Дело № 2-291/10
Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерацииг. Омск 21 июля 2010 года
Судья Омского районного суда Омской области Елисеев Е.В.,
при секретаре Назарове Д.Ю.,
рассмотрел в закрытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Открытого акционерного общества «Агентство А.» к Теньковскому И.В., Теньковской Ю.А. о взыскании суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
Открытое акционерное общество «А.» обратилось в Омский районный суд Омской области с вышеуказанным исковым заявлением по следующим основаниям: в соответствии с условиями кредитного договора от Дата обезличена г. Номер обезличен Теньковскому И.В., Теньковской Ю.А. коммерческий банк «Витас» предоставил целевой кредит в размере 650 000 рублей сроком на 228 месяцев для приобретения в собственность жилого дома, общей площадью 191,5 кв.м и земельного участка, площадью 2400 кв.м, расположенных по адресу: Омская область Омский район, д. Р., ..., .... Вышеуказанный кредит зачислен 20.12.2004 г. на счет Теньковскому И.В., что подтверждается мемориальным ордером Номер обезличенот Дата обезличена г. По состоянию на 25.10.2004 г. жилой дом и земельный участок были оценены в размере 1244 000 рублей - жилой дом, 96 000рублей - земельный участок, что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Независимая экспертиза «Флагман» и указано в закладной на жилой дом и земельный участок, отчете об оценке.
Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 07.12.2004 г. произведена 15.12.2004 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области первоначальному залогодержателю - ООО В. 15.12.2004 г. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена Дата обезличена г. за Номер обезличен, Номер обезличен. Законным владельцем Закладной в настоящее время является истец - ОАО «А.».
Начиная с сентября 2007 года ежемесячные аннуитетные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, предусмотренные условиями закладной и кредитным договором, ответчиками в адрес истца как залогодержателя-кредитора не производятся. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, истцом в соответствии с Закладной и п. 4.4.1 Кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств от Дата обезличена г. Номер обезличен. Указанное требование до настоящего времени ответчиками выполнено не было. Задолженность ответчиков по состоянию на 01.12.2009 г. составляет 591 884 рубля 14 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 354 180 рублей 91 копейка, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - составляет 75 830 рублей 83 копейки и начисленные пени 161 872 рубля 40 копеек.
Просит суд взыскать с ответчика 591 884 рубля 14 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 354 180 рублей 91 копейка, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - составляет 75 830 рублей 83 копейки и начисленные пени 161 872 рубля 40 копеек, а также начиная с декабря 2009 года и по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 15% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 354 180 рублей 91 копейка.. Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, д. Р. ..., ..., определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка исходя из оценки жилого дома и земельного участка, указанной в закладной, в размере 1340 000 рублей. Взыскать с ответчиков и пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9059 рублей 42 копейки.
В судебном заседании представитель истца Петрухин А.А. (по доверенности) исковые требования подержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить. Пояснил, что ответчиками платежи по кредитному договору не вносятся, в связи с чем ОАО «А.» и обратилось в суд.
Ответчик Теньковский И.В. исковые требования не признал, пояснил, что истцом не учтено ряд произведенных им платежей внесенных по кредитному договору, заключенному с ООО «Коммерческий банк «Витас», о чем свидетельствуют приходные кассовые ордера. Ранее с истцом было заключено мировое соглашение по данному спору, а предъявленные требования не подлежат совместному рассмотрению. Просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика Теньковскому И.В. - Максимова И.Л. требования истца не признала по аналогичным основаниям, представила свой расчет задолженности по кредиту.
Ответчик Теньковской Ю.А. исковые требования не признала по аналогичным основаниям.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Омской области, третье лицо - Саранская З.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.
Выслушав пояснения представителя истца, ответчиков, изучив представленные письменные материалы, суд приходит к следующему:
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме (статья 820 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из материалов дела следует, что между Коммерческим банком «Витас (ООО) и Теньковский И.В., Теньковский Ю.В. был заключен кредитный договор от Дата обезличена г. Номер обезличен, в соответствии с которым ответчикам был предоставлен кредит в размере 650 000 рублей сроком на 228 месяцев под 15% годовых ля приобретения в совместную собственность жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Омская область, Омский район, д. Р. ..., ....
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона) от 07.12.204 г. произведена 5.12.2004 г. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком и выданной Управлением ФРС по Омской области первоначальному залогодержателю - Коммерческому банку «Витас» (ООО).
Согласно п. 1.5.1. кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является ипотека квартиры в силу закона.
В соответствии с п.п. 3.1., 3.2. договора, за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 15% годовых. Проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.
По пункту 3.3. кредитного договора заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом путем осуществления ежемесячных платежей. Исполнение обязательства осуществляется путем безналичного перечисления (либо внесения в кассу кредитора) средств, как разовыми, так и долгосрочными поручениями о перечислении средств на счета расчетов по ипотечному кредиту (п.3.3.3. договора).
В соответствии с п.п. 5.2., 5.3. договора при нарушении сроков возврата кредита, сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов за каждый календарный день просрочки.
Выдача кредита произведена, что подтверждается мемориальным ордером от Дата обезличена г. Номер обезличен, а также фактом заключения договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка с возникновением ипотеки в силу закона от 07.12.2004 г.
Согласно ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Такие же правила содержатся в кредитном договоре от Дата обезличена г. Номер обезличен и договоре купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка от 07.12.2004 г.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной является истец в соответствии с договором купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) от Дата обезличена г. Номер обезличен. Указанная закладная по форме и содержанию соответствует требованиям ст. 14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Представитель истца указывает, что с сентября 2007 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиками в установленные сроки не производятся. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и процентов за пользование им, в соответствии с п.5.1. Закладной и п.4.4.1. кредитного договора истцом было предъявлено требование о полном и досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств от Дата обезличенаг. Номер обезличен.
Из расчета задолженности заемщика по состоянию на 01.12.2009 года следует, что общая задолженность ответчика составляет 591 884 рубля 14 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 354 180 рублей 91 копейка, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - составляет 75 830 рублей 83 копейки и начисленные пени 161 872 рубля 40 копеек.
Ответчиками в опровержение заявленных требований представлены оказательства о погашении, имеющейся задолженности - приходные кассовые ордера. Так, согласно приходным кассовым ордерам Теньковский И.В. вносил денежные средства на счет Филиала «Витас-Банк» в размере:
- 28.09.2007 г. - 4000 рублей;
- 03.10.2007 г. - 4700 рублей;
- 29.10.2007 г. - 2000 рублей;
- 03.01.2008 г. - 2000 рублей;
- 02.02.2008 г. - 30000 рублей;
- 19.02.2008 г. - 2500 рублей;
- 18.03.2008 г. - 2000 рублей;
- 25.03.2008 г. - 4000 рублей;
- 3.04.2008 г. - 4000 рублей;
- 14.05.2008 г. - 1800 рублей.
26.05.2008 г., 18.07.2008 г.,14.08.2008 г., 29.01.2009 г. Теньковский И.В. на счет филиала ОАО «МДМ-Банк» в г. Омске были внесены денежные средства в размере 9999 рублей 75 копеек, 4980 рублей, 5980 рублей, 2330 рублей.
Представитель истца пояснил, что кредитное дело в ОАО «А.» в отношении Теньковской Ю.А. отсутствует, что подтверждается записями генерального директора ОАО на заявления Теньковской Ю.А. от 14.07.2010 года и 15.07.2010 года.(т.2л.д.9, 10).
Довод представителя истца о том, что вышеуказанные суммы, внесенные ответчиками, не должны быть учтены, а ответчики должны сами разбираться с банком, суд считает неубедительным и исходит из того, что не может производиться с заемщиков двойное взыскание денежных сумм по одному и тому же обязательству.
В связи с этим, суд принимает во внимание представленный ответчиками и их представителем расчет задолженности (т.2л.д.11-13), согласно которому задолженность по состоянию на 01.12.2009 года составляет 522 540 руб. 21 коп, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 332 663 руб. 24 коп., проценты - 74 654 руб. 75 коп., пени - 115 222 руб. 22 коп.
Довод представителя ответчика о том, что производство по делу подлежит прекращению в связи с имеющимся заключенным мировым соглашением не может быть удовлетворен, поскольку предъявлены в настоящее время исковые требования по иным основаниям, то есть за период просрочки платежей, образовавшийся после вынесения определения Омским райсудом Омской области от 16.07.2007 года.
Также суд расценивает как соответствующее действующему законодательству право подачи истцом иска о взыскании задолженности по кредиту и об обращении взыскания на заложенное имущество.
Поэтому суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца остаток неисполненных обязательств по основному долгу по кредитному договору - 332 663 руб. 24 коп, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом 74 654 руб. 75 коп, начисленных пени в размере 115 222 руб. 22 коп.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
По правилам ст. 54 названного закона, в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального Закона.
Согласно положениям ч. 2 ст. 50 указанного закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Стоимость предмета залога - спорного жилого дома на основании отчета ООО «Независимая экспертиза «Флагман» от Дата обезличена г. Номер обезличен составила 1340 000 рублей.
По ходатайству ответчиков судом была назначена строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта от Дата обезличена г. Номер обезличен рыночная стоимость домовладения, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, д. Р., ..., ..., в том числе жилого дома, хозпостроек, земельного участка по состоянию на Дата обезличена года составляет 4339 000 рублей, в том числе жилого дома - 2 495 000 рублей, хозпостроек - 1 069 000 рублей, земельный участок - 775 000 рублей, данную оценку суд берет во внимание, как соответствующую действительности рыночной стоимости заложенного имущества на момент рассмотрения спора.
В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
Учитывая, что при заключении кредитного договора, договора купли-продажи квартиры и закладной, стоимость квартиры согласована сторонами, суд считает возможным обратить взыскание на жилой до и земельный участок, с начальной продажной ценой исходя из оценки в размере 4339 000 рублей, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном законодательством. В этом случае, в процессе реализации имущества будет соблюден баланс интересов каждой стороны и не произойдет существенного ущемления имущественных прав залогодателя.
По правилам ст. 98 ГПК РФ, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца понесенные последним расходы по оплате государственной пошлины в размере 9095 рублей 18 копеек. Также с ответчиков следует взыскать в пользу ГУ Омская ЛСЭ МЮ РФ в размере 10 107 руб. 36 коп.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать в солидарном порядке с Теньковскому И.В., Теньковской Ю.А. в пользу ОАО «А.» суммы основного долга по кредитному договору в размере 332 663 рубля 24 копейки, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом 74 654 рубля 75 копеек, начисленных пени в размере 115 222 рубля 22 копейки, проценты за пользование кредитом, предусмотренные кредитным договором, с 02.12.2009 года по день фактического исполнения решения суда в размере 155% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 332 663 рубля 24 копейки.
Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - жилой дом, общей площадью 191,5 кв.м., с хозяйственными постройками и земельный участок, площадью 2400,00 кв.м., с кадастровым номером Номер обезличен, расположенные по адресу Омская область, Омский район, д.Р. ..., ..., путём продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 4339 000 рублей.
Взыскать солидарно с Теньковскому И.В. и Теньковской Ю.А. в пользу ГУ Омская ЛСЭ МЮ РФ расходы за проведение экспертизы в размере 10 107 рублей 36 копеек
Взыскать в равных долях с Теньковскому И.В. и Теньковской Ю.А. в пользу ОАО «А.» расходы по оплате госпошлины в сумме 8425 рублей 40 копеек.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи жалобы в Омский районный суд Омской области в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Е.В. Елисеев