Именем Российской Федерации
г. Омск 24 июня 2010 г.
Судья Омского районного суда Омской области Елисеев Е.В.,
при секретаре Юрьевой А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске гражданское дело по исковому заявлению Закрытого акционерного общества «С.» к Ереминой Г.Н. о возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом, суммы пеней и обращении взыскания на предмет залога,
У С Т А Н О В И Л:
Закрытое акционерное общество «С.» обратилось в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением, указав, что Дата обезличена г. между Омским филиалом ЗАО «С.» и Ереминой Г.Н. был заключен кредитный договор Номер обезличен на сумму 3825 000 рублей. Целевым назначением кредита в соответствии с п. 1.2. Кредитного договора являлось приобретение и улучшение жилого помещения, с земельным участком, расположенных по адресу: Омская область, Омский район, с. Н. ..., ..., состоящего из 4-х комнат, общей площадью 217,8 кв.м, в том числе жилой площадью 72, 3 к.м. Земельный участок площадью 760 кв.м, кадастровый номер Номер обезличен, разрешенное использование - под личное подсобное хозяйство, категории земель - земли населенных пунктов. Ответчиком истцу с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от Дата обезличена г. Номер обезличен были переданы в залог вышеуказанные объекты недвижимого имущества. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверяются закладной от Дата обезличена Номер обезличен, зарегистрированной УФРС по Омской области 21.11.2007 г.. за номером Номер обезличен. Стоимость заложенного имущества в соответствии с отчетом об оценке от 02.10.2007 г. Номер обезличен составленным Независимым оценщиком ООО «Омэкс» составляет 4650 000 рублей, в том числе стоимость жилого дома - 4 500 000 рублей, стоимость земельного участка - 150 000 рублей. Истцом обязательство по выдаче кредита в сумме и на условиях оговоренных кредитным договором от Дата обезличена г. Номер обезличен выполнено надлежащим образом: ответчику 15.11.2007 г. были перечислены денежные средства в сумме 3825 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от Дата обезличена г. Номер обезличен. По условиям кредитного договора от Дата обезличена г. Номер обезличен обязанностью ответчика являлось возвратить полученные денежные средства в сроки и порядке, прописанном в кредитном договоре от Дата обезличена г. Номер обезличен. Однако, несмотря на это, ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности, в нарушение условий кредитного договора в период с Дата обезличенаг. по настоящее время допустил просрочку по возврату кредита и уплате процентов. Согласно п. 5.2. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита Заемщик платит Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,5 процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. На момент предъявления иска просрочка исполнения обязательств Ответчиком составила 108 дней, размер пени составляет 75 249 рублей 65 копеек. Дата обезличена г. в связи с нарушением сроков возврата полученных денежных средств истец был вынужден предъявить Ереминой Г.Н. требование о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, которое до настоящего времени не исполнено. В связи с тем, что в период действия кредитного договора ответчик систематически, более трех раз в течение 12 месяцев, допустил просрочку уплаты платежей по договору, в том числе на срок более чем 30 (Тридцать) календарных дней, в соответствии с п. 4.4.2. кредитного договора Кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Основываясь на изложенном и руководствуясь условиями договора от Дата обезличена г. Номер обезличен ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» просил взыскать с Ереминой Г.Н. 7997 888 рублей 83 копейки, из которых задолженность по кредиту 3680 564 рубля 07 копеек, задолженность по процентам до окончания срока кредита по договору - 4 242 075 рублей 11 копеек, задолженность по пени за нарушение срока возврата кредита в размере 75 249 рублей 65 копеек. Обратить взыскание на имущество должника, установив начальную продажную стоимость жилого дома 4500 000 рублей, земельного участка 150 000 рублей. Взыскать с ответчика и пользу истца расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца - Закрытого акционерного общества «С.» Примаков А.В. (по доверенности) просил уточнить заявленные требования, установить начальную стоимость заложенного имущества в соответствии с отчетом об оценке рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости от Дата обезличена г. Номер обезличен, составленному ООО «Профэкс», согласно которому начальная продажная стоимость объектов недвижимости составляет 3912 124 рубля, в том числе стоимость жилого дома - 3 696 284 рублей, стоимость земельного участка - 215 840 рублей. Просит взыскать пени за нарушение срока возврата кредита в размере 2817 рублей 79 копеек, проценты по состоянию на 01.06.2010 года в размере 450 798 рублей 26 копеек и проценты по дату фактического исполнения решения суда, сумму основного долга в размере 3680 564 рублей 07 копеек.
Ответчик Ереминой Г.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила.
Третьи лица - Воробьев В.В., представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив представленные письменные материалы, суд приходит к следующему:
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме (статья 820 ГК РФ).
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из материалов дела следует, что между Закрытым акционерным обществом «С.» и Ереминой Г.Н. был заключен кредитный договор от Дата обезличена г. Номер обезличен, по которому ответчику был предоставлен целевой кредит в размере 3825 000 рублей сроком на 180 месяцев под 13,5% годовых для приобретения и улучшение жилого дома с земельным участком, находящиеся по адресу: Омская область, Омский район, с. Н., ..., ..., состоящего из 4-х комнат, общей площадью 217, 8 кв.м., в том числе жилой площадью 72,3 кв.м.; земельный участок площадью 760 кв.м, кадастровый номер Номер обезличен, разрешенное использование - под личное подсобное хозяйство, категория земель - земли населенных пунктов.
15.11.2007 г. между Ереминой Г.Н. и Воробьев В.В. заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (с использованием кредитных средств). Объекты недвижимого имущества были переданы от продавца к покупателю в день подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи.
Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному залогом недвижимого имущества, были удостоверены закладной, составленной ответчиком и выданной УФРС по Омской области залогодержателю - Закрытому акционерному обществу «С.
Согласно п. 1.3. кредитного договора от 15.11.2007 г., обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является ипотека в силу закона.
В соответствии с п.п. 3.1., 3.2. кредитного договора от 15.11.2007 г., за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5% годовых. Проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.
Согласно пункту 3.6. кредитного договора от 15.11.2007 г. заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом путем осуществления ежемесячных платежей. Исполнение обязательства осуществляется путем безналичного перечисления (либо внесения в кассу кредитора) средств, как разовыми, так и долгосрочными поручениями о перечислении средств на счета расчетов по ипотечному кредиту (п. 3.6.3. договора).
В соответствии с п.п. 5.2., 5.3. кредитного договора от Дата обезличена г., при нарушении сроков возврата кредита, сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов за каждый календарный день просрочки.
Выдача кредита произведена, что подтверждается платежным поручением от Дата обезличена г. Номер обезличен, фактом заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости (с использованием кредитных средств) от Дата обезличена г.
Согласно ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Такие же правила содержатся в кредитном договоре № Номер обезличен и в договоре купли-продажи жилого дома от Дата обезличена г. года Номер обезличен.
Из материалов дела и пояснений сторон следует, что с июля 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиком в установленные сроки и в установленном размере не производятся. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и процентов за пользование им, в соответствии с п.4.4.1. кредитного договора истцом было предъявлено требование о полном и досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств от Дата обезличена г. Номер обезличен. Однако указанное требование ответчиком исполнено не было.
Из расчета задолженности заемщика Ереминой Г.Н. по состоянию на момент подачи искового заявления следует, что общая задолженность ответчика по кредиту составляет 7997 888 рублей 83 копейки, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере 4242 075 рублей 11 копеек, начисленных пени за просроченный основной долг 75 249 рублей 65 копеек..
Пунктом 4.4.1. кредитного договора предусмотрены случаи, когда залогодержатель вправе потребовать от заемщика полного досрочного исполнения денежного обязательства, удостоверенного настоящим договором.
Следовательно, Ереминой Г.Н. при подписании настоящего договора осознавала последствия, которые могут наступить в случае нарушений условий кредитного договора, в том числе в части взыскания процентов и пени.
Поэтому суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца остаток неисполненных обязательств по основному долгу по кредитному договору - 4 242 075 рублей 11 копеек, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом 4242 075 рублей 11 копеек, начисленных пени за просроченный основной долг 75 249 рублей 65 копеек.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
По правилам ст. 54 названного закона, в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального Закона.
Согласно положениям ч. 2 ст. 50 указанного закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Стоимость предмета залога - жилого дома - 3 696 284 рубля, стоимость земельного участка 215 840 рублей, что подтверждается отчетом об оценке рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости от Дата обезличена г. Номер обезличен, составленным ООО «Профэкс».
Таким образом, размер задолженности превышает 5% от стоимости предмета залога, поэтому возможно обращение взыскания на жилой дом и земельный участок.
В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
Учитывая, стоимость объектов недвижимости определена на день вынесения решения, согласована сторонами, суд считает возможным обратить взыскание на спорный жилой дом и земельный участок, с начальной продажной ценой, исходя из оценки объектов недвижимости, указанной в отчете от Дата обезличена г. Номер обезличен, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном законодательством. В этом случае, в процессе реализации имущества будет соблюден баланс интересов каждой стороны и не произойдет существенного ущемления имущественных прав залогодателя.
По правилам ст. 98 ГПК РФ, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца понесенные расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199. ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Закрытого акционерного общества «С.» удовлетворить.
Взыскать с Ереминой Г.Н. в пользу Закрытого акционерного общества «С.» сумму долга по кредитному договору от Дата обезличена г.. Номер обезличен в размере 7997 888 рублей 83 копейки, из которых задолженность по кредиту 3680 564 рубля 07 копеек, задолженность по процентам до окончания срока кредита по договору - 4 242 075 рублей 11 копеек, задолженность по пени за нарушение срока возврата кредита в размере 75 249 рублей 65 копеек.
Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество жилое помещение, расположенное по адресу: Омская область, Омский район, с. Н., ..., ..., состоящего из 4-х комнат, общей площадью 217, 8 кв.м, в том числе жилой площадью 72,3 кв.м, и земельный участок, расположенный по адресу: Омская область, Омский район, с. Н., ..., ..., площадью 760 кв.м, кадастровый номер Номер обезличен, разрешенное использование - под личное подсобное хозяйство, категория земель - земли населенных пунктов, путём продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость объектов в размере 3912 124 рубля, в том числе стоимость жилого дома - 3 696 284 рубля, стоимость земельного участка 215 840 рублей.
Взыскать с Ереминой Г.Н. в пользу Закрытого акционерного общества «С.» расходы по оплате госпошлины в сумме 22 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи жалобы в Омский районный суд Омской области в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья: Елисеев Е.В.