Дело № 2-231-10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации.
г. Онега 28 сентября 2010 г.
Онежский городской суд Архангельской области в составе председательствующего Большакова А.Ю.
при секретаре Пешехоновой А.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.А.И., С.О.А., С.Г.В. к МО «Онежский муниципальный район», отделу муниципального имущества и земельных ресурсов администрации МО «Онежский муниципальлный район» об обязывании к предоставлению земельного участка в аренду, отмене распоряжения о проведении повторного межевания,
УСТАНОВИЛ:
С.А.И. и С.О.А. обратились с исками к МО «Онежский муниципальный район» об обязывании к предоставлению в аренду земельного участка на тех же условиях, что и прежнему собственнику дома и об отмене повторного межевания земельного участка. Определением суда оба иска соединены в одно производство. В последующем требование об отмене повторного межевания заменено на требование об отмене распоряжения ... от ... об утверждении результатов повторного межевания.
С.Г.В. обратилась с иском к МО «Онежский муниципальный район» об обязывании к предоставлению в аренду земельного участка на тех же условиях, что и прежнему собственнику дома. Иски С.О.А. и С.Г.В. соединены в одно производство, поскольку касаются одного земельного участка и предъявлены к одному и тому же ответчику.
В процессе производства по делу в связи с предъявлением требования об отмене распоряжения об утверждении результатов повторного межевания к участию в деле в качестве ответчика был привлечен отдел муниципального имущества и земельных ресурсов администрации МО «Онежский муниципальный район».
В обоснование иска указано, что С.А.И. и С.О.А. являются собственниками ? долей в доме ... в г. Онеге с ... г. .... обратились с заявлением в администрацию МО о предоставлении земельного участка на тех же условиях, которые ранее были у прежнего собственника доли в доме. Оформление участка в собственность не представлялось возможным, поскольку собственником ? доли в праве собственности на дом был муниципалитет. Ответа на заявление не последовало. Межевание земельного участка было осуществлено в 2005 г., имеется землеустроительное дело, с момента приобретения дома земельный участком они пользуются в соответствии с условиями договора аренды ... от ...., который был заключен прежним собственником с ответчиком. Ответчик по различным причинам не предоставляет землю в аренду, ссылаясь на различные обстоятельства – передачу полномочий в МО «Онежское», отсутствие возможности оформления по различным причинам, позднее на размежевание участка на два различных участка и другие препятствия. По причине отсутствия надлежащих документов на пользование земельным участком постоянно претендуют третьи лица, с которыми возникают конфликтные ситуации. В результате они не могут оформить регистрацию, страховки на принадлежащие строения, лишены права выкупа земельного участка. При первичном межевании прежнему собственнику предоставлялся в аренду земельный участок 1, 476 га, протоколами заседаний межведомственной комиссии по землепользованию и застройке МО района было принято решение о проведении процедуры межевания того же участка, в результате межевания были образованы два самостоятельных участка, а фактически был уменьшен участок, об обязывании к предоставлению в аренду истцы просят суд. Одновременно просят отменить распоряжение об утверждении межевания на два участка.
Фактически по тем же основаниям просит обязать ответчика предоставить земельный участок в аренду истец С.Г.В..
В судебном заседании С.А.И. действующая также по доверенности от имени С.О.А. настаивала на удовлетворении иска по доводам, изложенным в заявлении. Ее доводы поддержала истец С.Г.В.
Представитель МО «Онежский муниципальный район» К. по доверенности иск не признала и указала, что ... между администрацией МО, К.А.Н. и МУП «Онежский ККП» был подписан договор аренды земельного участка площадью 1476 кв.м. сроком на 49 лет, однако регистрация права не была осуществлена, в связи с чем право аренды у прежнего собственника дома не возникло. Следовательно и требования истцов о предоставлении им земельного участка на тех же условиях, что и прежнему собственнику не может быть удовлетворено. Распорядиться земельным участком МО вправе как лицо, осуществляющее права собственника земельного участка. К таким правомочиям относится и раздел земельного участка, что и было сделано. Необходимость в этом возникла поскольку между истцами и семьей Г. возник конфликт по поводу прохода к дому Г., расположенному в глубине квартала за домом истцов. Ранее сложившийся порядок предполагал возможность пользования участком и трений не возникало. Полагает, что иск не подлежит удовлетворению.
Представитель отдела муниципального имущества и земельных ресурсов администрации МО «Онежский муниципальный район» Г.И.И исковые требования не признал и в целом дал пояснения, аналогичные пояснениям К. Дополнительно указал, что в 2007 г. не имелось обращения всех собственников дома за предоставлением земельного участка в аренду, а значит и вопрос о предоставлении части участка в силу закона не мог быть разрешен. Кроме того в то время решался вопрос о передаче жилого фонда в МО «Онежское», что также препятствовало разрешению заявления С.О.А.. Участок является неделимым, но это относится только к собственникам дома (чтобы не ущемлялись их права при заключении договора, поэтому они и должны были обратиться совместно). Что касается МО, то оно имело право разделит участок в соответствии со ст. 11.4 ЗК РФ.
Третьи лица – Г.Н.А. и Г. в судебном заседании указывали на необходимость предоставления им прохода через земельный участок, указали, что ранее фактически сложился порядок, при котором они пользовались проходом через участок на ..., однако не в тех границах, которые возможны после проведенного повторного межевания.
Третьи лица – Г.В.В., С.., представитель МУП «Онежский ККП», Представитель МО «Онежское», истец С.О.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, по определению суда дело рассмотрено без их участия на основании ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению.
В соответствии со ст. 215 ГК РФ. МО «Онежский муниципальный район» осуществляет полномочия собственника спорного земельного участка согласно п. 10 ст. 3 Закона РФ № 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ», поскольку разграничение государственной собственности на оспариваемый земельный участок не осуществлено, что подтверждено кадастровым планом земельного участка л.д.159-160) и не оспаривается сторонами. Как правообладатель спорного земельного участка МО Онежский муниципальный район» осуществляет в отношении него все правомочия собственника, при этом согласно указанному пункту ст. 3 Закона № 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Вместе с тем такие права не являются абсолютными, они должны осуществляться в соответствии с требованиями закона, а также законными требованиями, интересами и правами третьих лиц. Права собственности или иное вещное право на такое имущество может быть приобретено любым другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки в отношении этого имущества.
В силу ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Порядок образования земельных участков регламентирован ст. 11.2 Земельного Кодекса РФ. Согласно такому порядку земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. В соответствии со ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка допустим лишь в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. Что касается раздела земельного участка, то согласно ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ (в том числе право аренды), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Права на земельные участки удостоверяются документами, установленными тем же Законом РФ согласно ст. 26 ЗК РФ.
Статьей 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ: граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами. Заявление заинтересованного лица подлежат рассмотрению в месячный срок со дня их подачи.
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению на основании ст. 60 ЗК РФ. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 ЗК РФ не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
В судебном заседании установлено, что в 2005 г. было проведено межевание земельного участка рядом с домом ... в г. Онеге. Согласно представленному землеустроительному делу установлена площадь земельного участка 1476 кв.м. л.д.15-24). 29 сентября 2005 г. между администрацией МО «Город Онега и Онежский район» с одной стороны, и МУП «Онежский ККП», Б., К.А.Н. был заключен договор аренды указанного земельного участка с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства и эксплуатации жилого дома. Срок договора был установлен до одного года, в соответствии с п. 4.2.2 арендодатель принял на себя обязательство перезаключить договор аренды с правопреемниками арендаторов при переходе к ним права собственности на объекты недвижимости л.д.57). Постановлением главы МО «Город Онега и Онежский район» от 29 декабря 2005 г. внесены изменения в Постановление № 629 от 21 сентября 2005 г., указанный земельный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет для индивидуального жилищного строительства и эксплуатации жилого дома МУП «Онежский ККП» и К.А.Н. л.д.14). На основании указанного Постановления 26 января 2006 г. с МУП и К.А.Н. был заключен договор аренды того же земельного участка сроком на 49 лет. Договор аренды содержит аналогичное условие об обязанности арендодателя перезаключить договор аренды с правопреемниками арендаторов при переходе к ним права собственности на объект недвижимости л.д.10-13). Право аренды не регистрировалось л.д.62-63). Арендные платежи осуществлялись вплоть до 4 мая 2007 г. К.А.Н. л.д.76-80). В целом положения указанного договора сторонами не оспариваются, за исключением того обстоятельства, что представители МО указывают на не возникновение прав аренды по договору ввиду отсутствия государственной регистрации права, а истцы указывают на фактическое возникновение права ввиду предоставления земельного участка в аренду.
После заключения указанного договора аренды земельного участка собственники дома сменились. Истцы С.О.А. приобрели по 3/8 доли в праве собственности на дом, право зарегистрировано ... г. л.д.7-8). С.Г.В. вселилась в квартиру ... в г. Онеге в 1981 г. и .... приватизировала квартиру л.д.96), приобрела ? доли в праве собственности на дом л.д.97). Таким образом истцы являются владельцами дома целиком. Непосредственно после приобретения прав на дом ... истцы С.О.А. обратились в МО «Онежский муниципальный район» с заявлениями о предоставлении в аренду для ИЖС И ЭЖД л.д.9). По заявлению С.Г.В. .... она обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, однако заявление у нее принято не было, а было предложено взять в собственность земельный участок иного размера. В отношении заявления С.О.А. никакого решения органом местного самоуправления принято не было. Было рассмотрено заявление Г.Н.А., межведомственной комиссией предложено провести процедуру межевания для прохода к дому .... Такое заседание комиссии было проведено дважды – .... и ... г. л.д.30-33). Процедура межевания проведена и участок у дома ... поделен на два участка – за счет уменьшения участка для ИЖС И ЭЖД организован проход к дому ... шириной 2,5 метра. В настоящее время площадь предлагаемого участка истцам составляет 1352 кв.м., площадь выделенного участка равна 124 кв.м. л.д.34-37). Распоряжением ... от ... проектный план раздела земельного участка на две части утвержден л.д.38). В ... 2010 г. С.О.А. обратились в МО с заявлением об отмене повторного межевания л.д.74-75). В заявлении С.О.А. отказано л.д.98). Указанный официальный ответ по сути является единственным письменным ответом на заявление С.О.А. от .... о предоставлении земельного участка в аренду.
Удовлетворяя заявленное требование суд принимает во внимание следующие обстоятельства. Перед заключением договора аренды земельного участка проведено межевание земельного участка и он предоставлен с единым целевым использованием – для индивидуального жилищного строительство и эксплуатации жилого дома. Площадь участка составляет 1476 кв.м. Приобретя жилой дом в собственность истцы по делу фактически приобрели право пользования указанным земельным участком в соответствии со ст. 35 ЗК РФ на тех же условиях, что и прежние собственники дома. Законом установлено правило об обязательной регистрации договора (ст. 271 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ истцы приобрели права пользования земельным участком и приобретение таких прав не ставится в зависимость от регистрации или не регистрации права аренды прежним собственником жилого дома. Установлено, что стороны договора аренды в 2005 г. договорились по всем существенным условиям договора аренды. Арендные платежи осуществлены К.А.Н. вплоть до продажи своей доли жилого дома л.д.76-80). Договор аренды заключен на 49 лет. Изменение такого договора в одностороннем порядке недопустимо. Заключенный договор аренды предполагает обязанность муниципального образования заключить аналогичный договор с правопреемниками арендаторов при переходе права собственности на строение. Договор аренды в том виде, как он был заключен, МО не оспорен, обязательства по нему должны исполняться надлежащим образом. Суд полагает, что такой договор может быть зарегистрирован стороной договора, в том числе и правопреемником прежнего арендатора. Фактически стороны договора аренды достигли соглашения по всем существенным условиям договора – местоположению земельного участка, его площади, цели использования, арендной плате, границам, МО при заключении договора было согласно с его условиями. Фактически землепользование осуществлялось в соответствии с условиями договора вплоть до продажи доли жилого дома другим собственникам. Таким образом суд считает, что заинтересованность МО в изменении договора обусловлена исключительно личностями правопреемников по договору, что является недопустимым, нарушает права приобретателей недвижимости, ставит их в неравное положение с другими участниками гражданских отношений. Единственным основанием для проведения процедуры повторного межевания согласно протоколам заседаний межведомственной комиссии по землепользованию является осуществление прохода к жилому дому Г.. Никаких иных оснований как видно из указанных документов не имелось, в связи с чем ссылка представителей ответчиков на необходимость учета новых требований градостроительного законодательства судом не принимается во внимание. Одностороннее изменение условий договора не допустимо. Спор между истцами и третьими лицами подлежит разрешению в рамках закона, без нарушений прав кого-либо из них. В настоящее время на рассмотрении суда имеется спор об установлении сервитута по иску Г., заявленный в отношении того же участка. Администрация МО, не рассмотрев в установленном порядке заявление истцов С.О.А. о предоставлении в аренду земельного участка, не разрешив возможеый спор с ними, создало для себя ситуацию мнимого отсутствия стороны по договору аренды, отсутствия каких-либо прав иных лиц в отношении земельного участка, и на этом основании сочло возможным разделение земельного участка. Доводы ответчиков о невозможности рассмотрения заявления ввиду различных обстоятельств – передачи жилого фонда в МО «Онежское», не обращения всех собственников для заключения договора аренды не рассматриваются судом как заслуживающие внимания при рассмотрении возникшего спора. Суд вновь отмечает, что в установленном порядке заявление С.О.А. не было разрешено, кроме того, фактически сложившиеся арендные отношения не были учтены, а размежевание земельного участка стало результатом конфликта, возникшего между С.О.А. и Г.и, в который вмешалась администрация, приняв сторону одной из сторон спора. Ранее же сложившиеся отношения свидетельствуют о том, что Г. предоставлялось право прохода по участку при прежнем собственнике жилья, что установлено в заседании. При наличии договора аренды земельного участка, обязанности администрации на заключение аналогичного договора с новым собственником доводы администрации о не возникновении права аренды ввиду отсутствия регистрации права судом также не принимаются. Договор аренды подлежит заключению с новым собственником на тех же фактически сложившихся отношениях, что существовали у прежнего собственника и ранее, с которыми администрация фактически соглашалась и исполнение по которым получала, что уже было указано ранее. В связи с этим суд также удовлетворяет требование об отмене распоряжения об утверждении результатов повторного межевания. Отношения аренды земельного участка существовали при его заключении с К.А.Н. и МУП «Онежский ККП», они изменились с продажей своей доли К.А.Н. С.О.А. в апреле-мае 2007 г. и при приватизации квартиры С.Г.В. в феврале 2008 г. л.д.95). Несмотря на это решение о размежевании было принято еще в 2007 г. с нарушением требований ст. 11.2 ЗК РФ, без какого-либо уведомления или получения согласия лиц – участников договора аренды и пользователей арендованного участка. С учетом этого распоряжение также является недействительным и подлежит отмене.
Государственная пошлина на основании ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика МО «Онежский муниципальный район» (суд учитывает, что отдел является структурным подразделением администрации МО) в пользу С.А.И. в сумме 800 рублей, в пользу С.Г.В. в сумме 400 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования С.А.И. и С.О.А. к МО «Онежский муниципальный район», отделу муниципального имущества и земельных ресурсов администрации МО «Онежский муниципальный район» об обязывании к предоставлению земельного участка в аренду, отмене распоряжения о проведении повторного межевания удовлетворить.
Исковые требования С.Г.В. к МО «Онежский муниципальный район» об обязывании к предоставлению земельного участка в аренду удовлетворить.
Отменить распоряжение начальника отдела муниципального имущества и земельных ресурсов администрации МО «Онежский муниципальный район» ... от ...., которым утвержден проектный план раздела земельного участка с кадастровым номером ... на два самостоятельных участка.
Обязать администрацию МО «Онежский муниципальный район» предоставить С.А.И., С.О.А., С.Г.В. в аренду земельный участок площадью 1.476 га, кадастровый номер ..., расположенный в г. Онега, ..., в том же объеме и на тех же условиях, что и прежним собственникам жилого дома в соответствии с договором аренды ... от ... г.
Государственную пошлину в сумме 800 рублей взыскать с МО «Онежский муниципальный район» в пользу С.А.И., в сумме 400 рублей в пользу С.Г.В.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Онежский городской суд в 10-дневный срок.
Председательствующий Большаков А.Ю.