким образом право приостановления государственной регистрации предоставлено регистратору Законом и в рассматриваемом случае сама по себе процедура приостановления не нарушена. Вынесено уведомление, которое в установленные сроки направлено сторонам сделки, указано основание, по которым приостанавливается регистрация.
Единственным основанием для приостановления государственной регистрации права явилось направление запроса в Онежскую межрайонную прокуратуру с целью проверки законности сделки по отчуждению квартиры, приобретенной с использованием средств федерального бюджета по программе обеспечения жильем ветеранов Великой Отечественной войны. Таким образом сомнение государственного регистратора прав в законности сделки сводится к разрешению вопроса о том, может или нет ФИО2 продать квартиру, находящуюся в ее собственности, однако приобретенную за счет средств бюджета, кроме того не имеется ли нарушения финансовой дисциплины при совершении сделки. В судебном заседании ФИО6 дополнительно указала, что также имелись сомнения в подлинности выданной ФИО2 доверенностей, причем по обоим сделкам (в том числе и по ранее зарегистрированной сделке от 26 июля), а также в суммах сделки. Право собственности на квартиру ранее тем же регистратором было зарегистрировано в июле 2010 г.
Пунктом 40 Приказа Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Рекомендации) установлено, что законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права.
С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее:
право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48, 49 Кодекса);
наличие полномочий у представителей (статья 182 Кодекса), если сделка совершена представителями;
наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 Кодекса);
соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164, 434 Кодекса);
принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона);
соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 Кодекса, пункт 1 статьи 20 Закона).
При проведении правовой экспертизы сделки рекомендуется принимать во внимание, что согласно пункту 3 статьи 160 Кодекса в случае если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать сделку, то по его просьбе сделка может быть подписана другим лицом, и подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не может подписать ее собственноручно.
Пунктом 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06 августа 2001 N 233 установлено, что при проведении проверки законности договора продажи (пункт 1 статьи 13 Закона) территориальному органу Службы необходимо учитывать в том числе следующие положения Кодекса и Закона.
Договор продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (статья 550 Кодекса).
Договор продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение (статьи 163 и 550 Кодекса).
Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса). При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации (пункт 4 статьи 421 Кодекса).
В соответствии с Кодексом в договоре продажи указываются стороны договора (статьи 420, 549 Кодекса), а также определяются следующие условия:
предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 Кодекса);
цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (статья 317 Кодекса), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (статья 555 Кодекса), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (статья 489 Кодекса));
перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 Кодекса).
Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.
Если от имени правообладателя действует доверительный управляющий (статьи 38, 41, 1012 Кодекса), то названный управляющий заключает договор от своего имени (статья 1012 Кодекса). При этом в договоре продажи указывается, что доверительный управляющий действует в качестве такого управляющего (пункт 3 статьи 1012 Кодекса). Согласно пункту 3 статьи 1012 Кодекса указанное условие считается соблюденным, если в договоре продажи после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".
Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (пункт 1 статьи 20 Закона).
Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 29 Кодекса). Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно (пункт 1 статьи 26, пункт 1 статьи 30 Кодекса).
Порядок проверки законности сделки определяется также в соответствии с Приказом Минюста РФ от 14 сентября 2006 N 293 "Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Такой порядок установлен пунктом 94 регламента:
Если правоустанавливающим документом является договор, государственный регистратор проверяет законность сделки. Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе:
право- и дееспособность сторон;
наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;
наличие существенных условий сделки;
указание в ней на наличие зарегистрированного ограничения (обременения) права;
соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон;
принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником;
соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.
При государственной регистрации перехода права на основании сделки государственный регистратор проверяет факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества, в том числе оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара.
Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в пользу которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права собственника, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника.
Таким образом законом установлено, что обязанность проверки законности сделки возложена на государственного регистратора и законом не предусмотрена возможность перекладывания обязанности по проверке законности сделки на иных лиц. Пунктом 46 Рекомендаций указано, что при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации государственный регистратор обязан принять меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности или достоверности указанных сведений. Для реализации полномочий по проверке законности сделки государственный регистратор на основании ст. 8 Закона РФ № 122-ФЗ вправе сделать соответствующие запросы. Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, органы по учету муниципального имущества, другие организации, имеющие сведений, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, в срок не более чем десять дней с даты обращения обязаны предоставлять такие сведения правообладателям бесплатно органам. Осуществляющим государственную регистрацию прав. Указанное обстоятельство само по себе свидетельствует о незаконности вынесенного решения. Помимо этого, основание приостановления в соответствии со ст. 19 Закона РФ № 122-ФЗ в уведомлении не указано. В судебном заседании ФИО6 ссылается как на возникновение сомнений в законности сделки, так и на сомнения в подлинности документов.
В судебном заседании установлено, что заявителем на государственную регистрацию права представлен полный и необходимый комплект документов. В установленном порядке свои сомнения в законности сделки, в подлинности документов регистратор не устранил. Причина приостановления регистрации, указанная в уведомлении может быть обусловлена исключительно мотивом целесообразности или нецелесообразности продажи квартиры, приобретенной с использованием привлеченных средств. Законом и указанными в решении нормативно-правовыми актами не предусмотрена возможность проверки законности сделки исходя из того, какие средства и на условиях какой программы использованы для приобретения жилья. Законность сделки обязан проверить сам регистратор без перекладывания такой обязанности на иное лицо. Таким образом оспариваемое решение о приостановлении регистрации не соответствует требованиям закона и нормативно-правовых актов, в связи с чем оно незаконно. Принятым решением нарушены права граждан на своевременное получение необходимых документов, а как указали ФИО2, это затрудняет их выезд из Онеги.
Факт возобновления регистрации по заявлению ФИО3 и ФИО2 значения при рассмотрении дела не имеет. Однако суд обращает внимание на то, что при приостановлении регистрации по инициативе государственного регистратора возобновление регистрации было осуществлено по иному основанию – заявлению ФИО3 и ФИО2. Поскольку законом не предусмотрено издание какого-либо акта о возобновлении регистрации суд не указывает на обязанность регистрирующего органа возобновить регистрацию. Само по себе признание незаконным приостановления регистрации влечет для регистрирующего органа устранить допущенное нарушение путем принятия законного и обоснованного решения по заявлению сторон сделки в порядке, установленном законом.
С учетом положений ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает государственную пошлину с Управления в доход местного бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199, 258 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Заявление Онежского межрайонного прокурора удовлетворить.
Признать приостановление государственной регистрации права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи между ФИО3 и ФИО2 от Дата обезличена г. незаконным. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО устранить допущенное нарушение в полном объеме.
Государственную пошлину в сумме 200 рублей взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО в доход местного бюджета.
Решение в течение 10 дней со дня провозглашения может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда через Онежский городской суд.
Председательствующий Большаков А.Ю.
...
...